تجنب "عدم تطابق" الائتمان.

على الرغم من أن قيادة بنك الدولة الفيتنامي تؤكد أن الإقراض لقطاع العقارات لا يزال يفي بنسب الأمان، إلا أن هيكل رأس المال في هذا القطاع يحتوي على عناصر تشكل مخاطر محتملة على السوق والنظام المصرفي بأكمله.

من أبرز المؤشرات على ذلك أن الائتمان المخصص لقطاع العقارات قد ازداد منذ بداية العام بمعدل ضعف متوسط ​​معدل نمو الائتمان في النظام ككل. ففي الأشهر الستة الأولى وحدها، ارتفع الائتمان في النظام ككل بنحو 10%، بينما تشير التقديرات إلى أن الائتمان المخصص لقطاع العقارات قد ازداد بنسبة 20%.

كما تُظهر التقارير المالية للربع الثاني من عام 2025 لعدد من البنوك مثل Techcombank و HDBank وSHB و MB... أن إقراض الأعمال العقارية من قبل هذه البنوك قد زاد بنسبة 20-35٪ مقارنة بنهاية العام الماضي.

حتى الآن، بلغ حجم الائتمان العقاري مستوى قياسياً (حوالي 3.2 تريليون دونغ فيتنامي). ليس من الصعب فهم سبب ضخ البنوك لرؤوس أموالها في القطاع العقاري. وكما صرّح محافظ البنك المركزي الفيتنامي، فإن الزيادة الحادة في الائتمان العقاري خلال النصف الأول من هذا العام تتوافق مع توجهات حل المشكلات في السوق العقاري. فمع إزالة العقبات القانونية التي تعترض المشاريع، سيزداد الطلب على رأس المال اللازم لتنفيذها حتماً.

من وجهة نظر مستقلة، يرى المحللون أنه في ظل الصعوبات التي تواجه الإنتاج والاستهلاك، فإن المحركين الرئيسيين للنمو هما البنية التحتية والعقارات. علاوة على ذلك، عند تمويل العقارات، يكون معدل الخسارة الفعلي منخفضًا للغاية (بفضل السيولة العالية للضمانات). ولهذا السبب يجذب هذان القطاعان رؤوس الأموال بقوة.

على الرغم من الزيادة السريعة في الائتمان العقاري، يُشير بنك الدولة الفيتنامي (SBV) إلى أن الإقراض في هذا القطاع لا يزال يفي بمعايير السلامة. ويتجلى ذلك في أن نسبة رأس المال قصير الأجل المستخدم في القروض متوسطة وطويلة الأجل لا تزال أقل من 30%. كما يُواصل البنك توجيه المؤسسات الائتمانية إلى تحقيق التوازن في رأس المال وفقًا لفترات الاستحقاق، بما يضمن سلامة النظام.

ومع ذلك، فقد أظهر هيكل الائتمان العقاري وهيكل رأس مال سوق العقارات مؤخراً بعض التناقضات.

أولاً، فيما يتعلق بهيكل الائتمان، فقد ارتفعت القروض القائمة المخصصة لقطاع العقارات بشكل ملحوظ، بينما شهدت قروض شراء وتجديد المنازل نمواً طفيفاً. يشير هذا إلى أن رؤوس أموال البنوك تتدفق بشكل رئيسي إلى شركات التطوير العقاري، في حين أن الأفراد لا يزالون غير متحمسين لشراء منازل للاستخدام الشخصي. ويعود ذلك أيضاً إلى اختلال التوازن في السوق، حيث يتزايد ندرة المعروض من المساكن ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. ويتألف المعروض الجديد في السوق في معظمه من شقق فاخرة، في حين أن المساكن ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة، فضلاً عن المساكن الاجتماعية، تعاني من نقص حاد. وهذا أيضاً هو السبب وراء بطء صرف حزمة القروض المخصصة للإسكان الاجتماعي، والبالغة 145 تريليون دونغ فيتنامي، بالإضافة إلى حزم القروض المخصصة للأفراد دون سن 35 عاماً.

ثانيًا، فيما يتعلق بهيكل رأس المال لسوق العقارات، كان هيكل تمويل الديون للعديد من شركات العقارات يعتمد سابقًا بشكل كبير على السندات، بنسبة تصل إلى 50-60%، ولكن هذه النسبة انخفضت الآن بشكل حاد إلى النصف. في الأشهر السبعة الأولى من هذا العام، ارتفع إصدار السندات في السوق ككل بنسبة 63% مقارنة بنهاية العام الماضي، بينما ارتفع إصدار سندات العقارات وحدها بنسبة تزيد قليلاً عن 13%.

في الواقع، عندما يتم تخفيف شروط الائتمان، وتصل أسعار الفائدة على القروض إلى أدنى مستوياتها، وتصبح البنوك أكثر انفتاحاً على تمويل العقارات، فإن العديد من المطورين لا يمتنعون فقط عن إصدار سندات جديدة، بل يسددون أيضاً السندات القائمة قبل موعد استحقاقها، ويتحولون إلى القروض المصرفية. هذا الاعتماد المتزايد على الائتمان المصرفي من قبل الشركات، وخاصة في القطاعات التي تتطلب رأس مال طويل الأجل كالعقارات، يشكل مخاطر كبيرة على النظام المصرفي، ولا سيما خطر عدم تطابق آجال الاستحقاق.

على الرغم من أن الائتمان العقاري آمن في الوقت الحالي، إلا أنه إذا استمر في الزيادة الحادة وتدفقت رؤوس الأموال بشكل رئيسي إلى مشاريع العقارات الراقية كما هو الحال الآن، فإن السوق سيواجه حتماً عدم استقرار.

لمعالجة هذا الوضع، لا يمكننا الاعتماد على تعديلات من البنوك - التي تحركها دوافع الربح ومصالح المساهمين بقوة - بل نحتاج إلى تدخل الدولة الرقابي. وعليه، يجب على بنك الدولة الفيتنامي ووزارة البناء والهيئات الأخرى إيجاد حلول لزيادة المعروض من المساكن الاجتماعية والإسكان الميسور، وتوجيه تدفقات الائتمان إلى هذه القطاعات. علاوة على ذلك، عندما تُرفع حدود الائتمان في المستقبل، يجب أن يمتلك بنك الدولة الفيتنامي أدوات أكثر فعالية لتوجيه تدفقات رأس المال إلى القطاعات ذات الأولوية.

كما صرّح محافظ بنك الدولة الفيتنامي، يكمن الحل طويل الأمد في تطوير سوق رأس المال بقوة، بما يلبي احتياجات رأس المال المتوسط ​​والطويل الأجل، وبالتالي تخفيف الضغط على مصادر رأس المال قصير الأجل في النظام المصرفي. وتحتاج القطاعات التي تتطلب مبالغ كبيرة من رأس المال المتوسط ​​والطويل الأجل، كالعقارات والبنية التحتية، إلى جمع الأموال من خلال إصدار سندات الشركات، أو سندات الحكومات المحلية، أو القروض الدولية... فلا يمكنها الاستمرار في الاعتماد كلياً على الائتمان المصرفي.

المصدر: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html