يرتبط تمويل الأراضي ارتباطًا وثيقًا بـ "الخبز والزبدة" للأشخاص والشركات.

[إعلان_1]

ينبغي أن تكون أسعار الأراضي قريبة من السوق.

خلال مشاركته في ورشة العمل لتقديم التعليقات على مشروع قانون الأراضي (المعدل) الذي نظمته غرفة تجارة وصناعة ماليزيا في صباح يوم 8 مارس، أكد الدكتور كان فان لوك - كبير الاقتصاديين في BIDV وعضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، أن أسعار الأراضي وقضايا تمويل الأراضي في مشروع قانون الأراضي (المعدل) هي القضايا الأكثر تعقيدًا وصعوبة.

قال إن هناك آراءً متباينة حول تحديد أسعار الأراضي بما يقارب أسعار السوق. وتحديدًا، ليس من السهل فهم سعر السوق للأراضي، كما هو الحال مع العديد من المواضيع الأخرى المتعلقة بتمويل الأراضي.

«تمويل الأراضي قضية وثيقة الصلة بسبل عيش الأفراد والشركات. لذا، يجب حلها بطريقة أكثر شمولاً وعمقاً ودقةً واتساقاً، وفقاً لقواعد ومبادئ السوق، مع ضمان المنهج العلمي، والتوافق مع الواقع، وضمان الحقوق والمصالح المشروعة للدولة والمنظمات والشركات والأفراد»، هذا ما عبّر عنه السيد لوك.

العقارات - يرتبط تمويل الأراضي ارتباطًا وثيقًا بـ — واقترح السيد كان فان لوك إدراج 10 "نقاط ساخنة" في قانون الأراضي (المعدل).

وبناء على ذلك، وفيما يتعلق بتمويل الأراضي، اقترح السيد كان فان لوك 10 قضايا تحتاج إلى دراسة أكثر دقة في مشروع قانون الأراضي (المعدل).

أولاً، فيما يتعلق بأسعار الأراضي، قال السيد لوك إنه من الضروري استكمال المفاهيم المتعلقة بأسعار الأراضي التي قد تنشأ في الواقع، وتوحيد المصطلحات مثل أسعار الأراضي الشائعة في السوق/أسعار الأراضي القياسية، وقوائم أسعار الأراضي، وقطع الأراضي القياسية، وأسعار الأراضي المحددة لضمان الفهم والتطبيق المتسق في المستقبل.

ثانياً، فيما يتعلق بتنظيم عائدات الأراضي، يجب إضافة غرض تنظيم عائدات الأراضي، ويمكن استخدام الأموال المجمعة لخدمة أعمال استرداد الأراضي وإعادة التوطين في وقت لاحق.

ثالثا، فيما يتعلق بأساليب تقييم الأراضي وعمليات تقييم الأراضي وإعلان قائمة أسعار الأراضي، وفقا للسيد لوك، ينبغي أن تكون هناك فقط لوائح بشأن اختيار وتقييد حوالي 3 أساليب لتقييم الأراضي.

وفي الوقت نفسه، من الضروري النظر في خارطة طريق لتطبيق أسعار الأراضي قريبة من أسعار السوق من خلال التجربة في بعض المناطق الكبيرة، ثم التوسع والتطبيق الرسمي اعتبارًا من عام 2026. بالإضافة إلى ذلك، من أجل بناء أسعار قياسية للأراضي قريبة من أسعار السوق، من الضروري توحيد عملية تقييم الأراضي.

رابعا، لضمان الاستقلال والموضوعية والتأكد من أن أسعار الأراضي قريبة من أسعار السوق وغير خاضعة للضغوط أو التأثير من وكالات الإدارة المحلية ومجموعات المصالح، يوصي الخبير بأن تكون منظمة استشارات تقييم الأراضي وكالة مستقلة وموضوعية ومهنية حاصلة على شهادة ممارسة.

خامساً، فيما يتعلق برسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، فقد نص مشروع القانون على إيجار إضافي للأراضي لبعض أنواع المشاريع/أنواع الأراضي الناشئة مثل الأراضي المخصصة للبناء تحت الأرض والأراضي المخصصة للبناء الجوي.

ومع ذلك، لضمان مزيد من الاكتمال وتجنب الخسارة وضمان التوافق مع الواقع واتجاهات التنمية لأنواع الأراضي الجديدة، قال الخبير إنه ينبغي إضافة إيجار سنوي للأرض للقطع الصغيرة الضيقة والمتفرقة من الأراضي؛ الأراضي التي تشكلت بعد التعدي البحري.

بالإضافة إلى ذلك، تم توفير لوائح أكثر تفصيلاً لتحصيل رسوم الأراضي الخاصة بأراضي البناء تحت الأرض وأراضي البناء الجوي للأغراض التجارية.

سادساً، فيما يتعلق بدفع رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عند تغيير غرض/توسيع استخدام الأراضي، فإن مشروع قانون الأراضي (المعدل) يحتاج إلى أن ينص بوضوح على السعر الأقرب إلى سعر السوق.

سابعًا، فيما يتعلق بالإعفاء من رسوم الانتفاع وإيجار الأرض، أشار السيد لوك إلى ضرورة وجود فئات إضافية معفاة من رسوم الانتفاع وإيجار الأرض. وفي الوقت نفسه، ينبغي الفصل بوضوح بين حالتين: الإعفاء وتخفيض رسوم الانتفاع. في حال وجود إعفاء، يمكن أن يكون ذلك لكامل مدة الإيجار. وفي حال وجود تخفيض في إيجار الأرض، ينبغي الفصل بوضوح بين ثلاث حالات لكامل مدة الإيجار وضمن فترة محددة.

ثامنا، بشأن إدارة الإيرادات المالية من الأراضي. ينص مشروع قانون الأراضي (المُعدَّل) على أن "إيرادات الأراضي مصدر دخل للميزانيتين المركزية والمحلية وفقًا لأحكام قانون الموازنة العامة للدولة".

واقترح السيد لوك إضافة المحتوى التالي: "إن وزارة المالية والمحليات مسؤولة عن إدارة واستخدام هذا المصدر من الإيرادات بشكل فعال، مما يساهم في ضمان توازن الميزانية المركزية والميزانيات المحلية" لأن الإيرادات من الأراضي تساهم بشكل كبير في إيرادات ميزانية العديد من المحليات.

تاسعا، فيما يتعلق بمسألة الضرائب المتزايدة/التصاعدية على أصحاب الأراضي الشاسعة، والمنازل الكثيرة، والأراضي المهجورة، وبطء الاستخدام. من الضروري الإسراع في دراسة حلول مجدية ومناسبة للحد من ارتفاع أسعار العقارات، وزيادة قدرة ذوي الدخل المحدود والمتوسط على شراء المنازل، والحد من المضاربة.

- البحث في تطبيق الضرائب والرسوم مثل الضرائب التصاعدية على مشتري المنازل الثانية أو أكثر والضرائب التصاعدية على أساس وقت بيع العقارات، والرسوم الإضافية (كلما كانت المنطقة أو المدينة أكثر مركزية كلما ارتفعت الرسوم الإضافية) للحد من المضاربة على الأراضي، والاحتفاظ بالأراضي، والحد من حالة المنازل/الأراضي غير المستخدمة.

عاشرًا، فيما يتعلق بتطبيق التكنولوجيا والرقمنة في إدارة أسعار الأراضي وتمويلها، من الضروري توافر معلومات موحدة ودقيقة وبيانات ضخمة عن الأراضي وأسعارها. وبناءً على ذلك، من الضروري استكمال اللوائح التي توضح مسؤوليات السلطات المحلية على جميع المستويات ووسطاء معاملات الأراضي ذوي الصلة في توفير معلومات وبيانات الأراضي وتحديثها والبحث عنها والاستفادة منها.

ضمان حصول الأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم على السكن والضمان الاجتماعي .

وفي معرض إشارته إلى اللوائح المتعلقة باسترداد الأراضي والتعويض وسياسات دعم إعادة التوطين، علق السيد نجوين هونغ داي - ممثل شركة VSIP Hai Phong Company Limited، بأن اللوائح في المسودة يجري تحسينها تدريجياً في اتجاه خلق ظروف أفضل بشكل متزايد للأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم، واستقرار حياتهم وإنتاجهم.

ومع ذلك، يرى السيد داي أن مفهوم "مساوي أو أفضل" هو مفهوم عام وعاطفي، دون مقياس أو معايير محددة لتحديد وإقناع من تُسترد أراضيهم، مما قد يُسبب الإحباط وسوء الفهم عند تطبيقه. وهذا يؤدي إلى تأخير في إخلاء الموقع، وزيادة تكاليف التعويض، وبطء في تقدم المشروع.

لذلك، اقترح الرئيس تعديلاتٍ تُلزم التعويضات بضمان سكنٍ وضمانٍ اجتماعيٍّ لمن تُسترد أرضه. وتستمدُّ لوائحُ اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي، بشكلٍ أساسي، أحكامَ قانون الأراضي لعام ٢٠١٣، مع توسيع نطاق تطبيقها وتفصيل شروطها وإجراءاتها وسياسات الدولة التحفيزية لهذا النموذج .

[إعلان 2]
مصدر