السبب وراء قلة عدد الشركات التي يمكنها التفاوض على 100٪ من مساحة الأرض

إزالة العوائق والمشاكل

وفي يوم 21 يونيو/حزيران، وحسب برنامج عمل الدورة الخامسة، خصصت الجمعية الوطنية يوماً كاملاً لمناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل).

وفي حديثه مع نجوي دوا تين على هامش الجمعية الوطنية، أبدى كوان مينه كونج، رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة دونج ناي، رأيه في بعض المحتويات المتعلقة باستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية .

وفيما يتعلق باللوائح الخاصة باستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، قال السيد كونج إنه في الوقت الحالي، لتنفيذ تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي للمشاريع التي تستخدم الأراضي، وفقًا لمحتوى المسودة، يتم إعطاء الأولوية بالترتيب التالي: تأجير الأراضي من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، والمزايدة لاختيار المستثمرين للمشاريع التي تستخدم الأراضي؛ واستخدام الأراضي من خلال الاتفاق هو الخيار النهائي.

مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج - رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة دونج ناي .

في الواقع، ساعد الاتفاق بشأن حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية على تنفيذ المشروع بسرعة، وتعزيز كفاءة استخدام الأراضي وتجنب الشكاوى المتعلقة بإزالة الموقع، والتعويض، والدعم، وإعادة التوطين، على أساس الاتفاق الطوعي، لذلك فهو يحظى بإجماع الشعب... وفي الوقت نفسه، تتمتع الدولة أيضًا بإيرادات الميزانية من خلال تحصيل الرسوم مقابل تحويل استخدام الأراضي.

إلا أنه وفقاً لأحكام الفقرة (ب) البند 1 المادة 27 فإنه "في حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري يجوز الاتفاق على الحصول على حق استخدام أرض سكنية أو أرض سكنية وأرض غير سكنية".

وبالتالي، في حال لم يكن حدود المشروع يحتوي على "متر مربع واحد على الأقل" من الأراضي السكنية، فلن يُسمح بالاتفاق وسيؤدي ذلك إلى العديد من العواقب المختلفة.

لذلك، أعتقد أنه ينبغي وضع لوائح منفصلة للحالات التي لا تكون فيها الأرض سكنية، طالما أنها تتوافق مع أنواع التخطيط، وتفي بشروط تغيير غرض استخدام الأرض، وشروط أخرى لتنفيذ المشروع، عندها تسمح اللوائح بتنفيذ الاتفاقية. وبالتالي، سيتم حل الصعوبات والنواقص، كما قال السيد كونغ.

كما اقترح السيد كونغ أيضًا دراسة والسماح بتنفيذ الاتفاقيات المتعلقة بالأراضي الزراعية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

الحد من الشكاوى المتعلقة بالتعويضات وقيمة الدعم

وفي الوقت نفسه، يوصى بدراسة تطبيق أسلوب "محايد" لتطهير الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وبحسب السيد كوونج، فإن الاتفاق الطوعي بشأن حقوق استخدام الأراضي بين الشركات ومستخدمي الأراضي من شأنه أن يساعد على تنفيذ المشاريع بسرعة، وتعزيز كفاءة استخدام الأراضي وتجنب الشكاوى، لذلك فإن له مزايا واضحة.

لكن في الواقع، لا يمكن إلا لعدد قليل جدًا من الشركات التفاوض على 100٪ من مساحة الأرض، لأنه غالبًا ما تنشأ حالات حيث لا تتعاون أقلية من مستخدمي الأراضي مع مستثمر المشروع، وخاصة في الحالات التي يعرف فيها مستخدمو الأراضي أن موقع قطعة الأرض لا يمكن فصله عن حدود المشروع، وسيطلبون أسعارًا مرتفعة بشكل غير معقول، حتى أنها أعلى بعدة مرات من سعر السوق.

وفي ذلك الوقت، يتعين على المستثمرين إما قبول أسعار مرتفعة بشكل غير معقول حتى يتمكنوا من تنفيذ المشروع، مما يؤدي إلى عواقب مثل زيادة أسعار الأراضي، والتسبب في صعوبات في التعويض، ودعم إعادة التوطين، أو التفاوض على حقوق استخدام الأراضي لمشاريع أخرى في المنطقة.

وفي حال عدم قبول المستثمر بأن يكون السعر مرتفعاً للغاية، فإن ذلك سيؤدي إلى ازدحام في تطوير المشروع، وإهدار موارد الأراضي لمعظم المنطقة التي تم الاتفاق على حقوق استخدام الأراضي فيها.

ولذلك فإن أغلب المستثمرين يريدون من الدولة استصلاح الأراضي لإقامة مشاريعهم، ولكن استصلاح الأراضي غالبا ما يثير شكاوى، وخاصة شكاوى حول قيمة التعويض.

"ولذلك، أعتقد أنه من الضروري دراسة وتنفيذ أسلوب "محايد" يعزز مزايا الطريقتين المذكورتين ويقلل من عيوبهما، من خلال تشجيع الاتفاقيات بشأن حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وفي حال وافق المستثمر على 80% من المساحة ويواجه صعوبة في التفاوض بسبب مطالبة الأقلية المتبقية من مستخدمي الأراضي بأسعار غير معقولة، فإن الدولة ستدعم استعادة الـ20% المتبقية من المساحة،" كما حلل السيد كونج.

غالبا ما يؤدي الاستحواذ على الأراضي إلى إثارة الشكاوى، وخاصة الشكاوى المتعلقة بقيمة التعويض.

قال رئيس وفد دونغ ناي إن مشروع القانون ينص أيضًا على آلية تحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وحساب أسعار محددة للأراضي في حالات استصلاح الدولة للأراضي، مما يتيح الرجوع إلى أسعار الوحدات التي اتفق عليها المستثمرون في مناطق أخرى لتطبيقها في حالات استصلاح الأراضي. ومن ثم، يحدّ المشروع أيضًا من الشكاوى المتعلقة بالتعويضات وقيم الدعم، مما يضمن حقوق أصحاب الأراضي المستصلحة.

وبالتالي، فإن ذلك من شأنه أن يحل المشاكل التي تواجه مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي يتم تنفيذها من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي، حيث تطالب أقلية من مستخدمي الأراضي بقيمة اتفاقية مرتفعة للغاية، مما يتسبب في ازدحام في تطوير المشاريع.

فيما يتعلق بأساليب تقييم الأراضي، قال السيد كونغ إن مشروع القانون ينص على أربع طرق فقط لتقييم الأراضي، ويحذف طريقة الفائض. ولكن عمليًا، تُستخدم طريقة الفائض على نطاق واسع في تحديد أسعار الأراضي للمساحات الكبيرة، ومشاريع الاستثمار الإنشائي متعدد الاستخدامات، والمتداخلة مع أغراض مختلفة، مثل الإسكان والتجارة والخدمات والمكاتب والفنادق، وغيرها.

وتساءل "هل تستطيع طرق تقييم الأراضي المتبقية أن تلعب دور طريقة الفائض؟".

وأوضح أنه تبعًا لنوع العقار، ستُطبق أساليب تقييم مختلفة. فعلى سبيل المثال، بالنسبة لقطع الأراضي الكبيرة ذات الاستخدامات المتعددة، يُعدّ تطبيق أسلوب المقارنة أمرًا صعبًا للغاية وغير مُجدٍ نظرًا لعدم وجود معلومات عن عقارات مُماثلة من حيث الحجم، وغرض استخدام الأرض، ومعايير التخطيط.

بالنسبة لطريقة الدخل، تُطبّق على المشاريع التي شُغّلت وحققت تدفقًا نقديًا سنويًا. عند تطبيق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي، تكمن المشكلة في جودة بيانات أسعار الأراضي المُجمّعة سنويًا (لإعداد قائمة الأسعار السنوية)، وضرورة تحديد العوامل المتبقية من حيث تخطيط وهيكل استخدامات الأرض المراد تقييمها.

"بدلاً من التخلي عن طريقة الفائض بسبب عوامل افتراضية، من الضروري تطوير معايير ولوائح أكثر تحديدًا للمعايير المطبقة في الحساب لمزامنة وتوحيد عمل تحديد أسعار الأراضي، لتعزيز المزايا عند تطبيق هذه الطريقة على بعض الحالات التي تحتاج إلى تحديد أسعار محددة للأراضي"، اقترح السيد كونج .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html