إزالة العوائق المؤسسية، وتوفير الموارد - الحلقة الأخيرة: الحد من الاختناقات الإجرائية وتكاليف العقارات

وتستمر شكوى قطاع العقارات من الصعوبات التي يواجهها، حيث لا يزال هذا القطاع عالقاً في إجراءات وأختام لا حصر لها، بل إن العديد من المراحل متوقفة.

المستثمرون ينظرون إلى مشروع في دونج ناي - الصورة: كوانج دينه

لقد نجح قانون الأراضي لعام 2024 في حل العديد من النواقص من الإصدارات السابقة، لكن عملية التنفيذ لا تزال تعاني من العديد من المشاكل وهي غير مناسبة لنموذج الحكومة المحلية ذات المستويين.

كم يوم للرد؟

في حديثه مع توي تري، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة إي زد للعقارات، إن الشركات تواجه حاليًا صعوبات في عملية نقل ملكية الأراضي وتوزيعها. وقد أدى نقل مهام تطهير المواقع من مستوى المقاطعة إلى مستوى البلدية إلى خلق العديد من التحديات نظرًا لعدم استيفاء الكفاءات المهنية للمسؤولين المحليين للمتطلبات. على العكس من ذلك، سيؤدي التركيز المفرط على مستوى المقاطعة إلى زيادة الحمل وبطء المعالجة. بالإضافة إلى ذلك، فإن مرحلة تحديد أصل الأرض تُطيل أيضًا عملية تطهير المواقع.

قال السيد توان إنه إذا لم تُرافق عملية اللامركزية توجيهات وتعديلات سياساتية في الوقت المناسب، فإن إعداد خطط التعويضات والموافقة عليها سيظل يواجه صعوبات. واقترح تقصير فترة تقييم العطاءات، التي تصل حاليًا إلى 60 يومًا، لأن "الشركات غالبًا ما تضطر إلى كتابة طلب تمديد، مما يزيد من تكلفة تأمين العطاء".

علاوة على ذلك، تُعدّ إجراءات الحصول على تصريح البناء عائقًا رئيسيًا. فبعد اكتمال الاستثمار والتصميم الأساسي للمشروع، تُصبح متطلبات الوقاية من الحرائق ومكافحتها الأكثر تعقيدًا.

في حديثه مع توي تري، قال السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه، إن العامل الرئيسي في مشاريع العقارات عمومًا، ومشاريع الإسكان الاجتماعي خصوصًا، هو الإجراءات القانونية المطولة. وأضاف أن العديد من مشاريع الإسكان تستغرق ما بين 5 و7 سنوات، بدلًا من عامين.

على سبيل المثال، في مشروع هذه المؤسسة، يوجد إجراء واحد فقط، لكن آراء الوحدات متباينة، مما يُجبر المؤسسة على التغيير، ويطيل وقت المعالجة وتكاليف التنفيذ. ناهيك عن أنه عند وجود مشكلة تتطلب استشارة الجهات الحكومية، تُرسل المستندات، ولكن أحيانًا لا يتم الرد عليها لمدة شهر كامل، مما يُسبب قلقًا للمؤسسة، فالوقت من ذهب.

لذلك، يعتقد السيد نجيا أنه بالنسبة للإجراءات الإدارية، من الضروري تحديد عدد الأيام التي تستغرقها للحصول على النتائج بشكل واضح، وإلا فما الذي يجب على الشركات فعله، ومن المسؤول، وكل مرحلة محددة تحتاج إلى تحديد واضح.

إذا طلبت آراء جهات أخرى، فكم يومًا متاحًا للرد؟ إذا لم يكن هناك رد، فكيف سيتم حل المشكلة؟ لا يمكنك طلب الآراء ثم الانتظار لشهور وسنوات دون رؤية أي نتائج. إذا تجاوزت المدة المحددة ولم يتم التوصل إلى حل، فستحتاج المؤسسة إلى إرسال وثيقة إلى مستوى أعلى للتعامل معها، كما اقترح السيد نجيا.

معضلة تقييم الأراضي

أصعب مشكلة تواجهها العديد من الشركات هي تقييم الأراضي لتحديد رسوم الانتفاع بها. هناك مناطق تفرض أسعارًا مرتفعة جدًا، مما يؤدي إلى فشل العديد من المشاريع. قال السيد توان: "لا تزال رسوم الانتفاع الحالية تُمثل مشكلة كبيرة في السوق، لذا يجب وضع آلية حساب مناسبة. فعندما ترتفع الأسعار بشكل مبالغ فيه، لن يعاني الشركات فحسب، بل سيعاني أيضًا مشتري المنازل".

وفقًا لخبير من قسم التحليل في شركة يوانتا فيتنام، ينبغي إعطاء الأولوية لإزالة اللوائح القديمة لتذليل العقبات التي تعترض تطوير المشاريع. ويُظهر اضطرار وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى مراجعة قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ بعد عام واحد فقط من تطبيقه أن العقبات الحالية تعيق التقدم.

اعتبارًا من 1 يوليو 2025، ستُطبّق فيتنام رسميًا نموذجًا حكوميًا ثنائي المستوى. ولذلك، تتداخل اللوائح المتعلقة بخطط استخدام الأراضي السنوية على مستوى المقاطعات، مما يُسبب تأخيرًا في المشاريع، ويجب إلغاؤه، وفقًا لهذا الخبير.

أصدرت الحكومة المسودة الأولى لقانون الأراضي المُعدّل، وهو تعديل شامل يتضمن 68 بندًا إضافيًا أو مُعدّلًا. ويتوقع الخبراء أن يُقرّه المجلس الوطني خلال دورته المُقررة في أكتوبر، على أن يدخل حيز التنفيذ مطلع عام 2026.

حسب السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ، أنه إذا استغرق مشروعٌ ما بين عامين وخمس سنوات، فإن التكاليف المالية للمشروع سترتفع بشكل كبير، وقد تصل أحيانًا إلى نصف تكلفة الأرض. وضرب السيد فوك مثالًا بقطعة أرض قيمتها 500 مليار دونج، فإذا كانت الفائدة على سنتين 100 مليار دونج فقط، ولكن بسبب مشاكل تعيق تطوير المشروع خلال خمس سنوات، فقد تصل تكلفة الفائدة إلى 250 مليار دونج. وأضاف السيد فوك: "على الدولة تقليص الإجراءات بحيث لا يستغرق المشروع سوى 6 أشهر إلى عام واحد بدلًا من عامين إلى ثلاثة أعوام، مما يُسهم في خفض التكاليف وزيادة العرض".

هناك مشاريع يجب أن تنفذ 177 خطوة قبل إخلاء الموقع.

أشار السيد نجوين كوك هييب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، إلى أن عدد الأختام التي يجب ختمها لكل مشروع في الإجراءات الإدارية يتراوح بين 38 و40 ختمًا. وهناك مشاريع تتطلب من الشركات إتمام 177 خطوة، تستغرق 360 يومًا، لتكون مؤهلة للحوار قبل إخلاء الموقع قسرًا.

قال هوانغ فان كونغ، عضو الجمعية الوطنية، إن الإجراءات الإدارية في قطاع العقارات لا تزال معقدة. وحذّر من أنه في حال وجود أربع أو خمس خطوات فقط غير واضحة، فقد يُصعّب ذلك عملية اتخاذ القرار ويزيدها تعقيدًا.

بدلاً من ذلك، من المهم مراعاة العوامل التالية: كم من الوقت يستغرق إنجاز مشروع؟ هل الإجراءات واضحة وعلنية وشفافة؟ هل اللوائح متوافقة مع الواقع؟ يساعد الوضوح على تحديد المسؤوليات، وتجنب اللوم العام.

يعتقد الدكتور كان فان لوك أن عبء التكلفة هو السبب المباشر لارتفاع أسعار المساكن. وتمثل تكاليف إخلاء الأراضي والمواقع نسبة كبيرة ومتزايدة، خاصةً مع اقتراب أسعار الأراضي الجديدة من سعر السوق، مما يؤدي إلى زيادة حادة في الالتزامات المالية للشركات.

وأكد أن العديد من المشاريع متعثرة، ليس بسبب نقص رأس المال، بل بسبب إجراءات الموافقة المطولة، مما أدى إلى تضييق المعروض وارتفاع أسعار المساكن. وإذا أُصلحت هذه العملية، فقد تُطرح آلاف المشاريع قريبًا في السوق، مما يُسهم في زيادة المعروض وخفض الأسعار.

السيد تران فان خاي (نائب رئيس لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة في الجمعية الوطنية):

سيؤدي إلى تقليص العديد من الإجراءات، واللامركزية بشكل كبير

مشروع عقاري قيد الإنشاء في مدينة هو تشي منه - تصوير: كوانغ دينه

لا تزال الإجراءات الإدارية في قطاع البناء مُرهِقة ومُعقّدة ومُتداخلة. تُشير بعض الشركات إلى أن "أصعب شيء حاليًا ليس رأس المال أو الأرض، بل إجراءات الاستثمار". لديهم المال والأراضي، لكن المشروع لا يزال "عالقًا" بسبب سلسلة من التصاريح والتقييمات.

على سبيل المثال، يستغرق الحصول على رخصة بناء مشروع منزل عائلي واحد أكثر من عام، إذ يتطلب تقديم ملف تلو الآخر ومراجعته من قبل العديد من الجهات. حتى أن هناك مشاريع عقارية في هانوي تستغرق عدة سنوات فقط لاستكمال إجراءات بدء البناء.

إضافةً إلى ذلك، يُسبب عدم الاتساق والتوافق بين قانون البناء والقوانين ذات الصلة ارتباكًا للمستثمرين. حاليًا، يخضع مشروع البناء العادي لنحو 5-7 قوانين، مما يجعل المستثمرين "غير متأكدين من اللوائح التي يجب اتباعها بشكل صحيح".

لذلك، سيركز التعديل المُرتقب لقانون البناء على تبسيط الإجراءات وتقليصها بشكل جذري، انطلاقًا من مبدأ "الإنشاء بدلًا من التحكم". وتحديدًا، سيتم إعفاء المشاريع التي اجتازت التقييم من الحصول على تراخيص البناء، واختصارها إلى إجراء ترخيص واحد فقط للمشاريع الأخرى، بحد أقصى سبعة أيام لإصدار الترخيص.

إلى جانب ذلك، نحرص على اللامركزية وتفويض الصلاحيات والمسؤوليات في إدارة الإنشاءات بروح اللامركزية القصوى، إلى جانب آليات رقابة فعّالة، ومراقبة بالتكنولوجيا والبيانات، وآليات مساءلة، وعقوبات على المخالفات. ومن هذا المنطلق، سنعمل على تعزيز بيئة عمل متساوية للقطاع الخاص، جاذبةً الموارد الاجتماعية.

العودة إلى الموضوع

بينه خانه - NGOC HIEN - NGOC AN

المصدر: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm