VARS: الشقق ذات الأسعار المعقولة "تختفي" في هانوي ومدينة هو تشي منه

ANTD.VN - إن الزيادة الأخيرة في المعروض العقاري تعود بشكل رئيسي إلى القطاع الفاخر، في حين يتم "التخلي" عن الإسكان بأسعار معقولة، مما يجعل الخلل بين العرض والطلب خطيرًا بشكل متزايد.

لا مزيد من العرض الجديد للشقق بأسعار معقولة

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين الفيتنامية (VARS)، شهد سوق العقارات الفيتنامي انتعاشًا تدريجيًا بفضل سياسات الدعم والعرض الجديدة التي أطلقتها الحكومة . إلا أن زيادة العرض تتركز بشكل رئيسي في قطاع العقارات الفاخرة، في حين أن سوق الإسكان الميسور يشهد إحجامًا متزايدًا.

تظهر بيانات أبحاث VARS أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) أصبح "منقرضًا" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب جدًا، إن لم يكن من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، في هانوي، بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق في هذا القطاع، حيث وصل إلى حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع، ووصل إلى 0% في عام 2023.

وفي مدينة هوشي منه، كان الانخفاض أقوى، حيث بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 20% في عام 2018، لكنها انخفضت إلى 0.5% فقط في عام 2020 قبل أن تختفي تمامًا في عام 2021.

حتى الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، شهد المعروض من الشقق انتعاشًا كبيرًا، ولكن حوالي 80٪ من المعروض من الشقق المعروضة للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه كان سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر.

كما يظهر البحث على مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس تقلبات متوسط أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، فإن متوسط سعر بيع مجموعة المشاريع العينة في هانوي يقترب من 60 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64.0٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019.

ارتفع متوسط سعر بيع مجموعات المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، مما يعكس زيادة بنسبة 30.6% خلال نفس الفترة.

لقد اختفى العرض من الشقق ذات الأسعار المعقولة في هانوي ومدينة هوشي منه.

لماذا لا تهتم الشركات بالقطاع منخفض التكلفة؟

وفقًا لـ VARS، فإن السبب الرئيسي لعدم اهتمام مطوري العقارات بالإسكان الميسور هو انخفاض هامش ربح هذا القطاع مقارنةً بقطاع العقارات الفاخرة. تُظهر حسابات مطوري المشاريع أنه مع هامش ربح يبلغ حوالي 15% فقط، فإن ركود رأس المال لمدة عام أو عامين أو تأخر المبيعات لمدة عام أو عامين سيؤدي إلى خسائر للمطورين.

علاوة على ذلك، أصبحت الأراضي المركزية نادرة بشكل متزايد، وهي تقع حاليًا وفي المستقبل بشكل أساسي في مناطق حضرية كبيرة مع سلسلة من البنية التحتية والمرافق العامة التي تحتاج إلى الاستثمار، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف المدخلات، وخاصة تكاليف الأراضي، ولا يمكن أن تكون الأسعار معقولة.

ثانيًا، على الرغم من أن الحكومة قد وضعت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، إلا أن الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط لا تزال تُشكل عقبات رئيسية. إن عملية الترخيص المعقدة، وطول مدتها، بالإضافة إلى ندرة الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان في المدن الكبرى، تدفع مطوري المشاريع إلى التفكير مليًا قبل الاستثمار في هذا القطاع.

وعلاوة على ذلك، لم يتم تنفيذ سياسات دعم الائتمان لمشتري المنازل في هذا القطاع بشكل متزامن.

ثالثًا، تتميز المشاريع الفاخرة بهوامش ربح عالية وسهولة بيعها. ونظرًا للطلب الكبير على المساكن الفاخرة، سواءً السكنية أو الاستثمارية، فإن شريحة العملاء ذوي الدخل المرتفع تتزايد باستمرار بالتزامن مع التنمية الاقتصادية واستقطاب الأجانب بفضل موجة الاستثمار الأجنبي، بالإضافة إلى الفيتناميين المقيمين في الخارج، بفضل الممر القانوني الجديد الذي يُخفف شروط التملك لهذه الشريحة.

في الواقع، هناك العديد من العملاء المستعدين لدفع مبالغ إضافية لامتلاك المنتجات الأكثر محدوديةً وفخامةً في المشروع. وهذا يجعل قطاع الإسكان الميسور أقل جاذبيةً لمطوري المشاريع.

الحاجة إلى تدخل الدولة

ولمعالجة النقص في المعروض من المساكن بأسعار معقولة، تعتقد منظمة VARS أن التدخل القوي من جانب الدولة أمر ضروري.

وعليه، يتعين على الدولة أن تبحث وتضع سياسات لخلق الظروف الملائمة للمستثمرين لتطوير الشقق التجارية بأسعار معقولة (الإعفاء من ضريبة الأراضي، أو ضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري).

وفي الوقت نفسه، يتم إعطاء الأولوية لموافقة التخطيط وتراخيص البناء، مما يساعد على تقصير وقت تطوير المشروع.

ثانياً، ينبغي للدولة أن تعمل على تعزيز مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة (توفر الدولة حوافز الأراضي والدعم القانوني).

ثالثًا، ينبغي وضع سياسات لدعم طلب المواطنين على السكن. ويمكن للحكومة أن تنظر في إنشاء صندوق لدعم تطوير وصيانة الشقق منخفضة التكلفة...

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الدولة بحاجة إلى سياسات للحد من الدوافع المضاربية، ويجب عليها أن تدرس وتطبق قريبا ضريبة العقارات، التي تستهدف أصحاب العقارات الذين لا يضعون عقاراتهم في أنشطة تجارية، أو لا يقومون بالبناء بعد حصولهم على الأرض...

من الضروري إنشاء هيئات أو لجان لمراقبة الإسكان، ووضع عقوبات صارمة ضد حالات المضاربة أو التلاعب بالأسعار أو زيادة الأسعار بشكل غير قانوني.

ومع ذلك، لكي تكون السياسات التنظيمية فعالة حقا وتضمن عمل السوق بشكل آمن وصحي على المدى الطويل، يتعين على الدولة أن تستكمل في أقرب وقت نظام المعلومات والبيانات حول سوق العقارات ونظام إدارة المساكن المحددة.

المصدر: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd