سوق العقارات 2023: حان وقت المشترين

01(1).jpg — سوق العقارات "متجمد" والأفضلية في التعاملات تتجه للمشترين

في الآونة الأخيرة، كاد سوق العقارات في المنطقة الجنوبية عمومًا، ومدينة هو تشي منه خصوصًا، أن يتجمد، إذ انخفضت السيولة في سوق العقارات نتيجةً للسياسات النقدية، كالتشديد في الرقابة على الائتمان المصرفي والسندات... واجه العديد من ملاك الأراضي صعوبات مالية، واضطروا إلى البيع بخسارة، وخفض الأسعار، وتصفية استثماراتهم... في هذا السياق، يرى العديد من المستثمرين ذوي السيولة النقدية الكبيرة نسبيًا في هذا فرصةً سانحة، مستعدين لإنفاق الأموال للبحث عن سلع "مُبالغ فيها". لكن في الواقع فإن السعر الذي يعرضه مشتري العقارات يجعل البائعين أيضاً "يهزون رؤوسهم" من خيبة الأمل.

تبيع السيدة هانج (المستثمرة) قطعة أرض مساحتها 500 متر مربع في منطقة كوتشي (مدينة هو تشي منه) بخسارة ولكنها لم تتمكن من بيعها. قالت السيدة هانغ: "خلال الأشهر القليلة الماضية، زارني بعض الأشخاص لرؤية الأرض، لكن معظمهم جاء للتسلية فقط، وللتحقق من السعر، دون نية الشراء. كما عرض آخرون سعرًا، لكنهم أجبروني على تخفيضه بنحو 50% مقارنةً بالسعر الذي عرضته، مع أن السعر الذي عرضته كان خسارة تقارب 200 مليون دونج مقارنةً بسعر الشراء الأصلي".

جاء كثيرون لمعاينة الأرض ثم غادروا، ولم يتواصل معي معظمهم مجددًا. عرض بعضهم الأرض مقابل 1.7 مليار دونج، بينما كان السعر الذي عرضته 3.3 مليار دونج. وعندما رأوني أهز رأسي رافضًا البيع، قالوا إنهم سيشترون قطعة أرض أخرى إن لم أُبرم الصفقة فورًا. في ذلك الوقت، كان هناك مئات الأشخاص يبيعون وقليلون يشترون، لذا لم يكونوا بحاجة إليها ولم يكونوا في عجلة من أمرهم، قالت السيدة هانغ.

قال السيد لونغ (سمسار عقارات): "في أوائل عام ٢٠٢٣، حصلت على عرض وساطة لشراء قطعة أرض مساحتها ٢٠٠ متر مربع في منطقة بينه تشانه، مدينة هو تشي منه. عرض مالك الأرض سعرًا قدره ٣٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بخصم ٢٠٪ من السعر الأصلي، وكانت قطعة الأرض مُسجلة بالفعل في "السجل الوردي". ومع ذلك، بعد جولات عديدة من التحقق من المعلومات ومعاينة الأرض، وعندما التقى البائع والمشتري وجهًا لوجه، خفض المشتري السعر إلى ٢٠ مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، مما أثار استياء مالك الأرض ورفضه البيع."

وبحسب السيد لونج، فإن العملاء في الواقع يحبون هذه القطعة من الأرض أيضًا، ولكن في الوقت الذي تبرد فيه أسعار العقارات، يبيع الكثير من الناس، لذا يخشى العملاء من التعرض للخداع، لذا فهم يتفاوضون بعناية من الأقل إلى الأعلى. لكن مالك الأرض كان مختلفا. لأنه أراد البيع بسرعة، تم تخفيض السعر بالفعل بنسبة 20%. لذلك عندما سمع أن السعر الابتدائي منخفض للغاية، أصيب مالك الأرض بالصدمة ورفض التفاوض أكثر لأنه اعتقد أن العميل لم يكن حسن النية.

وبحسب الخبراء، فإنه في ظل ركود سوق العقارات، فإن عمليات البيع تمثل صراعا محتدما بين المشترين والبائعين حول السعر. على الرغم من أن البائع خفض السعر، إلا أن عقلية الاستثمار لدى المشتري في هذا الوقت محفوفة بالمخاطر إلى حد كبير، وعليهم أن يدفعوا سعرًا منخفضًا لتجنب التعرض للخداع. أسعار البيع والشراء المتوقعة حاليا مختلفة جدا، لذلك فإن الأشخاص الذين لديهم المال ما زالوا ينتظرون خارج السوق. سعر البيع النهائي سيعتمد على تقييم المشتري واحتياجاته وقدراته المالية... ومع تطورات سوق العقارات الحالية، يعتبر هذا هو وقت المشتري.

قال السيد فو هونغ ثانغ نائب مدير البحث والتطوير في شركة DKRA فيتنام إن العرض والطلب لم يلتقيا بعد. السبب هو أنه على الرغم من حدوث انخفاض الأسعار، فإن الأشخاص الذين يمتلكون الأصول - العقارات - لديهم عتبة محدودة لتحمل الخسائر. عندما تتجاوز منطقة سعر البيع عتبة جني الأرباح وتتحرك بشكل كامل إلى منطقة خفض الخسارة، فإذا تجاوزت الخسارة عتبة تحمل البائع، فستكون خسارة إجمالية أو غير كافية لتغطية التكاليف المتكبدة أثناء عملية الاستثمار، وستكون معاملة العقارات في طريق مسدود. لأن الشخص الذي يبيع العقار - العقارات يمكن أن يعاني من خسارة في الحالة التي بعد خصم جميع الخسائر، لا يزال بإمكانه استرداد جزء من العقار، ولكن إذا باع العقار إلى حد خسارة كل شيء، فسوف يتوقف عن بيع العقار وسيجد حلاً آخر لاستبداله.

وقال السيد تران خانه كوانج المدير العام لشركة فيت آن هوا للاستثمار العقاري، إن فرصة شراء العقارات بسعر جيد ستكون أكبر في عام 2023 عندما تزداد الضغوط، ويصبح السباق لبيع السلع أقوى، ويمكن أن يصل التخفيض إلى 50٪ لأصحاب العقارات الذين يبيعون سلعهم بسبب الصعوبات المالية. في الوقت الحالي، عند الاستثمار، على المستثمرين مراعاة ثلاثة عوامل. أولًا، الاستثمار في العقارات ذات الوثائق القانونية الكاملة، والسيولة العالية، وقربها من المركز، أو ارتباطها المباشر به. ثانيًا، اختيار المنتجات التي تتمتع بخبرة استثمارية لتسهيل التفاوض والشراء بسعر مناسب. ثالثًا، البحث عن منتجات المشاريع التي تتبع سياسة التخفيضات الكبيرة في الأسعار - حلل السيد كوانغ.

مصدر