موجة تدفقات رأس المال العقاري "جنوبًا"

تُعدّ المنطقة الجنوبية، وخاصةً مدينة هو تشي منه، وجهةً جاذبةً في موجة تدفقات رأس المال العقاري "الجنوبية"، لا سيما من مستثمري الشمال. ومع ذلك، ينبغي على المستثمرين اختيار القطاعات بعناية، وتقييم القدرة المالية، وإعطاء الأولوية للاستراتيجيات طويلة الأجل بدلاً من توقع الأرباح السريعة، لضمان السلامة والكفاءة في سياق إعادة هيكلة السوق.

أسعار المساكن تظل "مرتفعة"، والتدفق النقدي يبحث عن اتجاه الحركة

تظهر بيانات البحث من معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE) أنه في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، سجل سوق هانوي حوالي 22000 شقة تم افتتاحها حديثًا، وهو ما يعادل 64٪ من إجمالي العرض في عام 2024 وأعلى مستوى في نفس الفترة من 2019-2025. وعلى وجه الخصوص، لا تزال الشقق تلعب دورًا رائدًا، حيث تمثل 76٪ من إجمالي العرض الجديد.

حاليًا، تتجه تدفقات رأس المال العقاري بقوة نحو المنطقة الجنوبية. الصورة: VARS

مع ذلك، لم يهدأ سعر البيع، بل ازداد ارتفاعًا مع تزايد الإقبال على المشاريع الجديدة التي تزيد أسعارها عن 100 مليون دونج/ ^{متر مربع} . ارتفع مؤشر أسعار الشقق (الذي يعكس متوسط ​​تقلبات سعر البيع خلال الفترة (الوقت الحالي) مقارنةً بالفترة الأساسية (الربع الأول من عام 2019) للمشاريع في عينة المشاريع المختارة والمُراقبة من قِبل VARS) في هانوي في الربع الثالث من عام 2025 بنسبة 5% مقارنةً بالربع السابق، وبنسبة 96.2% مقارنةً بالربع الأساسي (الربع الأول من عام 2019) - أي ما يعادل 1.7 ضعف الزيادة التي شهدتها مدينة هو تشي منه القديمة خلال الفترة نفسها.

كما سجل المستوى الأساسي لأسعار الشقق (الشقق المعروضة للبيع لأول مرة) في هانوي "علامة" جديدة، بمتوسط ​​95 مليون دونج/ ^م2 ، وهو أعلى من مدينة هوشي منه، مع تسعير أكثر من 43% من العرض الجديد في الربع الثالث فوق 120 مليون دونج/ ^م2 .

لقد أدى ارتفاع أسعار المساكن الثابتة إلى تضييق هامش زيادة الأسعار، مما قلل من جاذبية رأس المال الاستثماري. في الوقت نفسه، تتجاوز قيم رأس المال القدرة المالية للعديد من المستثمرين، مما يدفع التدفقات النقدية إلى مغادرة هانوي بحثًا عن فرص جديدة في أسواق ذات أسعار معقولة وإمكانات نمو أعلى.

وبالإضافة إلى التركيز على المقاطعات المحيطة بهانوي ذات الترابطات الكاملة بالبنية الأساسية، يتحول التدفق النقدي بقوة إلى المنطقة الجنوبية.

أفاد نائب الأمين العام لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، نجوين تاي بينه، أنه بنهاية الربع الثاني، أظهرت الإحصاءات الأولية لعدد من المستثمرين أن عملاء الشمال شكلوا حوالي 20% من إجمالي المعاملات في الجنوب خلال النصف الأول من العام، أي ضعف ما كانت عليه في الفترة نفسها من العام الماضي. وبحلول نهاية الربع الثالث، وصل هذا المعدل إلى 30%، وهو ما يعادل تقريبًا الفترة المزدهرة بين عامي 2016 و2020.

وبناءً على ذلك، تجذب المنطقة الجنوبية رؤوس الأموال بفضل استقرار مستوى الأسعار عند مستواه المتراكم على مدى السنوات الثلاث الماضية، مما يوفر مجالًا للنمو وهوامش ربح جذابة للمستثمرين. في بعض المناطق الواقعة على أطراف مدينة هو تشي منه القديمة، بما في ذلك المناطق المندمجة، تنخفض مستويات الأسعار بنسبة 30-40% عن هانوي، في حين تشهد شبكات البنية التحتية وسرعة التحضر ازديادًا ملحوظًا.

على سبيل المثال، في هانوي، بمبلغ يتراوح بين 2 و4 مليارات دونج فيتنامي، لا يمكنك شراء سوى شقة بغرفة نوم واحدة أو شقة بغرفة نوم واحدة مع غرفة معيشة واحدة. أما في مدينة هو تشي منه، فيتيح للمستثمرين خيارات أكثر تنوعًا، من الشقق إلى المنازل المنفصلة. والجدير بالذكر أن أسعار بعض المشاريع الجديدة في ضواحي مدينة هو تشي منه حاليًا لا تتجاوز ثلثي أسعارها في ضواحي هانوي، مما يجعل هامش زيادة الأسعار على المديين المتوسط ​​والطويل أكثر جاذبية.

إن تدفقات رأس المال من هانوي إلى مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها لا تهدف فقط إلى "البحث عن الأسعار الرخيصة" ولكن أيضًا إلى تنويع محافظ الاستثمار وتحسين كفاءة رأس المال. وبالمقارنة مع هانوي، يتمتع سوق مدينة هوشي منه بتمييز واضح، وخاصة في قطاع الشقق الراقية، مع الوثائق القانونية الكاملة والمواقع الرئيسية، مما يلبي احتياجات تراكم الأصول على المدى الطويل للمستثمرين المحتملين.

هذا خط إنتاج يحقق قيمة ربح مضاعفة، وإمكانية زيادة الأسعار والتأجير الفعال بفضل ميزة المركز الاقتصادي الديناميكي، مما يجذب بقوة الاستثمار الأجنبي المباشر والخبراء الأجانب الذين لديهم احتياجات الإسكان الراقية.

تتسارع وتيرة البنية التحتية، مما يفتح الباب أمام فرص جديدة، لكن الحذر مطلوب

يُعزى اتجاه "التوسع جنوبًا" أيضًا إلى عودة عدد من كبار المستثمرين إلى الجنوب بعد حل المشكلات القانونية، إلى جانب حملات التواصل الفعّالة. ويميل العديد من المستثمرين الأفراد من هانوي تحديدًا إلى التعاون مع مستثمرين مألوفين عند توسيع مشاريعهم نحو الجنوب، مستفيدين من فهمهم للعلامة التجارية وقدرتهم على التنفيذ.

حظيت العديد من المشاريع الكبرى، مثل المجمع الحضري في كان جيو، باهتمام كبير من مستثمري هانوي منذ إطلاقها بفضل موقعها الاستراتيجي وإمكانات تطويرها على المدى الطويل. كما توسعت شركات الوساطة الشمالية بسرعة في فروعها في الجنوب، حاملةً معها منظومة عملائها وخدماتها المتميزة.

ليس هذا فحسب، بل إن بعض مشاريع المستثمرين الكبار أسعارها منخفضة، في حين أن مشاريع مماثلة في الشمال تضاعفت أسعارها، وتم "حفرها" من قبل العديد من المستثمرين، حتى مع ارتفاع الأسعار بنسبة 5% في أسبوع واحد.

من العوامل المهمة التي تُسهم في تعزيز جاذبية الاستثمار سياسة تطوير البنية التحتية وتحفيز التخطيط الإقليمي بعد الاندماج الإداري لمدينة هو تشي منه الجديدة. وتسير العديد من المشاريع الجديدة حاليًا على خطى خطوط المترو والطرق السريعة ومحاور المرور الرئيسية، مما يُحسّن الربط بين المناطق ويزيد من قيمة الأصول المستقبلية، وهو ما يجذب مستثمري هانوي بشكل خاص.

تعتقد شركة VARS IRE أن موجة التدفق النقدي للاستثمار العقاري جنوبًا تزداد قوةً بشكل عام. ويتحول الجنوب، وخاصةً مدينة هو تشي منه، تدريجيًا إلى وجهة جديدة بفضل الأسعار المعقولة والبنية التحتية المتسارعة والإطار القانوني المُحسّن.

ومع ذلك، يتعين على المستثمرين اختيار القطاعات بعناية، وتقييم القدرة المالية، وإعطاء الأولوية للاستراتيجيات طويلة الأجل بدلاً من توقع أرباح سريعة، وذلك لضمان السلامة والكفاءة في سياق إعادة هيكلة السوق. في ظل اعتماد معظم المعاملات على الطلب الاستثماري، في حين يتزايد العرض بسرعة؛ فإذا استخدم المستثمرون مبالغ طائلة من رأس المال المقترض للاستثمار على نطاق واسع، فقد يقعون في موقف سلبي عند ارتفاع أسعار الفائدة أو انخفاض السيولة. أسوأ سيناريو هو أن يؤدي اضطراب التدفق النقدي إلى ركود المشاريع، مما يؤثر على معنويات السوق وثقة المستثمرين.

المصدر: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html