আবাসন সংকট মোকাবেলায় চীনের ট্রিলিয়ন ডলারের কৌশল

[বিজ্ঞাপন_১]

মিঃ ট্যাপ রিয়েল এস্টেট বাজার পুনর্গঠন এবং আবাসন সংকট কাটিয়ে উঠতে রাষ্ট্রের ভূমিকা বৃদ্ধির জন্য ১.৪ ট্রিলিয়ন মার্কিন ডলার ব্যয় করার একটি বিশাল উচ্চাকাঙ্ক্ষার রূপরেখা দিচ্ছেন।

চীনের বিশাল সম্পত্তি বাজার অস্থিরতার মধ্যে রয়েছে, দাম কমে যাচ্ছে, ডেভেলপাররা ভেঙে পড়ছে এবং মানুষ ভাবছে যে এটি এখনও একটি কার্যকর বিনিয়োগ কিনা। এই সংকট চীনের প্রবৃদ্ধিকে স্থবির করে দিচ্ছে এবং বিশ্বজুড়ে বিনিয়োগকারীদের উদ্বিগ্ন করে তুলছে।

এর প্রতিক্রিয়ায়, চীনের রাষ্ট্রপতি শি জিনপিং বেসরকারি খাতের আধিপত্যপূর্ণ বাজারে আবাসন নীতিতে রাষ্ট্রের ভূমিকা বাড়ানোর জন্য একটি নতুন কৌশল গ্রহণ করছেন। সাম্প্রতিক সরকারি আলোচনায় জড়িত নীতি উপদেষ্টারা বলছেন যে কৌশলটি দুটি প্রধান কর্মসূচির উপর ভিত্তি করে তৈরি।

২০২৪ সালের ফেব্রুয়ারিতে চীনের হেবেই প্রদেশের শিজিয়াজুয়াংয়ের উপকণ্ঠে চায়না এভারগ্রান্ডের তৈরি অসমাপ্ত অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পাশ দিয়ে হেঁটে যাচ্ছেন এক ব্যক্তি। ছবি: রয়টার্স — ২০২৪ সালের ফেব্রুয়ারিতে চীনের হেবেই প্রদেশের শিজিয়াজুয়াংয়ের উপকণ্ঠে চায়না এভারগ্রান্ডের তৈরি অসমাপ্ত অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের পাশ দিয়ে হেঁটে যাচ্ছেন এক ব্যক্তি। ছবি: *রয়টার্স*

একটি হলো, সরকারকে সমস্যাগ্রস্ত বেসরকারি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি কিনে ভাড়া বা পুনঃবিক্রয় সম্পত্তিতে রূপান্তর করতে হবে। অন্যটি হলো, সরকারকে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের পরিবারের জন্য আরও সামাজিক আবাসন নির্মাণের আহ্বান জানানো।

লক্ষ্য হলো, কঠোর শর্তে কম দামে ভাড়া বা বিক্রয়ের জন্য রাষ্ট্র-নির্মিত আবাসনের অনুপাত চীনের আবাসন সরবরাহের কমপক্ষে ৩০%-এ উন্নীত করা, যা বর্তমান ৫%।

এই পরিকল্পনাগুলির ব্যয় বিশাল হবে, সম্ভবত আগামী পাঁচ বছরে বছরে ২৮০ বিলিয়ন ডলারের মতো হবে, যার মোট পরিমাণ প্রায় ১.৪ ট্রিলিয়ন ডলার। পর্যবেক্ষকরা বলছেন, অর্থনীতির উপর রাষ্ট্রীয় নিয়ন্ত্রণ সম্প্রসারণ এবং বেসরকারি খাতের উপর লাগাম টানার জন্য রাষ্ট্রপতি শি জিনপিংয়ের সাম্প্রতিক বৃহত্তর প্রচেষ্টার সাথে এগুলি খাপ খায়।

১৯৯০-এর দশকের শেষের দিকে, যখন চীন তার বাজার উদারীকরণ শুরু করে, তখন এর নেতারা প্রাথমিকভাবে একটি দ্বি-স্তরীয় ব্যবস্থার কল্পনা করেছিলেন যেখানে কিছু লোক ব্যক্তিগতভাবে উন্নত রিয়েল এস্টেট কিনবে এবং অন্যরা রাষ্ট্র-ভর্তুকিযুক্ত সামাজিক আবাসনে বাস করবে।

কিন্তু কয়েক দশক ধরে, চায়না এভারগ্রান্ডের মতো বেসরকারি ডেভেলপাররা দ্রুত সম্প্রসারিত হয়েছে এবং ক্রমবর্ধমানভাবে চীনা বাজারে আধিপত্য বিস্তার করেছে। আজ, ৯০% এরও বেশি চীনা পরিবারের নিজস্ব বাড়ি রয়েছে, যেখানে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে এই হার প্রায় ৬৬%।

ব্যক্তিগত বাড়ির মালিকানার দিকে ঝুঁকে পড়া চীনে বিপুল সম্পদের সৃষ্টি করেছে। কিন্তু সম্পত্তির বাজারের উত্থান ঋণের বুদবুদও তৈরি করেছে, যার ফলে দাম বেড়েছে এবং অনেক তরুণ পরিবার তাদের স্বপ্নের বাড়ি থেকে বঞ্চিত হয়েছে।

অতিরিক্ত সম্পত্তি বিনিয়োগ রোধে বছরের পর বছর ধরে সরকারি অভিযানের পর গত বছর বাজার যখন ধসে পড়েছিল, তখন চীনের ভেতরে এবং বাইরের অর্থনীতিবিদরা বেইজিংকে এই খাত পুনর্গঠনের জন্য আরও সিদ্ধান্তমূলক পদক্ষেপ নেওয়ার আহ্বান জানিয়েছেন।

চীন জুড়ে লক্ষ লক্ষ খালি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে এবং অনেক অসমাপ্ত ভবন সম্পূর্ণ করার জন্য আর্থিক সহায়তার প্রয়োজন।

গত বছরের ডিসেম্বরে এক সম্মেলনে, মিঃ শি স্পষ্ট করে দিয়েছিলেন যে ২০২৪ সালের অগ্রাধিকার হল রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য একটি "নতুন মডেল" তৈরির কাজ ত্বরান্বিত করা, যা রাষ্ট্র-প্রদত্ত সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের উপর ব্যাপকভাবে মনোনিবেশ করবে, বিষয়টির সাথে পরিচিত একজন ব্যক্তির মতে।

নীতি উপদেষ্টারা বলছেন যে রাষ্ট্রপতি শি বিশ্বাস করেন যে রিয়েল এস্টেট, যা বছরের পর বছর ধরে চীনের প্রবৃদ্ধিকে চালিত করেছে এবং এক পর্যায়ে মোট দেশজ উৎপাদনের (জিডিপি) প্রায় এক-চতুর্থাংশ অবদান রেখেছিল, আর অর্থনীতিতে এত বড় ভূমিকা পালন করবে না।

তার মতে, রিয়েল এস্টেট ফটকার জন্য অত্যধিক ঋণ ব্যবহার করা হয়েছে, যা আর্থিক ব্যবস্থায় ঝুঁকি যোগ করেছে, ধনী ও দরিদ্রের মধ্যে ব্যবধান বাড়িয়েছে এবং উৎপাদন ও উচ্চ প্রযুক্তির মতো "বাস্তব অর্থনীতি" ক্ষেত্র থেকে সম্পদ সরিয়ে নিয়েছে, যা চীনা নেতারা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের সাথে তাদের প্রতিযোগিতায় কৌশলগতভাবে গুরুত্বপূর্ণ বলে মনে করেন।

কিছু দিক দিয়ে, মিঃ শি'র পরিকল্পনা চীনের আবাসন বাজারকে তার মূলে ফিরিয়ে আনবে। কয়েক দশক আগে, মাও সেতুংয়ের অধীনে, চীনা রাষ্ট্র রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণ করত, বেশিরভাগ মানুষ তাদের কর্ম ইউনিট দ্বারা সরবরাহিত বাড়িতে বাস করত।

অভ্যন্তরীণ নীতি আলোচনায়, মিঃ শি'র সবচেয়ে বিশ্বস্ত সহযোগীদের একজন, চীনা ভাইস প্রিমিয়ার হে লাইফেং যুক্তি দিয়েছিলেন যে বৃহত্তর রাষ্ট্রীয় সম্পৃক্ততা সরকারকে অতিরিক্ত আবাসন সরবরাহ শোষণ করতে, বাড়ির দামের স্তর নির্ধারণ করতে এবং বাজারের অবনতি অব্যাহত থাকলে শত শত বিলিয়ন ডলারের ঋণ থেকে ব্যাংকগুলিকে রক্ষা করতে সহায়তা করবে।

উপদেষ্টারা বলছেন, আরেকটি আকর্ষণ হলো, আরও বেশি ব্যক্তিগত সম্পত্তিকে রাষ্ট্রীয় ভর্তুকিযুক্ত ভাড়া বা বিক্রয়ের আবাসনে রূপান্তর করা মিঃ শি'র "ভাগ করা সমৃদ্ধির" লক্ষ্যকে এগিয়ে নিতে সাহায্য করতে পারে।

২০২৩ সালের নভেম্বরে চীনের রাষ্ট্রপতি শি জিনপিং সাংহাইতে একটি সরকারি ভর্তুকিপ্রাপ্ত ভাড়া আবাসন কমপ্লেক্স পরিদর্শন করছেন। ছবি: সিনহুয়া — ২০২৩ সালের নভেম্বরে চীনের রাষ্ট্রপতি শি জিনপিং সাংহাইতে একটি সরকারি ভর্তুকিপ্রাপ্ত ভাড়া আবাসন কমপ্লেক্স পরিদর্শন করছেন। ছবি: *সিনহুয়া*

গত অক্টোবরে জারি করা ডকুমেন্ট ১৪ নামে পরিচিত একটি সরকারি নির্দেশিকার পরে নতুন কৌশলটি আরও জনপ্রিয় হয়ে উঠেছে। এতে আগামী পাঁচ বছরে ৩০ লক্ষেরও বেশি জনসংখ্যার ৩৫টি শহরে প্রায় ৬০ লক্ষ সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন ইউনিট যুক্ত করার আহ্বান জানানো হয়েছে।

এই পরিকল্পনাটি কীভাবে বাস্তবায়িত হবে সে সম্পর্কে খুব বেশি বিস্তারিত তথ্য দেওয়া হয়নি, তবে জোর দেওয়া হয়েছে যে সরকার রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন সম্পত্তি কারা কিনতে পারবে তার উপর বিধিনিষেধ আরোপ করবে এবং খোলা বাজারে সেগুলি কেনাবেচা নিষিদ্ধ করবে।

কৌশলটি বাস্তবায়নে সহায়তা করার জন্য পিপলস ব্যাংক অফ চায়না (পিবিওসি) তিনটি প্রধান নীতিনির্ধারণী ব্যাংক, চায়না ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক, এক্সপোর্ট-ইমপোর্ট ব্যাংক অফ চায়না এবং এগ্রিকালচারাল ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক অফ চায়না-তে বিতরণের জন্য প্রায় ৭০ বিলিয়ন ডলার বরাদ্দ করেছে।

২০২৩ সালের ডিসেম্বরে চায়না ডেভেলপমেন্ট ব্যাংক প্রকাশ করে যে তারা ফুঝো শহরকে একটি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্প নির্মাণের জন্য প্রায় ২৮.৪ মিলিয়ন ডলারের ঋণ প্রদান করেছে। প্রকল্পটি সম্পন্ন হলে, ২০২৬ সালে প্রত্যাশিত, নিম্ন আয়ের পরিবারগুলিতে প্রায় ৭০১টি বাড়ি ছাড়ের মূল্যে বিক্রি করা হবে।

ব্যাংকটি হুনান সরকারকে শহরের অভ্যন্তরীণ জেলায় সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য ১.৪ মিলিয়ন ডলারেরও বেশি ঋণ দিয়েছে।

জানুয়ারির শুরুতে, পিবিওসি এবং জাতীয় আর্থিক তত্ত্বাবধান কর্তৃপক্ষ সরকারী ভর্তুকিপ্রাপ্ত ভাড়া সম্পত্তির জন্য আর্থিক সহায়তার প্রতিশ্রুতি দিয়ে নতুন নির্দেশিকা জারি করে। নির্দেশিকাগুলিতে বলা হয়েছে যে রাষ্ট্রীয় তহবিল "বিদ্যমান আবাসন সরবরাহ পুনরুজ্জীবিত করতে" সহায়তা করবে।

গত নভেম্বরে রাষ্ট্রপতি শি'র সাথে সান ফ্রান্সিসকো সফরকালে ভাইস প্রিমিয়ার হি লাইফেং মার্কিন ব্যবসায়িক প্রতিনিধিদের কাছে সরকারের কিছু পরিকল্পনা উপস্থাপন করেছিলেন।

মার্কিন প্রেসিডেন্ট জো বাইডেনের সাথে রাষ্ট্রপতি শি'র শীর্ষ সম্মেলনের ফাঁকে এক বৈঠকে, চীনের ভাইস প্রিমিয়ার মূলত সরকারি ভর্তুকিযুক্ত আবাসন পরিকল্পনার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করেন, মার্কিন নির্বাহীদের কাছে ব্যাখ্যা করেন যে এটি বড় শহরগুলির লোকেদের বাড়ি কিনতে সাহায্য করবে, বিষয়টির সাথে পরিচিত সূত্র অনুসারে।

আলোচনা থেকে বোঝা যায় যে চীনা নেতারা আবাসন সমস্যার প্রতি সরকারের প্রতিক্রিয়াকে বিদেশী বিনিয়োগকারীরা কীভাবে দেখেন তা নিয়ে উদ্বিগ্ন এবং সাম্প্রতিক মাসগুলিতে তারা চীনা স্টক এবং বন্ড ফেলে দিয়েছেন।

তবে, মিঃ হা চীনা সরকারকে যে পদক্ষেপগুলি নেওয়ার জন্য অনেক বিদেশী ব্যাংকার এবং বিনিয়োগকারীরা অনুরোধ করেছেন তা উল্লেখ করেননি, যেমন সমস্যাগ্রস্ত বেসরকারি রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের পুনর্গঠন করা অথবা লক্ষ লক্ষ বাড়ি সম্পন্ন করা যার জন্য চীনারা অর্থ প্রদান করেছে কিন্তু ডেভেলপাররা আর্থিক সমস্যায় পড়ার কারণে তা সরবরাহ করা হয়নি।

আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিল (আইএমএফ) বলেছে যে বেইজিংয়ের সবচেয়ে জরুরি কাজ হল সংগ্রামরত ডেভেলপারদের তাদের ঋণ পুনর্গঠনে সহায়তা করার জন্য একটি বিস্তৃত পরিকল্পনা তৈরি করা এবং ব্যাংক এবং অন্যান্য অংশীদারদের ক্ষতি মেনে নিতে বাধ্য করা। যদিও বেদনাদায়ক, এই ধরনের পদক্ষেপ বাজারে জনসাধারণের আস্থা পুনরুদ্ধারে সহায়তা করবে।

কিন্তু আলোচনার সাথে জড়িত নীতি উপদেষ্টারা বলছেন যে বেইজিং ডেভেলপারদের সরাসরি তারল্য সহায়তা প্রদানে অনিচ্ছুক, কারণ তারা ভয় পাচ্ছেন যে মিঃ শি যে আবাসন বুদবুদটি হ্রাস করার চেষ্টা করছেন তা পুনরায় ফুলে উঠবে।

পর্যবেক্ষকরা বলছেন, চীনা সরকারের সম্পত্তি ক্রয় এবং ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টে রূপান্তর জটিল সমস্যা তৈরি করে, যার মধ্যে রয়েছে সরকার বাজার মূল্যে অর্থ প্রদান করবে কিনা। মালিকরা বিক্রি করতে না চাইলে কী হবে তাও স্পষ্ট নয়।

অর্থনীতিবিদরা মনে করেন যে নতুন সামাজিক আবাসন নির্মাণ করা সহজ হবে এবং নির্মাণ শিল্পকে চাঙ্গা করতে সাহায্য করবে। তবে এর অর্থ হল এমন এক সময়ে আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধি করা যখন চীনের জনসংখ্যা হ্রাস পাচ্ছে। আইএমএফ পূর্বাভাস দিয়েছে যে আগামী দশকে চীনের নতুন আবাসনের চাহিদা প্রায় ৫০% হ্রাস পাবে।

পিকিং বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ বিভাগের অধ্যাপক মাইকেল পেটিস বলেন, সরকার যদি সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করে, তাহলে তা দরিদ্র পরিবারগুলিতে স্থানান্তরিত হবে, "যা চীনের অত্যন্ত প্রয়োজন।"

তিনি বলেন, এটি মানুষকে অন্যান্য জিনিসে আরও বেশি ব্যয় করতে সাহায্য করবে, তবে পরিকল্পনাটি কীভাবে কার্যকর হবে তা বলা খুব তাড়াতাড়ি।

হংকং বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ বিভাগের অধ্যাপক ঝিউ চেন আরও সন্দেহপ্রবণ, তিনি চীনের নতুন আবাসন কৌশলের তুলনা করেন যে কীভাবে বেইজিং রাষ্ট্রীয় তহবিল ব্যবহার করে স্টক কিনেছে, যাতে মন্দার স্টক মার্কেটকে চাঙ্গা করা যায়।

চেন উল্লেখ করেন যে, এই ধরনের প্রচেষ্টা প্রায়শই বাজারকে টেকসইভাবে শক্তিশালী করতে ব্যর্থ হয়। দেশের জনসংখ্যাগত চ্যালেঞ্জ এবং অতিরিক্ত সরবরাহের কারণে সমস্যাযুক্ত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প কেনার জন্য অর্থ ব্যয় কার্যকর হবে না।

তিনি আরও বলেন, এই কৌশলটি সামাজিক ন্যায়বিচার সম্পর্কেও অস্বস্তিকর প্রশ্ন তুলতে পারে। বাজার দুর্বল থাকাকালীন ডেভেলপারদের কাছ থেকে সম্পত্তি কেনার অর্থ হল জাতীয় সম্পদ ব্যবহার করে কিছু লোককে ভর্তুকি দেওয়া, অন্যরা তা করে না।

"এটি সম্পদ বণ্টনের সমস্যা হয়ে দাঁড়ায়," চেন বলেন। "চীনের সকলেরই একাধিক অ্যাপার্টমেন্ট নেই এবং তারা বিক্রি করতে ইচ্ছুক নয়।"

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, মধ্য চীনের ঝেংঝো এবং সাংহাইয়ের কাছে সুঝোর মতো বেশ কয়েকটি চীনা শহর, ডেভেলপারদের কাছ থেকে হাজার হাজার অবিক্রিত সম্পত্তি কিনে এবং তারপর নিম্ন আয়ের পরিবারের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনে রূপান্তর করার জন্য তাদের নিজস্ব কর্মসূচি চালু করেছে।

অর্থনীতিবিদরা বলছেন, এই ধরনের কর্মসূচি অতিরিক্ত আবাসন শোষণে সাহায্য করে, কিন্তু স্থানীয় অর্থায়নের উপর আরও চাপ সৃষ্টি করে।

সামাজিক আবাসনের দিকে আরেকটি উল্লেখযোগ্য প্রচেষ্টা ছিল প্রায় এক দশক আগে শুরু হওয়া "বস্তি পরিষ্কারকরণ" উদ্যোগ, যখন চীনের সম্পত্তি বাজারও সংগ্রাম করছিল।

এই কর্মসূচির অধীনে, কেন্দ্রীয় ব্যাংক রাষ্ট্রায়ত্ত ব্যাংকগুলিকে অগ্রাধিকারমূলক অর্থায়ন প্রদান করে, যারা পরবর্তীতে শহর ও শহর থেকে জমি কিনতে এবং আরও আবাসন নির্মাণের জন্য ডেভেলপারদের অর্থ ঋণ দিত। বিনিময়ে, স্থানীয় সরকারগুলি বস্তি থেকে বাস্তুচ্যুত পরিবারগুলিকে অর্থ ভর্তুকি দিত, যার ফলে তারা খোলা বাজারে নতুন অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারত।

এই উদ্যোগটি রিয়েল এস্টেটের চাহিদা পুনরুদ্ধারে সাহায্য করেছিল, কিন্তু নির্মাণ খাতে উত্থানকে ত্বরান্বিত করেছিল যা চীনের আবাসন সংকটকে আরও খারাপ করেছিল।

অর্থনীতিবিদরা জোর দিয়ে বলছেন যে বর্তমান আবাসন সংকট অনেক বেশি গুরুতর, যার ফলে চীন সরকার আবাসনের দাম এবং অতিরিক্ত সরবরাহের সমস্যা সমাধানের প্রচেষ্টায় একটি বিশাল চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে।

ভু হোয়াং ( ডব্লিউএসজে, রয়টার্স, এএফপি অনুসারে)

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক