أسعار العقارات تصل إلى ذروتها رغم ضغوط استحقاق السندات

ذروة سندات الاستحقاق

وفقًا لتقرير صادر عن شركة فين جروب، وهي شركة متخصصة في البيانات والتحليلات المالية، فإن سندات شركات العقارات تستحق السداد في النصف الثاني من هذا العام بقيمة تزيد عن 100,000 مليار دونج. ويُظهر هذا الرقم الضغط الحالي على التدفق النقدي للسداد. وفي أغسطس الماضي، بلغ حجم السندات التي أصدرتها شركات العقارات المستحقة السداد ذروته عند حوالي 17,500 مليار دونج.

تشير إحصاءات شركة VNDirect للأوراق المالية إلى أن القيمة الإجمالية لسندات الشركات المستحقة في الربع الثالث من هذا العام قُدِّرت بنحو 67,000 مليار دونج فيتنامي، وهو أعلى مستوى لها خلال العام. والجدير بالذكر أن قطاع العقارات استحوذ على أكثر من 57%، أي ما يعادل حوالي 38,200 مليار دونج فيتنامي، غالبيتها سندات مُمدد استحقاقها اعتبارًا من عام 2023.

وعلى الرغم من الضغوط الكبيرة لسداد السندات، فإن العديد من شركات العقارات لا تزال تتمسك باستراتيجية "الاحتفاظ بالسعر"، رافضة خفض الأسعار لاستعادة التدفق النقدي.

وفقاً للشركات، فإن السبب الرئيسي لعدم قدرتها على خفض الأسعار هو ضغط تكاليف رأس المال والالتزامات المالية تجاه حاملي السندات. تتراوح أسعار الفائدة الشائعة حالياً على سندات العقارات بين 10% و12% سنوياً، وهي أعلى بكثير من أسعار فائدة قروض البنوك. في حال بيع الأصول بسرعة وبأسعار منخفضة، لن تكفي العائدات لسداد أصل وفوائد السندات، وقد يُخل ذلك بشروط الالتزام تجاه حاملي السندات. لذلك، ارتفعت أسعار العقارات في جميع القطاعات بشكل حاد منذ بداية العام.

وبحسب تقرير وزارة البناء حول سوق العقارات في الربع الثاني ، فإن قطاع الشقق في المدن الكبرى يشكل استثناء، إذ يواصل "الهيمنة" ويسجل أعلى مستوى للأسعار منذ ما يقرب من عقد من الزمان.

في هانوي ، بلغ متوسط سعر البيع في الربع الثاني 80 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 5.6% مقارنة بالربع السابق، وبنسبة تصل إلى 33% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ووفقًا للاستطلاع، سجلت العديد من مشاريع الشقق في هانوي ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تراوحت بين 5% و6%. وعلى وجه الخصوص، سجلت بعض المشاريع الفاخرة أسعار بيع "مذهلة"، مثل مشروع نوبل كريستال الذي تراوحت أسعاره بين 160 و270 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، ومشروع ذا ماتريكس ون الذي تراوحت أسعاره بين 120 و150 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

في أغسطس/آب الماضي، بلغ حجم السندات المُستحقة الإصدار من قِبل شركات العقارات ذروته عند حوالي 17,500 مليار دونج. صورة توضيحية: VOV.

في مدينة هو تشي منه، بلغ متوسط سعر الشقق 89 مليون دونج/متر مربع، دون تقلبات تُذكر مقارنةً بالربع السابق، ولكنه ارتفع بنحو 36% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ورغم استقراره بشكل عام، لا تزال بعض فئات العقارات الفاخرة تشهد زيادات محلية، وتُرسخ مستويات أسعار جديدة، ويعود ذلك أساسًا إلى مزايا البنية التحتية المتميزة، مثل خطوط المترو، والطرق السريعة، وأنفاق كات لاي، وتوسيع العديد من الطرق الرئيسية في ثو ثيم، وثاو دين، وآن فو، وثانه مي لوي.

وسجل قطاع الفلل والمنازل في المشروع أيضًا زيادة طفيفة مقارنة بالربع السابق، ولا سيما في مدينة هوشي منه وخان هوا .

من غير المرجح التخلف عن سداد السندات

يُقدّر خبراء شركة إس إس آي للأوراق المالية أن استراتيجية الحفاظ على استقرار أسعار العقارات لن تدوم إلا لفترة قصيرة. فإذا استمر تراجع ثقة السوق، فلن يكون "حبس الأنفاس" حلاً، بل سيُصبح خطرًا واسع النطاق على السيولة. لذلك، ثمة حاجة إلى حلول وسياسات فعّالة ومتزامنة لتخفيف ضغط الاستحقاق واستعادة سيولة السوق.

ويرى الخبراء أنه في المستقبل القريب، ينبغي مواصلة تحسين آلية إصدار السندات الفردية في اتجاه الإفصاح الإلزامي عن المعلومات، والتدقيق الدوري، وتعزيز التصنيفات الائتمانية المستقلة؛ ومن الضروري توسيع الإطار القانوني لإعادة هيكلة الديون مثل تحويل السندات إلى أسهم، أو التمديد المشروط للمشاريع ذات الوضع القانوني الكامل والتقدم الواضح.

استراتيجية إبقاء أسعار العقارات منخفضةً لضمان البقاء لا تدوم إلا لفترة قصيرة. صورة توضيحية.

على المدى البعيد، يجب تنظيم الائتمان الموجه لقطاع العقارات بشكل انتقائي، مع إعطاء الأولوية للإسكان الاجتماعي والإسكان الإيجاري، والحد من تدفقات رأس المال إلى المشاريع المضاربة. يشهد سوق العقارات تحسنًا تدريجيًا، وطالما أن الشركات قادرة على بيع منتجاتها، فلن يكون استحقاق السندات مصدر قلق.

صرّح الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV، بأنّ الضغط على السندات هذا العام لا يدعو للقلق. وقد انخفضت احتمالية التخلف عن السداد بفضل التفاؤل المتزايد في سوق العقارات. وتحتاج العديد من الشركات إلى خصم على المنتجات بنسبة 10% تقريبًا لبيع منتجاتها، بدلاً من 40-50% كما في الفترة السابقة.

وفقًا للمحللين، يواصل قطاع العقارات نموه القوي هذا العام. فقد استكملت الدولة إعادة هيكلة الوحدات الإدارية، وعززت استقرار البيئة السياسية. ويستفيد قطاع العقارات من انخفاض أسعار الفائدة والإصلاحات المؤسسية. ومن بين هذه الإصلاحات القوانين العقارية الثلاثة، وقرار قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي، وجهود تعزيز الاستثمار العام، وتسهيل الإجراءات الإدارية...

إن الجهود التي بذلتها الحكومة مؤخراً لإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع العقارية من شأنها أن تخلق الظروف للشركات لاستعادة تنفيذ المشاريع وتحسين التدفق النقدي، مما يجعل من الأسهل على الشركات فتح أبوابها للبيع قريباً والحصول على خطط مالية لسداد الديون لحاملي السندات.