توقعات كبيرة مع دخول القوانين المتعلقة بالعقارات حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024

[إعلان 1]

في ندوة "التركيز على الاستثمار العقاري في السياق الجديد"، قام الخبراء وقادة الأعمال بتقييم تأثير القوانين المتعلقة بالعقارات والتي ستدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024.

اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، سيدخل قانون الأراضي، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان (المُعدّل) حيز التنفيذ رسميًا. تُعد هذه القوانين بالغة الأهمية، إذ تؤثر بشكل كبير على تطور سوق العقارات بشكل عام، والاقتصاد بشكل خاص.

في ندوة " التركيز على الاستثمار العقاري في السياق الجديد" التي نظمتها مجلة TheLEADER ، توقع الخبراء ورجال الأعمال أن القوانين المتعلقة بالعقارات التي تدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 ستخلق اختراقًا جديدًا، مما يخلق زخمًا لتطوير السوق.

الدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام: " إنشاء لعبة أفضل وأكثر جاذبية"

وفي هذه القوانين المعدلة، فإن وجهة نظر المشرعين هي توحيد اللوائح المؤسسية المتعلقة باستخدام الأراضي، وتجنب التداخل والتضارب في القوانين، ومساعدة أنشطة الاستثمار واستخدام موارد الأراضي على أن تكون واضحة وشفافة، وتهدف إلى تعزيز القدرة العملية.

تُشكّل صعوبات السوق الأخيرة عاملاً حاسماً في تغيير قواعد اللعبة. لم يبقَ في السوق سوى الشركات القادرة. وستُضطر الشركات الصغيرة إلى تكوين مشاريع مشتركة وشراكات لتتمتع بالقوة الكافية للتطور والبقاء في السوق.

مع دخول القوانين حيز التنفيذ، لن تتمكن الشركات من "القبض على اللص خالي الوفاض"، وسيصبح تطوير المشاريع أكثر صعوبة. يجب أن يكون المستثمرون عمالًا حقيقيين ولاعبين حقيقيين. لن يكون ركوب الأمواج والتنقل الافتراضي ممكنًا عند دخول اللوائح القانونية الجديدة حيز التنفيذ.

بعض النقاط الجديدة في القوانين المتعلقة بسوق العقارات، مثل قائمة أسعار الأراضي التي كانت تُنظّم سابقًا كل خمس سنوات، وتقرّرها الحكومة المركزية، تُحدّث حاليًا قائمة أسعار الأراضي سنويًا، وتُطبّق على مستوى المناطق. المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي دقيقة وواضحة، مما يجعل العملية أكثر عدالةً وإنصافًا.

بالإضافة إلى ذلك، هناك قواعد خاصة بالاستثمار، والإسكان الاجتماعي، وبيع المنازل للأجانب... هذه قواعد جديدة من شأنها أن تخلق لعبة أفضل وأكثر جاذبية في المستقبل.

ومع وجود مثل هذه اللوائح الجديدة في القانون، فإن السؤال هو ما إذا كانت المراسيم والتعميمات بموجب القانون ستخلق اختناقات إضافية أم لا؟

لا تزال جودة وثائق الشركات الفرعية تُشكّل مصدر قلق كبير للشركات والمستثمرين. فهل تُسهم هذه الوثائق حقًا في تذليل الصعوبات التي تواجهها الشركات؟

تُشكّل مشكلة أسعار الأراضي، على وجه الخصوص، عقبةً كبيرةً أيضًا. وإذا لم تُحلّ، فستستمر في التسبب بتكدس المشاريع، مما يُؤدي إلى مشاكل عديدة في سوق العقارات.

السيد نجوين هوانج نام، المدير العام لشركة جي هوم: "المستثمرون أصبحوا أكثر ثقة في تطوير المساكن الاجتماعية"

قبل سريان القوانين في الأول من أغسطس، كانت المراسيم التوجيهية للإسكان الاجتماعي سارية بالفعل. وعلى وجه الخصوص، يُسهم حل مشكلة تقييم الأراضي في تقصير مدة تطوير الإسكان الاجتماعي بشكل ملحوظ.

بالإضافة إلى ذلك، لم يعد مستثمرو الإسكان الاجتماعي ملزمين بحجز ٢٠٪ من المساحة للإيجار، ولا يمكنهم البيع إلا بعد ٥ سنوات. هذا يُلغي بشكل كبير سعر الإيجار، المُعلن عنه حاليًا على بوابات المعلومات، ولكنه لا يزال أعلى من متوسط سعر استئجار الأفراد، ناهيك عن الإجراءات القانونية المعقدة للغاية. ينبغي ترك قرار الشراء أو البيع أو التأجير للسوق.

علاوة على ذلك، بموجب اللوائح السابقة، لم يكن لدى المؤهلين لشراء مساكن اجتماعية ما يكفي من المال، بينما لم يستوفِ أفراد الطبقة المتوسطة الذين لم يكن لديهم ما يكفي من المال لشراء مساكن تجارية شروط شراء مساكن اجتماعية. إلى جانب ذلك، كانت هناك لوائح متداخلة ومعقدة بشأن قضايا تسجيل الأسر.

وأخيرا، فإن إزالة الشرط الذي ينص على أن لا يتجاوز دخل الفرد (الزوج/الزوجة) مليون دونج شهريا، ولكن إضافة الحساب الرسمي للدخل الإجمالي للزوجين بما لا يتجاوز 30 مليون دونج شهريا، قد خفف كثيرا من معاناة الناس، مما يدل على أن وزارة البناء والحكومة استمعتا إلى آراء الخبراء.

إن العوامل الأربعة المذكورة أعلاه سوف تساعد المستثمرين على الشعور بمزيد من الثقة في تطوير الإسكان الاجتماعي.

في الدول المتقدمة حاليًا، يعيش واحد من كل خمسة أشخاص في مساكن اجتماعية. وهذا يُظهر معقولية وأساس نسبة الـ ٢٠٪ وفقًا للوائح التي وضعتها هيئات الإدارة.

وأتوقع أن يساعد القرار الجديد، بفضل التسهيلات القانونية القوية، في إزالة كافة الصعوبات حتى يشعر المستثمرون بالأمان في بناء المساكن الاجتماعية.

السيد نجوين دونج مينه، نائب المدير العام لمجموعة MIK: "نأمل أن يضم السوق المزيد من المناطق الحضرية الكبيرة التي تبلغ مساحتها عدة مئات من الهكتارات"

في الفترة القادمة، أتوقع أن تُتيح القوانين الجديدة فرصًا للمستثمرين الكبار لإطلاق مشاريع جديدة واسعة النطاق تُضيف قيمة حقيقية للمجتمع. خلال السنوات الخمس الماضية، حققت مشاريع ضخمة مثل مدينة فينهومز الذكية، وأوشن، وإيكوبارك، وغيرها، قيمة مضافة كبيرة.

على سبيل المثال، في مشروع سمارت سيتي تاي مو، كان سعر البيع قبل أربع سنوات حوالي 30 مليون دونج للمتر المربع فقط، أما الآن فقد وصل إلى 80-90 مليون دونج للمتر المربع. هذا لا يدل على أن السوق ينمو بسرعة، ولكنه يُظهر أن المشروع مُستثمر بشكل منهجي، ويتمتع بحجم وبنية تحتية جيدين، وقد حقق قيمة حقيقية للمشترين.

أعتقد أن محدودية العرض على المدى القصير تُعدّ أحد العوامل المؤثرة على سعر البيع. من الآن وحتى نهاية العام ومطلع العام المقبل، سيشهد متوسط سعر البيع ارتفاعًا أكبر.

وفي الفترة المقبلة، ومع الممر القانوني الجديد، آمل أن يحظى السوق بمزيد من صناديق الأراضي الكبيرة والمساحات الحضرية الكبيرة حقاً التي تبلغ مئات الهكتارات أو أكثر.

السيد نجوين تو توين، رئيس مجلس إدارة مجموعة BHS: "هناك فرص للمستثمرين الصغار والمتوسطين"

برأيي، لا يُعَدّ تأثير القوانين الثلاثة المُعَدَّلة على المستثمرين الصغار والمتوسطين بنفس أهمية امتلاك الشركات للموارد الكافية. ويُشير التقييم العام لشركة BHS إلى إقرار ثلاثة أنواع على الأقل من القوانين، وإقرارها مبكرًا.

كما هو الحال في كرة القدم، أؤمن بأنه لا يوجد قانونٌ يُفيد أو يضرّ فئةً معينةً من الناس فحسب. يُمكن اعتبار القوانين الجديدة بمثابة حدودٍ لمستثمري العقارات ليلتزموا بها ويطوّروا منتجاتٍ مناسبة.

في الواقع، يمتد سوق العقارات الفيتنامي إلى العديد من المقاطعات والمدن، ويضم آلاف المستثمرين. لذلك، لا نزال نتوقع فرصًا استثمارية واعدة للمستثمرين الصغار والمتوسطين. على سبيل المثال، نجحت شركة جي هوم في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في المقاطعات الجبلية.

أعتقد أن التأثير على عوامل السوق حقيقي، خاصةً مع تعدد الجهات التي تُشكل قطاع العقارات، بما في ذلك العرض والطلب، والقضايا القانونية، ووسطاء البيع. بعد أن عانى سوق العقارات لأكثر من عامين من الصعوبات وقلة السيولة، عاد السوق إلى نشاطه، ولكنه يتركز في المدن الكبرى.

لا يتمتع المستثمرون الصغار والمتوسطون بميزة الموارد، مما يصعب عليهم المنافسة في الأسواق الكبيرة. مع ذلك، لا تزال هناك فرص في الأسواق الهامشية والأسواق الجديدة.

[إعلان 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-lon-khi-cac-luat-lien-quan-den-bat-dong-san-co-hieu-luc-tu-ngay-182024-d221255.html