هل ينجو سوق العقارات من الوضع "الكئيب" بحلول نهاية عام 2024؟

سيتم إزالة عقلية "الإنتظار".

تعتقد جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARs) أنه على أساس النمو الاقتصادي الذي يتجاوز السيناريو المحدد، وخروج الائتمان من الوضع "الكئيب"، وبقاء أسعار الفائدة على القروض منخفضة، واستمرار تعزيز صرف الاستثمار العام... إن حقيقة أن قانون الأراضي لعام 2024، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، والبند 2، المادة 209 من قانون مؤسسات الائتمان، ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس، أي قبل خمسة أشهر من القرار السابق، سيكون لها بالتأكيد تأثير إيجابي، مما يساهم في تعزيز انتعاش سوق العقارات وتطويره.

علق وكلاء العقارات: من المتوقع أن ينمو سوق العقارات في فيتنام بشكل إيجابي في أواخر عام 2024. (الصورة: TG)

مع دخول القوانين حيز التنفيذ، ستزول عقلية "الانتظار والترقب". ستبدأ شركات تطوير المشاريع سباقًا للانفصال عن هيئة إدارة الدولة. سيزداد ثقة المستثمرين في إطلاق منتجاتهم، مما سيعزز تدفق السيولة النقدية المستحقة لدى البنوك إلى سوق العقارات. سيعمل الوسطاء وشركات خدمات الوساطة بنشاط على تحسين قدراتهم، واستقطاب الكفاءات، وتنمية معارفهم، والالتزام باللوائح الجديدة، وما إلى ذلك.

يعتقد خبراء القيمة المضافة أنه في انتظار تطبيق القوانين الجديدة، سيواصل سوق العقارات انتعاشه ببطء وبشكل مستدام، مع تحسن تدريجي في النتائج. وبحلول نهاية العام، ستحقق عملية انتعاش سوق العقارات تقدمًا واضحًا. وستظل نتائج التعافي متباينة حسب القطاع والمنطقة، ولكن بمستوى تمايز أكثر تكافؤًا.

أي جزء سوف يتألق؟

فيما يتعلق بقطاع الإسكان، تتوقع VARs أن يستمر تحسن العرض في النصف الثاني من عام 2024، ومن المتوقع أن يرتفع بنحو 20% مقارنةً بالأشهر الستة الأولى من عام 2024، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى قطاع الشقق الفاخرة والفاخرة، مع تحسن واضح في جودة المنتجات وأسعار البيع، بالإضافة إلى زيادة في عدد الوحدات السكنية منخفضة الارتفاع مع اكتمال المشاريع الكبرى لدخول السوق. وتأتي معظم التقسيمات والمشاريع الجديدة من مشاريع في الضواحي والمحافظات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين.

ومن المتوقع أن يظل الطلب على السكن مرتفعاً، إلى جانب تعافي الطلب الاستثماري بنحو 30% مقارنة ببداية العام والتوجه نحو أسواق جديدة مع وجود مجال كبير لارتفاع الأسعار، مما سيدفع عدد المعاملات إلى الاستمرار في الارتفاع.

وبحسب VARS، من المتوقع أن يرتفع حجم المعاملات بنحو 20% مقارنة بالنصف الأول من العام، حيث من المتوقع أن يرتفع العرض فقط في نهاية العام، ولا يزال يساهم فيه بشكل أساسي نوع الشقق.

تحسنت السيولة في السوق الثانوية، وسيشهد هذا التحسن جليًا مع نهاية العام، مع ازدياد فعالية جهود الجهات الحكومية وشركات العقارات. يشهد عدد المعاينة ارتفاعًا، وكذلك عدد المشتريات. ومع ازدياد المعروض الأولي من الشقق، وخاصةً الشقق الفاخرة، سيستمر ارتفاع أسعار الشقق في المشاريع التي تتراوح أسعارها حول 40 مليون دونج/متر مربع، ولكن بوتيرة أبطأ، ليتراوح بين 100 و300 مليون دونج/شقة.

وفقًا لـ VARS، من المتوقع أن يرتفع حجم المعاملات بنحو 20% مقارنةً بالنصف الأول من العام، حيث من المتوقع أن يتعافى العرض فقط بنهاية العام. (الصورة: SST)

ستتحسن أيضًا معاملات وأسعار الفلل/التاون هاوس والتاون هاوس بشكل عام، وخاصةً في السوق الثانوية، بفضل قاعدة الانتعاش السابقة وتوقعات المستثمرين بأرباح أعلى. وقد تجاوزت قطع الأراضي "قاع" انخفاض الأسعار، لتعود تدريجيًا لتصبح "قناة الاستثمار الرئيسية". ومع ذلك، لا يبحث المستثمرون إلا عن الأراضي المعروضة في المزادات، والأراضي المقسمة، في المناطق ذات البنية التحتية المكتملة، وبأسعار معقولة.

ويواجه قطاع الإسكان الاجتماعي أيضًا فرصة "الانعكاس" عندما يتم تنفيذ اللوائح الجديدة الرامية إلى إزالة الصعوبات والعقبات أمام الشركات ومشتري الإسكان الاجتماعي بشكل فعال؛ ويتم تعديل حزمة الائتمان البالغة 120 ألف دونج في اتجاه أكثر تفضيلية.

يواصل قطاع العقارات الصناعية نموه مع استحواذ الشركات على صناديق الأراضي لتطوير المناطق الصناعية. كما سيتم تعزيز نماذج الملكية الفكرية المستدامة لتنمو بوتيرة أسرع وأكثر ازدهارًا، مما يساهم في تطوير اقتصاد أخضر ودائريّ كما يدعو إليه الحزب والدولة. وفي الوقت نفسه، سيتم توسيع سلسلة القيمة، بما يلبي الطلب ويخلق مزايا تنافسية لجذب تدفقات رأس المال الاستثماري المستدام.

من المتوقع أن يستمر تحسن العرض في العقارات السياحية والمنتجعات مع قيام المزيد من الشركات بإطلاق منتجاتها "بشجاعة"، ولكن بكميات ضئيلة لأن سوق العقارات العام لم يتحسن بشكل حقيقي.

لا تزال العديد من المشاريع مُعلّقة بسبب صعوبات قانونية وتدفقات نقدية. وسيكون العرض الرئيسي من المباني الشاهقة، التي تُقدّر قيمتها بأقل من 5 مليارات دونج فيتنامي. وستواصل منتجات الشقق الفندقية ريادة سوق العقارات الرئيسية والثانوية في المنتجعات، من خلال تحقيق تدفق نقدي مستقر بقيمة استثمارية معقولة. ويعود ذلك بشكل خاص إلى تطور قطاع السياحة، بالإضافة إلى التوقعات بمسار قانوني أكثر اكتمالاً. وفي الوقت نفسه، من المرجح أن يستمر قطاع الفلل والمنتجعات التجارية في منافسة المنتجات المعروضة في السوق الثانوية.

تتوقع شركة VARS أنه بالتزامن مع انتعاش السوق، سيبدأ المشاركون فيه بتسريع دخولهم وترويج خطط أعمالهم. ولا شك أن القوانين الجديدة ستُحدث آثارًا إيجابية على السوق، ولكنها ستُمثل أيضًا "مُرشِّحًا" لإقصاء المشاركين غير الأكفاء من الساحة.

وبناء على ذلك، تعتقد جمعية VARS أن اللوائح الجديدة سوف تعمل على تشديد أنشطة الوساطة العقارية، من خلال القضاء على الوسطاء "الهواة" الذين لا يرغبون حقًا في الاستمرار في المهنة لفترة طويلة.

وعلى وجه الخصوص، فإن اللوائح الخاصة بصناديق الأراضي لتطوير مشاريع الإسكان التجاري، وإزالة أطر أسعار الأراضي، وما إلى ذلك، سوف تعمل تدريجياً على تصفية المستثمرين ذوي القدرة الضعيفة، والتمويل، وصناديق الأراضي، وما إلى ذلك من سوق العقارات.

في الواقع، في الآونة الأخيرة، اتجهت العديد من الشركات الناجحة في قطاع التصنيع إلى الاستثمار العقاري طمعا في أرباح هائلة، لكنها لم تجني إلا ثمارًا مريرة لأن الأمور لم تسر كما هو متوقع. وحتى الآن، لا تزال سلسلة من الشركات تعاني من حالة "الفشل والركود، وعدم العمل والانهيار" بسبب قصور في حساب رسوم استخدام الأراضي، مما يجعل من المستحيل على الشركات توقع التكاليف.

وفي الفترة المقبلة، عندما تدخل القوانين حيز التنفيذ، ستكون قائمة أسعار الأراضي الجديدة أعلى، مما يعني رسوم استخدام أعلى للأراضي، وسيحصل الناس على المزيد من التعويضات، وستواجه الشركات ضغوطًا أكبر على رأس المال المتاح.

لذلك، ترى VARS أنه في الفترة القادمة، ومع "الملعب" الجديد، لن يكون للسوق مكان إلا للمستثمرين الذين يمارسون أعمالهم بشكل منهجي، ويمتلكون أراضٍ وموارد مالية ضخمة، ولديهم القدرة على تطوير مشاريع حضرية واسعة النطاق ذات بنية تحتية ومرافق متزامنة. وفي الوقت نفسه، لديهم القدرة على الاستفادة بفعالية من المزايا لخفض تكاليف الاستثمار.

وأكد ممثلو جمعية المطورين العقاريين الأمريكيين أن "هذا، إلى جانب التنظيم الذي يحدد ما إذا كان ينبغي الحصول على ضمان بنكي أم لا، سيشكل الأساس لتقليل المخاطر والتكاليف بالنسبة لمشتري المنازل في المستقبل".

المصدر: https://www.congluan.vn/cuoi-nam-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-thoat-canh-dieu-hiu-post305181.html