اختلال التوازن بين العرض والطلب العقاري والضغوط الاجتماعية

(CPV) - مع اختفاء المساكن منخفضة التكلفة ومتوسطة التكلفة تدريجيًا من السوق، يواجه أصحاب الدخل المتوسط ​​والمنخفض صعوبة متزايدة في امتلاك مسكن مستقر. ولا يقتصر اختلال التوازن بين العرض والطلب في السوق على التأثير على الاقتصاد فحسب، بل يُلقي أيضًا بظلاله على الحياة الاجتماعية.

يواجه العديد من الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​"عطشًا" للحصول على سكن مناسب (الصورة: HNV)

يُصبح اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات الفيتنامية قضيةً بارزةً، ويتزايد الحديث عنها. في السوق، يتلاشى السكن الميسور التكلفة، وهو حاجة أساسية لغالبية السكان، تدريجيًا، مُفسِحًا المجال للمنتجات الفاخرة والفاخرة. هذا الوضع لا يؤثر مباشرةً على حلم ملايين العمال في الاستقرار فحسب، بل يُسبب أيضًا عواقب محتملة على الاقتصاد والمجتمع.

قال مينه ولان، زوجان شابان من هانوي ، إنه بعد أكثر من عام من الادخار والاقتراض من عائلتهما، أصبح لديهما ما يقارب ملياري دونج فيتنامي، ويرغبان في شراء شقة في الضواحي. لكن عندما بدأا البحث عن مشاريع، اكتشفا أن الشقق التي تبدأ أسعارها من ملياري دونج أو أقل قد نفدت تقريبًا. في ظل الوضع الراهن، لم يكن بإمكان الزوجين سوى استئجار شقة قديمة بعيدة عن مركز المدينة، لكن الاستقرار في مسكن دائم لا يزال حلمًا بعيد المنال.

يتفاقم نقص الشقق بأسعار معقولة، ووفقًا لمسح أجرته Batdongsan.com.vn، يواجه العديد من ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض حالة من "التعطش" للسكن المناسب. جميع المشاريع الجديدة بأسعار مرتفعة تتراوح بين 45 مليونًا وأكثر من 100 مليون دونج للمتر المربع، وهي تستهدف فقط ذوي الدخل المرتفع، مما يُحدث خللًا خطيرًا في هيكل المنتجات في السوق.

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARS)، فإن معظم المعروض الجديد في السوق هو شقق فاخرة، بمتوسط ​​سعر 60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. تشهد المشاريع الفاخرة والفاخرة نموًا سريعًا، بينما اختفت الشقق متوسطة السعر ومتوسطة التكلفة تقريبًا. وظهرت، لا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، شقق فاخرة بأسعار تصل إلى 200 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. هذا يعني أن السوق يبتعد تدريجيًا عن الاحتياجات الحقيقية لغالبية الناس.

يُظهر تقرير CBRE أيضًا أنه في الربع الثالث من هذا العام، كان العرض العقاري في هانوي يأتي بشكل رئيسي من قطاع العقارات الفاخرة، بنسبة 75% من إجمالي العرض. وهذا رقمٌ مُقلقٌ بالنظر إلى أن متوسط ​​دخل السكان لا يلبي ارتفاع أسعار المساكن. ويؤدي هذا الخلل إلى تشكّل "فقاعة" عقارية، حيث تستهدف معظم المنتجات المستثمرين وأصحاب الدخل المرتفع، مما يدفع تدريجيًا مشتري المنازل الحقيقيين إلى الخروج من السوق.

إن اختلال التوازن بين العرض والطلب لا يؤثر مباشرةً على العائلات التي تبحث عن مسكن مناسب فحسب، بل يُسبب أيضًا مشاكل جسيمة للمجتمع والاقتصاد. فسوق يفتقر إلى شقق بأسعار معقولة، بينما يُركز فقط على المنتجات الفاخرة، سيُسبب حالة من عدم الاستقرار الشديد.

أولاً، يزداد الضغط على المجتمع ، حيث يبتعد العمال وذوو الدخل المحدود عن حلم امتلاك منزل، مما يؤدي إلى شيوع ظاهرة الإيجار طويل الأجل. هذا قد يُسبب عدم استقرار نفسي ويؤثر سلباً على جودة الحياة. إضافةً إلى ذلك، يُصعّب العيش في مناطق بعيدة عن مركز المدينة على العمال التنقل، مما يُقلل من إنتاجية العمل.

بالإضافة إلى ذلك، هناك خطر عدم الاستقرار الاقتصادي عندما يتركز معظم العرض في قطاع العقارات الفاخرة، ما يُعرّض السوق لخطر التضخم، مما يُؤدي إلى فقاعة عقارية. قد تنفجر هذه الفقاعة عندما يعجز السوق عن تلبية الطلب الحقيقي، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة الشقق الفاخرة، ويؤثر سلبًا على الاقتصاد ككل.

إلى جانب ذلك، يتفاقم التفاوت الاجتماعي ، حيث يقتصر قطاع العقارات على الطبقة العليا والمستثمرين، مما يؤدي إلى استبعاد ذوي الدخل المحدود بشكل متزايد من السوق. وهذا يؤدي إلى تفاقم التفاوت الاجتماعي، حيث يتمكن عدد قليل من الناس من امتلاك أصول كبيرة، بينما يعجز غالبية الناس عن شراء منازل.

ولحل مشكلة اختلال التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات، يقول الخبراء إنه لا بد من تدخل متزامن من الدولة والقطاع الخاص.

وبناءً على ذلك، يُعدّ تعزيز تطوير مشاريع الإسكان الميسور والاجتماعي أحد الحلول المُلِحّة الآن. وقد حددت وزارة الإنشاءات هدفًا لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2025. ولتسريع هذا التقدم، يُمكن للحكومة النظر في سياسات دعم المستثمرين، مثل الإعفاءات من ضريبة الأراضي أو ضريبة القيمة المضافة، أو حتى دعم أسعار فائدة القروض. وستُساعد هذه الحوافز في خفض تكاليف المُدخلات على الشركات، وتشجيعها على زيادة الاستثمار في قطاع الإسكان الميسور بدلاً من التركيز فقط على المشاريع الفاخرة. بالإضافة إلى ذلك، يُعدّ تعديل كثافة البناء في المناطق ذات البنية التحتية الجيدة حلاًّ أيضًا لزيادة المعروض من الإسكان الميسور دون الحاجة إلى توسيع مساحة الأرض.

لمنع المضاربة من رفع أسعار المساكن، يُمكن للحكومة فرض ضوابط أكثر صرامة. وقد ناقش الخبراء حلولاً مثل فرض ضرائب أعلى على المعاملات قصيرة الأجل، مما يُساعد على الحد من المضاربات التي تهدف إلى تحقيق أرباح سريعة. في الوقت نفسه، ينبغي أيضاً مراجعة لوائح ملكية العقارات لتشجيع المشترين على الاحتفاظ بعقاراتهم لفترات طويلة بدلاً من إعادة بيعها في وقت قصير. من شأن هذه الإجراءات أن تُسهم في استقرار أسعار المساكن، مما يُهيئ ظروفاً أفضل لمن لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

لا يقتصر دور الحكومة على تطوير الإسكان الميسور، بل يُعدّ التعاون بين القطاعين العام والخاص أساسيًا أيضًا. ويمكن للدولة دعم ذلك بتوفير أراضٍ مجانية أو خصومات على أسعارها لمشاريع الإسكان الاجتماعي، بينما تتولى الشركات مسؤولية تنفيذ المشروع وإدارته. وسيساعد نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص على تقاسم المخاطر والفوائد، مما يعزز التنمية المستدامة للإسكان الميسور.

علاوة على ذلك، تُعدّ شفافية المعلومات المتعلقة بسوق العقارات عاملاً أساسياً لتمكين الأفراد والشركات من اتخاذ قرارات دقيقة. ويتعيّن على الجهات الإدارية الإفصاح الكامل عن معلومات الأسعار والتخطيط وسير المشاريع، ليتمكن الناس من تكوين رؤية صحيحة، وتجنب حالة "الارتفاع المفاجئ" في أسعار العقارات نتيجة المضاربة. كما ينبغي أن يلعب التواصل دوراً محورياً في توجيه سلوك السوق، ومساعدة الناس على فهم القيمة الحقيقية للسكن وتجنب الوقوع في فخ "الارتفاع المفاجئ".

بالإضافة إلى دعم الشركات في بناء مساكن بأسعار معقولة، ينبغي على الحكومة أيضًا توفير برامج دعم مالي للراغبين في شراء منازل في هذه الفئة. ستكون باقات قروض الإسكان بأسعار فائدة تفضيلية خيارًا عمليًا، إذ تُمكّن ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض من الحصول على رأس المال بسهولة وشراء منازل بأقساط طويلة الأجل. أما بالنسبة للأسر التي تواجه ظروفًا صعبة، فإن تقديم الدعم المالي المباشر أو دعم جزء من سعر شراء المنزل يُعدّ حلاً مفيدًا لمساعدتهم على الاستقرار.

من الحلول الضرورية الأخرى تحسين البنية التحتية للنقل في الضواحي. فظروف المرور المحدودة تُجبر العديد من العمال على البحث عن مساكن في مناطق بعيدة عن مركز المدينة، مما لا يرفع أسعار المساكن في وسط المدينة فحسب، بل يؤثر أيضًا على وصول الناس إلى فرص العمل والخدمات الاجتماعية. مع تحسين نظام النقل الذي يربط الضواحي، ستصبح هذه المناطق خيارًا مثاليًا لذوي الدخل المحدود، مما يُخفف الضغط على سوق الإسكان في وسط المدينة، ويعزز استقرار المعروض السكني.

لإعادة التوازن بين العرض والطلب في سوق العقارات، لا بد من تنسيق الجهود بين الحكومة والشركات والمؤسسات المالية. وستساعد تدابير مثل زيادة تطوير المساكن بأسعار معقولة، والحد من المضاربة، وتعزيز الشراكات بين القطاعين العام والخاص، وتطوير البنية التحتية للنقل على تحسين الوضع الراهن. وعند تطبيق هذه الحلول، لن يصبح السكن متاحًا لغالبية الناس فحسب، بل سيتطور سوق العقارات أيضًا ليصبح أكثر توازنًا واستدامة في المستقبل.

المصدر: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html