لجنة دائمة بالجمعية الوطنية: تداول العقارات عبر القاعة ليس شرطا

إن قانون المعاملات العقارية المعدل، بعد الإطلاع والتعديل، لا يتفق مع المقترح القاضي بإلزام شراء وبيع ونقل وتأجير العقارات المستقبلية من خلال الأرضية.

في صباح يوم 31 أكتوبر، استمراراً لدور الانعقاد السادس من الدورة الخامسة عشرة للمجلس الوطني ، ناقش المجلس الوطني في القاعة عدداً من البنود مع آراء مختلفة حول مشروع قانون معدل بشأن الأعمال العقارية .

وفي تقريره عن استقبال ومراجعة قانون الأعمال العقارية المعدل، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إنه في الدورة الخامسة في يونيو/حزيران الماضي، عارض العديد من المندوبين اقتراح الحكومة بإلزام إجراء عمليات شراء ونقل وتأجير العقارات المستقبلية من خلال القاعة، في حين لم تكن المعاملات الأخرى مطلوبة.

رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه

جيا هان

وبحسب السيد ثانه، فإن العديد من المندوبين في الدورة الخامسة لم يوافقوا على جعل الأمر إلزاميا، ولكنهم شجعوا فقط المعاملات العقارية من خلال قاعة المجلس. وتوافق اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على هذا الرأي. إن مشروع قانون المعاملات العقارية المعدل، بعد التفسير والقبول، لا يشترط إجراء المعاملات العقارية عبر المجلس، بل يشجعها فقط.

أوضحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أن تطبيق قانون 2014 بشأن أعمال العقارات يظهر أن قاعات تداول العقارات الحالية غير قادرة بما يكفي على ضمان السلامة القانونية للمعاملات. لقد كانت هناك أيضًا العديد من الحالات التي أدت فيها قاعات تداول العقارات إلى تعطيل السوق.

وقال السيد ثانه "إن فرض المعاملات العقارية سيؤدي إلى خطر الاستغلال ولن يضمن تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة".

وبالإضافة إلى ذلك، ولضمان الصرامة، سيضيف مشروع القانون المادة 59 المتعلقة بإدارة أنشطة سوق العقارات. وبناء على ذلك، سيتم تحديد مسؤوليات هيئة إدارة الدولة للإسكان وسوق العقارات الإقليمية في إدارة عمليات الطوابق بشكل واضح.

متى يجب دفع وديعة لشراء منزل؟

وقال السيد فو هونغ ثانه إن اللوائح المتعلقة بمعاملات الإسكان المستقبلية (الإسكان والعقارات على الورق) تلقت العديد من التعليقات من نواب الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة.

وبناء على ذلك، وفيما يتعلق بالودائع عند شراء وبيع العقارات على الورق، تشير بعض الآراء إلى إضافة لائحة تسمح بقبول الودائع فقط عندما يلبي المشروع السكني أو الإنشائي شروط الطرح في السوق. هناك اقتراح يقضي بمنح المستثمرين شهادة استثمار، وقرار تخصيص الأرض، وقرار إيجار الأرض، والموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500 قبل أن يتمكنوا من تلقي الودائع من المشترين.

ونتيجة لاختلاف الآراء اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين: الأول، أن يُسمح لمستثمري المشاريع بتحصيل الودائع من العملاء فقط عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة لدخول العمل وأجرت المعاملات وفقًا للأنظمة.

وقال السيد ثانه إن هذا خيار منخفض المخاطر بالنسبة للعملاء، لأن الدفعة المقدمة لا يتم دفعها إلا عندما يكون العقار مؤهلاً للأعمال ويقوم كلا الطرفين بتوقيع عقد، وبالتالي الحد من حدوث النزاعات. تم اختيار هذا الخيار من قبل الحكومة و38% من آراء وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.

لكن هذه الطريقة لها حدود أيضًا حيث لا تتاح للمستثمر الفرصة لتلقي الودائع وتوقيع العقود مع العملاء المحتملين.

ناقش مجلس الأمة صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول 2016 محتوى قانون المعاملات العقارية المعدل.

جيا هان

الخيار الثاني هو أن يقوم المستثمر بتحصيل وديعة فقط وفقًا للاتفاق مع العميل عندما يكون للمشروع تصميم أساسي معتمد من وكالة حكومية ولديه إحدى الوثائق المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي. يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر البيع أو الإيجار أو شراء المنزل أو مشروع البناء. يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ الإيداع من قبل الحكومة ولكن لا يتجاوز 10٪ من سعر البيع أو الإيجار.

يتمتع هذا الخيار بميزة تتمثل في أن المستثمر يمكنه تعبئة رأس المال مبكرًا، ولكنه أيضًا محفوف بالمخاطر بالنسبة للعملاء لأنهم مضطرون إلى دفع الأموال قبل أن يبدأ المشروع في البناء بعد. وقال السيد ثانه إن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اقترحت أن تقوم الحكومة باستكمال محتوى تقييم الأثر لهذه الخطة.

خياران للدفع

وفيما يتعلق بالمدفوعات الخاصة بشراء وبيع وتأجير المنازل والعقارات على الورق، قال ثانه إن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اقترحت أيضًا خيارين. وعليه، ففي الخيار الأول، لا يستطيع البائع تحصيل أكثر من 95% من قيمة عقد البيع إلا إذا لم يكن المشتري أو المستأجر قد حصل على شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض.

ويتم دفع الـ 5% المتبقية من القيمة عند إصدار الشهادات للمشتري من الجهة المختصة.

الخيار 2، لا يمكن للبائع تحصيل سوى 95٪ كحد أقصى من قيمة عقد البيع إذا لم يتم منح المشتري أو المشتري بالتقسيط شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض.

ويتم تحويل الـ 5% المتبقية من قيمة العقد من قبل العميل إلى حساب المستثمر المفتوح لدى البنك للإدارة ولا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ. ويتم الاتفاق بين المستثمر والبنك على التكاليف والأرباح الناجمة عن هذا المبلغ.

لا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ مع الأرباح (إن وجدت) إلا عندما تصدر الجهة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض للمشتري أو المستأجر.

ثانهين.فن