شركات العقارات تتسارع لإعادة هيكلة ديون السندات

في الأسبوع الأول من يوليو 2024 وحده، أعلنت 9 شركات عن تأخرها في سداد أقساط أصل الدين أو فوائده أو تمديد آجال سداد السندات، ومعظمها شركات عقارية. وفي النصف الثاني من عام 2024، تواجه شركات العقارات ضغوطًا لسداد ما يقارب 59,000 مليار دونج من السندات.

بسبب ركود السوق، فإن بطء السداد أو تمديد الديون يؤثران بشكل رئيسي على شركات العقارات. الصورة : دوك ثانه

العديد من شركات العقارات بطيئة في سداد الديون، وتطلب تمديد السندات

منذ بداية العام وحتى تاريخ الإعلان عن المعلومات (5 يوليو)، سجّل السوق 133 إصدارًا خاصًا و10 إصدارات عامة، بقيمة إجمالية تجاوزت 140 ألف مليار دونج، شكّل القطاع المصرفي 65.6% منها. ولم تُشكّل السندات العقارية سوى 24.6% من الإجمالي، أي ما يعادل أكثر من 34,500 مليار دونج.

في يونيو 2024، استأنفت شركات العقارات نشاطها في إصدار السندات. ومن الأمثلة الشائعة إصدار شركة فين هومز سندات بقيمة 2500 مليار دونج، ومجموعة صن سندات بقيمة 1000 مليار دونج، وبيكاميكس سندات بقيمة 800 مليار دونج، وشركة ثين ها - بانغ دونج للاستثمار في البناء المحدودة بقيمة 600 مليار دونج، وشركة نام لونغ العقارية بقيمة 550 مليار دونج. بالإضافة إلى ذلك، صدرت عدة إصدارات من شركة آن هوا لفحص البناء المساهمة، وشركة ترونغ مينه للمنطقة الحضرية الجديدة المحدودة، وشركة خاي هوان لاند جروب المساهمة.

من حيث القيمة المطلقة، شهد إصدار سندات العقارات تعافيًا مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي، إلا أن النسبة انخفضت بشكل حاد. ففي الأشهر الستة الأولى من عام ٢٠٢٣، شكلت سندات العقارات ما يقارب ٥٥٪ من قيمة الإصدار، بينما لم تشكل سوى ما يقارب ٢٥٪ من قيمة الإصدار في الأشهر الستة الأولى من هذا العام.

ومن الجدير بالذكر أن شركات العقارات تواجه عبء استحقاق ضخم ومعدل التأخر في السداد في هذا القطاع يواصل الارتفاع بسرعة.

في الأسبوع الأول من يوليو 2024 وحده، أعلنت تسع شركات عن تأخرها في سداد أصل الدين وفوائده على السندات، وعن تغييرات في شروط وأحكام السندات (مما شمل تمديد آجالها لمدة تتراوح بين 12 و24 شهرًا). معظم الشركات المتأخرة في السداد أو التي اضطرت إلى تمديد ديون السندات تعمل في قطاع العقارات، وتحديدًا شركات نو فا العقارية، وجيا دوك العقارية، وفينه شوان العقارية، ونغوك مينه العقارية.

في السابق، في يونيو 2024، أعلنت العديد من شركات العقارات أيضًا عن التأخر في الدفع أو طلبت تمديد ديون السندات، وعادةً ما تكون Cat Lien Hoa Real Estate وVinh Xuan Real Estate وNo Va Real Estate وBig Gain Investment وAQUA City وHoang Cat Real Estate و Binh Duong Investment and Trading Joint Stock Company...

في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤، من المتوقع أن تستحق سندات بقيمة حوالي ١٤٠ ألف مليار دونج، معظمها سندات عقارية (حوالي ٥٩ ألف مليار دونج)، أي ما يعادل ٤٢٪. وهذه أيضًا مجموعة السندات التي تواجه حاليًا أكبر ضغط على سداد الديون.

وفقًا لإحصاءات FiinGroup، بلغ معدل التأخر في سداد السندات (بما في ذلك سندات الشركات المُعاد هيكلتها والمؤجلة) حوالي 18% في مايو 2024؛ وبالنسبة لسندات الشركات غير المصرفية وحدها، بلغ معدل التأخر في السداد حوالي 26%. وبلغت قيمة سندات الشركات المتعثرة حوالي 215,000 مليار دونج فيتنامي بنهاية مايو 2024.

يُعدّ قطاع العقارات القطاعَ الأكثرَ ازدحامًا بالسندات المتأخرة، بمعدل تأخر في السداد يصل إلى 42.5%. ولحسن الحظ، في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2024، ورغم استمرار ارتفاع معدل سندات الشركات المتعثرة، إلا أنه تباطأ مقارنةً بعام 2023.

في النصف الثاني من عام ٢٠٢٤، من المتوقع أن تُستحق سندات بقيمة حوالي ١٤٠ ألف مليار دونج، معظمها سندات عقارية. الصورة: دوك ثانه. الرسومات: دان نجوين.

تقبل شركات العقارات القروض ذات الفائدة المرتفعة من خلال قنوات السندات

في النصف الأول من هذا العام، حققت شركات العقارات أداءً جيدًا، حيث قامت بحشد السندات بعائد متوسط ​​يتراوح بين 9-12٪ سنويًا، وخاصة من المستثمرين الكبار ذوي العلامات التجارية والسمعة الرائعة، مثل Vinhomes وNam Long وKhang Dien...

يمكن أن تصل عائدات سندات العقارات للمجموعات عالية المخاطر التي تعاني من صعوبات مالية إلى 20-30%، وحتى 50%، ويحدث ذلك في الغالب مع السندات ذات السيولة المنخفضة.

منذ بداية العام، سجّل السوق 133 طرحًا خاصًا و10 طرحات عامة، بقيمة إصدار إجمالية تجاوزت 140 ألف مليار دونج، منها 65.6% في القطاع المصرفي. وتمثل السندات العقارية 24.6% من الإجمالي، أي ما يعادل أكثر من 34,500 مليار دونج.

منذ النصف الثاني من عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، واجهت العديد من شركات العقارات صعوبات في السيولة. ولذلك، تم تداول سندات الشركات بعوائد تصل إلى ٢٠-٢٥٪. وعادةً ما تواجه هذه الشركات صعوبات في تنفيذ مشاريعها. وفي الوقت نفسه، تواجه هذه الشركات ضغوطًا مالية كبيرة نسبيًا خلال الـ ١٢-١٨ شهرًا القادمة، وتواجه قدرتها على إعادة التمويل أو جمع رأس مال جديد تحديات عديدة. ويعكس هذا جزئيًا أيضًا رغبة المستثمرين في المخاطرة المناسبة، وفقًا لمحلل من FiinGroup.

ومن منظور آخر، فإن قبول تعبئة السندات ذات الفائدة المرتفعة يظهر أيضاً أن الوصول إلى الائتمان المصرفي للشركات ليس بالأمر السهل، وخاصة بالنسبة للشركات التي لم تعد لديها ضمانات وتجد صعوبة في إثبات قدرتها على سداد الديون.

ومع ذلك، قال السيد نجوين دينه دوي، المدير والمحلل الأول في شركة فيتنام للاستثمار الائتماني، إن الوصول إلى رأس المال (بما في ذلك الائتمان المصرفي وتعبئة السندات) لشركات العقارات سيكون أسهل في النصف الثاني من العام.

على وجه التحديد، ستساعد ثلاثة قوانين جديدة متعلقة بالعقارات، والتي دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، المستثمرين على حل المشكلات المتعلقة بتقييم الأراضي وحقوق استخدامها، مما يتيح لهم الوصول إلى الموارد المالية اللازمة لتطوير مشاريع جديدة. يشهد سوق السندات انتعاشًا، ومن المتوقع أن يرتفع ائتمان قطاع العقارات بنسبة 16-18% في عام 2024. إضافةً إلى ذلك، أعلنت العديد من شركات العقارات المدرجة في البورصة عن خطط لزيادة رأس مالها هذا العام (من المتوقع أن يتم حشد حوالي 26,000 مليار دونج من رأس مالها الجديد لتطوير المشاريع أو لسداد الديون المستحقة).

وبحسب السيد دوي، فإن كل هذه العوامل ستساعد المستثمرين على تقليص صعوبات السيولة بسبب ضغوط استحقاق الديون الكبيرة في عامي 2024 و2025.

المصدر: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-don-dap-co-cau-no-trai-phieu-d219966.html