سوق الأراضي في هوك مون وكو تشي يبدو وكأنه يشهد "موجة" من الخسائر

تجاوزت مرحلة الزيادة مرات

إذا كان سوق العقارات في منطقتي هوك مون وكوتشي هادئًا نسبيًا في أوائل عام ٢٠٢١، فقد أصبح هذا المكان محط أنظار المستثمرين في أوائل عام ٢٠٢٢. وبحلول أوائل عام ٢٠٢٢، بدا أن أرباح الأراضي في هذه المنطقة قد تضاعفت مرتين أو ثلاث مرات عن سعر الشراء، لتصبح بذلك من أبرز معالم سوق العقارات في مدينة هو تشي منه.

في معرض تفسيرهم لهذا الارتفاع، أشار العديد من الخبراء إلى أن سوق العقارات بشكل عام شهد ارتفاعًا ملحوظًا نتيجةً للارتفاعات الصادمة في الأسعار في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه. ومنذ ذلك الحين، شهد سوق الضواحي نموًا أيضًا، وانضم إلى سباق ارتفاع الأسعار نظرًا لوجود مجال للتطوير.

علاوةً على ذلك، يُعزز اقتراح ترقية منطقة كوتشي إلى مدينة تابعة مباشرةً لمدينة هو تشي منه سوق العقارات في المدينة. وقد أدى ذلك إلى فرض أسعار جديدة فورًا، والتي ارتفعت معظمها بمقدار 1.2 إلى 1.5 مرة مقارنةً بأكثر من نصف عام مضى.

من بينها، بعض المناطق الواعدة في كوتشي التي تجذب اهتمامًا خاصًا من جانب العديد من المستثمرين، مثل منطقة شارع نجوين ثي رانه (بلدية آن نون تاي) التي ارتفعت أسعارها بمقدار 2-3 أضعاف لتصل إلى 8.2-8.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ كما ارتفعت أسعار الأراضي في شارع بوي ثي دايت (بلدية نهوان دوك) بمقدار 4 أضعاف لتصل إلى 7.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع. ووفقًا لبعض الإحصاءات، يبلغ سعر الأراضي في بعض المناطق ذات البنية التحتية الجيدة في مقاطعة كوتشي حوالي 17.5 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

لقد انتهت الفترة التي كان الجميع يدعون فيها بعضهم البعض لزيارة الأراضي في ضواحي مدينة هوشي منه.

في هوك مون، تشهد أسعار الأراضي ارتفاعًا ملحوظًا منذ عام ٢٠٢٠، عندما انتشرت على نطاق واسع معلومات تفيد باقتراح لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية تطوير مقاطعاتها الثلاث: هوك مون، وبينه تشانه، ونها بي. اشترى العديد من المستثمرين كميات كبيرة من الأراضي هنا بأسعار زهيدة، ثم رفعوا الأسعار بسرعة فائقة. منذ ذلك الحين، أصبحت هوك مون إحدى بؤر حمى الأراضي. ارتفعت أسعار الأراضي في هوك مون بشكل ملحوظ على طول طرق مثل فام ثي جياي، ودانغ ثوك فينه، وترينه ثي مينغ، ونغوين آنه ثو، وغيرها.

في عام 2020، كان أقل سعر للأرض في هوك مون على شارع لي ثي ها 25-27 مليون دونج فيتنامي/متر مربع. وكان أعلى سعر 45 مليون دونج فيتنامي/متر مربع بمساحة أرض واجهة تبلغ حوالي 3000 متر مربع، وبلغت قيمة هذه الأرض 13.5 مليار دونج فيتنامي. الطرق الأخرى مثل الطريق الموازي للطريق السريع الوطني 22 وشارع تران فان موي وشارع نجوين ثي سوك هي الطرق التي تشهد أسرع زيادة في أسعار الأراضي في هوك مون. وعلى وجه الخصوص، يتمتع الطريق الموازي للطريق السريع الوطني 22 بأقل زيادة في الأسعار من 13-14 مليون دونج فيتنامي/متر مربع إلى 17-18 مليون دونج فيتنامي/متر مربع.

كانت قطع الأراضي الزاوية في كوتشي، وهي منطقة تتمتع ببنية تحتية جيدة للمرور، محل بحث وتنافس من قبل المستثمرين.

إلى جانب هذا الارتفاع في الأسعار، تصدرت قوائم العقارات في منطقتي كوتشي وهوك مون نتائج البحث في أسواق العقارات الإلكترونية. ووفقًا لإحصاءات بعض محركات البحث، بعد حلول رأس السنة القمرية الجديدة 2022، إلى جانب الأراضي في المنطقة 2 والمنطقة 9، أصبحت هوك مون وكو تشي أيضًا من الكلمات المفتاحية الأكثر بحثًا في قاعات التداول.

في ذلك الوقت، أثار ارتفاع أسعار العقارات مخاوف كثيرة بشأن انخفاض متوقع. وفي حديثه للصحافة، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، بأن البعض استغلّ معلومات الاجتماعات لتحقيق أرباح. وأضاف أن المضاربين وسماسرة الأراضي والشركات غير النزيهة تسببت في ارتفاع حاد في أسعار الأراضي في منطقتي كوتشي وهوك مون.

علاوةً على ذلك، حذّر العديد من الخبراء من خداع السوق الذي قد يدفع مستثمري الأراضي إلى جني أرباح طائلة، عندما ترتفع القيمة الفعلية للأرض بشكل مبالغ فيه. ويبدو أن هذا التحذير قد تحقق، إذ تشير العديد من المعلومات حاليًا إلى أن الأراضي في هذه المنطقة تُباع بخسارة في كل مكان.

خفض الخسائر لأسباب عديدة

بالإشارة إلى بعض أسواق العقارات ومجموعات الوساطة على مواقع التواصل الاجتماعي، تنتشر على نطاق واسع مقالات تحمل عبارات مثل "تصفية البضائع بأسعار خانقة"، و"تقليص الخسائر بسرعة"، و"بيع الأراضي لسداد ديون البنوك". يبدي العديد من البائعين استعدادهم لتخفيض خسائرهم بنسبة تتراوح بين 30% و40% من قيمة الأرض لاسترداد أموالهم لأسباب مختلفة، مثل سداد ديون البنوك، أو دفع أموال لجهات أخرى لتجنب الغرامات، أو التصفية.

على سبيل المثال، في شارع نجوين فان خا، يُباع قطعة أرض مساحتها ١٢٣ مترًا مربعًا من قِبل المالك بسعر ١.٥٢ مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل أكثر من ١٢ مليون دونج للمتر المربع. وأوضح المالك أن هذا السعر يُعدّ خسارة كبيرة، إذ يبلغ ٥٠٠ مليون دونج، نظرًا لجمال قطعة الأرض وقربها من المنطقة الصناعية والمرافق الأخرى. كما يُمكن للمشترين التفاوض للحصول على سعر أفضل.

وليس من غير المألوف أن نرى مثل هذه الأخبار التي تؤدي إلى خسائر في منطقتي كوتشي وهوك مون.

هناك قطعة أرض زاوية أخرى على الطريق الإقليمي رقم 8 (مدينة كوتشي) بمساحة 90 مترًا مربعًا تُباع أيضًا بخسارة قدرها مليار دونج فيتنامي. تقع هذه القطعة أيضًا في منطقة سكنية جديدة ذات بنية تحتية متطورة ومرافق متعددة. صرّح مالك الأرض بأنه مضطر لبيعها بسعر زهيد نظرًا لحاجته إلى المال لسداد أقساط البنك، حتى أنه مستعد لدعم عمولة عالية للوسطاء للعثور على مشترين بسرعة.

في هوك مون، عرض مالك الأرض للبيع بعض قطع الأراضي التي تجاوزت قيمتها 5 مليارات دونج في الفترة 2021-2022، مقابل 4 مليارات دونج خلال الشهرين الماضيين، لكنه لم يتلقَّ أي استفسارات. وهذا هو الوضع الشائع للعديد من المستثمرين الآخرين الذين احتفظوا بأراضيهم خلال فترة ارتفاع أسعار النفط.

أظهرت الدراسات أن سوق الأراضي في هذه المناطق انخفض بنسبة 5-15% خلال الفترة من نهاية عام 2022 إلى يناير 2023. وبلغ الانخفاض العام حاليًا ما بين 20-35%، ويُظهر مؤشرات على ارتفاعه مستقبلًا نظرًا لضغوط البنوك على العديد من ملاك الأراضي. ورغم وجود بعض صفقات "الصيد الرخيص" على قطع الأراضي، والتي انخفضت بشكل حاد، وصلت في بعض الحالات إلى 50%، إلا أن معظم السوق يفتقر إلى السيولة، وخاصةً فيما يتعلق بقطع الأراضي الكبيرة.

يُفسر الخبراء هذا الوضع جزئيًا بتأثير سوق العقارات بشكل عام، حيث يتدفق النقد عبر قنوات استثمارية أخرى ذات ربحية عالية على المدى القصير. وتحديدًا، لا يزال العديد من المستثمرين ينتظرون الوصول إلى أدنى مستوياته في الفترة الحالية، مما يُعيق تحسن السيولة. كما امتدت موجة انخفاض الخسائر من مركز مدينة هو تشي منه إلى المناطق النائية والمقاطعات المجاورة، مما جعل السوق أمام خيارات متعددة، حتى أن بعض المناطق تفتقر إلى السيولة.

علاوةً على ذلك، تأثر سوق هوك مون وكو تشي بشدة، إذ طلبت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه في نهاية عام ٢٠٢٢ من المناطق الضواحي عدم التقدم بطلبات الموافقة على تحويلها إلى مناطق أو مدن. وقد كان لذلك تأثير نفسي كبير على قرارات الاستثمار والتجارة في هذه المنطقة، مما أدى إلى انخفاض حاد في سيولة سوق العقارات.

مع ذلك، ووفقًا للبيانات، ومع سعر الخسارة الحالي، لا يزال العديد من المستثمرين الذين يمتلكون سلعًا من فترة 2019-2020 يحققون أرباحًا طائلة. لذلك، ليست جميع قطع الأراضي المعروضة للبيع بخسارة تخسر أموالها بالفعل، بل إنهم ببساطة يخفضون أرباحهم لبيع السلع، مُعدّين بذلك مواردهم المالية لفترة استثمارية أخرى بأرباح أفضل.

مصدر: https://www.congluan.vn/qua-thoi-tang-bang-lan-thi-truong-dat-nen-tai-hoc-mon-va-cu-chi-cung-xuat-hien-lan-song-cat-lo-post254667.html