নির্মাণ মন্ত্রণালয়: "জমি নিলামের দালালরা" উপস্থিত হচ্ছে, বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য ভার্চুয়াল দাম তৈরি করছে

"জমি নিলামের দালালরা" হাজির

নির্মাণ মন্ত্রণালয় সম্প্রতি সরকারি দপ্তরে ৫৩৩৩ নম্বর প্রতিবেদন পাঠিয়েছে, যেখানে খরচ কাঠামো, বিক্রয়মূল্য এবং রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধির কারণ বিশ্লেষণ করা হয়েছে এবং সমাধানের প্রস্তাব দেওয়া হয়েছে।

মন্ত্রণালয়ের মতে, সাম্প্রতিক সময়ে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামে অর্জিত সুবিধার পাশাপাশি সীমাবদ্ধতা এবং নেতিবাচক দিকগুলিও প্রকাশ পেয়েছে। কিছু জায়গায় জমি নিলাম প্রক্রিয়া চলাকালীন, "নিলাম দালালদের", যোগসাজশের ঘটনাও দেখা যায়... যা নিলাম অংশগ্রহণকারীদের প্রভাবিত করে।

"কিছু জমির জন্য খুব বেশি দামে দর দর দর দর দর, তারপর আমানত বাতিল, বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য ভার্চুয়াল মূল্য স্তর তৈরি, অবৈধ মুনাফা অর্জনের জন্য নিলামকৃত জমির অনেক প্লট কেনা এবং পুনরায় বিক্রি করার ঘটনা অনেক জায়গায় বেশ সাধারণ এবং এমনকি এটি সংগঠিত," নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে।

মন্ত্রণালয় হ্যানয়ে খুব ভালো ফলাফল পাওয়া কিছু নিলামের দিকেও ইঙ্গিত করেছে, যেমন হোয়াই ডাক জেলার জমির নিলাম যেখানে শুরুর মূল্যের চেয়ে ১৮ গুণ বেশি বিড জয়ী হয়েছে।

থান ওই, হ্যানয়ে ৬৮টি জমির নিলাম (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতে, সম্প্রতি জমি নিলামের ফলাফলকে প্রভাবিত করার তিনটি প্রধান কারণ রয়েছে।

প্রথমত, কম প্রারম্ভিক মূল্য অনেক অংশগ্রহণকারীকে আকর্ষণ করে। দ্বিতীয়ত, আমানত কম। তৃতীয়ত, নিলামে, অনেক বিনিয়োগকারী গোষ্ঠী রয়েছে যারা নিলামে অংশগ্রহণ করে এবং তারপর মুনাফা অর্জনের জন্য তাৎক্ষণিকভাবে বিক্রি করে। নিলাম এলাকার বাইরে, অনেক দালাল ফলাফলের জন্য অপেক্ষা করছে, ২০০-৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/লটের মূল্যের পার্থক্য সহ নিলামকৃত জমি কিনতে এবং বিক্রি করতে প্রস্তুত।

যখন বিজয়ী মূল্য শুরুর মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি ছিল, তখন বাজারে নেতিবাচক প্রভাব পড়েছিল।

জমির নিলাম শুরুর মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি হওয়ার ফলে জমি ও আবাসনের মূল্য স্তর, আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজারের (সরবরাহ ও চাহিদা) উপর নেতিবাচক প্রভাব পড়বে। সেই অনুযায়ী, এই মূল্য জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য রেফারেন্স তথ্য হিসেবে ব্যবহার করা হবে এবং তারপর নিলাম স্থানের কাছাকাছি এলাকার জন্য আরও অনেক বেশি একটি নতুন মূল্য স্তর তৈরি করা হবে।

এটি সেই প্রকল্পগুলির জন্য উপকারী যেগুলিকে জমি বরাদ্দ করা হয়েছে এবং ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করা হয়েছে, কিন্তু যে প্রকল্পগুলি অনুমোদিত হয়েছে কিন্তু ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করেনি তাদের জন্য এটি অসুবিধাজনক।

কারণ হলো, জমির দাম নির্ধারণের একটি পদ্ধতি হল সরাসরি তুলনা পদ্ধতি, যার মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য, অবস্থান, লাভজনকতা, অবকাঠামোগত অবস্থা, এলাকা, আকৃতি, বাজারে হস্তান্তরিত ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বৈধতা, মূল্যায়ন করা জমির প্লটের তুলনা এবং মূল্য নির্ধারণের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে জয়লাভের ক্ষেত্রে একই রকম খালি জমির প্লটের দাম বিশ্লেষণ করা হয়।

এছাড়াও, মন্ত্রণালয় আরও মূল্যায়ন করেছে যে, প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে বহুগুণ বেশি দামে জমির নিলামে জেতা বিনিয়োগকারীদের মনস্তত্ত্বকেও প্রভাবিত করে, যার ফলে নিলাম স্থানের কাছাকাছি বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত বা বিক্রি করা হচ্ছে এমন আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট পণ্যের দাম বৃদ্ধি পায়।

হ্যানয়ের হোয়াই ডুক-এ ১৯টি জমির নিলাম (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

প্রকৃতপক্ষে, জমি নিলামের বিজয়ী মূল্য প্রায়শই সংস্থা এবং ব্যক্তিদের রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সময় ক্রয়, বিক্রয় এবং স্থানান্তর মূল্য নির্ধারণ এবং উল্লেখ করার জন্য ভিত্তি মূল্য।

"জমির দাম বৃদ্ধির ফলে উপকরণ খরচ বৃদ্ধি পাবে এবং আবাসন ও রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি পাবে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর সাশ্রয়ী মূল্যের, কম খরচের প্রকল্পে বিনিয়োগের সুযোগ খুব কম থাকবে এবং মূলধন পুনরুদ্ধার এবং কার্যকরভাবে ব্যবসা করার জন্য সমাজের উচ্চ আয়ের লোকদের সেবা করার জন্য উচ্চমানের, অতি-বিলাসী রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে বাধ্য হবে। এর ফলে আবাসন তৈরিতে মানুষের, বিশেষ করে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের লোকদের জন্য আরও অসুবিধা হবে," নির্মাণ মন্ত্রণালয় বিশ্লেষণ করেছে।

শুধু জনগণের জন্যই নয়, জমির অত্যধিক উচ্চ মূল্যের কারণে ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের কার্যকর বিনিয়োগ এবং ব্যবসায়িক পরিকল্পনা করা অসম্ভব হয়ে পড়বে, যার ফলে এলাকায় নির্মাণ বিনিয়োগ আকর্ষণ করা ব্যর্থ হবে এবং ভবিষ্যতে সরবরাহ হ্রাস ও সীমাবদ্ধতা দেখা দেবে।

জাতীয় প্রতিরক্ষা, নিরাপত্তা এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের উদ্দেশ্যে জমি ব্যবহার করে প্রকল্পগুলির জন্য জমি অধিগ্রহণ, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনও প্রভাবিত হয় যখন জমি নিলামের ফলাফল অস্বাভাবিকভাবে বেশি হয়। এটি সহজেই সেইসব লোকদের উত্তেজিত করতে পারে যাদের জমি অধিগ্রহণ করা হয়েছে এবং ক্ষতিপূরণ পেয়েছেন বা পাননি তারা অভিযোগ করতে এবং অনুমোদিত পরিকল্পনার চেয়ে উচ্চ স্তরের ক্ষতিপূরণ দাবি করতে পারে, যার ফলে সামাজিক অস্থিরতা দেখা দেয়।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় জমি নিলাম সম্পর্কিত নিয়মকানুন অধ্যয়ন এবং নিখুঁত করার প্রস্তাব করেছে যাতে বাস্তব পরিস্থিতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হয়, আমানত বৃদ্ধি, এলাকার প্রকৃত পরিস্থিতির সাথে ঘনিষ্ঠভাবে মিল রেখে জমির প্রাথমিক মূল্য নির্ধারণ, নিলামে জয়ের অর্থ প্রদানের সময় কমানো এবং অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে নিলামে অংশগ্রহণকারীদের সীমাবদ্ধ করার লক্ষ্যে...

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm