সংশোধিত ভূমি আইনের ৭টি উল্লেখযোগ্য নতুন বিষয়

রিয়েল এস্টেট একটি বিশেষ এবং অত্যন্ত সংবেদনশীল শিল্প, যা ভূমি আইন এবং নীতির পরিবর্তনের দ্বারা সরাসরি এবং তাৎক্ষণিকভাবে প্রভাবিত হয়।

হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী নগুয়েন থান হা-এর মতে, সংশোধিত ভূমি আইনে জনগণের সর্বোচ্চ স্বার্থ রক্ষার জন্য অনেক বিধান সমন্বয় করা হয়েছে।

সংশোধিত ভূমি আইন এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইনের মধ্যে কিছু উল্লেখযোগ্য নতুন বিষয় এখানে দেওয়া হল, যা তিনি পর্যালোচনা করেছেন।

পরিকল্পনা এবং ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা সংক্রান্ত প্রবিধানে উদ্ভাবন

সংশোধিত ভূমি আইন ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনা প্রণয়নের প্রক্রিয়া, বিষয়বস্তু এবং পদ্ধতি উদ্ভাবনের দিকে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনা সম্পর্কিত নিয়মকানুন সম্পন্ন করেছে।

এর মধ্যে রয়েছে আলোচনা সংগঠিত করার মাধ্যমে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনায় প্রচার, স্বচ্ছতা এবং জনসাধারণের অংশগ্রহণ বৃদ্ধি করা; পরিকল্পনা ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার বাস্তবায়নের জন্য নিয়মকানুন পরিপূরক এবং নিখুঁত করা।

যদি ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ঘোষণা করা হয়ে থাকে কিন্তু জেলা পর্যায়ের বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা না থাকে, তাহলে ভূমি ব্যবহারকারীরা জমি ব্যবহার চালিয়ে যেতে পারেন এবং তাদের অধিকার প্রয়োগ করতে পারেন। পরিকল্পনা লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণে এলাকাগুলিকে বিকেন্দ্রীভূত করা হয় যাতে এলাকাগুলি সক্রিয়ভাবে তাদের আর্থ -সামাজিক উন্নয়ন করতে পারে।

পরিকল্পনা এবং ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার নিয়মকানুনগুলিতে উদ্ভাবন আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের প্রক্রিয়ার জন্য ভূমি সম্পদের ইনপুট হিসেবে ব্যবহারের ভিত্তি হবে। ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের কার্যকারিতা এবং দক্ষতা উন্নত করা হবে, যা আমাদের দেশকে পার্টি এবং রাষ্ট্রের নীতি হিসাবে উচ্চ আয়ের একটি উন্নত দেশে পরিণত করার চালিকা শক্তি তৈরি করবে।

আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি পুনরুদ্ধারের সুনির্দিষ্ট নিয়মকানুন

ভূমি পুনরুদ্ধার, ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন সহায়তার ক্ষেত্রে, সংশোধিত ভূমি আইন বিশেষভাবে সেইসব ক্ষেত্রে নিয়ন্ত্রণ করেছে যেখানে রাষ্ট্র জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে।

এই মামলাগুলি অবশ্যই প্রকল্প হতে হবে (১) গণপূর্ত নির্মাণ; (২) রাষ্ট্রীয় সংস্থার সদর দপ্তর এবং গণপূর্ত নির্মাণ; (৩) অন্যান্য মামলা, যার মধ্যে রয়েছে অনেকগুলি মানদণ্ড যেমন: আবাসন, উৎপাদন এলাকা, ভূমি তহবিল উন্নয়ন, খনিজ, ভূগর্ভস্থ কাজ এবং যেখানে রাজ্য বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির জন্য নিলাম এবং দরপত্রের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে।

এছাড়াও, আইনটি জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি পুনরুদ্ধারের ক্রম ও পদ্ধতিগুলিকে সুনির্দিষ্টভাবে অনেক নতুন বিষয়ের সাথে নির্দিষ্ট করে, যা গণতন্ত্র, বস্তুনিষ্ঠতা, ন্যায্যতা, প্রচার, স্বচ্ছতা, সময়োপযোগীতা এবং আইনের সাথে সম্মতি নিশ্চিত করে।

লিন বাঁধ এলাকায় অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (ছবি: ট্রান খাং)।

এটি সম্প্রদায়ের সাধারণ সুবিধার জন্য এবং সম্প্রদায় ও এলাকার টেকসই, সভ্য এবং আধুনিক উন্নয়নের জন্যও; সামাজিক নীতি বিষয় এবং কৃষি উৎপাদনের সাথে সরাসরি জড়িত বিষয়গুলির প্রতি মনোযোগ দেওয়া।

এর সাথে ক্ষতিপূরণ, সহায়তা, পুনর্বাসন এবং ভূমি পুনরুদ্ধার বাস্তবায়নের পদক্ষেপগুলি রয়েছে যা সকল পর্যায়ে জনগণের অংশগ্রহণের নীতি নিশ্চিত করে, এই নীতিটি নিশ্চিত করে যে যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের জমি পুনরুদ্ধারের আগে ক্ষতিপূরণ এবং পুনর্বাসন করা হবে।

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প উন্নয়নের জন্য জমি অধিগ্রহণ

জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার সম্পর্কিত সংশোধিত ভূমি আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদের ২৭ ধারায় বর্ণিত ভূমি পুনরুদ্ধারের মামলাগুলির মধ্যে একটি হল বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প উন্নয়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার।

আইনে বলা হয়েছে যে, রাষ্ট্র বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প, মিশ্র আবাসন এবং বাণিজ্যিক ও পরিষেবা প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করতে পারে, তবে শুধুমাত্র "নগর এলাকা নির্মাণ বিনিয়োগ প্রকল্প" এর ক্ষেত্রে।

আইনটি "নির্মাণ আইনের বিধান অনুসারে মিশ্র কার্যকারিতা, সমলয় প্রযুক্তিগত অবকাঠামো ব্যবস্থা, আবাসন সহ সামাজিক অবকাঠামো সহ নগর এলাকা নির্মাণের জন্য বিনিয়োগ প্রকল্প" হিসাবে বাতিলের জন্য পর্যালোচনা সাপেক্ষে নগর এলাকার প্রকল্পগুলির প্রকৃতিও স্পষ্ট করে।

৭৯ অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ক্ষেত্রে জমি পুনরুদ্ধার করার সময়, "জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তার উদ্দেশ্যে জমি পুনরুদ্ধারের ভিত্তি ও শর্তাবলী; জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন" ধারা ৮০ অনুচ্ছেদে উল্লেখিত ভিত্তি ও শর্তাবলী অবশ্যই পূরণ করতে হবে।

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধারের শর্তাবলী এবং মানদণ্ডের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণ নিশ্চিত করার জন্য উপরোক্ত নকশা বিধিগুলি ২০১৩ সালের ভূমি আইনের বিধান থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত।

এই প্রবিধান সংশোধিত ভূমি আইনে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প উন্নয়নের জন্য কঠোর ভূমি পুনরুদ্ধার নিশ্চিত করে, যা জনগণের অধিকার নিশ্চিত করতে এবং ভূমি পুনরুদ্ধারের অপব্যবহার এড়াতে একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

নিলাম বিডিং ছাড়াই জমি বরাদ্দের ঘটনা

জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি সম্পর্কে, সংশোধিত ভূমি আইন বিশেষভাবে নিলাম বা দরপত্র ছাড়াই জমি বরাদ্দের ক্ষেত্রে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের মাধ্যমে যেতে হয় এমন ক্ষেত্রে, জমি ব্যবহার করে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের জন্য দরপত্রের ক্ষেত্রে এবং কেন্দ্রীয় কমিটির ১৮ নং রেজোলিউশনের চেতনা অনুসারে পুরো ইজারা মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমি ইজারার ক্ষেত্রে নিয়ন্ত্রণ করেছে।

আইনে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের অনুমতি দেওয়ার জন্য শর্তাবলী এবং কর্তৃত্ব সুনির্দিষ্টভাবে নির্ধারণ করা হয়েছে, যেখানে ধান চাষ, প্রতিরক্ষামূলক বনভূমি, বিশেষ ব্যবহারের বনভূমি এবং প্রাকৃতিক বনভূমি উৎপাদনের জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর অনুমোদনের সম্পূর্ণ কর্তৃত্ব প্রাদেশিক পর্যায়ে গণ পরিষদের কাছে অর্পণ করা হয়েছে।

যেখানে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে যে, যেসব পরিবার এবং ব্যক্তি জমি ব্যবহার করছেন এবং আবাসিক এলাকায় কৃষি জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য, আবাসিক জমি সহ একই জমির কৃষি জমি আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করতে চান অথবা আবাসিক জমি নয় এমন অকৃষি জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করতে চান, তাহলে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত জেলা পর্যায়ের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা জেলা পর্যায়ের বার্ষিক ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার উপর ভিত্তি করে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে পারবেন।

জমি বরাদ্দ এবং লিজ প্রদানের ক্ষেত্রে মধ্যস্থতাকারীদের হ্রাস করার জন্য নিয়মকানুন প্রস্তাব করুন।

সংশোধিত ভূমি আইন বিকেন্দ্রীকরণ এবং ক্ষমতা অর্পণকে উৎসাহিত করে যাতে জমির উপর জনগণের মালিকানার প্রতিনিধিত্বের অধিকার বাস্তবায়ন করা যায়, স্থানীয় দায়িত্ব বৃদ্ধির লক্ষ্যে ব্যবস্থাপনাকে একীভূত করা যায় এবং কেন্দ্রীয় সরকার কর্তৃক কঠোর পরিদর্শন, তত্ত্বাবধান এবং নিয়ন্ত্রণ; প্রশাসনিক সংস্কারের সাথে সম্পর্কিত কেন্দ্রবিন্দু এবং মধ্যস্থতাকারীদের হ্রাস করা যায়, ঝামেলা এবং নেতিবাচকতা হ্রাস করা যায়।

অর্থনৈতিক অঞ্চল, উচ্চ-প্রযুক্তি অঞ্চল এবং বিমানবন্দরগুলিতে জমি বরাদ্দ এবং লিজ দেওয়ার ক্ষেত্রে মধ্যস্থতাকারী সংস্থাগুলির সংখ্যা হ্রাস করা হয়েছে। প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলি সংস্কার, সরলীকরণ এবং স্বচ্ছতার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা হয়েছে যাতে প্রক্রিয়াটি বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায় জনগণকে সহায়তা করা যায়।

একটি শহুরে এলাকায় পরিত্যক্ত ভিলা (ছবি: ট্রান খাং)।

জমির মূল্য তালিকা প্রতি বছর আপডেট করা হয়।

সংশোধিত ভূমি আইনে প্রকৃত বাজার উন্নয়নের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সম্মতি নিশ্চিত করতে এবং ভূমি মূল্য তালিকার প্রয়োগের পরিধি সম্প্রসারণের জন্য বার্ষিক ভূমি মূল্য তালিকা জারি করার কথা বলা হয়েছে।

সংশোধিত আইনে আরও বলা হয়েছে যে প্রাদেশিক গণ কমিটি পরবর্তী বছরের ১ জানুয়ারী থেকে জমির মূল্য তালিকা প্রণয়ন, সংশোধন এবং পরিপূরক করার সিদ্ধান্তের জন্য গণ পরিষদের কাছে জমা দেওয়ার জন্য অথবা বছরের মধ্যে সমন্বয়, সংশোধন এবং পরিপূরক করার জন্য দায়ী এবং সরকারকে জমির মূল্য তালিকা বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে আপডেট করা হবে তা নিশ্চিত করার জন্য বিস্তারিত প্রবিধান প্রদানের দায়িত্ব অর্পণ করবে।

নথিপত্র ছাড়াই ভূমি ব্যবহারের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট প্রদানের বিষয়ে সুনির্দিষ্ট নিয়মাবলী

যদি কোনও পরিবার বা ব্যক্তি ভূমি আইন লঙ্ঘন না করে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত নথিপত্র ছাড়াই জমি ব্যবহার করে এবং যথাযথ কর্তৃত্ব ছাড়াই জমি বরাদ্দ করা না হয়।

তদনুসারে, ১৮ ডিসেম্বর, ১৯৮০ সালের আগে জমি ব্যবহারকারী পরিবার এবং ব্যক্তিদের, এবং কমিউন কর্তৃক নিশ্চিত করা হয়েছে যে কোনও বিরোধ নেই, নিম্নলিখিতভাবে জমি ব্যবহারের অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানার একটি শংসাপত্র দেওয়া হবে:

জীবন রক্ষাকারী বাড়ি, ঘরবাড়ি এবং কর্মসংস্থান সম্বলিত জমির প্লটের ক্ষেত্রে, যদি জমির প্লটের ক্ষেত্রফল এই আইনের ধারা ১৪১ এর ধারা ৫ এ নির্ধারিত আবাসিক ভূমি স্বীকৃতি সীমার সমান বা তার চেয়ে বেশি হয়, তাহলে স্বীকৃত আবাসিক ভূমি এলাকা আবাসিক ভূমি স্বীকৃতি সীমার সমান এবং কোনও ভূমি ব্যবহার ফি প্রয়োজন হয় না।

জীবন রক্ষাকারী বাড়ি, ঘরবাড়ি এবং কর্মসংস্থান সম্বলিত জমির প্লটের ক্ষেত্রে, যদি জমির প্লটের ক্ষেত্রফল এই আইনের ১৪১ ধারার ৫ ধারায় নির্ধারিত আবাসিক জমির স্বীকৃতি সীমার চেয়ে কম হয়, তাহলে আবাসিক জমির ক্ষেত্রফল সেই জমির প্লটের সম্পূর্ণ এলাকা হিসেবে নির্ধারিত হবে এবং কোনও ভূমি ব্যবহার ফি প্রয়োজন হবে না।

অকৃষি উৎপাদন, ব্যবসা, বাণিজ্য এবং পরিষেবার উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত জমির প্লটের ক্ষেত্রে, অকৃষি উৎপাদন এবং ব্যবসার জন্য জমি ব্যবহৃত প্রকৃত এলাকা অনুসারে স্বীকৃত হয়; ভূমি ব্যবহারের ধরণ ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের মাধ্যমে জমি বরাদ্দের ধরণ হিসাবে স্বীকৃত হয় এবং ভূমি ব্যবহারের মেয়াদ স্থিতিশীল এবং দীর্ঘমেয়াদী।

উৎস: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/7-diem-moi-dang-luu-y-trong-luat-dat-dai-sua-doi-20240120073209029.htm