مقترح "تشديد" الائتمان العقاري: تدفق رأس المال معطل والسوق "متجمد"

TPO - يرى الخبراء أن سياسة تحسين السوق واستقرار أسعار العقارات صحيحة، ولكن إذا تم "تشديد" الائتمان كما اقترحت وزارة الإنشاءات، فيجب دراستها بعناية، لأن المقترحات العشوائية لسوق العقارات والإدارة المتسرعة ستُسبب فوضى وذعرًا في السوق، وستكون لها عواقب وخيمة. في الوقت نفسه، يجب أن يكون الحل الأمثل هو زيادة العرض وخفض تكاليف المدخلات.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

تشديد حذر للائتمان

أرسلت وزارة الإنشاءات مؤخراً مشروع قرار الحكومة بشأن ضبط أسعار العقارات وضبطها إلى 5 وزارات وفروع لإبداء الملاحظات عليه قبل رفعه إلى الحكومة لإصداره.

وبناءً على ذلك، لا يجوز لمشتري المنزل الثاني اقتراض أكثر من 50% من قيمة عقد شراء المنزل. وفي حال شراء منزل ثالث أو أكثر، لن يتجاوز حد القرض 30% من قيمة عقد شراء المنزل، وذلك اعتبارًا من تاريخ نفاذ القرار وحتى 1 مارس 2027.

يرى الخبراء أن سياسة مكافحة المضاربة واستقرار أسعار المساكن لضمان انتعاش سوق العقارات هي سياسة صائبة. إلا أن إجراءات تشديد الائتمان التي اقترحتها وزارة الإنشاءات تُعدّ نهجًا غير سوقي، وتتعارض مع المبادئ الاقتصادية الحديثة.

قال الدكتور ترونغ فان فوك، القائم بأعمال رئيس اللجنة الوطنية للرقابة المالية سابقًا، والعضو الدائم السابق في المجموعة الاستشارية الاقتصادية لرئيس الوزراء : "السياسة صحيحة، لكن الحل غير منطقي. إن حظر أو تقييد حقوق الإقراض للبنوك هو نهج إداري، يتعارض مع مبادئ اقتصاد السوق، وهو أمر سعت فيتنام لسنوات عديدة لنيله اعترافًا دوليًا".

إن التدخلات غير السوقية ستكون لها عواقب وخيمة.

متفقًا مع الرأي نفسه، أشار الدكتور دينه ذي هين، مدير معهد المعلوماتية والاقتصاد التطبيقي، بصراحة إلى أنه لم يسبق لأي دولة في العالم أن تدخلت بمثل هذه الوحشية في عمليات البنوك التجارية وقطاع العقارات. ووفقًا للسيد هين، فإن الإقراض علاقة مدنية بين البنوك والمستثمرين والعملاء، وينظمه قانون مؤسسات الائتمان. واستخدام الأوامر الإدارية للتدخل ليس غير قانوني فحسب، بل يُشوّه أيضًا سوق رأس المال.

يجب أن تتمتع البنوك التجارية بحرية تقييم المخاطر واتخاذ القرارات بشأن الإقراض، بدلاً من إجبارها على تقييد الإقراض بأوامر إدارية. فإذا مُنع الإقراض العقاري، فسيظل بإمكان الناس الاقتراض لأغراض الاستهلاك لشراء المنازل، وهو أمر يصعب السيطرة عليه، ويزيد من التكاليف الاجتماعية، وقد يؤدي بسهولة إلى تشوهات، كما قال السيد هين.

قال السيد هين إن بإمكان الأسرة شراء العديد من المنازل لأبنائها، وهو أمر لا يمكن اعتباره مضاربة. وبالمثل، فإن شراء منازل للإيجار، أو شراء محلات تجارية، أو حتى تجميع الأصول... هي أيضًا احتياجات مشروعة للشعب. إن تحديد مبلغ القرض بنسبة 30-50% فقط يُعدّ منخفضًا جدًا ويفتقر إلى الأساس الاقتصادي.

قم بدراسة الاقتراح بعناية بالنظر إلى الوضع الحالي للسوق.

وفقاً للخبراء، على وزارة الإنشاءات دراسة الأمر بعناية لتجنب طرح مقترحات عشوائية كالتي طرحت مؤخراً. فالإدارة المتقطعة ستؤدي إلى اضطراب السوق والذعر، وتقويض الثقة، وإضرار ببيئة الاستثمار.

"اليوم، هناك هذه السياسة، وغدًا، هناك سياسة أخرى، كيف ستكون بيئة الاستثمار؟"، تساءل الخبير دينه ذي هين، معربًا عن قلقه من أن سياسة تشديد القروض ستفاقم مشكلة نقص العرض في حال الموافقة عليها. إن عدم اليقين بشأن هذه السياسة قد يدفع الشركات إلى فقدان الثقة، أو التوقف مؤقتًا عن الاستثمار، أو حتى مغادرة السوق. ونتيجة لذلك، سيتقلص العرض أكثر. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للشركات الانتظار حتى انتهاء صلاحية لائحة تشديد القروض (1 مارس 2027) لطرح منتجاتها في السوق "لتجنب الأزمة". إن الانتظار لمدة عامين يعني زيادة تكاليف رأس المال، وفي النهاية، ستُضاف هذه التكاليف إلى سعر البيع، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل بشكل أكبر.

من منظور سياسي، يرى الدكتور ترونغ فان فوك أن الدولة قادرة، بل ينبغي عليها، أن تتدخل، ولكن يجب أن يكون ذلك في المكان المناسب والدور المناسب. وتحديدًا، يجب على الدولة إزالة العوائق القانونية لتمكين الشركات من تنفيذ مشاريعها بشكل أسرع، مما يزيد من العرض في السوق.

على وجه الخصوص، يمكن للدولة اعتماد سياسات محددة لخفض تكاليف المدخلات على الشركات، بدلاً من تقييد إنتاج رأس المال. ومن العوامل الحاسمة في هذا الصدد رسوم استخدام الأراضي، التي تُشكل حالياً نسبة كبيرة جداً من أسعار المساكن.

الأرض ملكٌ للشعب بأكمله، والدولة تُمثل المالك وتُديرها بالتساوي. ويمكن للدولة تنظيم رسوم استخدام الأراضي المخفضة لخفض تكاليف الأعمال. وعندما تنخفض تكاليف المدخلات، تنخفض أسعار المساكن تلقائيًا. وهذه هي الطريقة المنطقية الوحيدة للتدخل في السوق، كما أكد السيد فوك.

من منظور كلي، يخشى الدكتور لي شوان نغيا، عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة المالية والنقدية، من أن تشديد الائتمان العقاري لا يختلف عن "قطع أنفاس" أحد محركات النمو الرئيسية للاقتصاد. يساهم قطاع العقارات حاليًا بنحو 10% من الناتج المحلي الإجمالي، مما يؤثر سلبًا على أكثر من 40 قطاعًا آخر، من مواد البناء والتصميم الداخلي إلى الخدمات المصرفية... ويبقى درس عام 2022 كما هو: إذا حُجبت تدفقات رأس المال، و"تجمد" السوق، وستعاني الشركات، وستنهار سلسلة من الصناعات الأخرى، وسيفقد ملايين الأشخاص وظائفهم، مما يهدد النمو.

أشار السيد نجيا إلى أن القيمة السوقية للعقارات العالمية تصل إلى 360 ألف مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل ثلاثة أضعاف الناتج المحلي الإجمالي العالمي (حوالي 120 ألف دولار أمريكي)، مما يُبرز أهمية هذا القطاع في جميع الاقتصادات. وفي فيتنام، تبلغ القيمة السوقية للعقارات حوالي 1500 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل ثلاثة أضعاف الناتج المحلي الإجمالي.

لا يوجد قطاعٌ يضاهي قطاع العقارات حجمًا ونطاقًا. إذا شددنا قبضتنا عليه الآن بأوامر إدارية، فلن يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار المساكن فحسب، بل سيُسبب ركودًا اقتصاديًا أيضًا. وقد أثبتت الصين ذلك بسياستها القائمة على ثلاثة خطوط حمراء، كما حذّر السيد نغيا.

وفقاً للخبير، فإن السبب الرئيسي لارتفاع أسعار المساكن ليس المضاربة، بل قلة العرض، نتيجةً للجمود القانوني على مدى السنوات الماضية. حالياً، إجراءات الموافقة على المشاريع معقدة للغاية، إذ تستغرق من 5 إلى 7 سنوات، بل وحتى عقداً من الزمن. في الوقت نفسه، يتزايد الطلب على المساكن باستمرار.

"آلاف المشاريع مُعلّقة، مما يُؤدي إلى ارتفاع التكاليف المالية، ويُجبر الشركات على البيع بأسعار مرتفعة للتعويض. إذا أُزيلت العوائق القانونية وتوافر العرض، فسيُنظّم السوق نفسه وفقًا لقانون العرض والطلب. على العكس، فإن استخدام الدواء الخاطئ لعلاج مرض ما سيُفاقم المرض"، كما حلل السيد نجيا.