রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের সম্ভাবনাকে উন্মোচন করা।

অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে নাগরিকদের সাথে স্বাধীনভাবে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিয়ে আলোচনার সুযোগ করে দেওয়া পরীক্ষামূলক ব্যবস্থাটি প্রকল্পের কাজকে সহজ করবে, আবাসনের সরবরাহ বাড়াবে এবং আবাসন সংকট মোকাবিলায় সহায়তা করবে।

সরকার আরও প্রস্তাব করেছে যে, পরিবেশ দূষণের কারণে স্থানান্তরিত হতে বাধ্য হওয়া স্থাপনাগুলোর জমিতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের অনুমতি দিতে জাতীয় সংসদ যেন সম্মত হয়। ছবিতে: হ্যানয়ের থান জুয়ান জেলার কাও-জা-লা শিল্প ক্লাস্টারের ২৩৩, ২৩৩বি এবং ২৩৫ নগুয়েন ত্রাই স্ট্রিটে অবস্থিত হ্যানয় সাবান কারখানার মূল্যবান জমি স্থানান্তরের পর বহু বছর ধরে অব্যবহৃত অবস্থায় পড়ে আছে, যা ভূমি সম্পদের অপচয় ঘটাচ্ছে। - ছবি: ড্যান খাং

এই পরীক্ষামূলক ব্যবস্থার খসড়া প্রস্তাবটি জাতীয় সংসদে সম্প্রতি পর্যালোচনা করা হয়েছে এবং আশা করা হচ্ছে যে নভেম্বরের শেষে সমাপ্ত হতে যাওয়া অধিবেশনে এটি পাস হবে।

তবে, বর্তমান পরিস্থিতিতে যেখানে বাজারের আবাসন সরবরাহ মূলত মধ্যম-মানের, উচ্চ-মানের এবং বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট খণ্ডগুলিতেই সীমাবদ্ধ, সেখানে কিছু মতামত অনুযায়ী এই পরীক্ষামূলক ব্যবস্থার একটি সুস্পষ্ট দিকনির্দেশনা থাকা উচিত, যা সংখ্যাগরিষ্ঠ জনগোষ্ঠীর প্রকৃত আবাসন চাহিদা মেটাতে সাশ্রয়ী আবাসন এবং বাজেট-বান্ধব অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তিকে অগ্রাধিকার দেবে।

শত শত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাধা নিরসনের অপেক্ষায় রয়েছে।

২০২৪ সালের মার্চ মাসে, আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতা দূরীকরণে পর্যালোচনা, তাগিদ প্রদান এবং নির্দেশনা প্রদানের জন্য গঠিত প্রধানমন্ত্রীর টাস্ক ফোর্সের একটি বৈঠকে নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানায় যে, হো চি মিন সিটিতে ১৪৩টি, হ্যানয়ে ২৪৬টি, হাই ফং-এ ৪টি, বিন দিন-এ ১৬টি এবং কান থো-তে ৩৪টি আবাসন প্রকল্প রয়েছে... যেগুলো সমস্যা সমাধানের জন্য টাস্ক ফোর্স, মন্ত্রণালয়, বিভাগ এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অনুমোদনের অপেক্ষায় আছে।

সারাদেশে শত শত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থবির হয়ে আছে।

আবাসিক জমির অভাবে অনেক প্রকল্প বাস্তবায়ন করা যায় না। এমনকি যে বিনিয়োগকারীরা পরিকল্পনা বিধি মেনে জমি কেনেন, তারাও মাত্র ১ ^{বর্গমিটার} আবাসিক জমির ঘাটতির কারণে তাদের প্রকল্প নির্মাণ করতে পারেন না।

এছাড়াও, বর্তমানে জাতীয় সংসদে বিবেচনার জন্য পেশ করা খসড়া পরীক্ষামূলক প্রস্তাবে সরকার আরও প্রস্তাব করেছে যে, পরিবেশ দূষণের কারণে অথবা নির্মাণ ও নগর পরিকল্পনা অনুযায়ী স্থানান্তরযোগ্য স্থাপনার মালিকানাধীন জমিতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের অনুমতি দিতে জাতীয় সংসদ সম্মত হোক।

এই হ্যানয় শহরেই, শহরের কেন্দ্রস্থলের অনেক দূষণকারী কারখানা উপশহর বা পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে স্থানান্তরিত হওয়ার পর, কয়েক দশক ধরে পরিত্যক্ত অসংখ্য ‘মূল্যবান জমি’ উন্মোচিত করেছে।

এর একটি প্রকৃষ্ট উদাহরণ হলো প্রায় দেড় লক্ষ ^{বর্গমিটার} মোট আয়তনের তিনটি কারখানার সমষ্টি—সাও ভাং রাবার কারখানা, হ্যানয় সাবান কারখানা এবং থাং লং তামাক কারখানা—যেগুলোকে শহরের উপকণ্ঠে স্থানান্তরিত করার পর বহু বছর ধরে অব্যবহৃত অবস্থায় ফেলে রাখা হয়েছিল।

বিশেষ করে, বহু বছর আগে স্থানান্তরিত হ্যানয় সাবান কারখানার প্রধান স্থানটি বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণের জমিতে রূপান্তরের কোনো ব্যবস্থা না থাকায় আগাছায় ভরে রয়েছে।

মাই চি থো স্ট্রিট, আন ফু ওয়ার্ড, থু ডুক সিটি, হো চি মিন সিটির একটি প্রকল্প - ছবি: নগুয়েন ভ্যান ট্রং

ব্যবসায়ী ও জমির মালিক উভয়েই খুশি।

তুয়োই ট্রে সংবাদপত্রকে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ বলেন যে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য নাগরিকদের কাছ থেকে অনাবাসিক জমির ব্যবহার স্বত্ব স্বাধীনভাবে আলোচনা ও অধিগ্রহণের সুযোগ প্রদানকারী পরীক্ষামূলক ব্যবস্থাটি রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ও ব্যবসার জন্য জমি প্রাপ্তির আরও একটি নতুন পদ্ধতি যোগ করেছে।

এই ব্যবস্থাটি ভূমি ব্যবহারকারীদের আলোচনার অধিকারও নিশ্চিত করে, যার ফলে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি অধিগ্রহণ সংক্রান্ত বিরোধ হ্রাস পায়।

"যদিও বর্তমান ভূমি অধিগ্রহণ প্রক্রিয়া আগের চেয়ে অনেক ভালো (আরও পর্যাপ্ত ও বাজার-ভিত্তিক ক্ষতিপূরণ), এটি সেই পরীক্ষামূলক প্রক্রিয়ার মতো ভালো নয়, যা ভূমি ব্যবহারের অধিকারসম্পন্ন ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও ব্যক্তিদের নিজেদের মধ্যে জমি হস্তান্তরের জন্য আলোচনা করার সুযোগ দেয়," মিঃ চাউ জোর দিয়ে বলেন।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটির ৩ নম্বর জেলায় সাম্প্রতিক বছরগুলোতে ৪৮টি পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স ছিল। এখন পর্যন্ত, এই কমপ্লেক্সগুলোর মধ্যে ৫টিতে ব্যবসায়ীরা কোনো অভিযোগ ছাড়াই বাসিন্দাদের কাছ থেকে পুরোনো অ্যাপার্টমেন্টগুলোর শতভাগ স্বেচ্ছায় কিনে নিতে সম্মত হয়েছে, যাতে তারা নতুন বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট ভবন নির্মাণের প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে পারে, কারণ এটি একটি পারস্পরিক লাভজনক লেনদেন ব্যবস্থা।

এখনও ৪৩টি পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট ভবন সংস্কার করা হয়নি, কারণ বিনিয়োগকারীদের সরাসরি পুরোনো ভবনগুলো কেনার জন্য আলোচনা করতে উৎসাহিত করার মতো কোনো ব্যবস্থা আমাদের নেই।

মিঃ চাউ-এর মতে, বর্তমানে অনেক বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প থমকে আছে, কারণ ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মালিকানাধীন জমি আবাসিক ব্যবহারের জন্য নির্ধারিত না হওয়ায় নির্মাণকাজ বাধাগ্রস্ত হচ্ছে।

যদিও আবাসন বাজারে (আবাসন প্রকল্পের অভাবে) বাড়ির সরবরাহের ঘাটতি রয়েছে, যদি জাতীয় সংসদ বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য অনাবাসিক জমি ক্রয়ের বিষয়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে স্বাধীনভাবে আলোচনার সুযোগ দিয়ে একটি পরীক্ষামূলক কর্মসূচি চালু করে, তবে তা লাইসেন্সপ্রাপ্ত বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের সংখ্যা বাড়াবে এবং এর ফলে ভবিষ্যতে আবাসন পণ্যের সরবরাহও বৃদ্ধি পাবে।

হ্যানয় রিয়েল এস্টেট ক্লাবের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন হু কুয়ং মনে করেন যে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য নাগরিকদের কাছ থেকে অনাবাসিক জমি ক্রয়ের বিষয়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে স্বাধীনভাবে আলোচনার সুযোগ প্রদানকারী পরীক্ষামূলক কর্মসূচিটি আবাসন বাজারের উন্নয়নের জন্য একটি সম্ভাবনাময় দিক।

এই ব্যবস্থাটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর এবং মূলধন হিসেবে ভূমি প্রদানের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারকারীদের সাথে সহযোগিতা করার সুযোগও দেয়।

এর ফলে আবাসন নির্মাণের জন্য উপলব্ধ জমির পরিমাণ বাড়বে, যা জনগণের আবাসন চাহিদা মেটাবে। “বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প নির্মাণের জন্য জমির ব্যবহারের অধিকারের দরপত্র বা নিলাম আয়োজনের চেয়ে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে জনগণের কাছ থেকে সরাসরি আলোচনা করে জমির ব্যবহারের অধিকার কেনার সুযোগ দেওয়া অবশ্যই অনেক সস্তা হবে। দুই পক্ষের মধ্যে সরাসরি আলোচনার ফলে জমির নিলামে ‘অতিরিক্ত মূল্য’ এড়ানো যাবে,” মন্তব্য করেন মিঃ কুওং।

অনেক রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞও মনে করেন যে, বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বাসিন্দাদের কাছ থেকে কৃষি জমি এবং অন্যান্য ধরনের জমি স্বাধীনভাবে আলোচনার মাধ্যমে কেনার সুযোগ দিয়ে একটি পরীক্ষামূলক কর্মসূচি চালু করলে, শহুরে জমির বর্তমান অপচয় রোধ করা যাবে।

বাস্তবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির অনেক অনুন্নত জমি বছরের পর বছর ধরে পরিত্যক্ত অবস্থায় পড়ে আছে। পরীক্ষামূলকভাবে জমি ক্রয় ও রূপান্তর চুক্তি চালু করা হলে তা জমির আরও কার্যকর ব্যবহারে সহায়তা করবে, পাশাপাশি রাষ্ট্র ভূমি ব্যবহার ফি ও কর আদায় অব্যাহত রাখবে এবং মানুষের কাছে বাড়ি কেনার আরও বেশি সুযোগ তৈরি হবে।

স্বল্প খরচে বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণে উৎসাহিত করুন।

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য অনাবাসিক জমি ব্যবহারের অধিকার নিয়ে আলোচনার সুযোগ দেওয়া পাইলট প্রোগ্রামটিকে সমর্থন করলেও, অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে এই প্রোগ্রামে স্থানীয় প্রেক্ষাপটের উপযোগী সাশ্রয়ী আবাসন প্রকল্পগুলোকে অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত।

Batdongsan.com-এর দক্ষিণ অঞ্চলের পরিচালক জনাব দিন মিন তুয়ান, অধিকাংশ জনগোষ্ঠীর প্রকৃত আবাসন চাহিদা মেটাতে আবাসনের সরবরাহ বৃদ্ধির লক্ষ্যে সুলভ মূল্যের আবাসন এবং স্বল্পমূল্যের বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্ট তৈরির জন্য এই পরীক্ষামূলক ব্যবস্থাটি ব্যবহারের সুপারিশ করেছেন।

জনাব তুয়ান যুক্তি দিয়েছেন যে, পরীক্ষামূলক ব্যবস্থার মাধ্যমে আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধি অবশ্যই বাস্তব চাহিদার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে। সুস্পষ্ট দিকনির্দেশনা ছাড়া, যদি ব্যবসায়ীরা বাসিন্দাদের কাছ থেকে জমি কেনার চুক্তি করার পর, অতীতের মতোই শুধু উচ্চ মুনাফা লাভের উদ্দেশ্যে ^{প্রতি বর্গমিটারে} প্রায় ৫০ মিলিয়ন VND-এর বেশি মূল্যের উচ্চমূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন নির্মাণে মনোযোগ দেয়, তাহলে বাজারে আবাসন সরবরাহ ও চাহিদার মধ্যে ভারসাম্য আনার লক্ষ্য অর্জিত হবে না।

জনাব তুয়ানের মতে, আরেকটি লক্ষণীয় বিষয় হলো, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ব্যক্তিবিশেষের কাছ থেকে অনাবাসিক জমি কেনার অনুমতি দেওয়া এই পাইলট প্রোগ্রামটিতে এমন পরিস্থিতি এড়ানো প্রয়োজন, যেখানে কিছু আর্থিকভাবে সচ্ছল বিনিয়োগকারী এই নিয়মের সুযোগ নিয়ে জমি কিনে তা নিজেদের দখলে রাখে এবং দাম বাড়ার অপেক্ষায় থেকে অন্য ব্যবসার কাছে পুনরায় বিক্রি করে।

এমন বিধিমালা যুক্ত করা উচিত, যা অনুযায়ী বাসিন্দাদের কাছ থেকে জমি অধিগ্রহণকারী প্রতিষ্ঠানগুলোকে ২-৩ বছরের মধ্যে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প গড়ে তুলতে হবে। অন্যথায়, জমিটি উন্নয়নের জন্য অন্য কোনো বিনিয়োগকারীর কাছে হস্তান্তর করতে হবে এবং খালি ফেলে রাখলে তা পুনরুদ্ধার করা হবে।

এই দুটি প্রস্তাবনা রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রতিবন্ধকতা দূর করবে।

বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য নাগরিকদের কাছ থেকে অনাবাসিক জমি হস্তান্তরের বিষয়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে স্বাধীনভাবে আলোচনার সুযোগ দেওয়ার পরীক্ষামূলক প্রস্তাবনাটির পাশাপাশি, সরকার ভূমি-সংক্রান্ত বিষয়াবলী সমাধান, দূষণকারী কারখানা স্থানান্তর, রাষ্ট্রীয় সংস্থার সদর দপ্তর পুনর্গঠন এবং পরিদর্শন, নিরীক্ষা, তদন্ত ও আদালতের রায়ের সম্মুখীন প্রকল্পগুলোর নিষ্পত্তির লক্ষ্যে একটি বিশেষায়িত প্রস্তাবনা বিবেচনা ও অনুমোদনের জন্য জাতীয় সংসদে পেশ করার পরিকল্পনা করছে।

এই দুটি প্রস্তাবনা সারাদেশে শত শত স্থগিত আবাসন ও নগর উন্নয়ন প্রকল্পে বর্তমানে আটকে থাকা সম্পদগুলোকে "পুনরুজ্জীবিত" করবে। জাতীয় সংসদের এই প্রস্তাবনাগুলোর মাধ্যমে প্রতিষ্ঠিত ব্যবস্থার দ্বারা, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে, আবাসন নির্মাণ প্রকল্প বাস্তবায়ন চালিয়ে যেতে, আবাসনের সরবরাহ বাড়াতে এবং বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্য রক্ষায় অবদান রাখার একটি ভিত্তি পাবে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী ডিও ডিইউসি ডিইউওয়াই:

স্থানীয় নেতাদের অব্যবস্থাপনার কারণে যেসব প্রকল্প ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছে, সেগুলোকে উদ্ধার করা হবে।

বিষয়ভিত্তিক প্রস্তাবনার বিষয়ে, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের নির্দেশনামূলক নীতি হলো, স্থানীয় সরকার ও নেতাদের ভুলের কারণে আটকে পড়া প্রকল্পগুলোর সমাধান করা হবে, যাতে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো প্রকল্পগুলোর বাস্তবায়ন পুনরায় শুরু করতে পারে। এই ধরনের প্রকল্পের সাথে জড়িত বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই, নিয়ম লঙ্ঘনকারী স্থানীয় নেতাদের বিরুদ্ধে শাস্তিমূলক ব্যবস্থা নেওয়া হয়েছে।

যেসব প্রকল্পে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো ইচ্ছাকৃতভাবে নিয়মকানুন লঙ্ঘন করে, সেসব ক্ষেত্রে ভূমি সম্পদের অপচয় এড়াতে জমি পুনরুদ্ধার করা হবে।

শর্তাবলী নিয়ে এখনও উদ্বেগ রয়েছে।

লে ভ্যান লুং স্ট্রিটে অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প, নন ডুক কমিউন, না বি ডিস্ট্রিক্ট, হো চি মিন সিটি - ছবি: নগুয়েন ভ্যান ট্রং

হো চি মিন সিটির একজন রিয়েল এস্টেট প্রকল্প ডেভেলপার বলেছেন যে, সরকার জাতীয় সংসদে বিবেচনা ও অনুমোদনের জন্য একটি পরীক্ষামূলক প্রস্তাবনা জমা দেওয়ার পাশাপাশি, হো চি মিন সিটি সেইসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের সংখ্যাও পর্যালোচনা করছে যাদের জমির প্লটগুলো বর্তমানে প্রকল্প বাস্তবায়নে নিয়ন্ত্রক বাধার সম্মুখীন হচ্ছে। এই নির্দিষ্ট কোম্পানির পর্যালোচনা অনুসারে, বিন চান জেলা, জেলা ৮, থু ডুক জেলা ইত্যাদিতে প্রায় ২০টি জমির প্লট এই বাধার সম্মুখীন হচ্ছে।

এই ব্যক্তি জানিয়েছেন যে, অধিকাংশ জমিই কৃষি বা অকৃষি জমি (আবাসিক জমি নয়), যেগুলোর মালিকানা ব্যবসায়ীরা জনগণের কাছ থেকে হস্তান্তর সম্পন্ন করেছেন, কিন্তু আইনি বাধার কারণে তারা প্রকল্পগুলো নিয়ে এগোতে পারছেন না।

সম্প্রতি আবাসন বাজার বেশ কঠিন যাচ্ছে, কিন্তু ব্যবসায়ীরা তাদের বিনিয়োগ উসুল করার জন্য বিদ্যমান জমি ব্যবহার করে নতুন প্রকল্প তৈরি করতে বা উদ্বৃত্ত সম্পত্তি বিক্রি করতে পারছেন না, যা পরিস্থিতিকে অত্যন্ত চ্যালেঞ্জিং করে তুলেছে। এদিকে, ব্যবসায়ীদের ব্যাংক ঋণের সুদও পরিশোধ করতে হচ্ছে, যা তাদের সমস্যা আরও বাড়িয়ে তুলছে।

অনুমোদনের জন্য বিবেচিত হতে চলা খসড়া প্রস্তাবটি পড়ার পর, এই ব্যবসা প্রতিষ্ঠানটি মনে করে যে, ব্যবসা ও বাজারের অসুবিধাগুলো লাঘব করার জন্য এটি একটি প্রয়োজনীয় নীতি এবং এটি অনুমোদনের জন্য বিবেচিত হতে চলেছে।

তবে, ব্যবসায়ীদের জন্য উদ্বেগের একটি বিষয় হলো খসড়া প্রস্তাবটিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি বা বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকারের মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের শর্তাবলী সম্পর্কিত বিধান।

তদনুসারে, এই প্রস্তাবে উল্লিখিত শর্তানুযায়ী ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নকারী অথবা ইতোমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের অধিকারের অধিকারী রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো, ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তি সম্পাদিত হয়ে থাকলে, প্রকল্পের জন্য এক বা একাধিক প্রকারের জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে পারবে; যার মধ্যে অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: কৃষি জমি; আবাসিক জমি ব্যতীত অকৃষি জমি; এবং একই প্লটের মধ্যে অবস্থিত আবাসিক জমি ও অন্যান্য জমি।

এই ধরনের প্রবিধানের ব্যাখ্যা থেকে এমনটা মনে হতে পারে যে, যেসব ব্যবসার আগে থেকেই জমি আছে, তারা প্রকল্পের জন্য কৃষি জমি বা অকৃষি জমি (আবাসিক জমি ব্যতীত) রূপান্তর করতে পারবে, অপরদিকে যারা একেবারে নতুন করে জমি অধিগ্রহণ করবে, তাদের অবশ্যই একই প্লটের মধ্যে আবাসিক ও অন্যান্য ধরনের জমি থাকা প্লটগুলো হস্তান্তর করতে হবে।

সুতরাং, ব্যবসায়ীরা যেভাবে প্রস্তাবটি বোঝেন ঠিক সেভাবেই যদি তা পাস ও বাস্তবায়ন করা হয়, তাহলে সমস্যাটির সমাধান পুরোপুরি হবে না।

এই ব্যক্তি আরও ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমানে, যেসব ব্যবসার ইতিমধ্যেই নিজেদের মালিকানাধীন জমি রয়েছে, সেগুলো ছাড়াও এমন নজিরও আছে যেখানে ব্যবসাগুলো পূর্বে কোম্পানির ভেতরের ব্যক্তিদের কৃষি জমি কেনার অনুমতি দিলেও আইনি বাধার কারণে এখনও সেটিকে কোম্পানির মালিকানায় অন্তর্ভুক্ত করেনি; অথবা এমন ব্যবসাও রয়েছে যাদের পর্যাপ্ত সম্পদ আছে এবং তারা প্রকল্প উন্নয়নের জন্য মানুষের কাছ থেকে জমি অধিগ্রহণ করতে চায়।

এভাবে বোঝা গেলে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো কেবল আবাসিক ও অন্যান্য ধরনের জমি উভয়ই রয়েছে এমন এলাকা ক্রয় করতে পারবে, যা ভূমি সম্পদে তাদের প্রবেশাধিকারের সুযোগকে সীমিত করে দেবে।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী সম্প্রতি জাতীয় সংসদের সামনে এই বিষয়টি তুলে ধরেছেন যে, বেশিরভাগ আবাসন প্রকল্প এমন জমিতে বাস্তবায়িত হচ্ছে যা প্রাথমিকভাবে আবাসিক জমি হিসেবে নির্ধারিত ছিল না এবং প্রকল্পগুলোর বিস্তারিত পরিকল্পনায় আবাসিক জমি, পরিবহন জমি, সবুজ স্থান ইত্যাদির মতো বিভিন্ন ধরনের জমি অন্তর্ভুক্ত থাকায় ভূমি আইনের বিধিমালাগুলো বাস্তবায়ন করা বাস্তবসম্মত নয়। তাই, খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থাকে এই বিষয়টি পুনর্বিবেচনা করতে হবে," এই কর্মকর্তা পরামর্শ দিয়েছেন।

একটি বাক্যাংশ অপসারণ করা উচিত।

এই উদ্বেগের সঙ্গে একমত হয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ প্রস্তাবটি বাস্তবায়নের সময় ভুল ব্যাখ্যা এড়ানোর জন্য আবাসিক জমি এবং একই প্লটের অন্তর্ভুক্ত অন্যান্য জমির প্রবিধান থেকে "ভূমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণের চুক্তির ক্ষেত্রে" এই বাক্যাংশটি অপসারণ করার পরামর্শ দিয়েছেন।

এর অর্থ হলো, যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের ইতিমধ্যেই জমি রয়েছে বা হস্তান্তরের মাধ্যমে জমি অধিগ্রহণ করেছে, তারা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের জন্য তিন ধরনের জমি—কৃষি জমি; আবাসিক জমি ব্যতীত অকৃষি জমি; এবং একই প্লটের মধ্যে অবস্থিত আবাসিক জমি ও অন্যান্য জমি—ব্যবহার করার অনুমতি পাবে, যদি তারা এই প্রস্তাবে উল্লিখিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, জোনিং প্রবিধান এবং অন্যান্য মানদণ্ড মেনে চলে।

"কেবলমাত্র এইভাবেই আমরা প্রতিবন্ধকতা দূর করতে এবং ভূমি সম্পদকে মুক্ত করতে পারি," মিঃ চাউ বলেছেন।

উৎস: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm