اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية: لا يشترط شراء وبيع العقارات من خلال المجلس

إن قانون المعاملات العقارية المعدل، بعد الإطلاع والتعديل، لا يتفق مع المقترح القاضي بإلزام شراء وبيع ونقل وتأجير العقارات المستقبلية من خلال الأرضية.

في صباح يوم 31 أكتوبر، استمراراً للدورة السادسة من المجلس الوطني الخامس عشر، ناقش المجلس الوطني في القاعة عدداً من المواد مع آراء مختلفة حول مشروع قانون معدل بشأن الأعمال العقارية .

وفي تقريره عن استقبال ومراجعة قانون الأعمال العقارية المعدل، قال رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه إنه في الدورة الخامسة في يونيو/حزيران الماضي، عارض العديد من المندوبين اقتراح الحكومة بإلزام إجراء عمليات شراء وبيع ونقل وتأجير العقارات المستقبلية من خلال القاعة، في حين لم تكن المعاملات الأخرى مطلوبة.

رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه

جيا هان

وفقًا للسيد ثانه، لم يوافق العديد من المندوبين في الدورة الخامسة على جعله إلزاميًا، بل شجعوا فقط على إجراء معاملات عقارية عبر المجلس. وقد وافقت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على هذا الرأي، كما أن مشروع قانون الأعمال العقارية المُعدّل، بعد شرحه وإقراره، لم يشترط إجراء معاملات عقارية عبر المجلس، بل شجعها فقط.

أوضحت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني أن تطبيق قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠١٤ يُظهر أن قاعات تداول العقارات الحالية لا تتمتع بالقدرة الكافية لضمان السلامة القانونية للمعاملات. بل وُجدت حالات عديدة لقاعات تداول عقارات تعمل على تعطيل السوق.

وقال ثانه "إن فرض المعاملات العقارية سيؤدي إلى خطر الاستغلال ولن يضمن تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة".

بالإضافة إلى ذلك، ولضمان الدقة، سيُضيف مشروع القانون المادة 59 المتعلقة بإدارة صالات تداول العقارات. وبناءً على ذلك، سيُحدد بوضوح مسؤوليات الهيئة الحكومية لإدارة سوق الإسكان والعقارات على مستوى المحافظات في إدارة أنشطة هذه الصالات.

متى يجب دفع وديعة لشراء منزل؟

ووفقا للسيد فو هونغ ثانه أيضا، فإن اللوائح المتعلقة بمعاملات الإسكان المستقبلية (الإسكان والعقارات على الورق) تلقت العديد من التعليقات من مندوبي الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة.

بناءً على ذلك، وفيما يتعلق بالودائع عند شراء وبيع العقارات ورقيًا، اقترحت بعض الآراء إضافة لائحة تُقرّ قبول الودائع فقط عند استيفاء المنزل أو المشروع الإنشائي الشروط اللازمة للبدء في العمل. واقترحت بعض الآراء منح المستثمر شهادة استثمار، وقرار تخصيص الأرض، وتأجيرها، والموافقة على المخطط التفصيلي 1/500 قبل استلام الودائع من المشترين.

ونتيجة لاختلاف الآراء، اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين: أولاً، يُسمح لمستثمري المشاريع بتحصيل الودائع من العملاء فقط عندما تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة لدخول العمل وأجرت المعاملات وفقًا للأنظمة.

قال السيد ثانه إن هذا الخيار منخفض المخاطر بالنسبة للعملاء، إذ لا يُدفع الوديعة إلا بعد أن يكون العقار مؤهلاً للتداول التجاري وتوقيع الطرفين عقدًا، مما يحد من احتمالية حدوث النزاعات. وقد حظي هذا الخيار بموافقة الحكومة و38% من آراء وفود الجمعية الوطنية وهيئاتها.

لكن هذه الطريقة لها حدود أيضًا حيث لا تتاح للمستثمر الفرصة لتلقي الودائع وتوقيع العقود مع العملاء المحتملين.

ناقش مجلس الأمة صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول 2016 محتوى قانون تنظيم مهنة العقار المعدل.

جيا هان

الخيار الثاني هو أن يحصل المستثمر على العربون فقط وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العميل، وذلك عند وجود تصميم أساسي للمشروع مُقيّم من قِبل جهة حكومية، ووجود إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض. يجب أن يُحدد في اتفاقية العربون بوضوح سعر البيع، أو الإيجار، أو شراء المنزل، أو أعمال البناء. يُحدد الحد الأقصى للعربون من قِبل الحكومة، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع أو الإيجار.

يتميز هذا الخيار بميزة تمكين المستثمر من تعبئة رأس المال مبكرًا، ولكنه ينطوي أيضًا على مخاطر للعملاء، إذ يتعين عليهم دفع الأموال قبل بدء بناء المشروع. وصرح السيد ثانه بأن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اقترحت على الحكومة إضافة محتوى لتقييم أثر هذا الخيار.

خياران للدفع

فيما يتعلق بمدفوعات شراء وبيع وتأجير المنازل والعقارات على الورق، قال السيد ثانه إن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اقترحت أيضًا خيارين. بناءً على ذلك، لا يمكن للبائع تحصيل أكثر من 95% من قيمة عقد البيع والشراء إلا إذا لم يُمنح المشتري أو المستأجر شهادة حقوق استخدام الأرض، وملكية المنزل، والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض.

سيتم دفع الـ 5% المتبقية من القيمة عند إصدار الشهادات للمشتري من الجهة المختصة.

الخيار 2، لا يمكن للبائع تحصيل سوى 95٪ كحد أقصى من قيمة عقد البيع إذا لم يتم منح المشتري أو المشتري بالتقسيط شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية المنزل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض.

يُحوّل العميل نسبة الـ 5% المتبقية من قيمة العقد إلى حساب المستثمر المفتوح لدى البنك للإدارة، ولا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ. ويتم الاتفاق بين المستثمر والبنك على التكاليف والأرباح الناتجة عن هذا المبلغ.

لا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ مع الأرباح (إن وجدت) إلا عندما تصدر الجهة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض للمشتري أو المستأجر.

ثانهين.فن