السبب وراء قلة عدد الشركات التي يمكنها التفاوض على 100٪ من مساحة الأرض

إزالة العوائق والمشاكل

وفي يوم 21 يونيو/حزيران، وحسب برنامج عمل الدورة الخامسة، خصصت الجمعية الوطنية يوماً كاملاً لمناقشة مشروع قانون الأراضي (المعدل).

وفي حديثه مع نجوي دوا تين على هامش الجمعية الوطنية، أبدى كوان مينه كونج، رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة دونج ناي، رأيه في بعض المحتويات المتعلقة باستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية .

وفيما يتعلق باللوائح الخاصة باستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، قال السيد كونج إنه في الوقت الحالي، لتنفيذ تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي للمشاريع التي تستخدم الأراضي، وفقًا لمحتوى المسودة، يتم إعطاء الأولوية بالترتيب التالي: تأجير الأراضي من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، وطرح عطاءات لاختيار المستثمرين للمشاريع التي تستخدم الأراضي؛ واستخدام الأراضي من خلال التفاوض هو الخيار النهائي.

مندوب الجمعية الوطنية كوان مينه كونج - رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة دونج ناي .

في الواقع، ساعد الاتفاق بشأن حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية على تنفيذ المشروع بسرعة، وتعزيز كفاءة استخدام الأراضي وتجنب الشكاوى المتعلقة بإزالة الموقع، والتعويض، والدعم، وإعادة التوطين، على أساس الاتفاق الطوعي، حتى يحظى بإجماع الشعب... وفي الوقت نفسه، تتمتع الدولة أيضًا بإيرادات الميزانية من خلال تحصيل الرسوم مقابل تحويل استخدام الأراضي.

إلا أنه وفقاً لأحكام الفقرة (ب) البند 1 المادة 27 فإنه "في حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري يجوز الاتفاق على الحصول على حق استخدام أرض سكنية أو أرض سكنية وأرض غير سكنية".

وبالتالي، في حال لم يكن حدود المشروع يحتوي على "متر مربع واحد على الأقل" من الأراضي السكنية، فلن يُسمح بالاتفاق وسيؤدي ذلك إلى عواقب عديدة مختلفة.

لذلك، أعتقد أنه ينبغي وضع لوائح منفصلة للحالات التي لا تكون فيها الأرض سكنية، طالما أنها تتوافق مع أنواع التخطيط، وتفي بشروط تغيير غرض استخدام الأرض، وشروط أخرى لتنفيذ المشروع، عندها ستسمح اللوائح بتنفيذ الاتفاقية. وبالتالي، سيتم حل الصعوبات والنواقص، كما قال السيد كونغ.

وبالإضافة إلى ذلك، اقترح السيد كونغ أيضًا دراسة والسماح بتنفيذ الاتفاقيات المتعلقة بالأراضي الزراعية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

الحد من الشكاوى المتعلقة بقيمة التعويض - الدعم

وفي الوقت نفسه، يقترح دراسة تطبيق أسلوب "محايد" لتطهير الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وبحسب السيد كونج، فإن الاتفاق الطوعي بشأن حقوق استخدام الأراضي بين الشركات ومستخدمي الأراضي من شأنه أن يساعد على تنفيذ المشروع بسرعة، وتعزيز كفاءة استخدام الأراضي وتجنب الشكاوى، لذلك فإن له مزايا واضحة.

لكن في الواقع، لا يمكن إلا لعدد قليل جدًا من الشركات التفاوض على 100٪ من مساحة الأرض، لأنه في كثير من الأحيان تكون هناك حالات لا تتعاون فيها أقلية من مستخدمي الأراضي مع مستثمر المشروع، وخاصة في الحالات التي يعرف فيها مستخدمو الأراضي أن موقع قطعة الأرض لا يمكن فصله عن حدود المشروع، وسيطلبون أسعارًا مرتفعة بشكل غير معقول، حتى أنها أعلى بعدة مرات من سعر السوق.

وفي ذلك الوقت، يتعين على المستثمرين إما قبول أسعار مرتفعة بشكل غير معقول حتى يتمكنوا من تنفيذ المشروع، مما يؤدي إلى زيادة أسعار الأراضي، مما يسبب صعوبات في التعويض، أو دعم إعادة التوطين، أو اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي للمشاريع الأخرى في المنطقة.

وفي حال عدم قبول المستثمر بأن يكون السعر مرتفعاً جداً، فإن ذلك سيؤدي إلى ازدحام في تطوير المشروع، وإهدار موارد الأراضي لمعظم المنطقة التي تم الاتفاق على حقوق استخدام الأراضي فيها.

ولذلك فإن أغلب المستثمرين يريدون من الدولة استصلاح الأراضي لتنفيذ مشاريعهم، ولكن استصلاح الأراضي غالبا ما يسبب دعاوى قضائية، وخاصة دعاوى قيمة التعويض.

"ولذلك، أعتقد أنه من الضروري دراسة وتنفيذ أسلوب "محايد" يعزز مزايا الطريقتين المذكورتين ويقلل من عيوبهما، من خلال تشجيع الاتفاقيات بشأن حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

وفي حال وافق المستثمر على 80% من المساحة ويواجه صعوبة في التفاوض بسبب مطالبة الأقلية المتبقية من مستخدمي الأراضي بأسعار غير معقولة، فإن الدولة ستدعم استعادة الأراضي للـ20% المتبقية من المساحة،" كما أوضح السيد كونج.

غالبًا ما يؤدي الاستحواذ على الأراضي إلى تقديم شكاوى، وخاصة الشكاوى المتعلقة بقيمة التعويض.

وقال رئيس وفد دونج ناي إن المشروع ينص أيضا على طريقة تحديد أسعار الأراضي وفقا لمبادئ السوق وحساب أسعار محددة للأراضي في الحالات التي تستصلح فيها الدولة الأراضي، وبالتالي من الممكن الرجوع إلى أسعار الوحدات المتفق عليها من قبل المستثمرين للمناطق الأخرى لتطبيقها على حالات استصلاح الأراضي. ومن هنا، فإنه يحد أيضًا من الشكاوى المتعلقة بالتعويضات وقيم الدعم، مما يضمن حقوق الأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم.

وبالتالي، فإن ذلك من شأنه أن يحل المشاكل التي تواجه مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي يتم تنفيذها من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي، حيث تطالب أقلية من مستخدمي الأراضي بقيمة اتفاقية مرتفعة للغاية، مما يتسبب في ازدحام في تطوير المشاريع.

وفيما يتعلق بطرق تقييم الأراضي، قال السيد كونج إن المشروع ينص فقط على 4 طرق لتقييم الأراضي ويزيل طريقة الفائض. لكن في الممارسة العملية، يتم استخدام طريقة الفائض على نطاق واسع في تحديد أسعار الأراضي للمساحات الكبيرة من الأراضي، ومشاريع الاستثمار الإنشائية متعددة الاستخدامات، والمتشابكة مع أغراض مختلفة مثل الإسكان والتجارة والخدمات والمكاتب والفنادق وغيرها.

وتساءل "هل تستطيع طرق تقييم الأراضي المتبقية أن تلعب دور طريقة الفائض؟".

وقال إنه بحسب نوع العقار سيتم تطبيق طرق تقييم مختلفة. على سبيل المثال: بالنسبة لمساحات الأراضي الكبيرة ذات الاستخدامات المختلفة، فإن تطبيق أسلوب المقارنة أمر صعب للغاية وغير ممكن لأنه لا توجد معلومات عن الأصول القابلة للمقارنة ذات الحجم المماثل، وغرض استخدام الأراضي، ومعايير التخطيط.

بالنسبة لطريقة الدخل، يتم تطبيقها على المشاريع التي تم تنفيذها وتشغيلها وتوليد التدفق النقدي السنوي للأعمال. عند تطبيق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي، تكمن المشكلة في جودة بيانات أسعار الأراضي التي يتم جمعها سنويًا (لبناء قائمة الأسعار السنوية) والحاجة إلى تحديد العوامل البارزة من حيث التخطيط وهيكل استخدام الأراضي لقطعة الأرض المراد تقييمها.

"بدلاً من التخلي عن طريقة الفائض بسبب عوامل افتراضية، من الضروري تطوير معيار وتنظيم أكثر تحديدًا للمعايير المطبقة في الحساب لمزامنة وتوحيد تنفيذ تحديد أسعار الأراضي، لتعزيز المزايا عند تطبيق هذه الطريقة في بعض الحالات التي تحتاج إلى تحديد أسعار محددة للأراضي"، اقترح السيد كونج .

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html