وشهدت أسعار الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه ارتفاعا حادا، لكنها لا تزال "بعيدة" عن السوق.

(CLO) على الرغم من ارتفاع أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ومدينة هو تشي منه بشكل حاد، إلا أنها لا تعكس قيمتها السوقية بالكامل. ذلك لأن العديد من المناطق، وخاصةً "الأراضي الذهبية" و"الأراضي الماسية"، تشهد أسعارًا فعلية أعلى بكثير للمعاملات.

قدمت مدينة هو تشي منه مؤخرًا مسودة قائمة أسعار الأراضي التي ستُطبق اعتبارًا من 1 يناير 2026، بينما أصدرت هانوي أيضًا قائمة جديدة لأسعار الأراضي سارية المفعول في الوقت نفسه. ومن النقاط المشتركة الملحوظة أن كلتا المنطقتين عدّلتا مستوى أسعار الأراضي ليرتفع بشكل حاد مقارنةً بالفترة السابقة.

من المقرر أن تصدر هانوي ومدينة هوشي منه قائمة جديدة لأسعار الأراضي.

في مدينة هو تشي منه، لا تزال قائمة أسعار الأراضي، المقرر تطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026، في مرحلة الصياغة. وصرحت وزارة الزراعة والبيئة في مدينة هو تشي منه: "إنها مهمة "هامة وعاجلة"، لأن قائمة أسعار الأراضي، التي طُبقت لأول مرة اعتبارًا من 1 يناير 2026، تُعدّ متطلبًا إلزاميًا بموجب قانون الأراضي لعام 2024، وتلبي في الوقت نفسه احتياجات إدارة الأراضي في السياق الجديد".

وأكدت وزارة الزراعة والبيئة في مدينة هوشي منه: أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة سوف تتغلب على سلسلة من القيود التي يفرضها إطار الأسعار الحالي.

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الأولية لمدينة هوشي منه، سيتم بناء المدينة في 3 مناطق (الصورة: ST)

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الأولية لمدينة هو تشي منه، سيتم بناء المدينة في 3 مناطق بناءً على حدود ما قبل الاندماج: المنطقة 1 (مدينة هو تشي منه)، والمنطقة 2 (بينه دونغ)، والمنطقة 3 ( با ريا - فونج تاو ).

في المنطقة الأولى، ظلت أسعار الأراضي في بعض المناطق التي تُعتبر "أراضي ذهبية" و"أراضي ماسية" في المدينة دون تغيير. على سبيل المثال، لا تزال أسعار الأراضي في الشوارع الرئيسية الثلاثة: نجوين هوي، ولي لوي، ودونغ خوي، في حي سايغون، الأغلى، حيث بلغت 687 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

وتنتمي بعض الطرق الأخرى أيضًا إلى منطقة سايجون، حيث تظل الأسعار عند مستواها الحالي مثل ساحة لام سون (491.7 مليون دونج/م2)، وهاي با ترونغ (450.8 مليون دونج/م2)، وهوينه توك كانج (430.4 مليون دونج/م2)، وهام نغي (429.3 مليون دونج/م2).

ومن المتوقع في الوقت نفسه أن ترتفع أسعار الأراضي على العديد من الطرق أيضا، بنسبة تتراوح بين 30% و40%، وخاصة في المناطق المركزية مثل سايجون، وتان دينه، وبن ثانه.

وبحسب المشروع فإن منطقة كان جيو هي منطقة تقع خارج مركز مدينة هوشي منه (القديمة) سجلت زيادة بنسبة 10-20% في بعض الطرق المهمة التي تربط المناطق السكنية والموانئ البحرية مثل شارع دوين هاي، وشارع داو كو، وشارع جيونج آو، وشارع جيونج تشاي، وشارع رونج ساك.

في المنطقة ٢، أعلى سعر متوقع للأرض هو ٨٩.٦ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، وهي تابعة لشارعي يرسين وباخ دانج في حي ثو داو موت. كما يوجد في هذا الحي العديد من الشوارع التي تتراوح أسعارها بين ٥٠ و٦٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مثل شارع بينه دونج، ودينه بو لينه، وهونغ فونغ، ودوآن تران نغيب... وبعض الشوارع تتجاوز أسعارها ٦٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مثل ثيش كوانغ دوك، وكاش مانغ ثانغ تام.

وفي المنطقة 3، من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي في هذه المناطق بنحو 13% في المتوسط، مع زيادة بعض المناطق بنسبة 30%.

في هانوي، أصدرت المدينة قائمة شاملة بأسعار الأراضي، وسيتم تطبيقها رسميًا خلال شهر. تُقسّم أسعار الأراضي إلى 17 منطقة بعد الترتيب الإداري، بدلاً من تقسيمها حسب المناطق كما كان الحال سابقًا.

في المناطق المركزية من هانوي، عُدِّلت أسعار الأراضي بنسبة 2%. منها أعلى سعر للأراضي السكنية، وهو حوالي 702 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مُطبَّق على قطع الأراضي المطلة على الطريق (الموقع 1) على سلسلة من الطرق، مثل با تريو (المقطع من هانغ خاي إلى تران هونغ داو)، ودينه تيان هوانغ، وهاي با ترونغ (المقطع من لي ثانه تونغ إلى كوان سو).

2% هي أيضًا الزيادة العامة المقترحة في المناطق 2 (المناطق داخل الطريق الدائري 2)، والمنطقة 3 (المناطق من الطريق الدائري 2 إلى الطريق الدائري 3)، والمناطق 4 و5 (المناطق خارج الطريق الدائري 3 على الجانب الأيمن من النهر الأحمر باستثناء تشونغ مي، سون تاي، تونغ ثين)، والمنطقة 6 (المناطق داخل حدود النهر الأحمر - نهر دوونغ - الطريق الدائري 3).

وفقًا لقائمة أسعار هانوي الجديدة، شهدت أسعار الأراضي تقلباتٍ وارتفاعاتٍ حادةً في معظمها في البلديات الضواحي. (الصورة: قرص مضغوط)

وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة، شهدت أسعار الأراضي تقلبات حادة بشكل رئيسي في البلديات الضواحي. ومن بينها، شهدت المنطقة 9 (بما في ذلك البلديات السبع: ليان مينه، أو ديان، دان فونغ، هواي دوك، دونغ هوا، دونغ سون، آن خانه) أعلى ارتفاع بنسبة 26%.

أعلى سعر جديد في هذه المجموعة هو على الطريق السريع الوطني رقم 32، من حي شوان فونغ إلى تقاطع الطريق المؤدي إلى منطقة كيم تشونغ دي تراش الحضرية، حيث بلغ 64.7 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ويبلغ متوسط ​​سعر الأرض في الموقع الأول بالمنطقة التاسعة حوالي 30.4 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يبلغ، وفقًا لقائمة الأسعار الحالية، 26.8 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

التالية هي المنطقة 7 (بما في ذلك 9 بلديات تيان ثانه، ين لانج، كوانج مينه، مي لينه، فوك ثينه، ثو لام، دونج آنه، فينه ثانه، ثين لوك) والمنطقة 10 (بما في ذلك 12 بلدية داي ثانه، ثانه تري، نجوك هوي، نام فو، بينه مينه، تام هونغ، ثونغ تين، هونغ فان، ثانه أوي، دان هوا، ثونغ Phuc, Chuong Duong) بنفس الزيادة المقترحة البالغة 25%.

ما هي قائمة أسعار الأراضي المستخدمة؟

وقال الخبير العقاري نجوين ترونغ توان إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة صدرت لخدمة إدارة الأراضي وتكون بمثابة أساس لحساب سلسلة من الالتزامات المالية.

هذا هو الأساس القانوني لحساب رسوم استخدام الأراضي عندما تخصص الدولة الأرض، وتسمح بتغيير غرض استخدام الأرض، وتحسب إيجار الأرض وضريبة الدخل الشخصي عند نقل العقارات، وتحدد مستوى التعويض عندما تسترد الدولة الأرض.

يعتقد السيد توان أن تعديل قائمة أسعار الأراضي صعودًا سيُحدث تأثيرًا متبادلًا. فمن جهة، سيحصل أصحاب الأراضي المُستردة على تعويضات أعلى، مما يُقلل من الشكاوى وردود الفعل السلبية مقارنةً بالسابق. ومن جهة أخرى، قد يتحمل من يُكملون إجراءات منح "السجلات الحمراء" أو تغيير غرض الاستخدام أو دفع الضرائب عند نقل الملكية تكاليف إضافية.

وفقاً لهذا الخبير، ظلت أسعار الأراضي في المناطق لسنوات عديدة أقل بكثير من سعرها الفعلي في السوق، حيث انخفضت في بعض المناطق بنسبة 20-40% فقط. وهذا يؤدي إلى خسائر في الميزانية، ويخلق فرصاً للاستغلال، ويؤدي إلى اختلالات في التعويضات ورسوم استخدام الأراضي والضرائب. لذلك، سيساعد هذا التعديل في أسعار الأراضي على مواكبة السوق، وزيادة الشفافية، والحد من التهرب الضريبي.

مع ذلك، أكد السيد توان أيضًا أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا تزال لا تعكس القيمة السوقية بالكامل. ذلك أن العديد من المناطق، وخاصةً "الأراضي الذهبية" و"الأراضي الماسية"، تشهد أسعارًا فعلية أعلى بكثير للمعاملات. على سبيل المثال، في بعض المواقع المميزة في هانوي، قد يصل سعر السوق إلى مليار دونج فيتنامي للمتر المربع، أي أعلى بنحو مرة ونصف من سعر قائمة أسعار الأراضي. وهذا يُظهر أنه على الرغم من التعديلات الجذرية، لا تزال قائمة الأسعار مرجعية فقط، ولا يمكن أن تُغني عن سعر السوق في المعاملات الفعلية.

المصدر: https://congluan.vn/bang-gia-dat-ha-noi-va-tp-hcm-tang-manh-nhung-van-cach-xa-thi-truong-10320208.html