রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট এখনও "ক্ষতি কমানোর" অবস্থায় রয়েছে

[বিজ্ঞাপন_১]

তরলতা এখনও উন্নত হয়নি

Batdongsan.com.vn-এর সাম্প্রতিক এক জরিপ অনুসারে, সকল ধরণের রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট, বিশেষ করে কনডোটেল - হোটেল অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে "ক্ষতি কমানোর" পরিস্থিতি অব্যাহত রয়েছে। যদিও COVID-19 মহামারী বা 2023 সালের গোড়ার দিকে "হিমায়িত" বাজারের সময়কালের মতো আর ব্যাপক বিক্রি নেই, তবুও রিয়েল এস্টেট বাজারে "ক্ষতি কমানোর" খবর ক্রমাগতভাবে ঠেলে দেওয়া হচ্ছে এই বাজারের নেতিবাচকতা দেখিয়েছে।

এই বিক্রয় বিজ্ঞাপনগুলি অনেক প্রকল্প থেকে আসে, কোয়াং নিন থেকে শুরু করে - যেখানে বেশিরভাগ রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি উত্তর অঞ্চলে কেন্দ্রীভূত, কোয়াং বিন , দা নাং, কিয়েন গিয়াং, ভুং তাউ... বিশেষ করে রিসোর্ট ভিলার ধরণের ক্ষেত্রে, এটি লক্ষ্য করা যায় যে কিছু প্রকল্পে, "ক্ষতি-কাটা" মূল্য বাজার যখন ব্যস্ত ছিল সেই সময়ের তুলনায় 3-9 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ইউনিট থেকে কমেছে।

রিসোর্টের সম্পত্তিটি এখনও জরাজীর্ণ অবস্থায় রয়েছে, ছবি ১ — রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের জন্য অনেক "ক্ষতি-কাটা" বিজ্ঞাপন রিয়েল এস্টেট বাজারে পোস্ট করা হয়।

কনডোটেলের ক্ষেত্রে, মনে হচ্ছে অনেক বিনিয়োগকারী এই ধরণের সম্পত্তি নিয়ে বিরক্ত কারণ এখনও অনেক সমস্যা রয়েছে যেমন অমীমাংসিত আইনি সমস্যা, অসন্তোষজনক লাভ এবং বিশেষ করে বিনিয়োগকারীদের পরিচালনা ও ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির সাথে মতবিরোধ। এই ধরণের ক্ষেত্রে, প্রকল্প এবং এলাকার উপর নির্ভর করে ক্ষতি-কাটা মূল্য সাধারণত 15-30% এর মধ্যে পড়ে।

ডিকেআরএ ভিয়েতনামের সাম্প্রতিক এক প্রতিবেদনে আরও দেখা গেছে যে, দেশজুড়ে বেশিরভাগ রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টে বিনিয়োগকারীদের মধ্যে তারল্যের অভাব অব্যাহত রয়েছে। ২০২৩ সালের আগস্টে, রিসোর্ট টাউনহাউস/শপহাউস সেগমেন্ট মাত্র ৩টি ইউনিট, রিসোর্ট ভিলা মাত্র ৯টি ইউনিট এবং কনডোটেল ১৭টি ইউনিট বিক্রি করেছে।

এই পরিস্থিতি বাজারের মজুদকে উচ্চ স্তরে ঠেলে দিয়েছে। জুন পর্যন্ত, কনডোটেল মজুদ আকাশছোঁয়াভাবে বেড়ে ৪২,০০০ ইউনিটেরও বেশি হয়েছে, যেখানে সমুদ্র সৈকত দোকান এবং রিসোর্ট ভিলাগুলিতে মোট মজুদ প্রায় ৩০,০০০ ইউনিট।

রিসোর্টের সম্পত্তিটি এখনও জরাজীর্ণ অবস্থায় রয়েছে, ছবি ২ — দুর্বল তরলতার কারণে রিসোর্টের রিয়েল এস্টেটের মজুদ দিন দিন বৃদ্ধি পাচ্ছে।

এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা বাজারের চাহিদাকে উদ্দীপিত করার জন্য অনেক অগ্রাধিকারমূলক নীতি, দ্রুত অর্থপ্রদানের ছাড়, সুদের হার সহায়তা, মূল গ্রেস পিরিয়ড, লিজব্যাক প্রতিশ্রুতি... ব্যাপকভাবে প্রয়োগ করে চলেছেন। কিছু পৃথক প্রকল্পে, দ্রুত অর্থপ্রদানকারী গ্রাহকদের জন্য রিসোর্ট ভিলার দাম 40-50% হ্রাস করা হয়।

হিমায়িত রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট বাজারের কারণ এবং অস্তিত্ব স্পষ্টভাবে তুলে ধরা হয়েছে, যার মধ্যে পর্যটন শিল্পের পুনরুদ্ধার সম্পর্কিত বিষয়গুলিও রয়েছে। অল্প সংখ্যক দর্শনার্থীর কারণে, রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের লাভজনকতা ব্যাপকভাবে হ্রাস পেয়েছে, যার ফলে অনেক বিনিয়োগকারী আর এই বাজারের দিকে মনোযোগ দিতে চান না।

পর্যটন শিল্প স্বল্পমেয়াদে পুনরুদ্ধার করতে পারবে না

স্যাভিলসের গবেষণা অনুসারে, এশিয়া প্যাসিফিক অঞ্চল ছাড়া বিশ্বের বেশিরভাগ দেশে হোটেলের মতো অবসরকালীন চাহিদা পূরণের জন্য ব্যবসায়িক কার্যক্রম ধীরে ধীরে মহামারীর পূর্ববর্তী স্তরে ফিরে আসছে।

দক্ষিণ-পূর্ব এশিয়ায়, সিঙ্গাপুর পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে নেতৃত্ব দিচ্ছে, গড় কক্ষের হার (ADR) বৃদ্ধির জন্য ধন্যবাদ। থাইল্যান্ডও ভালো পুনরুদ্ধার রেকর্ড করেছে। ইতিমধ্যে, ভিয়েতনামের বাজারে ব্যবসায়িক কার্যকলাপ প্রাক-মহামারী স্তরের তুলনায় কম, যা দখল এবং ADR উভয় ক্ষেত্রেই প্রতিফলিত হয়।

স্যাভিলস হোটেলের পরিচালক মিঃ মাউরো গ্যাসপারোত্তি মন্তব্য করেছেন: “ভিয়েতনামী রিসোর্ট বাজারকে প্রভাবিত করার কারণগুলিকে তিনটি ভাগে ভাগ করা যেতে পারে: স্বল্পমেয়াদী, মধ্যমেয়াদী এবং দীর্ঘমেয়াদী। বাজারের পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়ার উপর প্রতিটি গ্রুপের আলাদা প্রভাব রয়েছে। স্বল্পমেয়াদে, ২০১৯ সালে ভিয়েতনামে আসা মোট আন্তর্জাতিক দর্শনার্থীর ৩২% ছিল চীনা পর্যটকদের অনুপস্থিতি, রিসোর্ট ব্যবসায় অনেক চ্যালেঞ্জ নিয়ে আসে। এছাড়াও, দীর্ঘ দূরত্বের বিমানের খরচ আরও ব্যয়বহুল হয়ে উঠেছে, যা ইউরোপীয় বাজারের মতো কিছু বাজারের পুনরুদ্ধারকেও প্রভাবিত করে। ২০১৯ সালের একই সময়ের তুলনায়, ভিয়েতনামে ইউরোপীয় দর্শনার্থীর মোট সংখ্যা এখনও প্রাক-মহামারী স্তরের তুলনায় প্রায় ৩৮% কম।"

রিসোর্টের সম্পত্তিটি এখনও জরাজীর্ণ অবস্থায় রয়েছে, ছবি ৩। — স্যাভিলস হোটেলের পরিচালক মিঃ মাউরো গ্যাসপারোত্তি।

পরিসংখ্যান দেখায় যে ২০২৩ সালের প্রথম আট মাসে, ভিয়েতনামে এশিয়ান পর্যটন বাজারও মহামারী-পূর্ব স্তরের তুলনায় ৩২% কম ছিল। দক্ষিণ কোরিয়া বর্তমানে ভিয়েতনামের বৃহত্তম আন্তর্জাতিক পর্যটন বাজার, তবে মোট দর্শনার্থীর সংখ্যা এখনও ২০১৯ সালের তুলনায় কম।

চীনের মতো জনবহুল বাজারের কথা বলতে গেলে, ভিয়েতনামে মোট দর্শনার্থীর সংখ্যা মাত্র ৯,৫০,০০০-এ পৌঁছেছে, যা ২০১৯ সালের একই সময়ের তুলনায় ২৮%। আমেরিকান এবং অস্ট্রেলিয়ান পর্যটন বাজার ২০১৯ সালের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ৮% কম ছিল, মোট ৯,০০,০০০ দর্শনার্থীতে পৌঁছেছিল, যার বেশিরভাগই মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং অস্ট্রেলিয়া থেকে আসা পর্যটক।

চাহিদার ধীর পুনরুদ্ধারের পাশাপাশি, অতিরিক্ত সরবরাহ পরিস্থিতি পুনরুদ্ধার এবং বিকাশের ক্ষমতাকেও প্রভাবিত করে। স্যাভিলস হোটেলের পরিসংখ্যান দেখায় যে 2016 সাল থেকে, প্রতি বছর মাঝারি থেকে উচ্চ-স্তরের বিভাগে গড়ে প্রায় 15,000 কক্ষ আবাসন বাজারে প্রবেশ করেছে। এইভাবে, মাত্র ছয় বছরে ঘরের সরবরাহ দ্বিগুণ হয়েছে।

ভিয়েতনামে পর্যটনের প্রধান চালিকাশক্তি হিসেবে দেশীয় পর্যটকরা রয়েছেন। ২০২৩ সালের প্রথম আট মাসে, ভিয়েতনামের পর্যটন শিল্প ৮৬ মিলিয়ন দেশীয় পর্যটককে স্বাগত জানিয়েছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৭.৮% বেশি। এটি মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদে পর্যটন শিল্পের প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

বাজার সরবরাহের অন্য একটি বিষয় সম্পর্কে, স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে ভিয়েতনামী রিসোর্ট শিল্পকে প্রচুর সম্ভাবনাময় বলে মনে করা হয়, কিন্তু সমস্ত মডেল কার্যকরভাবে পরিচালনা করতে পারে না। কিছু বিনিয়োগকারী স্থানীয় বাজারের পরিস্থিতির পুঙ্খানুপুঙ্খ মূল্যায়ন ছাড়াই বাজারে ছুটে আসেন, এমনকি ধরে নেন যে সমস্ত হোটেল ব্যবসায়িক মডেল একই।

এর ফলে প্রকল্পের পরিকল্পনা এবং বাস্তবায়ন সঠিকভাবে সম্পন্ন হয় না, যার ফলে প্রকল্পটি সম্পন্ন হওয়ার পরে পরিচালনার ক্ষমতা সীমিত হয়। এদিকে, বাজারের বাস্তবতার উপর নির্ভর করে, কিছু হোটেল মডেল আরও কার্যকরভাবে পরিচালনা করতে সক্ষম হয়।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস