ফটকাবাজি রোধে একাধিক বাড়ি এবং জমির মালিকানার উপর কর আরোপ

সাম্প্রতিক রিয়েল এস্টেটের মূল্য পরিস্থিতি সম্পর্কে রিপোর্ট করার জন্য সরকারি অফিসে পাঠানো অফিসিয়াল ডিসপ্যাচ 5333/BXD-QLN-এ, নির্মাণ মন্ত্রণালয় অনেক বাড়ি এবং জমির মালিকানার ক্ষেত্রে কর আরোপের প্রস্তাব করেছে। এই প্রস্তাবটি 2024 সালে শহরাঞ্চলে, বিশেষ করে হ্যানয়ে, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেটের দাম ক্রমাগত তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার প্রেক্ষাপটে করা হয়েছিল।

"জমি জড়িয়ে ধরে সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করা" ব্লক করুন

আবাসন ও রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির পরিস্থিতি কাটিয়ে ওঠার জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম সম্পর্কিত নিখুঁত নিয়মকানুন অধ্যয়ন এবং প্রস্তাব করার প্রস্তাব করেছে, বাস্তব পরিস্থিতির সাথে সম্মতি নিশ্চিত করে, আমানত বৃদ্ধির দিকে, এলাকার বাস্তবতার কাছাকাছি নিলামের জন্য জমির প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করে। একই সাথে, জয়ী দর পরিশোধের সময় কমিয়ে, অনুমানমূলক উদ্দেশ্যে নিলামে অংশগ্রহণকারী লোকের সংখ্যা সীমিত করে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় আরও সুপারিশ করেছে যে অর্থ মন্ত্রণালয় দ্বিতীয় বাড়ি এবং জমি বা পরিত্যক্ত এবং অব্যবহৃত বাড়ি এবং জমির জন্য কর নীতিগুলি অধ্যয়ন, প্রস্তাব এবং পরামর্শ দেবে; এবং অল্প সময়ের মধ্যে ফটকাবাজি এবং ক্রয়-বিক্রয় সীমিত করার জন্য অনেক বাড়ি এবং জমির মালিকানা এবং ব্যবহারের ক্ষেত্রে কর নীতিগুলি অধ্যয়ন করবে যাতে লাভ হয়।

দ্বিতীয় বা একাধিক সম্পত্তি অথবা একাধিক বাড়ি ও জমির মালিক ব্যক্তিদের উপর কর আরোপের প্রস্তাব নতুন নয়। এর আগে, ২০০৯ থেকে ২০১৮ সাল পর্যন্ত, অর্থ মন্ত্রণালয় সম্পত্তি কর সংক্রান্ত খসড়া আইন নিয়ে আলোচনা করার সময় এই বিষয়বস্তু উল্লেখ করেছিল। ২০২৩ সালের আগস্টে, হো চি মিন সিটির ভোটাররাও দ্বিতীয় বাড়িগুলিতে কর আরোপ এবং খালি বাড়ি এবং জমি থেকে মূল্য উৎপন্ন না করে এমন জমির উপর উচ্চ কর আরোপের প্রস্তাব অব্যাহত রেখেছিলেন।

এছাড়াও, ভূমি আইন (সংশোধিত) নিয়ে আলোচনা করার সময়, জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি সরকারকে অনুরোধ করেছিল যে তারা যেন বৃহৎ জমি, বহু বাড়ি এবং জমির ফটকাবাজি ব্যবহারকারীদের জন্য উচ্চতর করের হারের উপর জরুরি ভিত্তিতে বিধিমালা প্রস্তাব করে।

সম্প্রতি, ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) দুটি গ্রুপের জন্য প্রযোজ্য একটি রিয়েল এস্টেট কর নীতি প্রস্তাব করেছে: দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ির ক্রেতা এবং প্রকল্প পরিত্যাগকারী মালিক। যেসব লেনদেনে বিক্রেতার মালিকানার সময়কাল কম থাকে, সেখানে করের হার ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পাবে।

VARS জানিয়েছে যে সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, "পরিত্যক্ত বাড়ি", "পরিত্যক্ত ভিলা", "পরিত্যক্ত নগর এলাকা" ধারণাগুলি ক্রমশ পরিচিত এবং জনপ্রিয় হয়ে উঠেছে। এই পরিস্থিতি সহজেই যে কোনও জায়গায় সম্মুখীন হতে পারে। এটি একদিকে "পরিত্যক্ত জমি এবং ঘর" এবং অন্যদিকে সংগ্রামরত, সারা জীবন কাজ করেও এক টুকরো জমি বা বাড়ি কিনতে না পারার দৃশ্যের মধ্যে একটি বিদ্রূপাত্মক বৈপরীত্য দেখায়।

VARS মূল্যায়ন করে যে এই পরিস্থিতি কেবল ভূমি সম্পদের অপচয়ই করে না বরং সামাজিক অবিচারও তৈরি করে, যখন আবাসন সরবরাহের বেশিরভাগ অংশ - যা ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য - আর্থিক উদ্বৃত্ত ব্যক্তিদের হাতে "পড়ে" যায়।

তাদের কাছে কয়েক ডজন, এমনকি শত শত সম্পত্তি আছে কিন্তু সেগুলো পরিত্যক্ত অবস্থায় ফেলে রাখা হয়, "জমি ধরে রেখে সঠিক সময়ের জন্য অপেক্ষা করছে", যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে যায়, যার ফলে মানুষের আবাসন পাওয়া ক্রমশ সীমিত হয়ে পড়ে।

একাধিক সম্পত্তির ব্যবহারে কর আরোপের প্রস্তাবটি অনুমান এবং লাভের জন্য রিয়েল এস্টেটের দাম "বৃদ্ধি" রোধ করবে বলে আশা করা হচ্ছে। ছবি: হোয়াং ট্রাইইউ

কিভাবে কর আদায় করবেন?

জনসাধারণের উদ্বিগ্ন বিষয় হল এই কর প্রস্তাব কার্যকরভাবে বাস্তবায়িত হবে কিনা, যা জল্পনা-কল্পনা রোধ এবং ভার্চুয়াল মূল্য বৃদ্ধি মোকাবেলায় অবদান রাখবে কিনা।

VARS-এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, বর্তমান আইনি ব্যবস্থায় জমির ফটকাবাজি এবং দাম বাড়ানোর জন্য মজুদদারি নিয়ন্ত্রণ এবং প্রতিরোধ করার জন্য কোনও নিষেধাজ্ঞা নেই; যদিও অনিয়ন্ত্রিত ক্রয়-বিক্রয় অনেক এলাকায় "ভূমি জ্বরের" প্রধান কারণ।

ফটকাবাজরা জমি কিনে ফেলে রাখে, দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করে অথবা কৃত্রিম অভাব তৈরি করে, যা সাধারণ, "লাভ করার জন্য দাম বাড়িয়ে" লক্ষ্য করে। "বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য রিয়েল এস্টেট ট্যাক্স নিয়ে গবেষণা করা জরুরি। এই নীতিটি কেবল কার্যকর করা কঠিন বলেই উপেক্ষা করবেন না," মিঃ দিন বলেন।

VARS-এর মতে, শহরাঞ্চলে সামাজিক আবাসন সরবরাহের প্রচারের পাশাপাশি, রাজ্যের একটি নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থা থাকা দরকার যাতে অনুমানমূলক কারণগুলি হ্রাস করা যায়, যা দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট বাজারকে ভারসাম্য বজায় রাখতে সহায়তা করে।

যারা জীবিকা নির্বাহের উদ্দেশ্যে অথবা উৎপাদন ও ব্যবসা সংগঠিত করার জন্য রিয়েল এস্টেট কেনেন তাদের পরিবর্তে যারা সঞ্চয় করে এবং অনুমান করে তাদের লক্ষ্য করে কার্যকর ও স্বচ্ছভাবে রিয়েল এস্টেট কর আরোপ করা বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধি এবং রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণে সহায়তা করবে। এটিও বিশ্বের একটি সাধারণ প্রবণতা।

পদ্ধতিগত দিক থেকে, VARS বিশ্বাস করে যে কর দ্বিতীয় বাড়ি এবং তার উপরে প্রযোজ্য হওয়া উচিত। উদাহরণস্বরূপ, সিঙ্গাপুরে, যে কোনও সিঙ্গাপুরবাসী যিনি একটি বাড়ি কিনবেন তাকে দ্বিতীয় বাড়ির জন্য সম্পত্তির মূল্যের 20%, তৃতীয় বাড়ির জন্য 30% ফি দিতে হবে... এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য করের হার ধীরে ধীরে বাড়ানো যেতে পারে যেখানে বিক্রেতার স্বল্প হোল্ডিং পিরিয়ড থাকে।

সিঙ্গাপুরে, প্রথম বছরে বিক্রি করলে সম্পত্তির মূল্যের উপর ৬% কর দিতে হবে, দ্বিতীয় বছরে বিক্রি করলে ৮% কর দিতে হবে, তৃতীয় বছরে ৪% এবং চতুর্থ বছরের পরে কোনও কর বা ফি দিতে হবে না।

কোরিয়ায়, পরিত্যক্ত জমি বা ভূমি পুনরুদ্ধারের অধীনে ২ বছরের বেশি সময় ধরে ৫%, ৫ বছর ৮%, ৭ বছর ৯% এবং ১০ বছরের বেশি সময় ধরে ১০% কর ধার্য করা হয়। মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, পরিত্যক্ত জমি ৩% কর ধার্য করা হয়...

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে এই ধরনের নিয়মকানুন মানুষের মধ্যে অনুমান করার প্রেরণাকে সীমিত বা নির্মূল করবে, যার ফলে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধি রোধ করা হবে, কারণ সুদের খরচ এবং অন্যান্য সুযোগ ব্যয়ের সাথে সাথে, অনুমানমূলক রিয়েল এস্টেটের মালিকানা ঝুঁকিপূর্ণ হয়ে ওঠে।

কর আরোপের পরেও যদি মানুষের অনুমান করার প্রয়োজন হয়, তাহলে বাজেটে সরকারি বিনিয়োগ, স্কুল, হাসপাতাল নির্মাণ, যানবাহন চলাচলের জন্য কর সংগ্রহ করা হবে...

একটি স্বচ্ছ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলা

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাব সম্পর্কে, ২৭ সেপ্টেম্বর সকালে অর্থ মন্ত্রণালয় কর্তৃক আয়োজিত ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের নিয়মিত সংবাদ সম্মেলনে, উপমন্ত্রী নগুয়েন ডাক চি বলেন যে অর্থ মন্ত্রণালয় নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের এই প্রস্তাবের সাথে সম্পূর্ণ একমত।

তবে, মিঃ নগুয়েন ডুক চি-এর মতে, ক্রমবর্ধমান স্বচ্ছ এবং টেকসইভাবে বিকশিত একটি রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার জন্য নীতিগুলি ব্যাপক এবং সামগ্রিক হতে হবে।

আইনজীবী নগুয়েন ভ্যান দিন , রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ:

সিঙ্ক্রোনাইজড এক্সিকিউশন

বাড়ি এবং জমির উপর কর আরোপ করা একটি বাধ্যতামূলক সমাধান কারণ এটি কেন্দ্রীয় নির্বাহী কমিটির ২০২২ সালের রেজোলিউশন ১৮-এনকিউ/টিডব্লিউ-তে স্পষ্টভাবে প্রাতিষ্ঠানিকভাবে প্রতিষ্ঠিত হয়েছে, যা প্রতিষ্ঠান এবং নীতিমালা উদ্ভাবন এবং নিখুঁত করে তোলা, ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ব্যবহারের কার্যকারিতা এবং দক্ষতা উন্নত করা। রেজোলিউশনে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে: "যে কোনও উপায়ে অপচয়মূলক ভূমি ব্যবহারের পরিস্থিতি সমাধান করুন, জমি পতিত, দূষিত এবং অবনমিত রেখে দিন", "বিস্তৃত এলাকা, অনেক বাড়ি, জমির উপর অনুমান, ধীর ভূমি ব্যবহার এবং জমি পতিত রেখে দিন এমন লোকদের জন্য উচ্চতর করের হার নির্ধারণ করুন"।

বাড়ি ও জমির কর আরোপ স্থানীয়দের মধ্যে সমন্বিত ও ন্যায্যভাবে বাস্তবায়ন করতে হবে এবং সঠিক কর আরোপ নিশ্চিত করতে এবং কর নীতির কার্যকারিতা বৃদ্ধির জন্য একটি ডাটাবেস প্রয়োজন।

বর্তমানে, প্রধানমন্ত্রী ডিজিটাল রূপান্তরের জন্য জনসংখ্যার তথ্য, সনাক্তকরণ এবং ইলেকট্রনিক প্রমাণীকরণের জন্য অ্যাপ্লিকেশন তৈরির জন্য প্রকল্প ০৬ অনুমোদন করেছেন। ভূমি, গৃহায়ন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সম্পর্কিত নতুন আইনগুলিতে ভূমি, গৃহায়ন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি জাতীয় ডাটাবেস তৈরির কথাও উল্লেখ করা হয়েছে... ভবিষ্যতে সরকার কর্তৃক জমা দেওয়া এবং জাতীয় পরিষদ কর্তৃক অনুমোদিত হওয়ার পরে, রিয়েল এস্টেট কর সংক্রান্ত আইন বাস্তবায়নের জন্য এটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য।

আইনজীবী ট্রান দিন ডং, হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন:

করদাতাদের জন্য ন্যায্যতা তৈরি করা

রিয়েল এস্টেট বাজার স্থিতিশীল করার জন্য দ্বিতীয় বাড়ি এবং জমির উপর কর আরোপের প্রস্তাব করা এবং সমাধান বাস্তবায়ন করা জরুরি। তবে, করদাতাদের জন্য ন্যায্যতা তৈরির জন্য একটি ঐক্যবদ্ধ পরিকল্পনা থাকা প্রয়োজন। বিশেষ করে, পরিমাণগত এবং গুণগত দিক থেকে, কেন্দ্র এবং শহরতলির বাইরের জমির পরিমাণ কীভাবে গণনা করা হবে তা বিবেচনা করা। উদাহরণস্বরূপ, কেন্দ্রে দ্বিতীয় বা তৃতীয় বাড়ি আছে এমন একজন ব্যক্তি যার মোট আয়তন ২০০ বর্গমিটার, যার মূল্য ৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি, অন্য এলাকায় একই এলাকার দ্বিতীয় বাড়ি আছে এমন ব্যক্তির চেয়ে আলাদা কর প্রদান করবে। একটি যুক্তিসঙ্গত পদ্ধতি হল এলাকা, অঞ্চল, মূল্য... যথাযথ এবং ন্যায্যভাবে ভাগ করা।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, করের হার বাজারের কাছাকাছি এবং করদাতার সামর্থ্যের জন্য উপযুক্ত হতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, দ্বিতীয় বাড়ির মূল্য ১০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যখন এটি ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি করা হয়, তখন বাড়ির মূল্য অনুসারে করের হার বৃদ্ধি পেতে হবে, কিন্তু যদি বাড়িটি ৯০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ কমিয়ে আনা হয়, তাহলে কি তাদের টাকা ফেরত দেওয়া হবে, এটা কি তাদের সামর্থ্যের জন্য উপযুক্ত?

ভি.ডুয়ান - এস.নহুং রেকর্ড করেছেন

সূত্র: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm