تجنب الائتمان "غير المتزامن"

على الرغم من أن قادة بنك الدولة الفيتنامي أكدوا أن الإقراض لقطاع العقارات لا يزال يضمن نسب الأمان، إلا أن هيكل رأس المال في هذا القطاع ينطوي على مخاطر محتملة للسوق والنظام المصرفي بأكمله.

من أبرز المؤشرات على ذلك أن ائتمان الأعمال العقارية قد ازداد منذ بداية العام بمعدل أسرع بمرتين من متوسط ​​معدل نمو الائتمان في النظام بأكمله. ففي الأشهر الستة الأولى من العام وحده، ارتفع ائتمان النظام بأكمله بنحو 10%، ومن المتوقع أن يرتفع ائتمان الأعمال العقارية بنسبة 20%.

وتظهر التقارير المالية للربع الثاني من عام 2025 لسلسلة من البنوك مثل Techcombank وHDBank و SHB وMB... أيضًا أن قروض الأعمال العقارية لهذه البنوك زادت بنسبة 20-35٪ مقارنة بنهاية العام الماضي.

حتى الآن، بلغ الائتمان العقاري مستوى قياسيًا (حوالي 3.2 مليون مليار دونج). ليس من الصعب تفسير ضخ البنوك لرأس المال في قطاع العقارات. وكما صرّح محافظ البنك المركزي، فإن الزيادة الكبيرة في الائتمان العقاري في النصف الأول من هذا العام تتماشى مع التوجه نحو إزالة العقبات أمام سوق العقارات. فعندما تُزال العقبات القانونية عن المشروع، ستزداد الحاجة إلى رأس المال اللازم لتنفيذه حتمًا.

من منظور مستقل، يرى المحللون أنه في ظل التحديات التي يواجهها قطاعا الإنتاج والاستهلاك، فإن قطاعي البنية التحتية والعقارات هما المحركان الرئيسيان للنمو. إضافةً إلى ذلك، فإن معدل الخسارة الفعلي في الإقراض العقاري منخفض جدًا (بسبب السيولة العالية للضمانات). وهذا ما يجعل هذين القطاعين يجذبان تدفقات رأس المال بقوة.

على الرغم من النمو السريع في الائتمان العقاري، إلا أن الخبر السار هو أن الإقراض لهذا القطاع، وفقًا لبنك الدولة، لا يزال يضمن مؤشرات السلامة. والدليل على ذلك أن نسبة رأس المال قصير الأجل المُستخدم في القروض متوسطة وطويلة الأجل لا تزال أقل من 30%. كما يُوجّه المُشغّل مؤسسات الائتمان باستمرار لموازنة رأس المال حسب الأجل، مما يضمن سلامة النظام.

ومع ذلك، فإن هيكل الائتمان العقاري وهيكل رأس المال في سوق العقارات يعاني في الآونة الأخيرة من بعض النقاط غير المعقولة.

أولاً، فيما يتعلق بهيكل الائتمان، ازدادت القروض القائمة لقطاع العقارات، بينما ازدادت قروض شراء المنازل وإصلاحها ببطء، مما يُظهر أن رأس مال البنوك يتدفق بشكل رئيسي إلى المستثمرين، في حين أن الناس لا يرغبون في شراء منازل للسكن. ويعود ذلك أيضًا إلى اختلال توازن السوق، حيث يتناقص المعروض من المساكن بأسعار معقولة ومتوسطة المستوى بشكل متزايد. يتكون المعروض الجديد في السوق في الغالب من الشقق الفاخرة، بينما تعاني الشقق بأسعار معقولة ومتوسطة المستوى والإسكان الاجتماعي من نقص كبير. وهذا أيضًا هو سبب بطء صرف حزمة الائتمان البالغة 145,000 مليار دونج لقروض الإسكان الاجتماعي، بالإضافة إلى حزم الائتمان للأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا.

ثانيًا، فيما يتعلق بهيكل رأس مال سوق العقارات، كان هيكل رأس مال ديون العديد من الشركات العقارية سابقًا يعتمد بشكل كبير على السندات، حتى بنسبة 50-60%، أما الآن فقد انخفض بشكل حاد إلى النصف. في الأشهر السبعة الأولى من هذا العام، ارتفع إصدار السندات في السوق ككل بنسبة 63% مقارنةً بنهاية العام الماضي، إلا أن إصدار سندات العقارات وحده لم يرتفع إلا بأكثر من 13%.

في الواقع، عندما يتراجع الائتمان، وتهبط أسعار الفائدة على القروض إلى أدنى مستوياتها، وتزداد انفتاح البنوك على الائتمان العقاري، لا يقتصر الأمر على امتناع العديد من المستثمرين عن إصدار سندات جديدة، بل يسارعون أيضًا إلى سداد السندات مبكرًا، والتحول إلى القروض المصرفية. ويشكل اعتماد الشركات المتزايد على الائتمان المصرفي، وخاصةً في المجالات التي تتطلب رأس مال طويل الأجل مثل العقارات، العديد من المخاطر على النظام المصرفي، لا سيما خطر اختلال آجال السداد.

ورغم أن الائتمان العقاري لا يزال آمناً في الوقت الحاضر، إلا أنه إذا استمر في الارتفاع بقوة وتدفقت رؤوس الأموال بشكل رئيسي إلى مشاريع العقارات الراقية كما هي الحال الآن، فإن السوق سوف تشهد حتماً عدم الاستقرار.

للتغلب على هذا الوضع، لا يمكننا توقع تعديلات من البنوك - التي تتأثر بشدة بأهداف الربح ومصالح المساهمين - بل نحتاج إلى تدخل الدولة في الشؤون التنظيمية. وبناءً على ذلك، يجب على بنك الدولة ووزارة الإنشاءات والوزارات والفروع الأخرى إيجاد حلول لزيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة، وتوجيه تدفق الائتمان إلى هذه القطاعات. بالإضافة إلى ذلك، عند إزالة حيز الائتمان، يجب أن يمتلك بنك الدولة أدوات أكثر فعالية لتوجيه تدفق رأس المال إلى المجالات ذات الأولوية.

الحل طويل الأجل، كما أشار محافظ بنك الدولة، هو تطوير سوق رأس المال بشكل مكثف، وتلبية الطلب على رأس المال متوسط ​​وطويل الأجل، مما يُخفف الضغط على مصادر رأس المال قصيرة الأجل في النظام المصرفي. أما القطاعات التي تحتاج إلى مصادر رأس مال كبيرة متوسطة وطويلة الأجل، مثل العقارات والبنية التحتية، فتحتاج إلى حشد مواردها من خلال إصدار سندات الشركات، والسندات المحلية، والقروض الدولية، وغيرها، ولا يمكنها الاعتماد على الائتمان المصرفي إلى الأبد.

المصدر: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html