জমিতে বিনিয়োগ এখনও 'শীর্ষ'? থু থিয়েম আরবান এরিয়ায় ৩টি লট নিলামে তোলা হতে চলেছে, জমির ধরণ নির্ধারণের ভিত্তি

ডং আন ( হ্যানয় ) -এ একটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপন, থু থিয়েম আরবান এরিয়া (এইচসিএমসি) -এ আসন্ন ৩টি জমির নিলাম, জমির ধরণ নির্ধারণের ভিত্তি... - এই সবই সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট সংবাদ।

রিয়েল এস্টেট: থু থিয়েম নিউ আরবান এরিয়ায় 3টি জমি 2025 সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে নিলামে বিক্রি হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে।

আমার কোন খাতে বিনিয়োগ করা উচিত?

হ্যানয়ের একজন বিনিয়োগকারীর ব্যাংকে ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়েরও বেশি অর্থ রয়েছে এবং তিনি তা তুলে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে চান। জমি, নিলামে তোলা জমি এবং অ্যাপার্টমেন্ট হল সেসব বিষয় যা নিয়ে তিনি গবেষণা করছেন।

সময়ের সাথে সাথে জমির দাম বাড়তে থাকে তাই হারানো কঠিন, এই ভেবে এই বিনিয়োগকারী উপলব্ধ অর্থ দিয়ে এক টুকরো জমিতে বিনিয়োগ করার পরিকল্পনা করেন এবং কখনও কখনও হ্যানয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনে ভাড়া দিতে চান।

বিনিয়োগকারীদের উদ্বেগের জবাবে, G6 গ্রুপের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন আনহ কুয়ে বিশ্লেষণ করেছেন যে নিলামকৃত জমি একটি বিশেষ রিয়েল এস্টেট বিভাগ যার ভালো আইনি মর্যাদা, সুন্দর অবকাঠামো এবং যুক্তিসঙ্গত দাম রয়েছে, তাই এটি দীর্ঘদিন ধরে বিনিয়োগকারীদের আকৃষ্ট করে আসছে। যাইহোক, নিলামকৃত জমি কেনা ফোমো (ভিড়ের মনোবিজ্ঞান) এর ঘটনার জন্য খুবই সংবেদনশীল, বাজার স্তরের চেয়ে বেশি দামে কেনা।

অতএব, মিঃ কুয়ের মতে, এই ধরণের রিয়েল এস্টেটের নিলামে অংশগ্রহণকারী বিনিয়োগকারীদের বাজার মূল্য সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে হবে, অলস মূলধন ব্যবহার করতে হবে, পরিকল্পনা বুঝতে হবে এবং মূল্যায়ন ভালো হলে মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ গ্রহণ করতে হবে। একই সাথে, তাদের মানসিকভাবে স্থিতিশীল থাকতে হবে যাতে তারা ফোমো, আমানত হারানো বা তিক্ত পরিণতি ভোগ না করে; এমনকি আইনের সাথে জড়িত না হয়।

অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে, হ্যানয়ে বিক্রয়ের জন্য বাণিজ্যিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য প্রায় 65-85 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, অনেক প্রকল্পের দাম 100-200 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে। এই বিক্রয় মূল্যের সাথে, প্রায় শুধুমাত্র বাড়ি ক্রেতারা আগ্রহী কারণ বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে কেনাকাটা করলে মূলধন পুনরুদ্ধার করতে 30-50 বছর সময় লাগবে, এবং এই মূল্যও মানুষের আয়ের বাইরে।

এর পাশাপাশি, G6 গ্রুপের নেতার মতে, ২০২৫ থেকে ২০৩০ সাল পর্যন্ত হ্যানয়ে সামাজিক আবাসনের সরবরাহ অনেক বেশি হবে। বর্তমানে, বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের জন্য প্রায় ১৪টি বৃহৎ প্রকল্প চলছে, ৬৭টি প্রকল্প বাস্তবায়িত হচ্ছে এবং সামাজিক আবাসনের জন্য ২০% ভূমি তহবিলের অন্তর্গত ৮৩টি পরিষ্কার জমি রয়েছে। উল্লেখযোগ্যভাবে, ২০২৫ সালে, হ্যানয়ে ৬,০০০ এরও বেশি সামাজিক আবাসন ইউনিট বিক্রয়ের জন্য উন্মুক্ত করা হবে।

এটি ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের দামের উপর প্রভাব ফেলবে, সেইসাথে তারল্যের উপরও প্রভাব ফেলবে। যখন অনেক মানুষ বাড়ি কিনবে, তখন এটি ভাড়া বাড়ির চাহিদা এবং ভাড়ার দামের উপরও প্রভাব ফেলবে।

সাম্প্রতিক সময়ে হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, অ্যাপার্টমেন্ট ৫০-২০০%, বাড়ি এবং জমি ২০-৫০% বৃদ্ধি পেয়েছে। এদিকে, হ্যানয়ের উপকণ্ঠে অবস্থিত রিয়েল এস্টেট যেমন হুং ইয়েন, বাক নিন এবং হা নামও সাম্প্রতিক সময়ে ১০-৫০% বৃদ্ধি পেয়েছে, তাই এটি আর আকর্ষণীয় থাকবে না। বর্তমানে, নগদ প্রবাহ দক্ষিণে হো চি মিন সিটি, ফু কোক এবং দা নাং-এর দিকে সরে যাচ্ছে... ২০২৫ সালে, বিনিয়োগকারীরা জমির অংশ বা বহুমুখী কৃষি জমিতে আগ্রহী হতে পারেন," মিঃ কুই বলেন।

এদিকে, এসজিও হোমস রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে দিন চুং বিশ্লেষণ করেছেন যে নগরায়ণের তীব্র গতির সাথে সাথে, স্থানীয় এলাকায় চাহিদা বেশি হবে, তাই মূলধন লাভ বাড়ানোর জন্য বিনিয়োগ করে জমি কেনা এখনও ভালো এবং নিরাপদ।

তার মতে, ৩-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং দিয়ে, হ্যানয়ের আশেপাশের জমিতে বিনিয়োগ করা সম্ভব, বাক নিন, বাক গিয়াং বা হুং ইয়েন, হাই ডুয়ং, হাই ফং, কোয়াং নিনহের মতো শিল্প পার্কগুলির সাথে সম্পর্কিত অর্থনৈতিক অক্ষ...

তবে, SGO হোমসের জেনারেল ডিরেক্টর উল্লেখ করেছেন যে জমি কেনার সময়, বিনিয়োগকারীদের এমন প্রকল্পগুলিতে মনোযোগ দিতে হবে যা আইনি শর্ত পূরণ করে, অন্তত একটি বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করে অথবা একটি লাল বই থাকে। একই সাথে, বিনিয়োগকারীর ক্ষমতা বিবেচনা করা প্রয়োজন; এমন স্থান নির্বাচন করুন যা চাহিদা পূরণ করে এবং ভবিষ্যতে সেখানে বসবাসের জন্য লোকেদের আকৃষ্ট করে।

নিলামকৃত জমির ক্ষেত্রে, মিঃ চুং-এর মতে, বেশিরভাগ নিলামই মনস্তাত্ত্বিকভাবে করা হয় এবং আশা করা যায় যে আরও কয়েকশ মিলিয়ন ডং-এ বিক্রি হবে। বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, এই পদ্ধতি কার্যকর হবে না।

“এই ধরণের জমি কেবল স্বল্পমেয়াদে বিনিয়োগ করা যেতে পারে, যখন বাজার "গরম" থাকে, তখন "সার্ফিং" ব্যবহার করা হয়; দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ, বিশেষ করে এই সময়ে, প্রকল্পের জমিতে বিনিয়োগের মতো লাভজনক হবে না,” মিঃ চুং বলেন।

থু থিয়েম আরবান এরিয়ায় ৩ বিলিয়ন ডলারের জমির বিস্তারিত বিবরণ নিলামে তোলা হতে চলেছে

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (HCMC)- জানিয়েছে যে আশা করা হচ্ছে যে ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে, শহরটি থু থিয়েম নিউ আরবান এরিয়া, থু ডাক সিটিতে ৩টি জমির নিলাম আয়োজন করবে।

এগুলো হলো কার্যকরী এলাকা নং ১-এর ১-২ এবং ১-৩ নম্বর প্লট এবং কার্যকরী এলাকা নং ৩-এর ৩-৫ নম্বর প্লট। যার মধ্যে, ২০২১ সালের নভেম্বরে ৩-৫ নম্বর প্লট নিলামের জন্য রাখা হয়েছিল, কিন্তু বিজয়ী দরদাতা পরে চুক্তি বাতিল করে এবং জামানতের ক্ষতি স্বীকার করে নেয়।

লট ১-২ এবং লট ১-৩ উভয়ই ৯টি বহুমুখী আবাসিক এবং বাণিজ্যিক জমির পরিকল্পনার অংশ। উভয় লটই পরিষ্কার জমি, ৪টি সামনের অংশ সহ প্রধান অবস্থান, ১টি বেসমেন্ট এবং ১৪ তলার স্কেলে নির্মিত।

বিশেষ করে, লট ১-২ এর আয়তন ৭,৮৮৬ বর্গমিটারেরও বেশি, যেখানে ২০৫টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। লট ১-৩ এর আয়তন ৫,০০৬ বর্গমিটারেরও বেশি, যেখানে ১৫২টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে।

বাকি ৩-৫ নম্বর লটটি ২০২১ সালের নভেম্বরে হো চি মিন সিটির নিলামের জন্য রাখা চারটি লটের মধ্যে একটি। একটি কোম্পানি এই লটের নিলাম ৩,৮২০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডংয়ে জিতেছে, যা শুরুর মূল্যের চেয়ে ৭ গুণ বেশি।

তবে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি নিলামের ফলাফল অনুমোদন করার পর এবং সিটি ট্যাক্স বিভাগ অর্থ প্রদানের জন্য একটি নোটিশ জারি করার পর, বিজয়ী প্রতিষ্ঠান অর্থ প্রদান করেনি এবং আমানত বাজেয়াপ্ত করার সিদ্ধান্ত নিয়েছে।

৩ নং কার্যকরী এলাকা, উত্তর আবাসিক এলাকার পরিকল্পনায় অবস্থিত, লট ৩-৫ এর আয়তন ৬,৪৪৬ বর্গমিটার। এই জমির নির্মাণ ক্ষেত্রফল ১৫,০০০ বর্গমিটার, যেখানে ৭৬টি অ্যাপার্টমেন্ট এবং সর্বোচ্চ ৬০৮ জন লোক বসবাস করতে পারে।

শহরের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের মতে, যেহেতু জমির দাম সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য তালিকা অনুসারে প্রয়োগ করা হয়, তাই উপরের 3টি জমির লটের প্রারম্ভিক মূল্য 5,000 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর বেশি হবে বলে আশা করা হচ্ছে।

হ্যানয়ের দং আন-এ CT3 সামাজিক আবাসন প্রকল্পের ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপন অনুষ্ঠান

ডং আনহ জেলার (হ্যানয়) কিম চুং-এর নতুন নগর এলাকায় CT3 সামাজিক আবাসন প্রকল্পটি আনুষ্ঠানিকভাবে 3 মার্চ নির্মাণ শুরু করেছে, যার প্রত্যাশিত মূল্য 18.4 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার।

ডং আন, হ্যানয়ে CT3 সামাজিক আবাসন প্রকল্পের দৃষ্টিভঙ্গি। (সূত্র: বিনিয়োগকারী)

এই প্রকল্পটি হ্যানয় হাউজিং ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট কর্পোরেশন (হ্যান্ডিকো) এবং ভিগ্ল্যাসেরা কর্পোরেশনের একটি যৌথ উদ্যোগ দ্বারা বিনিয়োগ করা হয়েছে, যা কিম চুং নগর এলাকার থাং লং গ্রিন সিটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পে অবস্থিত।

থাং লং গ্রিন সিটি প্রকল্পের মোট আয়তন প্রায় ৩.৭ হেক্টর, যেখানে ৪টি ভবন রয়েছে। এর মধ্যে, সিটি৪ প্লটের সামাজিক ভবনটি ২০২১ সালের চতুর্থ প্রান্তিক থেকে ৪৮৪টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ ব্যবহার করা শুরু হয়েছিল, যা ১,৫০০ জনেরও বেশি লোকের জন্য আবাসন ব্যবস্থা করে।

CT3 প্লটে, মোট ৩টি ভবন রয়েছে যার মোট মেঝের আয়তন প্রায় ১০৯,০০০ বর্গমিটার। ভবনগুলি ১২ তলা উঁচু এবং একটি অ্যাটিক রয়েছে, যেখানে ১,১০০ টিরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যেখানে ৩,৯০০ জনেরও বেশি লোকের থাকার ব্যবস্থা রয়েছে।

যৌথ উদ্যোগের বিনিয়োগকারীর প্রতিনিধি, হ্যান্ডিকো কর্পোরেশনের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম তিয়েন ডুক বলেন যে প্রকল্পটি সিঙ্গাপুরের স্থপতিদের দ্বারা ডিজাইন করা হয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে শিশুদের খেলার জায়গা, সবুজ ল্যান্ডস্কেপ... এর মতো আধুনিক এবং সমকালীন ইউটিলিটি হাইলাইট যা একটি আরামদায়ক এবং আধুনিক থাকার জায়গা তৈরি করে। প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট ফাংশন ব্যবহারের সর্বোত্তম ব্যবহারের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে, যার মধ্যে ৫০-৬৪ বর্গমিটারের উপযুক্ত এলাকা রয়েছে যার মধ্যে ২-৩টি শয়নকক্ষ রয়েছে...

বিশেষ করে, এই সামাজিক আবাসন এলাকার বিক্রয় মূল্য প্রায় ১৮.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (৫% ভ্যাট এবং ২% রক্ষণাবেক্ষণ ফি সহ) হবে বলে আশা করা হচ্ছে। উপরোক্ত ইউনিট মূল্যের সাথে, প্রকল্পের ৪৯.৮ বর্গমিটার অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ৯২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। ৬৪ বর্গমিটারের বৃহত্তম অ্যাপার্টমেন্টটির দাম প্রায় ১.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপন অনুষ্ঠানে বক্তব্য রাখতে গিয়ে, হ্যানয় পিপলস কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান ডুয়ং ডাক টুয়ান যৌথ উদ্যোগের বিনিয়োগকারীদের উন্নত নির্মাণ ব্যবস্থা এবং সমাধান বাস্তবায়নের অনুরোধ করেন, যার লক্ষ্য ২০২৬ সালের চতুর্থ প্রান্তিকের প্রত্যাশিত অগ্রগতির তুলনায়, নির্ধারিত সময়ের ৫ মাস আগে, ২০২৬ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের প্রথম দিকে প্রকল্পটি সম্পন্ন করা।

সিটি পিপলস কমিটির নেতারা দুটি কর্পোরেশনকে তাদের সদস্য ইউনিটগুলিকে শহরের অবশিষ্ট কাজ এবং বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির জন্য প্রকল্প প্রস্তুতির প্রক্রিয়া দ্রুততর করার নির্দেশ দেওয়ার জন্য অনুরোধ করেছেন। বিশেষ করে কিম চুং নতুন নগর এলাকার CT5 জমির কাজ, 2025 সালে নির্মাণ চালিয়ে যাওয়ার জন্য বিনিয়োগ নীতি সামঞ্জস্য করার প্রক্রিয়া শীঘ্রই সম্পন্ন করার জন্য, কিম চুং নতুন নগর এলাকার সমলয় অবকাঠামো সম্পন্ন করার জন্য এবং শহরের জন্য সামাজিক আবাসন তহবিলে যোগ করার জন্য।

মাটির ধরণ নির্ধারণের ভিত্তি

মাটির ধরণ নির্ধারণের সময়, ভিত্তিগুলি কী কী?

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ধারা ১, ১০ অনুচ্ছেদে নিম্নলিখিত ভিত্তিগুলির একটির উপর ভিত্তি করে জমির ধরণ নির্ধারণের কথা বলা হয়েছে:

ক) ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ; গৃহ মালিকানা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ; ভূমি ব্যবহারের অধিকার, গৃহ মালিকানা এবং জমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সনদ; ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সনদ, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মালিকানা;

খ) এই আইনের ১৩৭ ধারায় বর্ণিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত দলিল, যেখানে এই ধারার ক ধারায় বর্ণিত সার্টিফিকেট মঞ্জুর করা হয়নি;

গ) এই ধারার দফা ক-এ উল্লেখিত সার্টিফিকেট মঞ্জুর না করা হলে, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জমি বরাদ্দ, জমি ইজারা, জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি সংক্রান্ত সিদ্ধান্ত।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১০ নং ধারায় দফা ২-এ বলা হয়েছে: যেসব ক্ষেত্রে এই অনুচ্ছেদের ১ নং ধারায় উল্লেখিত কোনও দলিল নেই এবং যেসব ক্ষেত্রে জারি করা দলিলপত্রে নির্ধারিত জমির ধরণ এই আইনের বিধান অনুসারে জমির শ্রেণিবিন্যাস থেকে ভিন্ন অথবা বর্তমান ভূমি ব্যবহারের অবস্থা থেকে ভিন্ন, সেসব ক্ষেত্রে সরকারের বিধিবিধান অনুসারে জমির ধরণ নির্ধারণ বাস্তবায়িত হবে।

সুতরাং, মাটির ধরণ নির্ধারণ উপরের মানদণ্ডের উপর ভিত্তি করে করা হবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dau-tu-vao-dat-nen-van-la-dinh-chop-sap-dau-gia-3-lo-tai-kdt-thu-thiem-cac-can-cu-de-dac-dinh-loai-dat-306267.html