ঋণ আইন নীতিমালার মাধ্যমে বাজার নিয়ন্ত্রণের প্রস্তাব

বিশ্বে প্রয়োগযোগ্য ব্যবস্থা

VARS-এর মতে, ঋণ নীতি এবং আইন দ্বারা রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণ করা বাজারের টেকসই এবং স্থিতিশীল উন্নয়ন নিশ্চিত করার একটি কার্যকর উপায়, যা অর্থনীতির উপর অস্থিতিশীল প্রভাব এড়াতে পারে। অথবা আরও নেতিবাচকভাবে, রিয়েল এস্টেট বাজারের উত্থান বা মন্দা বড় আর্থিক সংকটের দিকে নিয়ে যেতে পারে।

ঐতিহাসিকভাবে, রিয়েল এস্টেটকে প্রায়শই ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক সমস্যার অন্যতম প্রধান কারণ হিসেবে তালিকাভুক্ত করা হয়েছে, কারণ এই শিল্পের প্রত্যক্ষ প্রভাব এবং পরোক্ষভাবে নির্মাণ, পর্যটন , অর্থ - ব্যাংকিংয়ের মতো এই গুরুত্বপূর্ণ খাত দ্বারা প্রভাবিত অর্থনৈতিক খাতগুলিকে সহায়তা করার প্রভাবের কারণে। যে বিষয়গুলি উল্লেখ করা যেতে পারে তার মধ্যে রয়েছে খারাপ ঋণ, উচ্চ রিয়েল এস্টেট মজুদ, মূলধন সংগ্রহে অসুবিধা এবং বিনিয়োগকারীদের আস্থা হ্রাস।

উপরোক্ত অসুবিধাগুলি কেবল বাজারের বিকাশকে সরাসরি প্রভাবিত করে না বরং সমগ্র অর্থনীতির জন্যও ব্যাপক পরিণতি ডেকে আনে। অতএব, সরবরাহ ও চাহিদার প্রাকৃতিক নিয়মের প্রতি সর্বাধিক শ্রদ্ধার ভিত্তিতে, যখন বাজার "অস্থিরতার লক্ষণ" দেখায় তখন রাষ্ট্রের জন্য সক্রিয়ভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের নিয়ন্ত্রণ জোরদার করা অত্যন্ত প্রয়োজনীয়। এটি বিশ্বের অনেক দেশের সরকার এবং আর্থিক সংস্থাগুলি দ্বারা প্রয়োগ করা একটি ব্যবস্থাও।

অর্থনীতির উপর নেতিবাচক প্রভাব এড়াতে রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণ করা একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট বাজারের টেকসই এবং স্থিতিশীল উন্নয়ন নিশ্চিত করার জন্য, অর্থনীতির উপর অস্থিতিশীল প্রভাব এড়াতে, অনেক দেশের সরকার রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য ঋণ নীতি ব্যবহার করেছে। ঋণ কঠোর বা শিথিল করার মাধ্যমে, সরকার রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ করতে পারে, বুদবুদ প্রতিরোধ করতে পারে এবং বাজারের স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করতে পারে। তবে, এই নীতির নমনীয়তা প্রতিটি বাজার এবং প্রতিটি দেশের নির্দিষ্ট অর্থনৈতিক পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে। এই বিষয়ে কিছু দেশের অভিজ্ঞতা নিম্নরূপ:

উদাহরণস্বরূপ, চীনে, বিনিয়োগ মূলধনের প্রবাহ নিয়ন্ত্রণ করার জন্য, চীনা সরকার ঋণ ব্যবহার করে রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের উপর অনেক বিধিনিষেধ আরোপ করেছিল, বিশেষ করে ফাটকা-সংক্রান্ত ঋণ। বিদেশী রিয়েল এস্টেট বাজারে ফাটকামূলক অর্থের প্রবাহ রোধ করার জন্য তারা বিদেশে মূলধনের প্রবাহও নিয়ন্ত্রণ করেছিল।

বিশেষ করে, ২০১০ সালে, চীনের রিয়েল এস্টেট বাজার দ্রুত বিকশিত হয়েছিল, আবাসনের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছিল। সেই সময়ে, চীনে লক্ষ লক্ষ অ্যাপার্টমেন্ট দীর্ঘদিন ধরে নির্মিত হয়েছিল কিন্তু সেখানে কেউ বাস করত না। এই পরিস্থিতি এত দীর্ঘস্থায়ী হয়েছিল এবং এতটাই গুরুতর ছিল যে ২০১৭ সালের শেষে, চীনা সরকারকে "বাড়ি বসবাসের জন্য, অনুমানের জন্য নয়" নীতি জারি করতে হয়েছিল এবং একই সাথে বাজার নিয়ন্ত্রণ ও নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি নীতি ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠার নির্দেশ দেওয়া হয়েছিল, যাতে প্রকৃত আবাসনের চাহিদা সম্পন্ন বাড়ি ক্রেতাদের থেকে ফটকাবাজদের আলাদা করা যায়।

দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ির মালিকানার ক্ষেত্রে অত্যন্ত কঠোর নিয়মকানুন ছাড়াও, যেমন দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতাদের ৬০-৮৫% জমা রাখতে হবে এবং তৃতীয় বাড়ির জন্য ১০০% পর্যন্ত জমা রাখতে হবে; বাড়ি কিনলে যে কাউকে কমপক্ষে সাড়ে তিন বছর ধরে সম্পত্তি ধরে রাখতে হবে; যেসব এলাকায় বাড়ির দাম আকাশচুম্বী হয়েছে, সেখানকার উচ্চপদস্থ কর্মকর্তাদের বরখাস্ত করা; এমনকি রেফারেন্স মূল্য নির্ধারণের ব্যবস্থা প্রয়োগ করা, ক্রয় কোটা বিতরণ করা... এছাড়াও, অনেক চীনা শহর গৃহঋণের ক্রেডিট সীমিতকরণ, গৃহঋণের সুদের হার বৃদ্ধি এবং বন্ধকী নিয়ম কঠোর করার মতো একাধিক ব্যবস্থা গ্রহণ করেছে। এই সমন্বয়গুলি কিছুটা কার্যকর হয়েছে, যা জল্পনা-কল্পনা উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করেছে।

জল্পনা-কল্পনা এড়াতে অনেক নিয়মকানুন গৃহ ক্রেতাদের "পকেটে আঘাত করে"।

সিঙ্গাপুরে, জল্পনা-কল্পনা নিয়ন্ত্রণ এবং রিয়েল এস্টেট বুদবুদ রোধ করার জন্য, সিঙ্গাপুর সরকার রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার সময় ন্যূনতম আমানতের হার বাড়িয়েছে, বিশেষ করে দ্বিতীয় বা তৃতীয় বাড়ির ক্রেতাদের জন্য। একই সময়ে, ঋণের পরিমাণ কমাতে এবং রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ করতে, সরকার কঠোর ঋণ নীতির সাথে ঋণের মেয়াদও সীমিত করেছে।

কানাডায়, সরকার উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ ঋণ সীমিত করার জন্য ঋণ-মূল্য অনুপাতের উপর নিয়ন্ত্রণ কঠোর করেছে। টরন্টো এবং ভ্যাঙ্কুভারের মতো প্রধান শহরগুলিতে গৃহ ক্রেতাদের প্রায়শই রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য ঋণ নেওয়ার সময় উচ্চ আমানত রাখতে হয়। অনেক দেশ অস্ট্রেলিয়া, কানাডা ইত্যাদির মতো প্রধান শহরগুলিতে জল্পনা-কল্পনা সীমিত করতে, বাড়ির দাম বৃদ্ধি রোধ করতে এবং মধ্যম আয়ের মানুষদের সুরক্ষার জন্য বিদেশী রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের উপর ঋণ নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা প্রয়োগ করে।

অন্যান্য দেশের অভিজ্ঞতা থেকে দেখা যায় যে, রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য সরকারের জন্য ঋণ নীতি একটি গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার। অন্যান্য দেশে সফলভাবে প্রয়োগ করা অনেক নীতি ভিয়েতনামে সম্পূর্ণরূপে উল্লেখ করা, শেখা এবং প্রয়োগ করা যেতে পারে।

বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য ভিয়েতনামে আবেদন করতে হবে

বিশ্বের অনেক দেশে অর্জিত কার্যকারিতার সাথে সাথে, VARS ঋণ নীতির উপর বেশ কয়েকটি সমাধান প্রস্তাব করে যাতে বাজার নিয়ন্ত্রণ করা যায় যখন ৩ মাসে বাজার ২০% এর বেশি ওঠানামা করে অথবা রিয়েল এস্টেট বাজারে অন্যান্য ওঠানামা থাকে যা আর্থ-সামাজিক স্থিতিশীলতাকে প্রভাবিত করে, মানুষের আবাসনের চাহিদাকে প্রভাবিত না করে, নিম্নরূপ:

প্রথমত, ফাটকাবাজদের জন্য ঋণ নীতি কঠোর করা। ফাটকাবাজ উদ্দেশ্যে অর্থ ধার করা বা অত্যধিক লিভারেজ ব্যবহার করা লোকের সংখ্যা কমাতে, ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি ঋণ-থেকে-মূল্য অনুপাত সামঞ্জস্য করে, উচ্চ ইক্যুইটি পেমেন্ট বাধ্যতামূলক করে, অথবা দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতাদের জন্য উচ্চ সুদের হার প্রয়োগ করে ঋণের সীমা সামঞ্জস্য করতে পারে।

দ্বিতীয়ত, ঋণ পর্যবেক্ষণ এবং ব্যবস্থাপনা জোরদার করা। সরকার ঋণের মান নিয়ন্ত্রণের উপর নিয়ন্ত্রণ আরোপ করতে পারে, যার ফলে ব্যাংকগুলিকে রিয়েল এস্টেট-সম্পর্কিত ঋণের বিষয়ে আরও বিশদ প্রতিবেদন করতে হবে, যার ফলে ঝুঁকি পর্যবেক্ষণ জোরদার করা হবে। সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য একটি ঋণ ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা, সামাজিক আবাসন উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য তহবিলকে অগ্রাধিকার দেওয়া, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন, নিম্ন আয়ের মানুষের আবাসন চাহিদা পূরণ করা।

VARS সবচেয়ে যুক্তিসঙ্গত উপায়ে বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য অনেক ব্যবস্থা প্রস্তাব করে।

এছাড়াও, রাষ্ট্রের ঋণ শিথিল করার নীতিও থাকা দরকার, যার মধ্যে রয়েছে সুদের হার হ্রাস করা এবং প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার সহ দীর্ঘমেয়াদী ঋণ সমর্থন করা, অথবা সামাজিক স্থিতিশীলতার উদ্দেশ্যে অন্যান্য অগ্রাধিকার গোষ্ঠী যেমন নববিবাহিত তরুণ দম্পতি,...

তবে, VARS-এর মতে, নীতিটি "সঠিক এবং নির্ভুলভাবে" প্রয়োগ করার জন্য, রাষ্ট্রকে এমন একটি ডাটাবেস সিস্টেম তৈরি করতে হবে যা যথেষ্ট বড়, যথেষ্ট সঠিক এবং অত্যন্ত আপডেটেড হবে যাতে প্রকৃত বাড়ি ক্রেতা, প্রকৃত উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে এটি ব্যবহার করে এবং ফটকাবাজ এবং মুনাফাখোরদের মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্য নিশ্চিত করা যায়। রাষ্ট্রের কখন হস্তক্ষেপ করা দরকার তা নির্ধারণের জন্য রিয়েল এস্টেট লেনদেনের মূল্য সূচক এবং কিছু প্রভাবশালী সূচক ঘোষণার গতি বাড়ানো অত্যন্ত প্রয়োজনীয়।

বিশেষ করে, বর্তমানে রিয়েল এস্টেটের দামের প্রেক্ষাপটে উদ্বেগের বিষয়। রিয়েল এস্টেট বাজারকে আরও ব্যাপকভাবে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য, ঋণ নীতিমালাকে রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স বা সম্পত্তি করের প্রয়োগের সাথে একত্রিত করা উচিত। একই সাথে, নিয়ন্ত্রক নীতিমালার প্রয়োগ নমনীয় হতে হবে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করবে এবং ঝুঁকি কমিয়ে আনবে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html