إزالة رسوم استخدام الأراضي للمشاريع العقارية في مدينة هوشي منه

يوجد في مدينة هوشي منه حوالي 100 مشروع عقاري تجاري "ينتظر" إخطار الالتزامات المالية.

في جلسة عمل مع رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه نجوين فان دوك والإدارات ذات الصلة في نهاية الأسبوع الماضي، أعرب السيد جون سونغ هو، المدير العام لشركة Lotte Properties HCMC Co.، Ltd. (لوتي، كوريا) - المستثمر في مشروع Thu Thiem Eco Smart City (جناح An Khanh)، عن رغبته في مواصلة تنفيذ المشروع إذا أزالت مدينة هو تشي منه عقبات الاستثمار، وخاصة الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي الإضافية للمشروع بنسبة 5.4٪ / سنة.

100 مشروع مع التزامات مالية

أشاد رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه، نجوين فان دوك، بتوصيات الشركات، وقال إنه سيرفع تقريرًا إلى الحكومة المركزية للنظر في الحلول المناسبة. ورحب مسؤولو المدينة بشركة لوتي لمواصلة دعمها، وتقاسم الصعوبات، وتنفيذ المشروع في الموعد المحدد.

في الواقع، ليست المشكلة التي أثارتها لوتي حالةً معزولة. ففي وقتٍ سابق، أرسل مستثمر مشروع إمباير سيتي - وهو مشروع إمباير سيتي المشترك - وثيقةً إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه يطلب فيها مراجعة الالتزامات المالية الناشئة.

وبحسب هذه الوحدة، فقد أكملت الشركة منذ عام 2017 التزاماتها المالية التي بلغت نحو 3600 مليار دونج، كما نص قرار تخصيص الأراضي في المدينة بوضوح على أن الشركة "لا يتعين عليها دفع المزيد" عند التحول من دفع إيجار الأرض لمرة واحدة إلى تخصيص الأراضي مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي.

بناءً على ذلك، استكمل المشروع ثلاث مجموعات من الأعمال وسلّمها، أي ما يعادل حوالي 1200 شقة سكنية. مع ذلك، يُعدّ إلزامهم بدفع رسوم استخدام إضافية للأراضي "عبئًا كبيرًا"، مما يؤثر سلبًا على تدفق رأس المال وخطط الأعمال.

يواجه أحد أركان مشروع "إمباير سيتي" صعوبات إجرائية. الصورة: هوانغ تريو

وبالمثل، أصدرت هيئة الضرائب في مدينة هو تشي منه مؤخرًا وثيقة تطلب من شركة هونغ لوك فات للاستثمار العقاري المساهمة دفع مبلغ إضافي قدره 400 مليار دونج فيتنامي لمشروع "غرين ستار سكاي جاردن". ووفقًا لجمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، يوجد في المدينة حاليًا حوالي 100 مشروع عقاري تجاري "بانتظار" الإخطار بالالتزامات المالية، بما في ذلك العديد من المشاريع الضخمة لشركات مثل نوفالاند وهونغ ثينه لاند وتي تي سي لاند.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية المستثمرين في بورصة هوانغتشو (HoREA)، بأن الجمعية اقترحت مرارًا وتكرارًا إلغاءً كاملًا لقانون تحصيل نسبة 5.4% الإضافية في الحالات التي لا يكون فيها خطأ الشركات. وأضاف أن "التأخير في تحديد الالتزامات المالية يعود أساسًا إلى الإجراءات الإدارية، وليس خطأ المستثمرين".

وبحسب السيد تشاو، فإن هذه الآلية لا تتسبب في خسائر للشركات فحسب، بل تتسبب أيضًا في خسارة إيرادات الميزانية، لأن رسوم استخدام الأراضي "معلقة" ولا يمكن سدادها في الوقت المحدد، في حين تضطر سلسلة من المشاريع إلى إيقاف البناء مؤقتًا، مما يتسبب في إهدار أموال الأراضي.

ويعتقد أنه إذا تمكنت الحكومة من حل هذه المشكلة، فإن المشاريع "المعلقة" سوف تستكمل التزاماتها المالية بسرعة، وبالتالي تحرير تدفق رأس المال الذي يقدر بعشرات الآلاف من المليارات من الدونغ إلى سوق العقارات.

وأكد أن "رسوم استخدام الأراضي تُعدّ مفتاح استعادة المعروض السكني وتعزيز النمو الاقتصادي . وعندما تُحلّ هذه القضية بالكامل، ستُشكّل ضمانةً مهمةً لبيئة الاستثمار في فيتنام".

أكبر عقدة

قال السيد دانج هونغ آنه، رئيس جمعية رواد الأعمال الشباب في فيتنام (VYEA) ورئيس المجلس التأسيسي لشركة سايجون ثونج تين العقارية المساهمة (TTC Land)، إن المشاكل المتعلقة بالالتزامات المالية للأراضي هي "أكبر عقبة" تعيق تطوير سوق العقارات في مدينة هوشي منه.

وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ والمرسوم ١٠٣/٢٠٢٤/ND-CP، تُحدد رسوم استخدام الأراضي وفقًا لتوقيت إصدار الدولة لقرار تخصيص الأراضي. لكن في الواقع، تُنفذ العديد من المشاريع الكبرى على مراحل، وفي كل مرة تُخصص فيها الأرض، يجب تحديد سعر جديد، مما يُسبب بعض الإزعاج، على حد قوله.

استشهد بالعديد من المشاريع التي خصصت المدينة أراضيها مؤقتًا للمستثمرين لبدء البناء في مرحلتها الأولى، بينما انتظرت بقية المشاريع استكمال التعويضات وتطهير الموقع. عند اتخاذ قرار تخصيص المرحلة الأولى من الأرض، دفعت الشركة رسوم استخدام الأرض للمشروع بأكمله بناءً على التخطيط التفصيلي.

ولكن عندما تم تخصيص الأراضي المتبقية، حددت السلطات التزامات مالية إضافية وفقاً لسعر الأرض الجديد، مما أجبر الشركة على دفع مئات المليارات من الدونغ إضافية، على الرغم من أن تلك المساحة كانت متضمنة في الدفعة السابقة.

هذا الوضع، وفقًا للسيد هونغ آنه، لا يزيد من تكاليف الاستثمار ويطيل مدة التنفيذ فحسب، بل يؤثر أيضًا على سلسلة القيمة الكاملة لسوق الإسكان. وأضاف: "إن تأخر المشروع لا يضر بالشركات فحسب، بل ينطوي أيضًا على سلسلة من العواقب: انتظار مشتري المنازل، واضطرار البنوك إلى إعادة هيكلة القروض، وتوقف العرض، وفقدان السوق للسيولة".

وفقًا للسيد دانغ هونغ آنه، فإنّ مسألة الالتزامات المالية المتعلقة برسوم استخدام الأراضي لمشاريع تخصيص الأراضي المؤقتة مطروحةٌ منذ فترة طويلة لدى مجتمع الأعمال. كما أرسلت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه العديد من الوثائق إلى وزارة المالية ووزارة الزراعة والبيئة لاقتراح حلول، ولكن حتى الآن لم تصدر أي تعليمات محددة.

نتيجةً لذلك، دفعت العديد من الشركات رسوم استخدام الأراضي للمشروع بأكمله منذ عقود، ولا تزال تدفع الآن مبالغ إضافية مقابل المساحة الإضافية المخصصة، مع ارتفاع أسعار الأراضي الحالية أضعافًا مضاعفة. يُشكّل هذا عبئًا ماليًا هائلًا، يُلحق الضرر بالشركات، ويؤثر سلبًا على خطط الأعمال، ويُسبب ركودًا في العديد من المشاريع، ويُقلل بشكل غير مباشر من المعروض السكني في مدينة هو تشي منه.

اقترح السيد دانغ هونغ آنه وضع آلية محددة لمعالجة هذه المسألة بطريقة عادلة ومعقولة. "نوصي وزارة المالية ووزارة الزراعة والبيئة بتقديم آلية إلى الحكومة قريبًا تسمح بخصم وتعويض الالتزامات المالية التي سبق للشركات الوفاء بها حسب المساحة، وذلك للمشاريع التي سددت كامل رسوم استخدام الأراضي وفقًا للتخطيط التفصيلي 1/500، ولكنها لم تُكمل تخصيص الأراضي بعد.

هذا يضمن العدالة والشفافية، ويحمي الحقوق المشروعة للدولة والشركات. حينها فقط يمكننا إدارة إيرادات الميزانية بدقة، مع تشجيع الشركات على الاستثمار بثقة، والمساهمة في تعزيز الاقتصاد الاجتماعي وتلبية احتياجات سكان مدينة هو تشي منه السكنية،" أكد.

اقتراح لإزالة ضريبة الـ 5.4% بالكامل

وفي مؤتمر صحفي اجتماعي واقتصادي عقد مؤخرا، قال ممثل إدارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه إن لجنة الشعب بالمدينة اقترحت رسميا على وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ووزارة المالية النظر في إلغاء لائحة تحصيل نسبة إضافية قدرها 5.4% من رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي خلال فترة الالتزامات المالية غير المحددة.

وفقًا لتوضيح المدينة، وُضعت هذه اللائحة بهدف "تقاسم المسؤولية المالية بين الدولة والشعب"، ولكن في الواقع، يعود التأخير بشكل رئيسي إلى الجهة الإدارية. لذلك، من المستحيل إجبار الشركات والشعب على تحمّل هذه التكلفة الإضافية.

كما أكدت المدينة أنه في سياق التعافي الاجتماعي والاقتصادي بعد جائحة كوفيد-19، فإن إلغاء اللائحة المذكورة أعلاه سيساعد في تخفيف ضغط التكاليف، وتحفيز الاستثمار، وتعزيز النمو. ينص القانون حاليًا على نسبة تحصيل إضافية قدرها 5.4%، ولكن في مشروع تعديل المرسوم 103 بشأن رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها، تقترح وزارة المالية خيارين: خفضها إلى 3.6% أو إلغاؤها تمامًا.

لكن الإلغاء الكامل لا يمكن تنفيذه إلا إذا تم النص عليه مباشرة في قانون الأراضي، لذا أوصت وزارة المالية أيضاً بأن تقوم وزارة الزراعة والبيئة بدراسته واستكماله في عملية تعديل القانون القادمة.

وفقاً للعديد من الخبراء والشركات، غالباً ما ينشأ التأخير في تحديد الالتزامات المالية عن الإجراءات الإدارية المعقدة، في حين أن الشركات قد استوفت التزاماتها بدفع رسوم استخدام الأراضي. وتؤدي هذه الرسوم الإضافية إلى زيادة تكاليف الاستثمار، مما يرفع أسعار العقارات، ويؤثر بشكل مباشر على مشتري المنازل ويحد من إمكانية الحصول على السكن.

يرى بعض الخبراء أيضًا أنه في حال فرض رسوم إضافية، فيجب تطبيقها فقط على المشاريع التي تُشغّل الأراضي وتُحقق أرباحًا، لتجنب وضع الشركات التي تحتفظ بالأرض وتنتظر الوقت المناسب. ومع ذلك، في الحالات التي لا يكون فيها أي خطأ من جانب المستثمر، فإن الاستمرار في تحصيل رسوم إضافية يُعدّ ظلمًا.

الحل الأكثر جوهرية، وفقا للخبراء، هو إزالة تنظيم الـ5.4٪ بالكامل، وفي الوقت نفسه إصدار آلية واضحة بشأن توقيت حساب رسوم استخدام الأراضي لخلق الشفافية والاتساق، وبالتالي فك سلسلة من المشاريع المتوقفة واستعادة الثقة في سوق العقارات.

بحاجة إلى مزيد من التوضيح

كما أكد رئيس مجلس إدارة جمعية الأراضي الريفية، لي هوانغ تشاو، على ضرورة أن يتضمن مشروع القرار، الذي ينص على عدد من آليات السياسات لتذليل الصعوبات والعقبات في تنظيم تطبيق قانون الأراضي، لوائح أكثر وضوحًا بشأن التعامل مع رسوم استخدام الأراضي الإضافية. وحلل السيد تشاو قائلاً: "على الحكومة أن تنظم بشكل دقيق خصم المبالغ التي دفعتها الشركات عن الفترة التي لم تُحتسب فيها رسوم استخدام الأراضي أو إيجارها، في الحالات التي لا يكون فيها ذلك خطأً من مستخدمي الأراضي. وهذا أساس قانوني ضروري للتعامل مع مشاريع مثل مدينة لوتي الذكية البيئية أو مدينة إمباير، مما يجنب الشركات الوقوع في فخ الظلم".

المصدر: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm