রিয়েল এস্টেট বিরোধ ক্রমশ জটিল এবং ঝুঁকি ব্যবস্থাপনা সমাধান

রিয়েল এস্টেট বিরোধের সংখ্যা ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে।

আইটিপিসির উপ-পরিচালক মিস হো থি কুয়েন বলেন যে রিয়েল এস্টেট কেবল প্রবৃদ্ধিতে অবদান রাখার একটি গুরুত্বপূর্ণ খাত নয় বরং অর্থনীতির অনেক শিল্পের উপর এর শক্তিশালী প্রভাব রয়েছে।

সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের দ্রুত বিকাশ অনেক সুযোগের দ্বার উন্মোচন করেছে কিন্তু অনেক চ্যালেঞ্জও তৈরি করেছে, বিশেষ করে যখন আইনি কাঠামো ক্রমাগত সমন্বয় করা হয়। "নিরাপদ, স্বচ্ছ এবং টেকসই বিনিয়োগ পরিবেশ নিশ্চিত করার জন্য উদ্যোগগুলিকে সময়মত তথ্যের অ্যাক্সেস এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনের একটি বিস্তৃত দৃষ্টিভঙ্গি থাকা প্রয়োজন," মিসেস কুয়েন মন্তব্য করেন।

Tranh chấp bất động sản ngày càng phức tạp và giải pháp quản lý rủi ro - Ảnh 1. — ২৮শে আগস্ট সকালে কর্মশালায় বিশেষজ্ঞরা রিয়েল এস্টেট বিরোধের জন্ম দেয় এমন অনেক বিষয় বিশ্লেষণ করেছিলেন।

বিরোধ নিষ্পত্তির অনুশীলন থেকে, VIAC হো চি মিন সিটি শাখার উপ-পরিচালক আইনজীবী চাউ ভিয়েত বাক বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট দ্বিতীয় সর্বাধিক বিতর্কিত ক্ষেত্র হয়ে উঠছে। যদি 2024 সালে, রিয়েল এস্টেট বিরোধ মোট মামলার 14% ছিল, তাহলে 2025 সালের প্রথম 6 মাসে, এই হার 18% এ বেড়ে যায়, যা অন্যান্য অনেক ক্ষেত্রকে ছাড়িয়ে যায়, বাণিজ্য ও পণ্য বিরোধের পরেই দ্বিতীয়।

মিঃ বাক জানান যে রিয়েল এস্টেট বিরোধ কেবল বিনিয়োগকারী এবং ক্রেতাদের মধ্যে লেনদেন সম্পর্কের মধ্যেই সীমাবদ্ধ নয়, বরং নির্মাণ, অর্থ এবং ব্যাংকিংয়ের মতো ক্ষেত্রগুলির সাথেও জড়িত। তাঁর মতে, এই পরিস্থিতি মূলত পূর্ববর্তী আইনি ব্যবস্থার ত্রুটিগুলির কারণে উদ্ভূত। তিনি আশা করেন যে ভূমি আইন 2024, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন 2023 এবং অনেক নতুন বিধিমালার আবির্ভাবের সাথে সাথে আইনি পরিবেশ আরও সম্পূর্ণ হবে, যা লেনদেনকে নিরাপদ করতে সহায়তা করবে।

"প্রাতিষ্ঠানিক সংস্কার হল ভিত্তি, কিন্তু উদ্যোগের উদ্যোগ ছাড়া এটি সম্ভব নয়। সুযোগের সদ্ব্যবহার করতে এবং রিয়েল এস্টেট বিরোধ কমাতে উদ্যোগগুলিকে অবশ্যই আইনি জ্ঞানে সম্পূর্ণরূপে সজ্জিত করতে হবে এবং ঝুঁকি ব্যবস্থাপনার ক্ষমতা উন্নত করতে হবে," মিঃ বাক মন্তব্য করেন।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর কী করা উচিত?

রিয়েল এস্টেট বিরোধের একটি প্রধান কারণ হল অনেক বিনিয়োগকারী আইনি শর্ত পূরণ না করেই প্রকল্প বিক্রি করে দেন।

ইনস্টিটিউট অফ ইন্টারন্যাশনাল অ্যান্ড কম্প্যারেটিভ ল (ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্স অ্যান্ড ল, ভিএনইউ-এইচসিএম) এর বিশেষজ্ঞ সহযোগী অধ্যাপক ডঃ ভো ট্রি হাও বিশ্লেষণ করেছেন: "এমন অনেক ঘটনা আছে যেখানে বিনিয়োগকারীরা প্রকল্পের প্রচারের জন্য আইনে নেই এমন শব্দ ব্যবহার করেন, যার ফলে ক্রেতারা ভুল বোঝেন। যখন প্রকল্পটি সময়সূচী অনুসারে হস্তান্তর করা হয় না বা আইনি সমস্যা থাকে, তখনই দ্বন্দ্ব দেখা দেয়।"

মিঃ হাও আরও উল্লেখ করেছেন যে চুক্তির বাধ্যবাধকতা লঙ্ঘন বিরোধের একটি সাধারণ রূপ, বিনিয়োগকারীর প্রতিশ্রুতিবদ্ধ অগ্রগতি নিশ্চিত না করা থেকে শুরু করে ক্রেতার সময়মতো অর্থ প্রদান না করা পর্যন্ত। উভয় পক্ষই দীর্ঘস্থায়ী মামলা-মোকদ্দমার ঝুঁকিতে রয়েছে।

এদিকে, রাজা ও ট্যান এলসিটি আইনজীবীদের চেয়ারম্যান আইনজীবী ভু থি কুয়ে জোর দিয়ে বলেন যে বিদেশী উপাদানের সাথে লেনদেন অনেক ঝুঁকি তৈরি করে। ভিয়েতনামের বিক্রেতা যখন আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রতিশ্রুতিবদ্ধ পূর্বশর্তগুলি পূরণ করতে ব্যর্থ হয় তখন অনেক বিরোধ দেখা দেয়। প্রকল্পের আইনি মূল্যায়নের সময় ত্রুটিগুলি গোপন করা বা তাৎক্ষণিকভাবে সনাক্ত করতে ব্যর্থ হওয়ারও গুরুতর পরিণতি রয়েছে।

"২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনে ভবিষ্যতের আবাসন ক্রয়ের জন্য আমানতের উপর আরও কঠোর নিয়ম রয়েছে। তবে, এখনও এমন বিনিয়োগকারী আছেন যারা মূলধন সংগ্রহের জন্য "আইন এড়িয়ে" যান, যার ফলে ক্রেতাদের জন্য বড় ঝুঁকি তৈরি হয়," মিসেস কিউ প্রতিফলিত করেন।

অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে ঝুঁকি এড়াতে এবং সুযোগের সদ্ব্যবহার করতে, ব্যবসাগুলিকে সক্রিয়ভাবে এবং নিয়মিতভাবে প্রক্রিয়া এবং নীতিতে পরিবর্তনগুলি আপডেট করতে হবে। সমস্ত লেনদেন আইন অনুসারে, স্বচ্ছতার সাথে এবং শুরু থেকেই আইনি পরামর্শের সাথে সম্পন্ন করতে হবে। জমির সাথে সরাসরি সম্পর্কিত প্রকল্পগুলির জন্য, বিনিয়োগকারীদের আরও সতর্ক থাকতে হবে, নতুন নিয়মকানুনগুলির সাথে খাপ খাইয়ে নেওয়ার জন্য তাদের চাহিদা এবং ক্ষমতা সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে হবে।

গৃহ ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীরা নিজেদের সুরক্ষার প্রয়োজনীয়তা উপেক্ষা করতে পারেন না। ভবিষ্যতে বিরোধের ঝুঁকি সীমিত করার জন্য প্রকল্পের তথ্য পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বোঝা, বৈধতা পরীক্ষা করা এবং স্বচ্ছ ও আইনানুগ চুক্তির অনুরোধ করা প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ।

অনেক আইন এবং রেজোলিউশন পাস করার কথা বিবেচনা করুন

জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটির স্থায়ী সদস্য মিঃ ফান ডুক হিউ-এর মতে, একই সাথে অনেক সংশোধিত আইনের কারণে রিয়েল এস্টেট বাজার প্রভাবিত হচ্ছে। বিনিয়োগ আইন, পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ বিনিয়োগ আইন (পিপিপি) এবং বিডিং আইন আবাসন প্রকল্প, শিল্প পার্ক এবং রপ্তানি প্রক্রিয়াকরণ অঞ্চলের জন্য বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের ক্ষমতা সামঞ্জস্য করেছে। ২০২৪ সালের ভূমি আইন পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, ভূমি পুনরুদ্ধার, ভূমি মূল্যায়ন এবং মূল্য তালিকা সম্পর্কিত একাধিক নিয়ম সংশোধন করে। ইতিমধ্যে, সামাজিক আবাসনের জন্য একটি প্রক্রিয়া পরীক্ষামূলকভাবে চালু করার বিষয়ে রেজোলিউশন ২০১/২০২৫/কিউএইচ১৫ একটি নতুন দিকও উন্মোচন করে।

মিঃ হিউ জানান যে আগামী সময়ে, জাতীয় পরিষদ ৪৮টি খসড়া আইন এবং প্রস্তাব বিবেচনা এবং অনুমোদন করবে, যার মধ্যে অনেকগুলি সরাসরি রিয়েল এস্টেটের সাথে সম্পর্কিত। এর জন্য ব্যবসাগুলিকে নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ, কৌশল সমন্বয় এবং যথাযথ কার্যক্রম নিশ্চিত করতে হবে।

"আইনি বিধিমালা কেবল একটি ব্যবস্থাপনা কাঠামো তৈরি করে না বরং সুযোগ এবং চ্যালেঞ্জ উভয়ই নিয়ে আসে। যেসব উদ্যোগ তাৎক্ষণিকভাবে মেনে চলতে এবং মানিয়ে নিতে জানে তারা ঝুঁকি কমিয়ে আনবে এবং টেকসইভাবে বিকাশ করবে," মিঃ হিউ জোর দিয়ে বলেন।

সূত্র: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm