يجب إنشاء مشاريع جديدة ليتم بناؤها وبيعها، والشقق الصغيرة معرضة للانحدار.

يتضمن قانون الإسكان (المعدل) الذي أقره مجلس الأمة مؤخراً العديد من النقاط الجديدة، أبرزها أن الاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار (المعروفة باسم الشقق الصغيرة) يتطلب مشروعاً.

وفي تعليقه على ذلك، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق كان يتطور بشكل متفشي لفترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.

من المتوقع أن يشهد سوق الشقق الصغيرة انتعاشًا في الفترة المقبلة. (تصوير: كونغ هيو)

في المستقبل القريب، سيكون من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة لمن لا يمتلكون مشروعًا استثماريًا. لذا، سيكون تطوير هذه الشقق محدودًا للغاية بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.

في غضون ذلك، يُشكّل إنشاء مشاريع استثمارية واستيفاء شروط الاستثمار في مشاريع بناء المساكن تحديًا كبيرًا. فالشقق الصغيرة عبارة عن مبانٍ شاهقة، تُبنى على مساحة تتراوح بين 200 و300 متر مربع، وتقع في الغالب في أزقة عميقة. لذا، يكاد يكون من المستحيل إنشاء مشاريع مثل الشقق التجارية العادية.

مع وجود أزقة بعرض أقل من مترين، يستحيل وضع مخطط 1/500 نظرًا لعدم ضمان العديد من العوامل، مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. ويُعتبر استيفاء هذه المتطلبات في الشقق الصغيرة الحالية أمرًا شبه مستحيل ، وفقًا للسيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.

تقع العديد من الشقق الصغيرة في أزقة عميقة لا تستوفي معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها. (تصوير: كونغ هيو)

علاوة على ذلك، تُبنى الشقق الصغيرة غالبًا في المناطق المركزية، لذا فإن لوائح ارتفاع المباني صارمة للغاية، وعادةً ما لا يُسمح ببناء أكثر من خمسة أو ستة طوابق على قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع. مع هذه الكثافة وهذا الارتفاع، لا يمكن للمستثمرين تحقيق ربح، لذا لن يقبل أحد على ذلك.

في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون ترخيص، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.

إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات، ولكنك تستطيع بناء 5 طوابق فقط وبناء 70% من مساحتها، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي 22 مليون دونج/متر مربع. أما إذا بعتها مقابل 25 مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق ، كما أوضح السيد توان.

لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض لخطر التراجع في الفترة المقبلة، لأن الاضطرار إلى إقامة مشروع استثماري جديد سيجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الأشخاص.

أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.

ويتفق السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات المساهمة، مع الرأي نفسه، ويؤيد أيضًا وجهة نظر قانون الإسكان القائلة بأنه من الضروري تشديد إدارة الشقق الصغيرة لحماية حقوق والتزامات وسلامة المالكين.

وقال السيد كويت إن إعداد المشروع بشكل طبيعي يستغرق حوالي عامين أو ثلاثة أعوام، وتبلغ تكلفة هذه المرحلة حوالي 5-10% اعتمادًا على حجم وموقع المشروع.

رغم تعقيد المشروع، لا يستطيع جميع السكان تنفيذه بأنفسهم. تقع الشقق الصغيرة غالبًا في أزقة عميقة، مما يُصعّب ضمان الوقاية من الحرائق ومكافحتها.

في المستقبل، عند بناء شقق صغيرة، سيُجبر مالكوها على تأسيس شركات. حينها، سيكون من المستحيل التهرب من الضرائب كما هو الحال الآن، إذ سيمتلك مالكو المنازل الأراضي ثم يتقدمون بطلبات الحصول على تصاريح البناء بأنفسهم ، كما قال السيد كويت.

إن وجود قواعد أكثر شفافية ووضوحًا من شأنه أن يساعد على تطوير الشقق الصغيرة في الاتجاه الصحيح، ولكنها أيضًا تجعل من المستحيل على العديد من الأشخاص تحقيق الربح من هذا النوع من الشقق.

وبحسب السيد كويت، فإن سعر بيع الشقق الصغيرة سيكون أعلى في الفترة المقبلة، ولكن الناس سيكونون محميين بالقانون وسيحظون ببيئة معيشية أكثر أمانًا.

سيشهد سوق بناء وبيع وتأجير الشقق الصغيرة تعقيدًا كبيرًا في المستقبل القريب، لذا ستكون هذه السوق حكرًا على المطورين المحترفين، الذين يمكنهم تأسيس شركات متخصصة في تطوير هذا النموذج. وسيجد الأفراد أو المستثمرون الهواة صعوبة في المشاركة في هذا النوع من المشاريع ، كما أكد السيد كويت.

في معرض حديثه حول هذه المسألة، أكد السيد نجوين مانه كوي، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، على ضرورة تنظيم بناء 20 شقة فأكثر لإنشاء أي مشروع استثماري، كأي مشروع عادي، وذلك لإثبات المسؤولية، بغض النظر عن حجم أو عدد الشقق. ويجب عند البيع الالتزام بقانون تنظيم الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يبين تصريح البناء في الوثائق بشكل واضح عدد الشقق التي يمكن بناؤها، وعدد الطوابق، وعدد الشقق في كل طابق، وكم متر مربع لكل شقة.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يتوافق أيضًا مع معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ يجب أن يكون البناء ملكًا مشتركًا وخاصًا؛ يلزم الحصول على تصاريح بناء في جميع الحالات؛ يتم إصدار التصاريح لكل شقة، وما إلى ذلك.

وبحسب اللوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو من طابقين أو أكثر يحتوي كل طابق على 20 شقة) للبيع أو الإيجار، استيفاء شروط كونهم مستثمرين في مشروع بناء سكني.

سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لأحكام قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يستوفي الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار شروط البناء الصادرة عن وزير الإنشاءات، وأن يستوفي المبنى شروط الوقاية من الحرائق ومكافحتها المنصوص عليها في القانون.

تشاو آنه

مصدر: https://vtc.vn/phai-lap-du-an-moi-duoc-xay-ban-chung-cu-mini-nguy-co-thoai-trao-ar837457.html