قضية «عميل تهرب من دين بـ5 مليارات»: حكم مماثل

في الآونة الأخيرة، وافق الرأي العام بقوة على حكم محكمة الشعب بالمنطقة السابعة (مدينة هو تشي منه) الذي ينص على أن العميل الذي اشترى مشروع العقارات فاز بعد أن رفع عليه بنك VPBank دعوى قضائية...

رسم توضيحي من Chat GPT

لكن قبل ذلك، في عام ٢٠٢٤، أصدرت محكمة الشعب في مقاطعة كاو جياي ( هانوي ) حكمًا مشابهًا. الفرق الوحيد هو أن المدعي هذه المرة هو العميل.

تم دفع ثمن الشقة تقريبًا ولكن المشروع لا يزال أرضًا فارغة

وفقًا لملف القضية، في 28 فبراير 2022، تم تقديم السيدة نجوين ثي ثوي جي من قبل شركة R. لشراء شقة منتجع في فو كوك تستثمرها مجموعة MT.

لشراء شقة في هذا المشروع، حصلت السيدة G. في 9 مارس 2022 على نقل حق التفاوض على اتفاقية البيع والشراء (V103) مع فرد آخر، السيد Truong Vu Th.

مع ذلك، عند إجراء الإيداع الأول (500 مليون دونج فيتنامي)، حوّلت السيدة ج. المبلغ إلى حساب الشركة ر. (وهي شركة وساطة عقارية تابعة لمجموعة إم تي). ووفقًا للاتفاقية المبرمة بين السيدة ج. والسيد ث.، تنازل السيد ث. عن جميع حقوقه والتزاماته بموجب الوثيقة V103 إلى السيدة ج.

بعد توقيع هذه الاتفاقية، قامت السيدة G بتحويل الوديعة التالية إلى شركة S. العقارية (المختصرة باسم شركة S.) - الوحدة المخصصة من قبل مستثمر المشروع، مجموعة MT، للعمل كوسيط ومسح احتياجات العملاء الذين يشترون العقارات.

وبعد ذلك، قامت السيدة ج. بدفع خمسة ودائع بمبلغ يزيد عن 19 مليار دونج (كان رأس مال السيدة ج. الخاص 2.4 مليار دونج وكان قرض البنك 16.9 مليار دونج).

إلا أن السيدة (ج) علمت من خلال وسائل الإعلام أن جزءاً من المشروع نشأ في أراضي الدفاع الوطني، وبالتالي فإن مستثمر المشروع (مجموعة MT) لم يستكمل الإجراءات القانونية على الأرض لتصبح مؤهلة للبيع.

وفي الوقت الذي تم فيه عرض القضية على المحكمة، كان الوضع الحالي للمشروع عبارة عن أرض فارغة ذات بنية تحتية غير مكتملة ولا يوجد أي بناء على الأرض.

بعد ذلك، جاءت السيدة G. للقاء وأرسلت رسائل إلكترونية عدة مرات تطلب تقديم وثائق قانونية تثبت أن المشروع مؤهل للأعمال التجارية وتوقيع عقد بيع، لكن الشركة S. لم تستجب للطلب.

وبعد ذلك، أرسلت شركة S. بريدًا إلكترونيًا لإنهاء الاتفاقية من جانب واحد وأعلنت أنها لن تعيد الوديعة بالكامل التي دفعتها السيدة G. (2.4 مليار دونج).

وبناء على ذلك، رفعت السيدة ج. دعوى قضائية ضد شركة س. في المحكمة، طالبت فيها بإلغاء جميع اتفاقيات الإيداع الموقعة مع شركة ر.، ووثيقة تحويل اتفاقية الإيداع الموقعة مع السيد ث. (العميل الأول لشركة س.)، وإعلان إلغاء عقد الائتمان الذي وقعته السيدة ج. مع البنك.

في المحكمة، ادعت السيدة ج. أن السيد ترونغ فو ث. والشركة س. قد قدما معلومات غير كاملة وغير صحيحة حول وثيقة الاتفاقية رقم V103 التي وقعها السيد ث. مع الشركة س. في
13 ديسمبر 2021. بالإضافة إلى ذلك، قدمت شركة S. أيضًا معلومات غير كاملة وغير صحيحة حول الوضع القانوني للمشروع.

شركة وساطة ولكنها تتلقى أموالاً من مبيعات الأصول

خلال المناقشة في المحاكمة، أوضح ممثل هيئة المحاكمة أن شركة S. تم تعيينها فقط من قبل شركة MT (المستثمر) للعمل كوحدة وساطة واستشارة وتعريف العملاء بالمنتجات العقارية بهدف مساعدتهم في اختيار المنتجات التي تناسب احتياجاتهم.

في المحاكمة، قدم ممثل شركة S. وثيقة تحمل ختم شركة MT تنص على: "ستكون شركة S. مسؤولة عن الاستشارات والبحث والتعريف والوساطة العقارية للأعمال والتسويق والتعريف ودعم المستثمرين والعملاء في تنفيذ الإجراءات المتعلقة بشراء العقارات في المشروع".

وترى لجنة المحاكمة أن هذه الوثيقة لا تحتوي على أي محتوى يوضح أن المستثمر يسمح لشركة S. بتلقي الودائع مقابل الأصول، وتسجيل قيمة الأصول، وكذلك المحتوى الذي اتفق عليه الطرفان مع بعضهما البعض.

وهذا يتعارض مع أحكام القانون المتعلق بحقوق الأشخاص ذوي العلاقة بالمعاملات المدنية، وهو عمل يتجاوز نطاق إذن المستثمر في الوثيقة المذكورة أعلاه.

ومن خلال الاستجواب في المحاكمة، لم تتمكن شركة المدعى عليها S. من تقديم أي مستندات أو أدلة إضافية لإثبات أن المدعى عليه كان له الحق في تنفيذ معاملة عقد الوديعة وقبول الوديعة، ولم تكن هناك أي وثيقة تفويض من المستثمر لشركة S. لإصدار وثيقة تدعو السيدة G. لتوقيع عقد البيع.

وعليه فإن الأهلية للتوقيع على إيصال الإيداع وكذلك معاملة الإيداع الخاصة بشركة S. مخالفة للقانون.

وبالإضافة إلى ذلك، في الوقت الذي أخطرت فيه الشركة S. السيدة G. بتوقيع العقد، كان من المفهوم أن المشروع قد استوفى جميع الشروط لفتحه للبيع.

لكن خلال المحاكمة، لم يتمكن ممثل شركة S. من تقديم أي وثائق قانونية تثبت أنه في وقت إصدار إشعار نقل حقوق استخدام الأرض في ديسمبر 2022، كان لدى مستثمر هذا المشروع شروط كافية لفتح باب البيع.

المعاملات باطلة لعدم المشروعية

ومن خلال التطورات المذكورة أعلاه، قضت المحكمة بأن شركة R. كانت تعمل في مجال الوساطة العقارية والاستشارات، وقد وافقت هذه الشركة على إيداع السيدة G. لشراء شقة برمز V103 بمساحة 216 مترًا مربعًا في المشروع في فو كوك بقيمة تحويل تزيد عن 24.2 مليار دونج.

ومع ذلك، بعد الدراسة، من المخطط أن يقع المشروع في منطقة أ (مدينة فوكوك، مقاطعة كين جيانج ) ووفقًا للجدول الزمني، بحلول الربع الثاني من عام 2024، سيقوم المشروع ببناء الأعمال المعمارية ودخوله حيز التشغيل.

وعليه، ففي وقت الإعلان على بوابة وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (التي لا تزال قائمة وقت التجربة)، لم يكن هذا المشروع مؤهلاً للبيع ولم يكن مؤهلاً لتلقي الودائع.

سجلت شركة "ر" في اتفاقية الإيداع أنها وافقت على قيام الطرف "ب" (السيدة "ج") بإيداع مبلغ لشراء شقة محددة باسم "V103" بمساحة 216 متر مربع وبقيمة تحويل مخالفة لأحكام قانون تحويل الشقق.

علاوةً على ذلك، لم تُثبت شركة R. طوال إجراءات التقاضي حقها في أن يسمح لها المستثمر بتقديم استشارات الوساطة واستلام ودائع المشروع المذكور من العملاء. لذا، فإن طلب المدعي رفع دعوى قضائية قائمٌ على أسسٍ سليمةٍ ومتوافقٌ مع أحكام القانون.

قامت السيدة ج. بإيداع مبلغ مع الشركة ر، لكن الشركة س. استمرت في نقل حق التسجيل لشراء العقار المذكور. وبالتالي، تحملت شركتان مسؤولية السيدة ج. عن العقار نفسه.

وقد حددت لجنة المحاكمة: أن قيمة التحويل التي اتفقت عليها السيدة ج. مع الشركة ر. كانت القيمة الإجمالية للعقار 24.2 مليار دونج.

بعد ذلك، سجّلت الشركة "س" وديعةً قدرها 24.2 مليار دونج، وهو ما يُخالف القانون، إذ لا يُمكن اعتبار هذا المبلغ ضمانًا لتنفيذ العقد، بل قيمة العقد كاملةً. ولا يُمكن تنفيذ العقد إلا بعد إتمام نقل الملكية.

في الوقت نفسه، لا تملك الشركة "س" صلاحية توقيع عقد نقل أو بيع أصول المشروع المذكور أعلاه، لأنها ليست المستثمر. إن قيام الشركة "س" باستلام الأموال والتفاوض على الصفقة مع السيدة "ج" مخالف للقانون تمامًا.

"ولذلك، يجب إعلان بطلان هذه الاتفاقيات بشكل كامل، ومشروعية دعوى المدعين بشكل كامل"، أكدت هيئة القضاة.

تم إلغاء عقد الائتمان ويجب على شركتين دفع المدعي

وبناءً على التطورات والتقييمات المذكورة أعلاه، أعلنت لجنة التحكيم أن وثيقة نقل الاتفاقية V103 بين السيدة G. والسيد Th. غير صالحة تمامًا؛ وأن الاتفاقية V103 الموقعة بين السيد Th. والشركة S. غير صالحة تمامًا؛ وأن اتفاقية الإيداع الموقعة بين السيدة G. والشركة R. غير صالحة تمامًا.

ومن هذه المعاملات الباطلة، أمرت المحكمة شركة R. بدفع مبلغ 500 مليون للسيدة G. مع فائدة قدرها 118 مليون.

يجب على الشركة S. سداد المبلغ الأصلي البالغ 1.9 مليار مع فائدة قدرها 448 مليون.

لأن العقود المذكورة أعلاه كانت باطلة، فإن عقد الائتمان الذي وقّعته السيدة ج. مع البنك كان باطلاً أيضاً. مع ذلك، بحلول موعد المحاكمة، كانت الشركة س. قد سددت كامل المبلغ الذي وقّعته السيدة ج. للاقتراض من البنك، لذا لم تكن هناك حاجة للتعامل مع العواقب.

ها تشاو

المصدر: https://tuoitre.vn/vu-khach-hang-thoat-khoan-no-5-ti-da-co-mot-ban-an-tuong-tu-20251008232456275.htm