تطهير مشاريع الإسكان التجاري

بموجب القرار رقم 171/2024/QH15 المؤرخ 30 نوفمبر 2024 للجمعية الوطنية (NQ171) بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، فإن الحكومة مسؤولة عن توجيه الوزارات ذات الصلة والهيئات على مستوى الوزراء، في نطاق الوظائف والمهام الموكلة إليها، لتنظيم تنفيذ هذا القرار ورصده وتفتيشه وفحصه.

يساعد فك العديد من مشاريع الإسكان التجاري على تطوير سوق العقارات

أكد البروفيسور الدكتور دانج هونج فو نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق أن تطبيق القرار 171 سيحل الاختناقات في العديد من المشاريع.

تجدر الإشارة إلى أنه قبل صدور القرار رقم 171، لم يكن قانون الأراضي لعام 2024 قد رُقّي لتوقعات سوق العقارات، إذ ظلّ يُقيّد تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على الأراضي غير السكنية. وقد صعّب ذلك على الشركات والأفراد الحصول على الأراضي السكنية، لا سيما وأنّ معظم المشاريع العقارية الجديدة والكبيرة تُنفّذ غالبًا على أراضٍ غير سكنية.

ولذلك، وفقا للأستاذ الدكتور دانج هونغ فو، فمن المتوقع أن يتم حل مشكلة نقص المعروض من المساكن من خلال كوننا أكثر مرونة في إنشاء صناديق الأراضي للشركات لتطوير المساكن التجارية.

صرح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أن مدينة هو تشي منه أعلنت عن وجود أكثر من 440 مشروعًا مسجلاً للتنفيذ وفقًا للقرار رقم 171، بمساحة تزيد عن 2000 هكتار تقريبًا. ومع ذلك، فإن هذا العدد من المشاريع لا يشمل سوى مدينة هو تشي منه القديمة، بينما تضم منطقة بينه دونغ القديمة حوالي 200 مشروع آخر. وبالتالي، باستثناء منطقة با ريا - فونغ تاو القديمة، يوجد أكثر من 640 مشروعًا مسجلاً للتجربة. وتشير التقديرات إلى أنه إذا كان لكل مشروع حوالي 830 منزلًا، فستضم مدينة هو تشي منه أكثر من 530 ألف منزل خلال السنوات الثلاث إلى العشر القادمة.

تضم مدينة هو تشي منه حاليًا العديد من قطع الأراضي وأنواعها، وبعضها تابع للأراضي العامة. لذلك، يسمح القرار رقم 171 بتقديم المراجعة إلى لجنة الشعب بالمدينة ومجلس الشعب للموافقة عليها. وقد سبق تقديم مشروع "بينه دونغ" القديم للموافقة عليه. ووفقًا للسيد تشاو، تُعدّ هذه المعلومات إيجابية للغاية للسوق والاقتصاد. يُركز هذا القرار على المستثمرين الذين لديهم أموال متاحة لتمويل الأراضي. وبعد موافقة مجلس الشعب على هذه المشاريع، ستُكمل إجراءات الموافقة على الاستثمار بسرعة. ومن المرجح أيضًا أن تحصل المشاريع التي تتلقى تحويلات إضافية على أموال لتمويل الأراضي قريبًا.

على سبيل المثال، في السابق، إذا كانت شركة تمتلك 10 هكتارات من الأرض، فسيكون شراء هكتار أو هكتارين إضافيين أسرع. إضافةً إلى ذلك، تُركز الحكومة والوزارات على حل المشكلات من خلال مجموعات العمل واللجنة التوجيهية الحكومية. كما التزم مسؤولو مدينة هو تشي منه بحل المشكلات المتعلقة بـ 68 مشروعًا جاريًا وغير مُنفَّذ اقترحتها جمعية هو تشي منه للتنمية الريفية من بين مئات المشاريع التي يجري حلها، وفقًا للسيد تشاو.

وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، تُشجّع مدينة هو تشي منه على إصدار الكتب الوردية للمواطنين، مما يُعزز الحلول اللازمة لاستكمال حساب رسوم استخدام الأراضي الإضافية. إضافةً إلى ذلك، ستعقد مدينة هو تشي منه اجتماعات دورية مع هيئة الأراضي والمساحة (HoREA) لإيجاد سبل لتذليل العقبات أمام الشركات.

صرح الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن البلاد لديها حوالي ألف مشروع متعثر، أي ما يعادل 30 مليار دولار أمريكي من رأس المال المتراكم. وسيُسهم تدفق رأس المال هذا في تعزيز الاقتصاد بشكل كبير، مما سيعزز ثقة الشركات والمستثمرين.

Khơi thông dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — مشروع الإسكان الاجتماعي Chuong Duong Home، جناح Thu Duc، مدينة هوشي منه. الصورة: Quoc Anh

توقع مئات المشاريع التجريبية

علقت إدارة البناء في مدينة هوشي منه للتو على الشروط والمعايير ونطاق المواقع ومساحات الأراضي المخطط لها لتنفيذ المشروع التجريبي لتطوير الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي وفقًا للقرار 171.

في وقت سابق، وتنفيذاً للقرار رقم 171، طلبت وزارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه من وزارة البناء إبداء الرأي بشأن 442 موقعاً وقطعة أرض مخططة لتنفيذ المشروع التجريبي لتطوير المساكن التجارية وفقاً للقرار رقم 171.

وقد أبدت إدارة الإنشاءات ملاحظاتها حول ملاءمة الموقع وقطعة الأرض المخططة مع مشروع التخطيط العام ومشروع التخطيط التفصيلي وخطة تقسيم المناطق 1/2000، وملاءمتها لبرنامج وخطة تطوير الإسكان، والاتصال المروري للموقع الحالي وقطعة الأرض مع البنية التحتية للمنطقة المحيطة.

بالنسبة للمشاريع الحالية التي لا تُحدد موقع وحدود ووضع الأراضي المملوكة للدولة فيها، أفادت وزارة الإنشاءات بأنه لا أساس للتعليق. أما بالنسبة للأراضي المُنفذة للمشاريع التي تتضمن مساحات من المرافق التي يجب نقلها وفقًا لتخطيط البناء والتخطيط العمراني المنصوص عليه في القرار 171، فإن تحديد مساحة المرافق المنقولة ليس من اختصاص وزارة الإنشاءات.

وفقًا لإدارة الإنشاءات، لم تُعتمد المناطق والمواقع التي يُنفَّذ فيها المشروع حاليًا ضمن سياسة الاستثمار، ولا يزال العديد من المستثمرين يتفاوضون على نقل حقوق استخدام الأراضي/لا يملكون حقوق استخدام الأراضي، ولم يُعتمدوا كمستثمرين، ولم يُنشئوا مشاريع استثمارية بعد، ولم تُعتمد مشاريعهم قيد التنفيذ لأي مرحلة. لذلك، فقط عندما يكون المشروع متوافقًا مع التخطيط العام والتخطيط الحضري التفصيلي، ويتم تنفيذه (بعد موافقة الجهة المختصة على سياسة الاستثمار، واستكمال قوانين الأراضي والتخطيط، وما إلى ذلك)، سيتم الاعتراف به على أنه متوافق مع أهداف وتوجهات البرنامج وخطة تطوير الإسكان على مراحل.

في قلب مدينة هو تشي منه، يُعد مشروع شركة تان ثانه للاستثمار والتجارة المحدودة، بمساحة تزيد عن 2000 متر مربع، والمتاخم لشارعي ثي ساش وتاي فان لونغ، مثالاً على ذلك. ووفقًا لإدارة الإنشاءات، فإن هذه الأرض مناسبة جزئيًا لمشروع التخطيط العام، وجزئيًا لخطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000. أما مشروع الإسكان، فهو مناسب للأرض التي تُعدّ جزءًا من تخطيط استخدامات الأراضي المعقدة وفقًا لخطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000.

ومع ذلك، فقد تغيرت وظائف الخدمات التجارية والمكاتب والشقق ومواقف السيارات العامة ومعايير التخطيط المعماري للمشروع (التي وافقت عليها لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه في عام 2017) مقارنة بالوظائف (المكاتب والشقق لإعادة توطين الأسر في الموقع داخل منطقة المشروع) وتم تحديث معايير التخطيط المعماري في مشروع التخطيط للمنطقة المركزية التي تبلغ مساحتها 930 هكتارًا. لذلك، من الضروري تنفيذ إجراء التعديل المحلي لخطة تقسيم المناطق بمقياس 1/2000، كأساس قانوني لتنفيذ الإجراءات الموصوفة التالية. في السابق، علقت اللجنة الشعبية للمنطقة 1 (القديمة) على أن تطوير مشروع إسكان على هذه الأرض يتماشى مع التوجه ومجموعة حلول تطوير الإسكان في برنامج وخطة تطوير الإسكان. في عام 2018، أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه إرسالًا رسميًا يوافق على سياسة الاستثمار ويعترف بالمستثمر لشركة Tan Thanh Trading Investment Company Limited.

بموجب قرار المجلس الوطني رقم 171/2024/QH15، تُحيل اللجنة الشعبية للمقاطعة إلى مجلس الشعب من نفس المستوى قرارًا بإصدار قائمة بقطع الأراضي المُخطط لها للمشاريع التجريبية للموافقة عليها. وينظر مجلس الشعب للمقاطعة في قائمة قطع الأراضي المُخطط لها للمشاريع التجريبية ويوافق عليها بالتزامن مع اعتماد قائمة الأعمال والمشاريع التي تتطلب استملاك الأراضي.

ملخص في عام 2028

وبموجب القرار 171، ستقوم الحكومة بمراجعة 3 سنوات من تنفيذ القرار 171 في عام 2028 وتلخيص 5 سنوات من التنفيذ لتقديم تقرير إلى الجمعية الوطنية في جلسة نهاية عام 2030.

تتولى مجالس الشعب واللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية مسؤولية تنظيم تنفيذ القرار في مناطقها. وتتولى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن المركزية مسؤولية تقديم تقارير إلى الحكومة بشأن نتائج التنفيذ السنوية قبل 31 ديسمبر/كانون الأول خلال الفترة التجريبية؛ وتقديم تقارير عن نتائج المراجعة الأولية التي تستمر لثلاث سنوات على المستوى المحلي قبل 31 يناير/كانون الثاني 2028؛ وتقديم تقارير عن نتائج الملخص الذي يستمر لخمس سنوات على المستوى المحلي قبل 31 يناير/كانون الثاني 2030.

لتسريع تنفيذ القرار 171، أصدرت الحكومة في 1 أبريل 2025 المرسوم رقم 75/2025/ND-CP الذي يوضح بالتفصيل تنفيذ القرار 171. وبناءً على ذلك، في غضون 15 يومًا من نهاية فترة التسجيل لتنفيذ مشاريع الإسكان بموجب الآلية التجريبية، ستقوم وكالة إدارة الأراضي المختصة على مستوى المقاطعة بمراجعة وتقييم شروط ومعايير قطع الأراضي المقترحة لتنفيذ المشروع التجريبي؛ وإعداد قائمة بقطع الأراضي المتوقع تنفيذها في المشروع التجريبي وتقديمها إلى اللجنة الشعبية الإقليمية.

السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المساهمة:

رأس المال سيكون وفيرًا

سيكون رأس المال اللازم لسوق العقارات وفيرًا ابتداءً من عام ٢٠٢٥، فبمجرد تعثر المشروع، سيصبح الحصول على التمويل الائتماني من البنوك أسهل. لذا، قد يشهد سوق العقارات ازدهارًا في عام ٢٠٢٧.

البروفيسور هوانغ فان كوونغ، عضو لجنة المالية والميزانية في الجمعية الوطنية:

إزالة العديد من العقبات

سيُزيل القرار ١٧١ العديد من العقبات أمام المشاريع المتعثرة، وخاصةً المشاريع المتعلقة بنقل الأراضي والإجراءات القانونية. ومن خلال هذه الحلول، وبعد نصف عام ٢٠٢٥، ستُزال عقبات العديد من مشاريع "الأراضي الذهبية"، وسيستمر تنفيذها دون إعادة طرح مناقصات، بل فقط تعديل التخطيط أو الأسعار.

المصدر: https://nld.com.vn/khoi-thong-du-an-nha-o-thuong-mai-196250716215750344.htm