هل يجب علي أن أقترض 1.5 مليار لشراء منزل في مدينة هوشي منه أو كان ثو؟

وبحسب الغرض من الاستثمار أو الاستقرار، ينصح الخبراء بالتفكير ملياً، فشراء منزل في مدينة هوشي منه سيكون أسهل للحصول على موافقة على قرض بنكي.

أهلاً أيها الخبير، عائلتي تعمل حالياً في مدينة هو تشي منه، لكنها تفكر في شراء منزل في كان ثو لتوفير مسكن لها مستقبلاً، لأنه من الصعب جداً في هو تشي منه توفير ما يكفي من المال لشراء منزل يلبي احتياجاتنا. يتراوح دخل العائلة بين 45 و60 مليون دونج شهرياً، وننفق حوالي 25 مليوناً منها على الطعام والمواصلات، و5 ملايين على الإيجار وتعليم الطفل.

وفقًا للخبراء، هل يُنصح بشراء منزل بقيمة 2.5 مليار دونج ورهنه للحصول على قرض بقيمة 1.5 مليار دونج من البنك؟ حاليًا، ليس لديّ أي ديون، ولا استثمارات أخرى، ولديّ فائض نقدي قدره 700 مليون دونج. شكرًا لكم!

ترونغ نهان

العقارات في الشرق على طول شارع فو نجوين جياب، مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، فبراير 2024. تصوير: كوينه تران

مستشار:

يسعدني أنكم قدمتم معلومات وافية عن وضعكم المالي والاعتبارات التي تأخذونها في الاعتبار في المرحلة الحالية. في الواقع، يُعد امتلاك منزل، وخاصةً المنزل الأول، حلمًا كبيرًا، ويمثل مصدر قلق للعديد من العائلات الشابة. لذلك، تُعدّ الموارد المالية اللازمة لشراء هذا المنزل مشكلةً يجب أخذها في الاعتبار. مع ذلك، فإن امتلاك عائلتكم 700 مليون دونج فيتنامي يُظهر استعدادكم لخطة شراء منزل. بناءً على المعلومات التي قدمتموها، لديّ بعض النصائح التالية.

قبل التفكير في مصادر تمويل شراء منزل، دعونا نراجع قسم الإنفاق وإدارة الاحتياطيات . وفقًا للمعلومات، يتراوح معدل ادخار عائلتك الحالي من الدخل بين 44% و58%، وهو معدل ادخار جيد جدًا مقارنةً بالعديد من العائلات التي استشرناها. مع ذلك، لم أرَ أي إشارة منك إلى تدابير الحماية المالية لعائلتك. في الواقع، الحياة مليئة بالمخاطر والشكوك، لذا تحتاج عائلتك إلى عقود تأمين على الحياة لحماية أموالها وصحتها، وخاصةً لمعيلها.

بالإضافة إلى ذلك، عليكَ أيضًا الاحتفاظ بصندوق احتياطي لمواجهة أي طارئ. وفقًا للخبراء، إذا كان لدى عائلتكَ تأمين على الحياة، يُمكن الاحتفاظ بصندوق احتياطي عند 75 مليون دونج (ما يعادل نفقات 3 أشهر). في الحالة الأخرى، عليكَ الاحتفاظ بصندوق احتياطي قدره 150 مليون دونج (ما يعادل نفقات 6 أشهر). يُمكنكَ سحب هذا المبلغ من الرصيد النقدي الحالي للعائلة وإيداعه في أحد البنوك لتوليد الفائدة والاستخدام السريع عند الحاجة. مع ذلك، يجب أيضًا تعديل صندوق الاحتياطي عند حدوث أي تغييرات في نفقات عائلتكَ الشهرية.

بعد إنشاء صندوق احتياطي، سنناقش الآن ما إذا كان ينبغي شراء منزل مقابل 2.5 مليار دونج ورهن الكتاب الأحمر لاقتراض 1.5 مليار أم لا . في السياق الحالي والمتوقع بحلول نهاية الربع الثاني، وفقًا لخبراء FIDT، لم يتمكن سوق العقارات من التحسن كثيرًا حتى الآن، مما يعني أن الأسعار لم تنتعش وتنمو بعد. لذلك، فإن شراء منزل للسكن فيه في هذا الوقت هو أيضًا خيار مناسب. أنت بحاجة إلى شراء منزل مقابل 2.5 مليار دونج، تقترض منها 1.5 مليار ورصيد النقد المتاح هو 700 مليون، والـ 300 مليون المتبقية، ليس من الواضح ما إذا كان لديك أي مصادر تمويل أخرى أم لا. مع خيار شراء منزل، تحتاج إلى الانتباه إلى المشكلات التالية.

إذا كنت تشتري منزلًا في مدينة هو تشي منه، بسعر 2.5 مليار دونج، فيجب عليك اختيار مناطق الضواحي مثل نها بي، وتو دوك، وهوك مون أو النظر في الشقق ذات الأسعار المتوسطة. عند شراء منزل في المدينة، بالإضافة إلى الموقع، تحتاج إلى الاهتمام بشرعية المنزل وتخطيطه بحيث يكون الاقتراض والرهن العقاري في البنك أكثر ملاءمة. إذا كنت تشتري شقة، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا كانت الشقة التي تشتريها تحتوي على كتاب وردي أم لا. لا تحتوي بعض الشقق حاليًا على كتاب وردي، مما يؤدي إلى بعض الإزعاج في عملية الاقتراض، أو يمكنك الاقتراض فقط من البنوك المرتبطة بالمستثمر. في الوقت نفسه، عند شراء شقة، تحتاج أيضًا إلى الانتباه إلى خصائص هذا القطاع، والذي عادةً ما يزيد في القيمة فقط خلال السنوات الخمس إلى الست الأولى، بعد 6 سنوات ينمو السعر ببطء.

إذا كنت تنوي شراء عقار في كان ثو، فعليك تحديد أهدافك المستقبلية بوضوح أكبر، سواءً بالعودة للعيش أو الاستثمار. إذا استثمرت في هذا الوقت، فإن معدل العائد الذي تحصل عليه من الاستثمار العقاري يكون منخفضًا جدًا مقارنةً بقنوات الاستثمار الأخرى كالاستثمار في الأسهم أو شهادات الصناديق. لذلك، أنصحك بعدم شراء عقارات في كان ثو حاليًا، بل يمكنك اختيار الاستثمار في الأسهم (إذا كنت على دراية بالسوق المالية) أو الاستثمار في شهادات الصناديق لتحسين كفاءتك. فالأسهم وشهادات الصناديق تتمتع حاليًا بإمكانيات نمو جيدة.

إذا كنت ترغب في شراء منزل لسكنك المستقبلي، فعليك الانتباه إلى أن بعض البنوك، وخاصةً ذات أسعار الفائدة المنخفضة، غالبًا ما لا تقبل قروض الأراضي الإقليمية عند الإقراض. لذلك، ننصحك، إذا كنت بحاجة لشراء منزل للسكن، أن تفكر في الشراء في مدينة هو تشي منه لتلبية احتياجات عملك، بالإضافة إلى سهولة الحصول على القروض المصرفية.

بناءً على ذلك، إذا اقترضتَ لشراء منزل في مدينة هو تشي منه، فإن البنوك عادةً ما تُقرض ما يصل إلى 70-80% من قيمة المنزل كحد أقصى (أي أن الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنك اقتراضه يتراوح بين 1.75 و2 مليار دونج فيتنامي)، أي يمكنك اقتراض 1.5 مليار دونج فيتنامي بالكامل. حاليًا، أسعار الفائدة المصرفية منخفضة جدًا مقارنةً بالسنوات الأخيرة. تُقدم العديد من البنوك في السوق باقات قروض بأسعار فائدة ثابتة تفضيلية لمدة سنة أو 3 سنوات أو 5 سنوات. مع ذلك، سأذكر أن متوسط ​​سعر الفائدة الذي تُطبقه البنوك عادةً يتراوح بين 8% و11% سنويًا، وذلك لتكوين فكرة أشمل.

إذا كان متوسط ​​سعر الفائدة 8٪ سنويًا، فإنك تقترض 1.5 مليار دونج، على مدى 25 عامًا، والمبلغ الذي يتعين عليك دفعه كل شهر هو حوالي 15 مليونًا، وهو ما يمثل 45-75٪ من الفائض الحالي (الدخل مطروحًا منه النفقات) للأسرة. إذا كان سعر الفائدة 11٪ سنويًا، فيجب عليك دفع متوسط ​​19 مليون دونج شهريًا، وهو ما يمثل 55-95٪ من الفائض. مع أرقام سداد الديون الشهرية في خيارات سعر الفائدة المذكورة أعلاه، أعتقد أنه يمكنك سداد الدين. ومع ذلك، عليك أن تأخذ في الاعتبار أنه بعد الحفاظ على صندوق الاحتياطي، فإن رصيدك النقدي المتبقي هو 550-625 مليون دونج فقط، مما يعني أنه إذا اشتريت منزلًا مقابل 2.5 مليار دونج، واقترضت 1.5 مليار من البنك، فسيظل لديك نقص في 375-450 مليون دونج.

أودُّ أيضًا مناقشة الحالة التي لا يتوفر فيها مصدر تمويل آخر، حيث تحتاج إلى اقتراض ما يصل إلى 1.9 مليار دونج لامتلاك منزل. أنصحك بتمديد فترة القرض إلى 30 عامًا. إذا كان معدل الفائدة 8% سنويًا، فإن المبلغ الذي تدفعه شهريًا يبلغ حوالي 18 مليون دونج، وهو ما يمثل 52-90% من الفائض الحالي. أما إذا كان معدل الفائدة 11% سنويًا، فإن المبلغ الذي تدفعه شهريًا يبلغ حوالي 23 مليون دونج. مع ذلك، عند شراء منزل، لن تضطر إلى إنفاق 5 ملايين دونج على الإيجار، لذا أعتقد أنه لا يزال بإمكانك سداد هذا الدين.

أخيرًا، كما ذكرنا سابقًا، عند شراء منزل، ستنخفض نفقات عائلتك الشهرية بمقدار 5 ملايين دونج، لكن تكلفة سداد قرض البنك سترتفع، لذا عليك تعديل رصيد الاحتياطي بما يتناسب مع احتياجات عائلتك. في هذه المرحلة، عليك استخدام كل الفائض المتبقي لإنشاء رصيد احتياطي حتى يصل إلى المستويات التي أوصيت بها سابقًا. عندما يتوفر لديك رصيد احتياطي كافٍ، أي الفائض المتبقي بعد سداد قرض البنك الشهري، يمكنك الاستثمار في قنوات أخرى مثل الادخار، والاستثمار في الأسهم، وشهادات الاستثمار لتنويع أصولك.

إليكم نصيحتي بشأن الخيارات المتاحة لشراء منزل لعائلتكم. آمل أن تختاروا الخيار المناسب!

الدكتورة نجوين ثي نهو كوينه
محاضر في جامعة المصارف في مدينة هوشي منه
خبير التخطيط المالي الشخصي في FIDT

رابط المصدر: https://vnexpress.net/nen-vay-1-5-ty-mua-nha-o-tp-hcm-hay-can-tho-4711642.html