Pháp luật chưa có quy định về loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án
Cụ thể, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp (Tổ công tác) mới nhận được phiếu chuyển của Văn phòng Chính phủ về báo cáo của UBND tỉnh Bình Thuận về dự án Tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương. Dự án thuộc xã Tiến Thành, TP.Phan Thiết (dự án Novaworld Phan Thiết) của Công ty TNHH Delta-Valley (Công ty Delta-Valley) Bình Thuận thuộc Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán: NVL).
Dự án Novaworld Phan Thiết gặp nhiều khó khăn về pháp lý
Dự án được UBND tỉnh Bình Thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 7.2008. Dự án đã có quy hoạch chi tiết; được Bộ TN-MT phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường; UBND tỉnh Bình Thuận cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 8 đợt với hơn 786 ha đất thương mại, dịch vụ và gần 200 ha đất sân golf (đất cơ sở thể dục thể thao)…; dự án đã được cấp gần 70 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận cũng đã cấp gần 30 gấy phép xây dựng các công trình thuộc dự án…
Đến nay, dự án này của Novaland ở Bình Thuận đã thi công hoàn thành một số công trình, đang hoàn tất các thủ tục để đưa vào hoạt động các hạng mục: sân golf 36 lỗ, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà hàng, quán cà phê, công viên giải trí, khách sạn… Đồng thời, tiếp tục thi công các công trình khác để kịp tiến độ dự kiến là cuối năm 2025 sẽ hoàn thành toàn bộ dự án.
Tuy nhiên, dự án Novaworld Phan Thiết gặp vấn đề: sau nhiều lần thay đổi giấy chứng nhận đầu tư, tháng 4.2019, UBND tỉnh Bình Thuận ra quyết định chủ trương đầu tư thay thế các giấy chứng nhận đầu tư trước đó.
Theo quyết định này, Công ty Delta-Valley được thực hiện dự án Novaworld Phan Thiết trên khu đất rộng hơn 986 ha tại xã Tiến Thành, TP.Phan Thiết với mục tiêu xây dựng biệt thự, khu phố thương mại để bán, kinh doanh theo vòng đời dự án (đất thương mại, dịch vụ), khách sạn, công trình công cộng, cây xanh, mặt nước, hồ bơi…
Qua rà soát hệ thống pháp luật hiện hành thì chưa có quy định cụ thể về khái niệm, loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án. Do vậy, UBND tỉnh Bình Thuận nhận thấy việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Novaworld Phan Thiết với mục tiêu, các loại hình như vậy là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.
Đáng chú ý, theo báo cáo, chủ đầu tư đã ký giao dịch với khách hàng khoảng 3.000 hợp đồng, nhưng dự án Novaworld Phan Thiết đang phải tạm dừng thi công vì pháp lý chưa được tháo gỡ.
Về vấn đề này, UBND tỉnh Bình Thuận kiến nghị Tổ công tác xem xét, thống nhất phương án cho giữ nguyên, không điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư ban hành vào tháng 4.2019.
Khó xác định nghĩa vụ tài chính về đất
Về cho thuê đất, dự án được UBND tỉnh Bình Thuận cho thuê theo các quyết định ban hành từ 2011 – 2021, giá đất tính thu tiền thuế đất của dự án áp dụng luật Đất đai năm 2003 và luật Đất đai 2013, tính theo giá thị trường.
Novaworld Phan Thiết gặp khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất
Chủ đầu tư dự án đã tạm nộp tiền thuê đất theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất tại chủ trương của UBND tỉnh là hơn 385 tỉ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng tạm ứng gần 194 tỉ đồng giải phóng mặt bằng…
Tuy nhiên, hiện rất khó tính toán đúng, đủ các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án Novaworld Phan Thiết vì có nhiều yếu tố phức tạp: các quyết định cho thuê đất ra trong quãng thời gian dài, thị trường nhiều biến động, khó có căn cứ; công ty thuê đất theo tiến độ giải phóng mặt bằng nên phần lớn là dạng “xôi đỗ, da báo” rất rời rạc, khó xác định thông tin địa chính để làm cơ sở xác định giá đất; theo chủ trương đầu tư được phê duyệt thì dự án Novaworld Phan Thiết có diện tích lên tới gần 1.000 ha lại không phân kỳ đầu tư theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà hiện pháp luật không có quy định về cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
UBND tỉnh Bình Thuận kiến nghị khắc phục vướng mắc này theo phương án xử lý lại các quyết định cho thuê đất trong cùng 1 đợt tại thời điểm tháng 8.2021. Tháng 4 vừa qua, Bộ TN-MT có hướng dẫn tháo gỡ việc xác định giá đất, nhưng vẫn còn tồn tại một số khó khăn về thời điểm định giá đất, phương pháp xác định giá đất, xác định chi phí phát triển, doanh thu phát triển…
