النمو "الساخن" للائتمان العقاري: تفاؤل في قلق؟

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

رغم تسارع وتيرة الائتمان العقاري، إلا أن الواقع لا يخلق الحركة المتوقعة.

شهد الائتمان العقاري ارتفاعًا حادًا خلال الأشهر العشرة الأولى من عام 2025، مما أدى إلى وفرة رأس المال مع انخفاض السيولة. ويحذر العديد من الخبراء من أن هذا الواقع لا يؤثر على الاقتصاد فحسب، بل يثير أيضًا العديد من التساؤلات حول استدامة السوق.

نمو الائتمان في القلق

خلال الأشهر العشرة الأولى من عام 2025، شهد الائتمان العقاري نموًا قويًا، ليصبح أحد أهم العوامل الدافعة لنمو الاقتصاد. ووفقًا للسيد فام تشي كوانغ، مدير إدارة السياسة النقدية في بنك الدولة الفيتنامي (SBV)، فقد حقق الائتمان في النظام المصرفي بأكمله معدل نمو بلغ 13.4%، ويمثل الائتمان العقاري نسبة كبيرة منه. ويعكس هذا اتجاهًا واضحًا للغاية: لا يزال العقار وجهة جذابة لتدفقات الائتمان. ومع ذلك، فإن هذه الزيادة تُحدث خللًا خطيرًا في السوق.

Tăng trưởng — إن الشراء والبيع، و"التصفح" دون قيمة حقيقية من حيث التدفق النقدي أو دخل الإيجار، دفع قيم العقارات إلى مستويات مرتفعة للغاية، مما جعل السيولة ضعيفة.

تُظهر التقارير المالية للربع الثالث من عام 2025 الصادرة عن البنوك الكبرى أنه على الرغم من تسارع نمو الائتمان العقاري، إلا أن الواقع لا يُحدث الحركة المتوقعة. ففي بنك VPBank ، تُمثل أنشطة الأعمال العقارية 22.97% من إجمالي القروض القائمة، بينما تبلغ هذه النسبة في بنك MB 10.42%. وهذا يُظهر بوضوح أن تدفقات رأس المال الائتماني إلى العقارات تُهيمن على الاقتصاد ككل. ومع ذلك، في بعض المناطق، مثل مدينة هو تشي منه، على الرغم من ازدهار السوق بعدد الشقق الجديدة المُفتتحة، إلا أن عدد الصفقات لا يتناسب مع زيادة العرض.

في مشاركته في منتدى الاستثمار 2026 الذي عُقد مؤخرًا في مدينة هو تشي منه ، صرّح الخبير الاقتصادي دينه ذي هين بأن السبب الرئيسي لهذا الخلل هو أن سوق العقارات يشهد حالة من "الشراء والبيع بأعلى من السعر" منذ بداية العام. وإذا استمر هذا التوجه، فإن السوق معرض لخطر فقاعة. وهذا تحذير لا يمكن تجاهله في ظل اعتماد سوق العقارات بشكل متزايد على المضاربة قصيرة الأجل. فالبيع والشراء، و"التصفح" دون قيمة حقيقية من حيث التدفق النقدي أو دخل الإيجار، قد دفع قيم العقارات إلى مستويات مرتفعة للغاية، مما تسبب في ضعف السيولة.

على الرغم من النمو القوي في الائتمان العقاري، لم يتمكن السوق من تحقيق دورة مستدامة كما هو مأمول. ووفقًا لموقع Property Guru، ارتفعت أسعار العقارات في المناطق الرئيسية مثل هانوي ومدينة هو تشي منه ارتفاعًا حادًا، حيث بلغت نسبة الزيادة في هانوي 112% خلال خمس سنوات. ومع ذلك، لا تتناسب هذه الزيادة مع دخل السكان وقدرة السوق على الاستيعاب. وبالتالي، ضعفت سيولة السوق، وهذا أحد الأسباب الرئيسية لشغور العديد من المشاريع العقارية.

تحذير من خروج السوق عن التوازن

يُشكّل تجاوز المضاربة العقارية الحدّ المعقول تهديدًا كبيرًا للسوق والاقتصاد. فعندما ترتفع أسعار المساكن بشكل مبالغ فيه، يعجز الكثيرون، وخاصةً من ذوي الدخل المتوسط والمنخفض، عن الحصول على مسكن. وهذا لا يُقلّل السيولة فحسب، بل يُخلّ بالتوازن الاقتصادي أيضًا، حيث لا تُستخدم التدفقات النقدية الوفيرة لأغراض التنمية المستدامة، بل تُستخدم أساسًا لأغراض المضاربة.

رغم استقطابه تدفقات رأسمالية كبيرة من القطاع المصرفي، لم يُحقق القطاع العقاري انتقالاً واضحاً بين الائتمان والمعاملات الفعلية. حتى الآن، تجاوزت قيمة موجودات الشركات المدرجة 570 ألف مليار دونج، مما يُظهر اختلال التوازن بين تطوير المشاريع والقدرة الاستهلاكية الفعلية في السوق. وهذا يُمثل نقطة ضعف سوق العقارات الحالي، حيث لا يُمكن تحويل التدفق النقدي إلى سيولة.

من الحلول التي اقترحها الخبراء ضبط تدفق الائتمان إلى سوق العقارات، وخاصةً القروض لأغراض المضاربة. وحذر الخبير دينه ذي هيين قائلاً: "إن عقلية "الشراء بثمن بخس والبيع بثمن بخس" تُفيد فئة من المستثمرين على المدى القصير، لكنها تُؤدي إلى دورة من ارتفاع الأسعار، مما يُهدد بانهيار السوق". هذه هي المشكلة الأساسية لعدم استدامة سوق العقارات. فالحفاظ على أسعار عقارات مرتفعة للغاية دون أن تتناسب مع الدخل والربحية الفعليين لن يؤدي إلا إلى عدم الاستقرار وصعوبة تحقيق التنمية المستدامة.

من الحلول العملية الأخرى التي اقترحها السيد فو ثانه لي، عضو مجلس إدارة شركة فات دات، تطبيق أدوات ضريبية، مثل فرض ضرائب على المنازل الثانية والأراضي المهجورة وخصم الفوائد على قروض شراء المنازل لأول مرة. وقد طُبقت هذه الاستراتيجية بنجاح في العديد من الدول خلال فترة ازدهار الائتمان العقاري. وسيساعد ضبط التدفقات النقدية المضاربية بشكل صارم على استقرار السوق، وتوفير منتجات عقارية تلبي الاحتياجات الحقيقية للسكان.

تدفقات رأس المال "بقوة" إلى العقارات

فِهرِس	حجم	نمو
إجمالي ديون العقارات المستحقة (31 أغسطس 2025)	> 4 مليون مليار دونج	+19% على أساس سنوي
حساب إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد	23.68%	(الأعلى في التاريخ الحديث)
قروض الأعمال العقارية	1.79 مليون مليار دونج	+24% (الأكثر سخونة)
قروض الاستهلاك/الاستخدام الذاتي	2.28 مليون مليار دونج	+12%

المصدر: بنك الدولة

يعتقد الخبراء أيضًا أنه لكي يتطور سوق العقارات بشكل مستدام، يجب أن تكون المشاريع شفافة قانونيًا، وأن تلبي احتياجات الإسكان الفعلية، وأن تتمتع برؤية بعيدة المدى. في الوقت الحالي، لن يخضع سوق العقارات لدورات صعود وهبوط غير منتظمة، بل سيتطور بثبات، مما يخلق قيمة حقيقية للاقتصاد والمواطنين.

على الرغم من أن التدفق القوي للائتمان نحو العقارات قد يُسهم في النمو الاقتصادي على المدى القصير، إلا أنه إن لم يُضبط بصرامة، فسيؤدي إلى عواقب وخيمة على السيولة واستدامة السوق. ويتعين على هيئات الإدارة اتخاذ تدابير صارمة للحد من المضاربة، مما يُعزز النمو الكبير والمستدام لسوق العقارات الفيتنامي مستقبلًا.

المصدر: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm