كن حذرا بشأن قروض المساكن

في أوائل ديسمبر 2023، طبّق بنك فيتنام بروسبيريتي التجاري المساهم ( VPBank ) سعر فائدة تفضيلي على قروض الإسكان بنسبة 5.9% فقط سنويًا. كما أطلق بنك البترول العالمي (GPBank) سعر فائدة تفضيلي على قروض الإسكان بنسبة 6.25% سنويًا.

العديد من المخاوف

في السابق، ولتحفيز الطلب على قروض الإسكان بنهاية عام ٢٠٢٣، خفّض بنك فيتنام التجاري المساهم للاستثمار والتنمية ( BIDV ) أسعار الفائدة على قروض الإسكان إلى ٧.٥٪ سنويًا خلال أول ١٨ أو ٢٤ شهرًا. في الوقت نفسه، طبّقت بنوك مثل بنك سايغون ثونغ تين (Sacombank) وبنك مدينة هو تشي منه للتنمية (HDBank) أسعار فائدة على قروض الإسكان تراوحت بين ٦.٥٪ و٦.٨٪ سنويًا في البداية.

لم تقتصر تخفيضات أسعار الفائدة على قروض الإسكان على البنوك المحلية فحسب، بل شملت أيضًا العديد من البنوك الأجنبية. على سبيل المثال، يُطبّق بنك شينهان سعر فائدة سنوي قدره 6.6% فقط على قروض الإسكان، بانخفاض قدره 4.3% مقارنةً بـ 10.9% في ديسمبر 2022. ويُقدّم بنك هونغ ليونغ قروضًا سكنية بفائدة سنوية قدرها 7.3%، بانخفاض عن 7.5% في نوفمبر.

على الرغم من أن أسعار فائدة القروض منخفضة نسبيًا، إلا أن السيد فو مينه تري، مدير فرع دونغ ساي غون بينه تاي للبنك التجاري المساهم للتجارة الخارجية في فيتنام ( فيتكوم بنك )، لا يزال عدد قليل جدًا من الأشخاص يتقدمون بطلبات الحصول على قروض سكنية، ويتوقفون في الغالب عند مرحلة البحث والاستكشاف. قد يعود السبب إلى انتظار المقترضين لمزيد من الانخفاض في أسعار المنازل وأسعار فائدة القروض. في الوقت نفسه، يتابعون الوضع الاقتصادي باهتمام. فإذا استمر الاقتصاد في التباطؤ، فقد تنخفض وظائفهم ودخلهم، مما سيؤثر بشكل كبير على سداد ديونهم في المستقبل.

كشفت السيدة تران ثي ديب، موظفة في شركة أجنبية بمدينة هو تشي منه، أنها ترغب، بعد ادّخارها ملياري دونج فيتنامي، في اقتراض حوالي مليار دونج من البنك لشراء منزل والاستقرار وبدء مشروع تجاري. وتساءلت السيدة ديب: "ما يقلقني هو كيف سيحسب البنك سعر فائدة القرض والتكاليف المرتبطة به بعد انقضاء فترة التسهيلات؟"

بخصوص هذه المسألة، أفاد مسؤولو الائتمان أن معظم البنوك تطبق أسعار فائدة "منخفضة" لفترة قصيرة فقط، ثم تُغيّرها وفقًا لأسعار الفائدة السائدة في السوق. في بعض البنوك، قد يضطر المقترضون إلى الاشتراك في باقات خدمات ادخار إضافية، وأرقام حسابات مميزة، وبطاقات ائتمان... مما يزيد من تكاليف الاقتراض.

قال السيد لي فان لي (من مقاطعة بينه تان، مدينة هو تشي منه) إنه بفضل عمله ودخله الحاليين، يستطيع اقتراض المال من البنك لشراء منزل. وأضاف: "لكن الصعوبة تكمن في عدم امتلاكي أي ضمانات". وأكد السيد تران فان تام، مسؤول الائتمان في بنك التصدير والاستيراد، أن الأمر ليس صعبًا. المهم هو أن يتمتع المقترض بقدرة مالية كافية لإقناع البنك بإقراضه المال اللازم لإتمام إجراءات السداد والشراء. وبناءً على ذلك، لشراء منزل بقيمة 3 مليارات دونج، يجب أن يبلغ متوسط ​​دخل المقترض الشهري 20 مليون دونج أو أكثر، وأن يتوفر لديه مليارا دونج. في هذه الحالة، يُقرض البنك المليار دونج المتبقي خلال 20 عامًا (240 شهرًا)، مع رهن المنزل المراد شراؤه. يتراوح سعر الفائدة الذي يدفعه المقترض في السنوات الأولى بين 8% و10% سنويًا، أي أن أصل القرض والفائدة يتراوحان بين 10 و11 مليون دونج شهريًا.

تقدم العديد من البنوك باقات أسعار فائدة تفضيلية لقروض الإسكان، لكن قلة قليلة من الناس يحصلون على قروض. الصورة: تان ثانه

أسعار الفائدة القديمة لم تنخفض

في الواقع، لا يزال العديد من العملاء الذين اقترضوا لشراء منازل سابقًا يتحملون أسعار فائدة مرتفعة، وقد خفضت البنوك أسعار الفائدة بشكل طفيف، بل إن بعض الجهات لم تخفضها حتى. وفي تقرير لصحيفة نجوي لاو دونج ، قال السيد نغوين فام (المقيم في المنطقة 12 بمدينة هو تشي منه) إنه لديه قرض عقاري بقيمة مستحقة قدرها 1.2 مليار دونج، وعليه دفع فائدة تصل إلى 12.35% سنويًا. ووفقًا لعقد الائتمان، يُعدل سعر الفائدة كل 3 أشهر، ولكنه لم يحصل على أي تخفيض خلال الأشهر القليلة الماضية. وقال: "أدفع شهريًا 12 مليون دونج كفائدة، لا تشمل أصل الدين. تواصلتُ مع مسؤول الائتمان المسؤول عن العقد، وقيل لي إنهم لا يعرفون متى سيتم تخفيض سعر الفائدة. في الوقت نفسه، يبلغ جدول سعر الفائدة للودائع طويلة الأجل لمدة 12 شهرًا في هذا البنك 5.4% فقط سنويًا". وقد أبدى السيد فام انزعاجه.

وفقًا لإحصاءات فينا كابيتال، انخفضت أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري في البنوك الفيتنامية (بما في ذلك أسعار الفائدة على قروض الإسكان - PV) بشكل ملحوظ في الربع الثالث، مقارنةً بالربع الثاني من عام 2023. وبينما كانت البنوك لا تزال تُقدم قروضًا عقارية بأعلى سعر فائدة سنوي قدره 16% في الربع الثاني، فقد بلغ أعلى سعر فائدة سنوي، وفقًا للإحصاءات، حوالي 13% في الربع الثالث. ومع ذلك، لا يزال هذا السعر مرتفعًا مقارنةً بتوقعات المقترضين، وخاصةً أصحاب القروض القديمة.

لماذا لم تنخفض أسعار الإقراض كما هو متوقع؟ صرّح الخبير الاقتصادي الدكتور فو تري ثانه بأنه على المدى القصير، يُعدّ خفض سعر الفائدة التشغيلية أمرًا بالغ الصعوبة، حيث تحثّ الهيئة الإدارية البنوك التجارية بشكل رئيسي على خفض أسعار فائدة الإقراض. لكن في الواقع، تنتظر البنوك التجارية أيضًا. وتحديدًا، تنتظر خفض سعر الفائدة التشغيلية إلى أسعار الفائدة التجارية، ثم تؤثر على أسعار فائدة الإقراض. والأهم من ذلك، أن البنوك التجارية رفعت أسعار الفائدة بشكل مبالغ فيه في أواخر العام الماضي ومطلع هذا العام. لو خفضتها فورًا، لتكبدت خسائر فادحة، حتى مع رغبتها الشديدة في الإقراض.

أفاد ممثلو بعض البنوك أن معدل الفائدة على الودائع بلغ 9%-10% سنويًا في نهاية العام الماضي وبداية العام الجاري، وأن العديد من ودائع الادخار لأجل 12 شهرًا قد استحقت للتو. انخفض معدل الفائدة على القروض الجديدة بسرعة، لكن قروض العملاء القديمة، نظرًا لارتفاع رأس المال المُعبأ، تحتاج إلى وقت لامتصاصها، ولا يمكن أن تنخفض بالسرعة التي يتوقعها المقترضون.

شراء بأموال خاملة

وتظهر إحصاءات جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أنه بحلول نهاية سبتمبر 2023، كان هناك أكثر من 13 ألف منتج عقاري يتم تداولها على مستوى البلاد، لكن معظم المشترين استخدموا أموالاً خاملة، وكان معدل القروض المصرفية منخفضاً للغاية.

المصدر: https://nld.com.vn/de-dat-vay-mua-nha-196231215204339425.htm