জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে কি উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা উচিত?

[বিজ্ঞাপন_১]

বিশেষজ্ঞদের মতে, সবচেয়ে জনপ্রিয় পদ্ধতি হিসেবে এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আর্থিক প্রকৃতি স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাদ দেওয়া জমি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে এক ধাপ পিছিয়ে যাওয়ার মতো, যা সরবরাহ এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য দীর্ঘমেয়াদী পরিণতি ঘটায়।

এই বিষয়ে মন্তব্য করতে গিয়ে, ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতির চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন তিয়েন থোয়া বলেন যে এটি ভুল নয়, তবে কেবল আংশিকভাবে সঠিক। কারণ আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির ধরণকে সর্বোচ্চ এবং সর্বোত্তম ব্যবহারের লক্ষ্য অর্জনের অনুমতি দেওয়ার সময়, রাষ্ট্রকে সেই লক্ষ্য অর্জনের জন্য বাজার নীতি অনুসারে জমির দামও জানতে হবে, যা রাষ্ট্র এবং জমি ব্যবহারকারী সংস্থা এবং ব্যক্তিদের মধ্যে আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণের ভিত্তি হিসাবে কাজ করবে। এবং সেই ধরণের উন্নয়ন জমির মূল্য নির্ধারণের উপযুক্ত পদ্ধতি হল উদ্বৃত্ত পদ্ধতি।

" মূল্য নির্ধারণের জন্য, ভিত্তিহীন গণনার তথ্যের উপর নয়, আইনি ভিত্তি (পরিকল্পনা, লাইসেন্সিং...) এবং উপলব্ধ বস্তুনিষ্ঠ বাজার তথ্যের উপর ভিত্তি করে মূল্য নির্ধারণ করা প্রয়োজন ," ডঃ থোয়া জোর দিয়ে বলেন।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, জমির মূল্যায়নের ক্ষেত্রে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা উচিত নয়।

এই দিকটি আরও আলোচনা করে একজন রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ বলেন যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের আর্থিক প্রকৃতি স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে: খরচ কত, রাজস্ব কত, লাভ কত, খুবই বৈজ্ঞানিক এবং বস্তুনিষ্ঠ। এই পদ্ধতিটি "ভূমি ভাড়ার পার্থক্য" শোষণ, বরাদ্দ এবং ভাগ করে নেওয়ার উপায় স্পষ্টভাবে প্রতিফলিত করে। আন্তর্জাতিক অনুশীলন অনুসারে এটি একটি আধুনিক রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন পদ্ধতিও।

“ খসড়া সংস্থা বিশ্বাস করে যে মূল্যায়নের জন্য ডাটাবেসের অভাবের কারণে, মূল্যায়ন অবশ্যই কাল্পনিক কারণের উপর ভিত্তি করে হতে হবে, সঠিকতার অভাব, তাই আমার মতে এই পদ্ধতিটি পরিত্যাগ করা বিশ্বাসযোগ্য নয়। যদি সমস্যাটি ডাটাবেসের অভাব হয়, তাহলে সমাধান হতে হবে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি (উৎপাদন যন্ত্র ধ্বংস করা) পরিত্যাগ করার পরিবর্তে একটি মানসম্পন্ন, নির্ভরযোগ্য ডাটাবেস উৎস তৈরি করা। অতএব, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি পরিত্যাগ করা যদি বাস্তবে পরিণত হয়, তাহলে এটি জমি মূল্যায়নের কাজে এক ধাপ পিছিয়ে যাবে ,” তিনি মন্তব্য করেন।

উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বজায় রাখা উচিত।

উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অপসারণের প্রস্তাবের সাথে, ডিক্রি ৪৪ সংশোধনকারী খসড়া ডিক্রিতে কেবল ৩টি পদ্ধতি রয়েছে: তুলনা, আয় এবং জমির মূল্য সমন্বয় সহগ। যাইহোক, এটি তাৎক্ষণিকভাবে দেখা যায় যে উন্নয়নের সম্ভাবনা সহ জমি মূল্যায়ন করার সময় উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রতিস্থাপনের জন্য এই ৩টি পদ্ধতি যথেষ্ট নয়।

বিশেষভাবে বিশ্লেষণ করে বিশেষজ্ঞরা ৩টি ত্রুটি তুলে ধরেছেন। প্রথমত, জমির দাম নির্ধারণ করা হয় ব্যবহারের উদ্দেশ্য এবং ভবিষ্যতের উন্নয়নের সম্ভাবনার উপর ভিত্তি করে, তুলনা পদ্ধতি এবং আয় পদ্ধতি গণনা করার সময় ব্যবহারের বর্তমান উদ্দেশ্যের উপর ভিত্তি করে নয়।

দ্বিতীয়ত, সাধারণ উন্নয়ন সম্ভাবনা সম্পন্ন জমির ধরণগুলিতে তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগ করার জন্য বাজারে সফলভাবে লেনদেন করা হয়েছে এমন অনুরূপ বা অনুরূপ সম্পদ নেই (এই শর্তে যে ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে ব্যতীত কমপক্ষে 3টি তুলনামূলক সম্পদ থাকতে হবে), তাই মূল্যায়নের জন্য তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগ করা যাবে না।

তৃতীয়ত, আয় পদ্ধতি হল এমন একটি পদ্ধতি যা ভবিষ্যতের আয় নির্ধারণ করে এই ধারণার সাথে যে আয় স্থিতিশীল, স্থায়ী এবং ভবিষ্যতের আয়ের ঝুঁকি স্থির। এদিকে, অবশিষ্ট পদ্ধতিটি সম্পূর্ণ বিপরীত। অতএব, অবশিষ্ট পদ্ধতিটি প্রতিস্থাপনের জন্য আয় পদ্ধতি ব্যবহার করা যাবে না।

রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞের মতে, যদি উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি দূর করা হয়, তাহলে জমি মূল্যায়নে একটি ব্যবধান দেখা দেবে। " নিলাম ছাড়াই প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের জমি বরাদ্দ করার সময় রাষ্ট্রীয় সংস্থাকে জমি মূল্যায়নের জন্য কোন পদ্ধতি ব্যবহার করতে হবে? বর্তমানে, বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট প্রকল্প, বিনিয়োগকারীদের জমি বরাদ্দ করার সময়, রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি জমি মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করে (কিছু নিম্ন-মূল্যের ভূমি তহবিল বাদে যা সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করে); এমনকি ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের ক্ষেত্রেও, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অনুসারে প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করতে হবে ।"

এই বিষয়ে আরও মন্তব্য করতে গিয়ে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো বলেন যে, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি থেকে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি বাদ দেওয়া এবং ভূমিতে রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন প্রকল্পের মূল্য নির্ধারণের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বজায় রাখা/সংযোজন করা প্রয়োজন।

তদনুসারে, জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি হল প্রাদেশিক পিপলস কমিটি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত জমির মূল্য তালিকার মূল্যের মধ্যে একটি গুণ মাত্র এবং প্রাদেশিক পিপলস কমিটি দ্বারাও একটি সহগ নির্ধারিত হয়। "বাজারের জন্য উপযুক্ত জমির দাম একটি বস্তুনিষ্ঠ পরিমাণ, এটি প্রাদেশিক পিপলস কমিটি দ্বারা নিয়ন্ত্রিত এবং নির্ধারিত দুটি বিষয়গত পরিমাণের গুণফলের সমান হতে পারে না। সুতরাং, এটি উপসংহারে পৌঁছানো যেতে পারে যে এটি কোনও বৈজ্ঞানিক তত্ত্ব ছাড়াই জমির দাম নির্ধারণের একটি পদ্ধতি", অধ্যাপক ভো নিশ্চিত করেছেন।

প্রধানমন্ত্রী সম্প্রতি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং প্রদেশ ও শহরগুলির নেতাদের কাছে জমির মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও বাধাগুলি দ্রুত দূর করার জন্য অনুরোধ জানিয়ে একটি টেলিগ্রাম জারি করেছেন। বিশেষ করে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে ৩১ জুলাইয়ের আগে জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি নং ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি সংশোধন ও পরিপূরক একটি ডিক্রি বিবেচনা এবং ঘোষণার জন্য সরকারের কাছে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়বস্তু জমা দিতে হবে, সেই সাথে সার্কুলার নং ৩৬/২০১৪/টিটি-বিটিএনএমটি সংশোধন ও পরিপূরক সম্পূর্ণ করতে হবে যাতে জমির মূল্য নির্ধারণ, নির্মাণ এবং জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়, নির্দিষ্ট জমির মূল্যায়ন এবং জমির মূল্যায়ন পরামর্শের পদ্ধতিগুলি বিশদভাবে বর্ণনা করা হয়েছে।
তবে বিশেষজ্ঞদের মতে, ডিক্রি ৪৪ এবং সার্কুলার ৩৬ এর সংশোধনীতে বড় ধরনের ত্রুটি রয়েছে, যা ভূমি মূল্যায়নের পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নের জন্য উল্লেখযোগ্য পরিণতি ডেকে আনবে। অর্থাৎ, খসড়া সংস্থা ভূমি মূল্যায়নে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বাদ দিয়েছে, যা সবচেয়ে ব্যবহারিক পদ্ধতি এবং একটি সম্পূর্ণ, স্থিতিশীল এবং স্বচ্ছ ইনপুট তথ্য ডাটাবেস রয়েছে।

হাই আনহ

দরকারী
আবেগ
সৃজনশীল
অনন্য
ক্রোধ