تشير العديد من الدلائل إلى أن سوق العقارات يتعافى.

وعلقت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) بأن بعض المستثمرين أطلقوا منتجاتهم، ويبحث بعض المستثمرين بنشاط عن خطط لإطلاق منتجات في المستقبل القريب؛ وبدأت قاعات التداول في "تجنيد القوات"، وإعداد مصادر المنتجات للتوزيع، ويعود السماسرة بعقلية جديدة، ويبدأ المستثمرون في البحث والدراسة "لإيداع الأموال"، وتعمل البنوك بنشاط على تحفيز الطلب على قروض الإسكان...

هذه كلها مؤشرات على تزايد ثقة المستثمرين في سوق العقارات الفيتنامي. وهذا ما توقعه العديد من الخبراء، حيث شهدت عملية تعافي سوق العقارات تغييرات إيجابية عديدة بعد سلسلة من جهود الدعم من الحكومة والوزارات والهيئات الحكومية.

ضواحي هانوي كما تبدو من الأعلى (الصورة: لو تيان)

وبناءً على ذلك، وبعد فترة تشديد الائتمان العقاري، ظهرت دلائل عديدة على تسهيل التدفق النقدي لهذه القناة الاستثمارية. إن استعداد البنوك لضخ رؤوس أموالها في سوق العقارات بأسعار فائدة جذابة له تأثير إيجابي مزدوج على سوق العقارات، إذ يساعد السوق على التعافي بشكل أقوى من خلال دعم رأس المال للمستثمرين لتطوير المشاريع، ودعم الطلب على قروض الإسكان.

على وجه التحديد، بعد أن خفض بنك الدولة أسعار الفائدة أربع مرات منذ نهاية العام الماضي، بدأت البنوك بتسريع صرف رأس المال للمشاريع العقارية في ظل انخفاض أسعار الفائدة المصرفية وضعف قنوات تعبئة سندات الشركات. في الوقت نفسه، لم تتطور قنوات أخرى لتعبئة رأس المال. يُساعد الحصول على رأس المال الائتماني المطورين على تسريع تنفيذ المشاريع، مما يُعزز العرض في السوق.

عودة العرض والطلب على العقارات

تُظهر بيانات أبحاث VARS أن 70% من المستثمرين الذين لديهم منتجات مؤهلة للبيع جاهزون للطرح. منذ نهاية الربع الأول من عام 2024، بدأ المستثمرون بتفعيل تنفيذ سلسلة من المشاريع، وأنشطة رائدة، وفعاليات إطلاق، و"تجديد المنتجات القديمة" على نطاق متزايد. وقد تلقت بعض المشاريع التي أحرزت تقدمًا جيدًا في التنفيذ إيداعات رسمية.

تُظهر الإحصائيات أيضًا أنه في الربع الأول من عام 2024، تلقى قطاع الإسكان حوالي 20,541 منتجًا للبيع؛ منها أكثر من 4,300 منتج من مشاريع تم إطلاقها حديثًا تمامًا. استمرت معاملات قطاع الإسكان في النمو، حيث بلغ عدد المعاملات 6,200 معاملة، بزيادة قدرها 8٪ مقارنة بالربع الرابع من عام 2023 ومضاعفة الفترة نفسها في عام 2023. سجل قطاع الشقق وحده أكثر من 3,000 وحدة جديدة بمعدل امتصاص 57٪. إن حقيقة أن أسعار الفائدة على الإقراض قد انخفضت إلى أدنى مستوى لها في السنوات العشرين الماضية في سياق دخول الاقتصاد فترة انتعاش ليست فقط فرصة للشركات لتطوير المشاريع، ولكنها تساعد الناس أيضًا على فتح الباب أمام قروض الإسكان. ومع ذلك، لا يزال الكثير من الناس قلقين بشأن سعر الفائدة العائم بعد الحافز. ومع ذلك، بالمقارنة مع العام الماضي، يبلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري العائم الآن حوالي 9-11٪، بانخفاض عن ذروة بلغت 13-15٪ سنويًا. وعلاوة على ذلك، قامت العديد من البنوك بالتنسيق مع المستثمرين لإطلاق سياسات تلتزم بسقف أقصى لسعر الفائدة، حتى يتمكن مشتري المنازل من تجنب "المخاطر" المرتبطة بأسعار الفائدة العائمة.

حتى الآن، شجّعت معظم مؤسسات الائتمان قروض الإسكان، وهي قروض منخفضة المخاطر بضمانات واضحة. أسعار الفائدة على القروض، بما في ذلك أسعار فائدة قروض الإسكان، مستقرة، بفترات سداد تتراوح بين 25 و30 عامًا، مما يُخفّف ضغط السداد الشهري على المقترضين. إضافةً إلى ذلك، لا تزال البنوك تُخفّض التكاليف بشكلٍ فعّال لخفض أسعار الفائدة، وفقًا لتوجيهات البنك المركزي.

تعتقد VARS أن تأخر تأثير هذه السياسة يعود إلى كون الائتمان المستحق، بشكل رئيسي، قروضًا متوسطة وطويلة الأجل، بالإضافة إلى إجراءات إدارة البنك المركزي. ومن المتوقع أن يستمر انخفاض سعر فائدة الإقراض في الفترة المقبلة.

فيما يتعلق باحتياجات الاستثمار، وبعد فترة طويلة من المراقبة الدقيقة لكل حركة وتطور في السوق، بدأ العملاء والمستثمرون يُظهرون اهتمامًا واضحًا بسوق العقارات. ومع ذلك، فقد تغيرت شهية المخاطرة لدى هذه الجهات بعد دروس الفترات السابقة. أصبح العملاء والمستثمرون الآن أكثر ترددًا وحذرًا وحسابًا عند إنفاق الأموال. وهم على استعداد لبذل الوقت والمال للتحقق من القوانين والبحث، وتقييم السعر والسيولة بعناية قبل اتخاذ القرار.

علاوةً على ذلك، استمر انخفاض الائتمان الاستهلاكي العقاري في الربع الأول من عام 2024، مما يعكس حذر المشترين. وترى VARS أن هذه فرصة للعملاء والمستثمرين لاتخاذ قرارات سريعة، وتحمل مخاطر السوق للاستفادة من التدفقات النقدية المنخفضة وسياسات البيع الجيدة، مع ضرورة تجنب استغلال الرافعة المالية المفرطة.

تُظهر نتائج استطلاع حديث أجرته VARS مع أعضاء من وسطاء العقارات أنه على الرغم من حرصهم على اتخاذ قرارات استثمارية أكثر حذرًا، إلا أن ما يصل إلى 70% من عملائهم ومستثمريهم على استعداد لدفع أموالهم لشراء العقارات في عام 2024، إذا كان العرض مناسبًا. يختار العملاء بعناية شريحة العقارات ونوعها قبل إنفاقها. وتُعدّ الأراضي والمباني منخفضة الارتفاع القطاعين الأكثر اهتمامًا.

وسيط معاملات عقارية جاهز للعودة إلى اللعبة

إلى جانب عودة جانبي العرض والطلب، أصبح وسطاء ربط المعاملات مستعدين للعودة إلى السوق. تُظهر بيانات استطلاع VARS أن 20-30% من وسطاء العقارات الذين غادروا السوق في الفترة السابقة قرروا العودة إليه. كما أن 70-80% من قاعات التداول جاهزة للعودة. مع ذلك، لا يزال السوق يشهد نقصًا في وسطاء العقارات؛ وخاصةً الوسطاء ذوي الخبرة وشهادات الممارسة. ولهذا السبب، تخطط العديد من قاعات التداول للتوسع وتوزيع المزيد من القطاعات المحتملة، ولكن يجب عليها دراسة ذلك بناءً على نتائج استقطاب الوسطاء.

تعتقد VARS أنه سيتم التغلب على هذا النقص جزئيًا في الفترة القادمة، حيث أفاد حوالي 30-40% من وسطاء العقارات الذين تركوا وظائفهم سابقًا أنهم مستعدون للعودة إلى السوق في الربع الثاني، عندما تتضح بوادر انتعاش السوق. كما أن 60-70% من وسطاء العقارات الذين يعتبرون هذه الوظيفة عملًا جانبيًا قد استعدوا للتفرغ لقطاع العقارات. بالإضافة إلى "التطلع" إلى بوادر انتعاش السوق قبل اتخاذ قرار العودة، يجب على الوسطاء العائدين إلى السوق أيضًا مراعاة المتطلبات والضوابط الأكثر صرامة الواردة في لوائح القانون الجديد. وللتكيف مع تغييرات الإطار القانوني الجديد، يبادر وسطاء العقارات بتحديث معارفهم وتحسين مهاراتهم، لا سيما زيادة وعيهم بالمشاركة في امتحانات شهادة مزاولة مهنة الوساطة. وفي الوقت نفسه، يراقبون ويتابعون اتجاهات السوق باستمرار لزيادة الفرص عند عودتهم، لا سيما في ظل الزيادة المتوقعة في المعروض العقاري، حيث يُسرّع المستثمرون من تنفيذ مشاريعهم. وبناءً على ذلك، بدءًا من الأيام الأولى للربع الثاني من عام 2024، تم طرح سلسلة من المشاريع العقارية النوعية في السوق، تمتد من الشمال إلى الجنوب بجميع أنواعها، مثل مشروع كارا ريفر بارك في كان ثو، ومشروع صن بونتي ريزيدنس في دا نانغ، ومشروع ماس سيتي في باك جيانج،...

مصدر