شركات العقارات عالقة بسبب رسوم استخدام الأراضي

ورغم بناء أكثر من 20 طابقا، إلا أن المشروع لم يسدد بعد رسوم استخدام الأراضي للدولة، وبالتالي لا يستطيع بيع المنازل في المستقبل، وهو ما يضع العمل في موقف صعب.

الشركات مقيدة بأموال الأراضي

كشركة كبيرة في مقاطعة بينه دونغ ، استطاعت مجموعة Bcons، منذ عام ٢٠١٨ وحتى الآن، أن تترك بصمتها من خلال تطوير وبناء وتسليم عشرات المشاريع العقارية متوسطة التكلفة للعملاء. ومع ذلك، فمنذ عام ٢٠٢٣ وحتى الآن، ورغم استمرار حصول مشاريع جديدة على تراخيص بناء، لا تزال هذه الشركة تواجه صعوبة بالغة: فقد حصل المشروع على ترخيص بناء، ولكنه لم يتلقَّ قرارًا بدفع رسوم استخدام الأرض بعد.

وقال أحد قادة هذه المجموعة إن شركة Bcons لديها مشروع يضم أكثر من 20 طابقا، لكن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة بينه دونغ لم تعلن بعد عن القرار بشأن رسوم استخدام الأراضي التي يجب على الشركة دفعها.

عدم سداد رسوم استخدام الأرض يعني عدم قدرة الشركة على بناء منزل بسعر بيع المشروع، وعدم قدرتها على تقديم وثائق إلى وزارة الصناعة والتجارة للحصول على موافقة المشروع لبيع المنازل وتوقيع عقود البيع مع العملاء. في حال عدم استيفاء شروط فتح باب البيع، لا تتمكن الشركة من حشد رأس المال اللازم للبناء.

إن عدم كفاية رسوم استخدام الأراضي لا يؤدي فقط إلى هدر موارد الأراضي، مما يتسبب في خسائر اقتصادية للشركات والعملاء على حد سواء، بل يؤثر أيضًا سلبًا على سوق العقارات والاقتصاد بشكل عام.

السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه

بعد إتمام بناء الطابق العاشر، أعلنت شركة فو دونغ العقارية المساهمة أنه في عام ٢٠٢٢، حصلت الشركة على موافقة سياسة الاستثمار والتخطيط وتصريح البناء لمشروع سكني في مدينة دي آن (مقاطعة بينه دونغ). وفور حصولها على تصريح البناء، حصل المستثمر على دعم رأسمالي من البنك للبناء. وحتى الآن، تم بناء هذا المشروع حتى الطابق العاشر، ولكن لم تُدفع رسوم استخدام الأرض بعد، لأن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة لم تُقيّم رسوم استخدام الأرض بعد.

وكما هو الحال مع شركة Bcons، لا تستطيع شركة Phu Dong فتح مبيعات المشاريع المستقبلية حتى تفي بالتزاماتها المالية.

في بينه دونغ، لا تقتصر مشكلة رسوم استخدام الأراضي على الشركتين المذكورتين أعلاه، بل تشمل مشاريع أخرى عديدة، مثل حديقة باي سيتي سكاي التابعة لمجموعة باي في مدينة دي آن، وحديقة إيه آند تي سكاي التي استثمرتها شركة إيه آند تي فيتنام للتجارة التقنية للاستثمار المساهمة... ولا تقتصر مشكلة بينه دونغ على لونغ آن، بل تشمل أيضًا مشروع شقق ديستينو سنترو في منطقة بين لوك. على سبيل المثال، مُنح مشروع شقق ديستينو سنترو في منطقة بين لوك تصريح بناء، لكنه لم يتمكن من دفع رسوم استخدام الأراضي.

صرح السيد لي فان ثانغ، المدير العام لشركة تان داي ثانه العقارية المساهمة، بأنه قبل عام ٢٠٢٢، كانت المقاطعات تُصدر سياسات الاستثمار أولًا، ثم تُصدر تخطيطًا بنسبة ١/٥٠٠، ثم تُحسب رسوم استخدام الأراضي للشركات للوفاء بالتزاماتها المالية قبل إصدار تصاريح البناء. أما حاليًا، فتُصدر المقاطعات تصاريح البناء أولًا، ثم تُقيّم رسوم استخدام الأراضي، ثم تُكملها الشركات لاحقًا. إلا أن هذه الخطوة مُزدحمة حاليًا، مما يُضع الشركات في موقف صعب.

إذا لم نكن نعرف قيمة رسوم الانتفاع بالأرض التي علينا دفعها، فلن نتمكن من تعويض ثمن المنزل للزبائن. وحتى لو بنينا، فإن لم ندفع رسوم الانتفاع بالأرض، فلن نتمكن من فتح أبوابنا للبيع، أو توقيع العقود، أو تحصيل الأموال من الزبائن، وبالتالي لن يكون لدى الشركات المال الكافي للبناء. إذا اقترضنا من البنك، فسيتعين إضافة الفائدة التي ندفعها على القرض إلى سعر بيع المنزل لاحقًا، وإذا كان سعر المنزل مرتفعًا جدًا، فلن يشتريه الزبائن... ولهذا السبب تُثقل رسوم الانتفاع بالأرض كاهل الشركات، كما قال السيد ثانغ.

بحاجة إلى "فك الارتباط"

وبحسب السيدة نجوين ثي بيتش ثوي، نائبة مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مقاطعة بينه دونغ، فإن السبب وراء توقف مشاريع العقارات المحلية في مرحلة دفع رسوم استخدام الأراضي هو أن المقاطعة تفتقر إلى شركات التقييم ومن الصعب للغاية توظيف الشركات لتقييم أسعار الأراضي.

قال السيد نجوين فان دونج، المدير العام لشركة هوانغ لونغ العقارية، إن مشكلة الازدحام في حساب رسوم استخدام الأراضي للمشاريع العقارية للمؤسسات ليس من الصعب التعامل معها، لأن قانون الأراضي ينص على أنه عندما يتعذر العثور على مؤسسة لتقييم أسعار الأراضي، تقترح إدارة الموارد الطبيعية والبيئة على اللجنة الشعبية الإقليمية إنشاء فريق متعدد التخصصات لتقييم رسوم استخدام الأراضي للمشروع. ومع ذلك، في الواقع، بعد العديد من الانتهاكات في تقييم الأسعار التي تسببت في خسائر لميزانية الدولة في الآونة الأخيرة، يخشى المسؤولون المحليون ارتكاب الأخطاء ويخافون من المسؤولية ويخافون من المخاطر القانونية. ليكونوا آمنين في التقييم لتجنب خطر المساءلة لاحقًا، غالبًا ما يختار المسؤولون المحليون الموافقة على أسعار الأراضي بمستويات عالية أو تأخير الموافقة.

أكد السيد دونغ على ضرورة تحرير الشركات العقارية من قيود رسوم استخدام الأراضي. وعلى وجه الخصوص، ستقوم الدولة بمراجعة وإعادة حساب رسوم استخدام الأراضي للمشاريع التي تمت الموافقة عليها، والتي أفادت الشركات بأنها اتبعت أساليب حسابية غير معقولة. وفي الوقت نفسه، سيتم إعفاء الشركات من غرامات التأخير في السداد في حال ثبوت أن سعر المشروع غير معقول.

بالنسبة للمشاريع الجديدة التي تستكمل إجراءات الموافقة ولم تسدد بعد رسوم استخدام الأراضي، ينبغي على هيئات إدارة الدولة تحديد الوقت وطريقة الحساب مع الشركات حتى تتمكن الشركات من حساب تكاليف وفعالية المشروع عند تنفيذه.

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، إن الموافقة المطولة على أسعار الأراضي، والتي قد تستغرق عدة سنوات أو حتى عقود، لا تسبب الركود فحسب، بل تزيد أيضًا من التكاليف بالنسبة للشركات، لأنه أثناء انتظار التقييم، لا تزال الشركات تتحمل تكاليف الفائدة وتكاليف الفرصة.

وبحسب السيد تشاو، عندما تطول عملية الموافقة ولا يمكن التنبؤ بقيمة استخدام الأراضي بدقة، فإن ذلك يسبب أيضًا صعوبات للشركات في التنبؤ والتخطيط المالي، مما يتسبب في مواجهة الشركات لخطر النقص المالي أو عدم القدرة على سداد الديون.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html