مع ذلك، ومن المفارقات، لم يُصرف سوى حوالي 3.4 مليار دونغ فيتنامي من حزمة القروض المخصصة لهذا القطاع والبالغة 145 تريليون دونغ، أي ما يعادل أقل من 3% من حجم البرنامج. وفي ظلّ ما تواجهه الشركات من عقبات بيروقراطية، وما يجده الأفراد من صعوبة في الحصول على القروض، فإنّ الأموال المخصصة لم تصل فعلياً إلى من هم في أمسّ الحاجة إلى السكن.
رأس المال موجود، لكنه لم يتدفق بقوة بعد.
بعد فترة طويلة من النمو البطيء، يدخل قطاع الإسكان الاجتماعي مرحلة جديدة من التطور المتسارع.
وفقًا لقرار الحكومة رقم 07/NQ-CP بشأن تحديد أهداف تطوير الإسكان الاجتماعي للمناطق للفترة 2026-2030، يتعين على الدولة بأكملها إنجاز أكثر من 158,700 شقة سكنية في عام 2026 وحده. وفي الأشهر الأربعة الأولى من هذا العام فقط، تم البدء في 40 مشروعًا إضافيًا للإسكان الاجتماعي، بإجمالي حوالي 36,590 شقة.
بحسب وزارة الإنشاءات ، بلغ إجمالي المشاريع الإنشائية في جميع أنحاء البلاد 226 مشروعاً، تضم حوالي 228,725 شقة، أي ما يعادل 144% من الهدف المحدد. وفي الوقت نفسه، تم إنجاز حوالي 5,426 شقة ودخلت حيز الاستخدام؛ وقد حققت 25 منطقة أهدافها الإنشائية لهذا العام أو تجاوزتها.
لدعم العرض، نفّذ القطاع المصرفي برنامج قروض تفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، تبلغ قيمته حالياً حوالي 145 تريليون دونغ فيتنامي. ويُعتبر هذا البرنامج أحد أهم الأدوات المالية لتحقيق هدف الأمن السكني.
إلا أن صرف القروض فعلياً لم يواكب التوقعات. فحتى الآن، أعلنت 38 منطقة فقط من أصل 63 عن قائمة المشاريع المؤهلة للحصول على القروض. ويبلغ إجمالي المشاريع المؤهلة للاستفادة من البرنامج حوالي 100 مشروع، برأس مال مطلوب يبلغ حوالي 70 تريليون دونغ فيتنامي.
مع ذلك، لم يتجاوز إجمالي رأس المال المصروف 3.4 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل أقل من 3% من حجم البرنامج بأكمله. ومن هذا المبلغ، تم صرف حوالي 2.94 مليار دونغ للمستثمرين في 21 مشروعًا، بينما لم يحصل مشتري المنازل إلا على حوالي 460 مليار دونغ فيتنامي في 19 مشروعًا.
ووفقاً للخبراء، فإن الفجوة الكبيرة بين حجم حزمة الائتمان ومقدار رأس المال المصروف تعكس القدرة المنخفضة للسوق على استيعاب رأس المال.
يرى الدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في بنك الاستثمار والتنمية الفيتنامي (BIDV)، أنه مع ازدياد تركيز الائتمان المصرفي على تلبية الطلب على المساكن في سوق العقارات، سيتطور السوق نحو مسار أكثر استدامة. ومع ذلك، لكي يكون تدفق رأس المال فعالاً، من الضروري معالجة قضايا العرض والإطار القانوني وأسعار المساكن في آن واحد.
كانت هذه المعوقات مصدر قلق بالغ للأمين العام والرئيس تو لام خلال جلسة عمل عُقدت مؤخرًا مع لجنة الحزب والحكومة والجهات المعنية بشأن تطوير الإسكان الاجتماعي. وبناءً على ذلك، يُعدّ الحق في السكن القانوني حقًا أساسيًا للمواطنين، ولدى الدولة سياسة لتطوير الإسكان تهدف إلى ضمان حصول الجميع على مسكن. ولتحقيق هذا الهدف، لا بد من تبسيط الإجراءات المتعلقة بالاستثمار والتخطيط وتخصيص الأراضي وتراخيص البناء والحصول على قروض بشروط ميسرة، بما يضمن سهولة الإجراءات ووضوح المواعيد النهائية والمساءلة الفردية.
تُعدّ عملية تنفيذ المشاريع المطوّلة نتيجة لتداخل الإجراءات من أكبر المعوقات الحالية. إذ تستغرق العديد من المشاريع سنوات لإتمام الإجراءات المتعلقة بالتخطيط، وتخصيص الأراضي، وتحديد أسعار البيع، والموافقة على مشتري المنازل المؤهلين، وإجراءات الاستثمار.
"لزيادة العرض وخفض أسعار المساكن، يجب علينا أولاً تحسين عملية الترخيص، وتبسيط الإجراءات الإدارية، وتقصير وقت تنفيذ المشروع"، هذا ما أكده الدكتور كان فان لوك.
ويشارك السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، نفس الرأي، إذ يعتقد أنه إذا لم تتم إزالة الحواجز التخطيطية والإجرائية، فحتى مع زيادة حجم الائتمان، سيكون من الصعب تحسين الكفاءة.
عندما يواجه الأفراد ذوو الدخل المنخفض صعوبة في الحصول على رأس المال.
في حين قد تواجه الشركات صعوبة في الحصول على تمويل لتطوير المشاريع، فإن العقبة الأكبر أمام مشتري المنازل تكمن في الضغط المالي طويل الأجل.
بعد سنوات من استئجار مسكن في هانوي، بحث لي شوان، وهو عامل ميكانيكي، مرارًا وتكرارًا في مشاريع الإسكان الاجتماعي استعدادًا للاستقرار. ومع ذلك، عند حساب فترة سداد قرض البنك التي تزيد عن 20 عامًا، ترددت عائلته في اتخاذ القرار النهائي.
بحسب السيد شوان، فإن سعر الفائدة التفضيلي الأولي إيجابي، لكن ما يقلق العديد من العمال هو سعر الفائدة بعد انتهاء فترة التفضيل. فمع دخل لا يكفي إلا لتغطية نفقات المعيشة وتعليم الأطفال، فإن أي تقلبات في تكاليف الاقتراض قد تؤثر بشكل كبير على ميزانية الأسرة.
في غضون ذلك، بالنسبة للسيدة نغوين ثي ماي، وهي سيدة أعمال تعمل لحسابها الخاص في مجال خدمات الطعام في هانوي، تكمن العقبة في تلبية متطلبات القرض التي يفرضها البنك.
قالت السيدة ماي إن عائلتها قد جمعت بعض الأموال اللازمة للتقديم على سكن اجتماعي. ومع ذلك، عندما بحثت في إجراءات طلب القرض، وجدت أن إثبات دخل ثابت ليس بالأمر السهل على الإطلاق.
"دخلي حقيقي، لكنه لا ينعكس دائماً في كشوف المرتبات أو عقود العمل. عند التقدم بطلب للحصول على قرض، كان عليّ تقديم العديد من المستندات عدة مرات، لذلك استغرقت عملية الموافقة وقتاً أطول من المتوقع"، قالت السيدة ماي.
وفقًا للوائح الحالية، بالإضافة إلى كون المقترضين مؤهلين لسياسات الإسكان الاجتماعي، يجب عليهم أيضًا استيفاء شروط الائتمان مثل القدرة على سداد الدين كما هو متفق عليه، وامتلاك عقد ساري المفعول لشراء أو استئجار مسكن اجتماعي، وتنفيذ تدابير ضمان القرض على النحو المنصوص عليه.
تهدف هذه المتطلبات إلى ضمان سلامة الائتمان للبنوك، ولكن في الواقع، فإنها تجعل من الصعب على شريحة من العمال ذوي الدخل المنخفض أو غير المستقر الحصول على القروض.
ويشارك العديد من الخبراء هذه المخاوف أيضاً.
قال السيد نغوين شوان باك، نائب مدير إدارة الائتمان للقطاعات الاقتصادية (بنك الدولة الفيتنامي)، إن بناء آلية مستقرة وطويلة الأجل لسعر الفائدة لمشتري المساكن الاجتماعية أمر ضروري للغاية.
قال السيد باك: "عادةً ما يكون لدى مشتري المساكن الاجتماعية دخل منخفض أو متوسط وموارد مالية محدودة. إن تصميم آلية لأسعار فائدة تفضيلية ومستقرة على مدى فترة طويلة سيساعدهم على الشعور بالأمان عند الاقتراض وسيكون لديهم قدرة أفضل على سداد الدين".
وبحسب السيد باك، فإنه بموجب برنامج القروض المنصوص عليه في المرسوم الحكومي رقم 100/2024/ND-CP الذي يفصل بعض أحكام قانون الإسكان فيما يتعلق بتطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي، يمكن لمشتري المنازل الاقتراض بسعر فائدة يبلغ حوالي 5.4٪ سنويًا وبحد أقصى لمدة القرض تصل إلى 25 عامًا.
مع ذلك، يعتقد العديد من الخبراء أن ما يهم ذوي الدخل المحدود ليس فقط أسعار الفائدة التفضيلية، بل أيضاً استقرار سياسات الائتمان على المدى الطويل. فالقدرة على توقع أقساط السداد الشهرية ستعزز ثقة الأفراد في قرار شراء منزل.
من منظور آخر، يرى المستشار القانوني والمحامي نغوين فان دينه أن هناك "تبايناً" بين السياسات والتطبيق. فالعديد من الأشخاص المؤهلين للحصول على برامج الإسكان الاجتماعي يفتقرون إلى الموارد المالية اللازمة لاقتراض المال لشراء منزل، بينما لا يكون المؤهلون مالياً هم من يملكون هذه الموارد.
"مع دخل بالكاد يكفي للعيش، غالباً ما يجد الناس صعوبة في سداد أصل قروضهم السكنية، ناهيك عن الفوائد. من ناحية أخرى، يجعل الدخل المنخفض من الصعب على الناس إثبات قدرتهم على سداد الدين، مما يؤدي إلى عدم صرف البنوك للقرض"، هذا ما حلله السيد دينه.
وهذا يؤدي إلى المفارقة المتمثلة في أن أولئك الذين هم في أمس الحاجة إلى السكن هم أيضاً المجموعة الأقل حصولاً على رأس المال.
لا يمكننا الاعتماد على السوق فقط.
وفي استنتاج حديث حول توجه تطوير الإسكان، أكد الأمين العام والرئيس تو لام: "الدولة لا تدعم الإسكان، لكنها لا تتركه بالكامل للسوق لتنظيم نفسه".
يرى الخبراء أن هذه هي الروح التي يجب غرسها في تطوير سياسات الائتمان الخاصة بالإسكان الاجتماعي. ويعتقد البروفيسور هوانغ فان كوونغ، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية، أن انخفاض معدل صرف قروض برامج الإسكان الاجتماعي يُشير إلى وجود قصور في طريقة تنظيمها وتنفيذها.
"إننا نخلط بين آليات السوق وآليات الرعاية الاجتماعية للدولة. الإسكان الاجتماعي هو سياسة ضمان اجتماعي، وباعتباره سياسة ضمان اجتماعي، يجب على الدولة استخدام أدواتها لتنظيمه، لكننا نستخدم حاليًا أدوات السوق"، هذا ما أكده السيد كوونغ.
ووفقاً له، فإن الإسكان الاجتماعي هو برنامج إنساني، لذا فهو يحتاج أيضاً إلى آلية ائتمانية إنسانية تخلق الظروف الأكثر ملاءمة للناس للوصول إلى رأس المال، بدءاً من إجراءات القروض وحتى أسعار الفائدة.
بالإضافة إلى ذلك، يقترح العديد من الخبراء ضرورة تشغيل الصندوق الوطني للإسكان في أقرب وقت ممكن، لتشكيل مصادر رأس مال طويلة الأجل لتطوير الإسكان الاجتماعي بدلاً من الاعتماد بشكل أساسي على الائتمان التجاري.
ومن الجدير بالذكر أن التوجه الجديد للحزب والدولة يتجه بقوة نحو تطوير الإسكان الإيجاري. وقد طلب الأمين العام والرئيس تو لام إعطاء الأولوية لتطوير الإسكان الإيجاري، وخاصة نموذج الشقق السكنية في المدن الكبرى والمناطق الصناعية والمناطق الاقتصادية والمناطق ذات الإمكانات التنموية القوية.
يرى المحامي نغوين فان دينه أن هذا النهج يتماشى مع الاحتياجات العملية للعمال. ففي سبيل جذب الشركات الخاصة، تحتاج الدولة إلى آليات مالية قوية لتشجيع الاستثمار. واقترح السيد دينه قائلاً: "بإمكان الدولة دعم حزمة قروض تغطي 80% من إجمالي استثمار المشروع، بفترة سداد تزيد عن 20 عامًا وبسعر فائدة تفضيلي يقل عن 3% سنويًا".
يُجسّد هدف توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030 العزم الراسخ للحزب والدولة والوزارات والهيئات على ضمان حق الشعب في السكن. ومع ذلك، لكي تصل هذه الشقق فعلاً إلى ذوي الدخل المحدود، لا بد من توجيه تدفقات رأس المال التفضيلية بشكل متزامن من الشركات إلى مشتري المنازل. ولن يكتمل دور الإسكان الاجتماعي كركيزة مستدامة للضمان الاجتماعي في الاقتصاد إلا بإزالة العقبات التي تعترض الإجراءات وأسعار الفائدة وآليات الائتمان.
المادة 4: مدينة دا نانغ تسعى لإيجاد حلول من خلال الإسكان الاجتماعي للإيجار.
المصدر: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm
تعليق (0)