تقييم الأراضي - رابط يحتاج إلى توضيح عند تعديل قانون الأراضي لعام 2024

بعد أكثر من عام من تطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، كشف عن العديد من أوجه القصور، منها مشاكل في تقييم الأراضي، وهو العامل الأساسي الذي يُحدد فعالية العديد من السياسات المتعلقة باستعادة الأراضي، والتعويض، وإعادة التوطين، وبيع حقوق الانتفاع بها بالمزاد. ولضمان تطبيق هذه السياسة بشكل مستقر وعادل، يُعدّ تعديل قانون الأراضي واستكماله بهدف تحسين آلية تقييم الأراضي أمرًا مُلِحًّا.

لا تزال هناك العديد من "العقبات" المتعلقة بتقييم الأراضي. صورة توضيحية: كووك دونج/وكالة الأنباء الفيتنامية

"العديد من "الاختناقات""

من المتوقع أن يتجاوز قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ قيود قانون الأراضي لعام ٢٠١٣، لا سيما في تحديد أسعار الأراضي بما يقارب أسعار السوق، وتحقيق العدالة لأصحاب الأراضي المستعادة، وإزالة العوائق أمام مشاريع الاستثمار. ومع ذلك، يُظهر التطبيق وجود العديد من "العقبات" المتعلقة بتقييم الأراضي والتي تحتاج إلى حل عاجل.

وفقاً للخبراء، ظلت قائمة أسعار الأراضي لفترة طويلة أقل من السوق، مما تسبب في اختلالات في تعويضات إخلاء الموقع. مع قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، أُلغي نظام أسعار الأراضي رسمياً، وأصبحت قائمة أسعار الأراضي تُحدد سنوياً، مما يُؤمل أن يُسهم في إجراء تعديلات آنية وأكثر واقعية.

ومع ذلك، لا تزال أسعار الأراضي في بعض المناطق أقل بكثير من سعرها الفعلي في السوق، مما يؤدي إلى فجوة كبيرة بين سعر التعويض وسعر الافتتاح لأرض المشروع. وقد أدى ذلك إلى شكاوى وردود فعل من الناس، مما دفع الشركات إلى دراسة مواردها المالية بعناية عند المشاركة في المشروع.

أفادت وزارة الزراعة والبيئة في هانوي بأنه، وفقًا للمادة 159 من قانون الأراضي لعام 2024، يجب تحديد السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني لقطع الأراضي المُستثمر فيها بنية تحتية تقنية، وفقًا لقائمة أسعار الأراضي. ومع ذلك، فإن قائمة أسعار الأراضي في العديد من المناطق أقل من سعر السوق، ولا تكفي لتغطية تكاليف الاستثمار، وتطهير الموقع، وإنشاء صناديق جديدة للأراضي.

نظريًا، السعر المحدد للأرض هو السعر الذي تحدده الجهة المختصة وقت تخصيص الأرض أو إبرام الصفقة، وهو أقرب إلى سعر السوق من قائمة الأسعار العامة. أما عمليًا، فيُعد تحديد السعر المحدد للأرض أمرًا بالغ الصعوبة. إذ يتطلب تحديد السعر المحدد للأرض الاستناد إلى عوامل عديدة (الموقع، والمشروعية، والبنية التحتية، وإمكانيات التطوير)، إلا أن آلية ومنهجية التقييم التفصيلية غير واضحة حاليًا، ولا تزال تعتمد بشكل كبير على خبرة المُقَيِّم.

حتى موعد تحديد الأسعار المحددة لم يُتفق عليه بعد (على سبيل المثال، عندما تُقرر جهة حكومية تخصيص أو تأجير أرض، يُحدد ذلك - ولكن في الوقت الحالي، شهدت أسعار الأراضي تقلبات كبيرة مقارنةً بسعر السوق السابق). ناهيك عن أن تحديد الأسعار المحددة بين المحليات والجهات الحكومية لا يزال متداخلاً، مما يُسبب نزاعات وشكاوى بين المواطنين وجهات حكومية.

وهذا أيضًا أحد أسباب تردد العديد من المناطق في تطبيق أسعار محددة للأراضي على نطاق واسع، أو عند تطبيقها، يُطرح عليها التساؤلات والردود بسهولة. إضافةً إلى ذلك، لا تزال الوثائق الإرشادية لتطبيق قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ بطيئة، مما يُجبر المناطق على "التوقف" عن تطبيق تقييم الأراضي.

تُشكّل هذه المشاكل العملية "عقبات" تمنع قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ من إثبات تفوقه الكامل كما هو متوقع. ترأس نائب رئيس الوزراء، تران هونغ ها، مؤخرًا اجتماعًا للاستماع إلى تقرير بشأن تلقي آراء أعضاء الحكومة حول مشروع القانون المُعدّل والمُكمّل لعدد من مواد قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ (مشروع القانون)، وطلب من قيادات الوزارات والفروع والجمعيات... التركيز على تحليل ومناقشة البنود المُلحّة التي تحتاج إلى تعديل في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، والتي تُسبب صعوبات وتُعيق التنمية الاجتماعية والاقتصادية؛ ومعالجة أوجه القصور عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي للوصول إلى السوق...

تخفيف التوتر

من الحقائق التي لا مفر منها أن أسعار الأراضي في العديد من المناطق تتقلب تصاعديًا، وخاصةً في المناطق الحضرية الآخذة في التوسع. فعندما يستمر مشروع ما لسنوات عديدة، وإذا تم تحديد سعر الأرض مرة واحدة وفقًا لقائمة الأسعار أو السعر الأولي المحدد، فقد يتكبد المستثمر خسائر إذا ارتفع سعر الأرض بسرعة خلال مرحلة التنفيذ. ناهيك عن أن اضطرار أصحاب الأراضي المستعادة إلى قبول سعر أقل من ميزة الأرض التي تحصل عليها الشركة عند إعادة بيعها، من السهل أن يؤدي إلى شعورهم بالخسارة.

على العكس من ذلك، إذا سُمح بتعديل أسعار الأراضي وفقًا لسعر السوق الوسيط خلال فترة تنفيذ المشروع، فمن السهل أيضًا التسبب في "تضخم الأسعار"، مستغلين التواطؤ لرفع أسعار الأراضي بغرض الربح. لذلك، يرى العديد من الشركات والخبراء أن الطريقة الحالية لتقييم الأراضي لا تزال تنطوي على مخاطر محتملة ولا تضمن العدالة فعليًا.

علق السيد نجو جيا كوونج - مدير شركة فيتنام للتقييم والتفتيش المحدودة (VAI) على أنه عند بناء قائمة أسعار الأراضي، فإن تحديد سعر الأراضي المستخدمة لأغراض الإنتاج أو الأراضي التجارية - الخدمية يكاد يكون من المستحيل تطبيق أساليب التقييم الموصوفة، ولكن يجب الاستيفاء وفقًا للنسبة المئوية مقارنة بسعر الأراضي السكنية.

لا تزال قرارات إصدار قوائم أسعار الأراضي في العديد من المناطق تُطبّق هذه الطريقة الحسابية، مما يُظهر أن مجلس تقييم قوائم أسعار الأراضي لا يلتزم بأحكام قانون الأراضي، الذي يُلزم بتحديد أسعار الأراضي في القائمة وفقًا لأساليب تقييم الأراضي (لا تسمح أي طريقة بالتدخل). هذا يعني أنه على الرغم من أن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ قد ألغى إطار أسعار الأراضي، إلا أن صياغة قائمة أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق لفترة ٢٠٢٦ لا تزال تُهدد بتكرار هذا القيد.

وفقاً للسيد كونغ، فإن تحديد مبادئ منفصلة ومكملة لتقييم الأراضي عند وضع جداول أسعار الأراضي، تختلف عن مبادئ السوق المطبقة لتحديد أسعار الأراضي المحددة، سيساعد على اتساق السياسة مع النظرية وتجنب التقلبات السياسية. كما أن تنظيم المبادئ التكميلية لتقييم الأراضي عند وضع جداول أسعار الأراضي يُرسي أساساً قانونياً واضحاً للجهات المحلية لمنحها سلطة ومبادرة كافيتين في وضع جداول أسعار الأراضي، بما يتوافق مع استقرار إيرادات الميزانية، دون التسبب في تقلبات للجهات الخاضعة للتعديل.

سيؤدي تحديد أسعار الأراضي في جدول أسعار الأراضي، بشكل مستقل عن أسعار السوق، إلى استقرار العناصر الخاضعة للتعديل (تكاليف إنتاج المكونات الاقتصادية). وفي الوقت نفسه، لن تتأثر أسعار الأراضي، المُستخدمة كأساس لحساب الالتزامات المالية، بالتقلبات المعقدة والدورية وغير المتوقعة في سوق العقارات الفيتنامية، وفقًا للتحليل الذي أجراه السيد كونغ.

علّق الأستاذ المشارك الدكتور نجوين ثونغ لانغ، المحاضر الأول في الجامعة الوطنية للاقتصاد، قائلاً إن الخطوة الأولى المهمة التي يجب مراعاتها هي تعديل سعر الأرض الأساسي، وهو السعر الذي تحدده الدولة عند تخصيص الأراضي لأول مرة. لا يمكن تحديد السعر بناءً على أسعار السوق كليًا. بل يجب أن يكون السعر الأساسي تفضيليًا، مما يُحفّز الشركات على الاستثمار والتطوير، بدلًا من تحديده عند مستوى مرتفع لتعظيم إيرادات الميزانية.

"إذا تم دفع أسعار الأراضي الأولية إلى مستويات عالية للغاية، فلن يؤدي ذلك إلى زيادة تكاليف المدخلات للشركات فحسب، بل سيؤدي أيضًا إلى ارتفاع أسعار الأراضي في السوق بأكملها، مما يتسبب في انتشار الضغوط إلى الاقتصاد بأكمله"، كما أوصى السيد لانج.

بالإضافة إلى ذلك، اقترح هذا الخبير أن يستند تنظيم أسعار الأراضي إلى نظام إطاري للأسعار المرجعية، يُميز حسب المنطقة وأهداف التنمية. على سبيل المثال، في المناطق الحضرية أو المناطق ذات إمكانات الربح العالية، يمكن تحديد الأسعار عند مستوى مرتفع نسبيًا؛ بينما في المناطق التي تحتاج إلى تشجيع الاستثمار أو ذات إمكانات ربحية منخفضة، ينبغي تحديد الأسعار عند مستوى أدنى وأكثر معقولية. ويجب أن يكون كل ذلك ضمن خطة رئيسية، برؤية لا تقل عن 3-5 سنوات لضمان الاستقرار.

بالإضافة إلى ذلك، على الدولة أن تستخدم بشكل استباقي العديد من أدوات تنظيم الأسعار لضمان الشفافية والإنصاف والكفاءة. يجب مراقبة مزادات الأراضي بشكل صحيح لتجنب ارتفاع الأسعار بشكل مفرط، مما يُشوّه السوق. يجب أن تضمن الأدوات التنظيمية انسجام المصالح بين الدولة والشركات والأفراد. لا يقتصر الأمر على استخدام التدابير الإدارية كالتخطيط والتسعير وحدود استخدام الأراضي فحسب، بل يجب أيضًا توسيع نطاقها لتشمل الأدوات الاقتصادية كالضرائب وأسعار الفائدة وحوافز الاستثمار وغيرها من سياسات الدعم المالي.

المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm