বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা বাতিল: আবাসনের দাম কি কমে আসবে?

বার্ষিক জমির মূল্য তালিকার পরিবর্তে ৫ বছরের জমির মূল্য তালিকা এবং বার্ষিক জমির মূল্য সমন্বয় সহগ স্থাপন করা হবে। রাজ্য আবাসন প্রকল্পের জন্য ইনপুট খরচ কমাতে প্রাথমিক জমির দাম নিয়ন্ত্রণ করবে, যার ফলে আবাসনের দাম কমাতে সাহায্য করবে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, সংশোধিত খসড়া অনুসারে ৫ বছরের জমির মূল্য তালিকা জমির দাম নিয়ন্ত্রণে এবং আবাসনের দাম কমাতে সাহায্য করবে - ছবি: কোয়াং দিন

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে বর্তমান ভূমি আইন সংশোধনের জন্য এটি একটি উপযুক্ত দিকনির্দেশনা, তবে আবাসন প্রকল্পের জন্য জমির দাম কমানোর পাশাপাশি, আবাসন সরবরাহ বাড়ানোর জন্য হাজার হাজার আটকে থাকা প্রকল্পের বাধা দূর করা প্রয়োজন।

প্রকল্পের জমির দাম কমানো

আবাসন প্রকল্পের মোট বিনিয়োগ ব্যয়ের প্রায় ১৫-৩০% জমির দামের জন্য দায়ী, কেন্দ্রীয় অঞ্চলে, আবাসন নির্মাণের বিনিয়োগ ব্যয়ের ৫০% পর্যন্ত জমির দামের জন্য দায়ী। ২০২৪ সালের ভূমি আইন প্রয়োগের পর থেকে, স্থানীয়রা বাজারের কাছাকাছি জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের নীতি বাস্তবায়ন করায় আবাসন প্রকল্পের জমির দাম বৃদ্ধির প্রবণতা দেখা দিয়েছে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ টুই ট্রে- এর সাথে কথা বলার সময় বলেন যে, যদি বর্তমান জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা হয়, তাহলে জমির দাম আবাসনের দামের পিছনে ছুটবে। এখন আমরা আবাসন প্রকল্পের ইনপুট জমির দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ সহ ৫ বছরের জন্য প্রযোজ্য জমির মূল্য তালিকা তৈরির লক্ষ্যে আইন সংশোধন করছি।

এটি সমগ্র বাজার এবং সমস্ত ভূমি ব্যবহারকারীর প্রত্যাশা পূরণ করে। উৎপাদন এবং ব্যবসার ইনপুট ফ্যাক্টরগুলিও রাষ্ট্র নিয়ন্ত্রণ করে।

"বার্ষিক জমির মূল্য তালিকার পরিবর্তে ৫ বছরের জমির মূল্য তালিকা প্রণয়নের আইন সংশোধন খুবই যুক্তিসঙ্গত। যদি এটি পরিবর্তন না করা হয়, তাহলে প্রদেশগুলির বাজারের কাছাকাছি বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা তৈরি করার কোনও উপায় থাকবে না। বছরে একবার জমির মূল্য তালিকা পরিবর্তন করলে কাজ হবে না," মিঃ হিপ জোর দিয়ে বলেন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা জারি করার প্রক্রিয়াটি সমগ্র রাষ্ট্রযন্ত্রকে বিশাল পরিমাণ কাজের মুখোমুখি হতে বাধ্য করেছে, যা খুবই কঠিন। ৫ বছর মেয়াদী জমির মূল্য তালিকা জারি করা বর্তমান দুই-স্তরের স্থানীয় সরকার ব্যবস্থার প্রশাসনিক ক্ষমতার জন্য উপযুক্ত হবে।

এছাড়াও, রাজ্য রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ ব্যবহার করতে পারে। বাস্তবায়নের এক বছরেরও বেশি সময় পরে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে কিছু ত্রুটি, অপ্রতুলতা এবং দুর্বলতাও দেখানো হয়েছে যা সংশোধন করা প্রয়োজন। এবং এই খসড়া সংশোধিত ভূমি আইনে, জমির মূল্য সমন্বয় সহগ কেবল একটি সহগ নয়।

"অনেক জমির মূল্য সমন্বয় সহগ থাকবে। প্রয়োজনে, রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থা প্রতিটি প্রকল্পে প্রয়োগ করার জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ জারি করবে। পূর্বে, ২০১৩ সালের ভূমি আইন প্রয়োগ করার সময়, হো চি মিন সিটি প্রতি বছর জমির মূল্য সমন্বয় সহগের উপর গড়ে প্রায় ৩০টি সিদ্ধান্ত জারি করেছিল," মিঃ চাউ বলেন।

সরবরাহ বৃদ্ধি আবাসনের দাম কমাবে

কিছু বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে জমির দাম কমবে কি কমবে না তা এখনও নির্ভর করে ভূমি ব্যবহার সহগ জারি করা স্থানীয় এলাকার উপর। অদূর ভবিষ্যতে, সরকারকে ভূমি ব্যবহার সহগ জারি এবং ভূমি ব্যবহার থেকে রাজস্বের হার নির্দেশ করার জন্য নির্দিষ্ট নিয়মাবলী সহ একটি ডিক্রি জারি করতে হবে, এটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

মিঃ চাউর মতে, আবাসন প্রকল্পের জমির খরচ নিয়ন্ত্রণের পাশাপাশি, আবাসনের দাম কমাতে আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধি করা প্রয়োজন, কারণ উচ্চ আবাসনের দাম মূলত সরবরাহ এবং চাহিদার কারণে হয়। কম সরবরাহ এবং ঘাটতির ফলে আবাসনের দাম বেশি হয়। এবং আবাসন সরবরাহ বাড়ানোর জন্য, আইনি সমস্যার কারণে প্রায় ৩,০০০ প্রকল্পের আটকে থাকা সমস্যা দ্রুত সমাধান করা প্রয়োজন। সরবরাহ বৃদ্ধি পেলে, আর কোনও মূল্য হেরফের এবং মূল্যস্ফীতি থাকবে না।

"আবাসনের দাম অনেক বেশি কারণ আমরা নিজেদের জন্য এটি কঠিন করে তুলছি কারণ হাজার হাজার প্রকল্পের আইনি সমস্যা থাকার কারণে আবাসন সরবরাহের অভাব রয়েছে, যার ফলে আবাসনের দাম বেড়ে যাচ্ছে। এখন, যদি আমরা প্রকল্পগুলির আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করতে পারি, তাহলে আমরা আবাসন সরবরাহ বাড়াব, তাহলে বাজার নিজেই ভারসাম্য বজায় রাখবে এবং আবাসনের দাম কমে যাবে," মিঃ চাউ আরও যোগ করেন।

অর্থনীতি বিশেষজ্ঞ ডঃ ভু দিন আনহ বিশ্বাস করেন যে, যদি আমরা এখনও এই দৃষ্টিভঙ্গি বজায় রাখি যে জমির মূল্যায়ন বাজার মূল্যের কাছাকাছি, তাহলে আমরা কখনই মৌলিকভাবে সমস্যার সমাধান করতে পারব না। পরিবর্তে, আমাদের বাজার ব্যবস্থা অনুসারে জমির মূল্যায়নের নীতিটি নিশ্চিত করতে হবে এবং একই সাথে একটি বস্তুনিষ্ঠ, স্বচ্ছ এবং পেশাদার জমির মূল্যায়ন বাজার তৈরি করতে হবে।

মিঃ আনহ জমির মূল্য কাঠামো এবং জমির মূল্য তালিকা সম্পূর্ণরূপে বাতিল করার প্রস্তাব করেছেন, যা অনেক সমস্যার সৃষ্টি করেছে। পরিবর্তে, জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা বা জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের ফলাফলের মাধ্যমে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ দ্বারা নির্ধারিত নির্দিষ্ট জমির দাম থাকবে। আর্থিক বাধ্যবাধকতার (কর, ফি, ​​জমি ব্যবহারের ফি, জমি ভাড়া) ভিত্তি হিসাবে জমির দামের সাথে, এটি অঞ্চল এবং ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুসারে একটি গণ মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা দ্বারা নির্ধারিত হওয়া উচিত।

"ভূমির মূল্য ব্যবস্থাপনা বিভিন্ন আইনে ছড়িয়ে ছিটিয়ে রয়েছে, যেমন মূল্য আইন, ভূমি আইন, সম্পত্তি নিলাম আইন, যার ফলে ওভারল্যাপ এবং অসঙ্গতি দেখা দিচ্ছে। ভূমি মূল্যায়নে ধারাবাহিকতা, সমন্বয় এবং বিশেষ করে বাজার নীতির সাথে কঠোরভাবে সম্মতি থাকলেই আমরা একটি স্বচ্ছ এবং কার্যকর আইনি কাঠামো তৈরি করতে পারি যা উন্নয়নের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে," মিঃ আন পরামর্শ দেন।

সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়া অনুসারে, রাজ্য প্রাথমিক জমির দাম নির্ধারণ করবে। দ্বিতীয় ভূমি বাজারের ক্ষেত্রে, রাজ্য কর, ঋণ, পরিকল্পনা এবং ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনার মাধ্যমে এটি নিয়ন্ত্রণ করবে। এই সংশোধিত নিয়ন্ত্রণের মাধ্যমে, প্রাথমিক বাজারে জমির দাম দ্বিতীয় বাজারে লেনদেনের দাম অনুসরণ করবে না; বিপরীতে, রাজ্য বাজার নিয়ন্ত্রণ করবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরসের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেছেন যে অনেক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ এবং ট্রেডিং উদ্যোগের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি জীবন-মৃত্যুর বিষয়। প্রকৃতপক্ষে, হ্যানয়ের একই আবাসন প্রকল্পের জন্য, প্রথম জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত থেকে দ্বিতীয় জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত পর্যন্ত, জমির দাম ২০% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং তৃতীয় জমি বরাদ্দের সময় ২০% বৃদ্ধি অব্যাহত রয়েছে।

"যতবার জমি বরাদ্দ করা হয়, দাম বেড়ে যায়, যার ফলে ব্যবসার খরচ অযৌক্তিকভাবে বেড়ে যায়। এটিই সবচেয়ে বড় সমস্যা," মিঃ হিপ জোর দিয়ে বলেন।

বিষয়ে ফিরে যান

বিএও এনজিওসি

সূত্র: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm