لجعل عملية تقييم الأراضي أكثر اكتمالا

[إعلان 1]

يُعد تحديد قيمة الأرض خطوةً مهمةً في عملية تطوير المشاريع العقارية. ووفقًا لمسحٍ حديثٍ أجرته وزارة الإنشاءات ، فإن أكثر من 50% من المشاريع العقارية تواجه صعوباتٍ أو عقباتٍ أو بطءًا في التنفيذ بسبب صعوبة تحديد أسعار الأراضي باستخدام أسلوب سعر السوق. وفي عام 2022، ساهمت القدرة على تحديد الأسعار والسوق في انخفاضٍ حادٍّ في المعروض العقاري مقارنةً بعام 2021.

يعتبر تقييم الأراضي خطوة مهمة.

تعمل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة حاليًا على جمع آراء الوزارات والهيئات المعنية حول تعديل مشروع المرسوم رقم 44 والتعميم رقم 36. ومن بين التعديلات المقترحة، ثمة آراء متباينة حول أساليب تقييم الأراضي الحالية، وخاصةً إلغاء أسلوب "الفائض"، وهو موضوع مثير للجدل. وفيما يتعلق بهذا الموضوع، أوضحت السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة الخدمات الاستشارية في سافيلز، مدينة هو تشي منه، وهي خبيرة ذات خبرة طويلة في مجال التقييم، أن هناك حاليًا العديد من أساليب التقييم المختلفة، وسيتم تحديد مناهج وطرق تقييم مناسبة بناءً على خصائص العقار وتوافر البيانات.

على سبيل المثال، حللت السيدة جيانج أن طريقة المقارنة مناسبة للعقارات ذات المساحة الصغيرة، وعدد المعاملات المتشابهة شائع. ومع ذلك، فإن هذه الطريقة لها قيود من حيث البيانات: تختلف معلومات المعاملات المجمعة بين القيمة الفعلية للمعاملة وقيمة المعاملة في العقد؛ ولا يتم الكشف عن تفاصيل المعاملة بالكامل. في حالة العقارات ذات المساحة الكبيرة، أو مشاريع التطوير، يكون عدد العقارات المماثلة المماثلة محدودًا للغاية، مما يؤدي إلى الحاجة إلى إجراء تعديلات كبيرة، مما يؤثر على دقة نتائج التقييم. باستخدام طريقة معامل تعديل سعر الأرض، يتم تطبيق معامل التعديل بشكل ثابت في فترة زمنية، ولا يعكس تقلبات السوق في وقت قصير. بالإضافة إلى ذلك، يعتمد معامل التعديل أيضًا على نتائج تحليل بيانات معاملات الأراضي المحدودة وغير الدقيقة.

في الوقت نفسه، تُعد طريقة الفائض أكثر ملاءمة لتقييم قطع الأراضي الكبيرة قيد التطوير. تأخذ هذه الطريقة الإيرادات المقدرة مطروحًا منها تكلفة الاستثمار المقدرة للحصول على قيمة الأرض المتبقية. "افترض أن قطعة أرض لها استخدام تجاري وخدمي محتمل؛ باستخدام طريقة المقارنة أو معامل التعديل، سيتم تقدير قيمة الأرض بقيمة محددة. ومع ذلك، باستخدام طريقة الفائض، يمكن افتراض أن الأرض قد تم تطويرها بأنواع مختلفة من الاستخدامات التجارية والخدمية مثل المكاتب أو مراكز التسوق أو الفنادق، وبالتالي إيجاد أعلى قيمة للأرض، مما يضمن مبدأ أفضل وأكثر فعالية لتقييم العقار،" كما ذكر الخبير. في مثال آخر، الأرض المراد تقييمها هي قطعة أرض مختلطة، تضم أرضًا سكنية وأرضًا تجارية وخدمية. وبالتالي، فإن استخدام طريقة المقارنة أو معامل التعديل لن يكون قادرًا على عكس القيمة المختلطة بشكل كامل وصحيح بسبب محدودية عدد الأصول القابلة للمقارنة ذات نسب المكونات المتشابهة في الخليط أو عدم وجود معامل مناسب.

في الواقع، لهذه الطريقة قيودٌ أيضًا بسبب كثرة الافتراضات والتوقعات الذاتية. وللتخفيف من هذه القيود، قد يتطلب الأمر، أثناء عملية التقييم، استخدام أساليب إضافية للمقارنة والتباين للحصول على نتائج تقييم دقيقة.

دور أسلوب الفائض

وبناء على التحليل أعلاه، تعتقد السيدة دو ثي ثو جيانج أنه ينبغي الاحتفاظ بطريقة الفائض لأن هذه الطريقة مناسبة لتقدير الأراضي ذات الإمكانات للتطوير أو إعادة التطوير.

وفي معرض تقييمه لدور طريقة الفائض، قال السيد تروي غريفيث، نائب المدير العام لشركة سافيلز فيتنام، إن إلغاء طريقة تقييم الفائض سيؤدي في معظم الحالات إلى تقييمات أكثر تحفظًا. وأضاف: "سيتم تقييم أموال الأراضي المُخطط لها لتطوير المشاريع بدقة أكبر من خلال طريقة الفائض. تُظهر هذه الطريقة الربحية الإجمالية للمشروع، بالإضافة إلى المؤشرات المالية التي تُظهر ما إذا كان المشروع مستدامًا ماليًا أم لا".

في فيتنام، وبينما تناقش الحكومة تحديثات مهمة في عملية تقييم الأراضي، من المفهوم أن يتم النظر في إلغاء طريقة التقييم المتبقية لاعتمادها على العديد من المتغيرات الذاتية. عند تطبيق أي طريقة جديدة، ينبغي النظر في طريقة أكثر نزاهة وأقل ذاتية. ومع ذلك، ينبغي تطبيق طريقة التقييم المتبقية بشكل مناسب كطريقة تقييم مقبولة ومطبقة، كما أضاف نائب المدير العام لشركة سافيلز.

في حال استبعاد طريقة القيمة المتبقية، لا يزال هناك عدد من طرق التقييم الأخرى؛ ولكنه يُشير إلى أن المسألة الأساسية هي المقارنة المباشرة. الغرض من التقييم هو محاكاة سلوك السوق لتحديد القيمة السوقية. غالبًا ما يعتمد معظم المشترين فقط على قيمة العقارات المشابهة القريبة لتحديد قيمة عقاراتهم.

يقول الخبراء إن طريقة المتبقي، أو الطريقة الافتراضية، تُطبّق بفعالية كبيرة في العديد من الدول. غالبًا ما تقبل البنوك والمحاكم وهيئات التحكيم المتغيرات المستخدمة وتناقشها. هذه ببساطة طريقة التدفقات النقدية المخصومة (DCF) ذات المتغيرات الأكثر ذاتية، لذا فهي أقل شيوعًا من الطرق الأخرى.

[إعلان 2]
رابط المصدر