দ্বিতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণ কঠোর করার প্রস্তাব: স্বচ্ছ তথ্য এবং উপযুক্ত রোডম্যাপ প্রয়োজন

(CLO) জল্পনা-কল্পনা মোকাবেলায় দ্বিতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণ সীমিত করার প্রস্তাবটি যুক্তিসঙ্গত বলে মনে করা হচ্ছে, তবে কার্যকারিতা নিশ্চিত করার জন্য স্বচ্ছ তথ্য এবং সামঞ্জস্যপূর্ণ নীতিমালার সাথে এটি সংযুক্ত করা প্রয়োজন।

সম্প্রতি, নির্মাণ মন্ত্রণালয় রিয়েল এস্টেট জল্পনা নিয়ন্ত্রণ এবং আবাসনের দাম কমাতে দ্বিতীয় এবং পরবর্তী বাড়ি কেনার জন্য ঋণের একটি নতুন সীমা প্রস্তাব করেছে। বিশেষ করে, দ্বিতীয় বাড়ির ক্রেতারা চুক্তি মূল্যের সর্বাধিক ৫০% পর্যন্ত ঋণ নিতে পারবেন এবং তৃতীয় বাড়ি এবং তার বেশির জন্য, ঋণের সীমা ৩০% এর বেশি হতে পারবে না।

লাও ডং নিউজপেপার আয়োজিত "রিয়েল এস্টেট মূলধন প্রবাহ এবং রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের জন্য সুযোগের ব্যাখ্যা" সেমিনারে, হ্যানয় বার অ্যাসোসিয়েশনের আইনজীবী, রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞ আইনজীবী ফাম থানহ তুয়ান এই প্রস্তাবের উপর মন্তব্য করেন।

জল্পনা-কল্পনা রোধ করার জন্য দ্বিতীয় বাড়ি কেনার জন্য ঋণ সীমিত করার প্রস্তাবটি যুক্তিসঙ্গত বলে বিবেচিত হচ্ছে। (চিত্রের ছবি/সিপি)

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, দ্বিতীয় বা তার বেশি বাড়ির ক্রেতাদের জন্য ঋণ সীমাবদ্ধ করার প্রস্তাব সম্পর্কে আপনার কী মনে হয়?

- সামগ্রিকভাবে, সেকেন্ড হোম সহ একাধিক সম্পত্তির মালিকদের ঋণ সীমিত করার প্রস্তাব তাত্ত্বিকভাবে একাধিক সম্পত্তির মালিককে কঠোরভাবে আঘাত করবে।

কারণ সাধারণত বাড়ি ক্রেতাদের, বিশেষ করে বিনিয়োগকারীদের, আর্থিক সুবিধা ব্যবহার করতে হয় এবং বিনিয়োগকারী, ব্যাংক এবং বাড়ি ক্রেতার মতো তিনটি পক্ষের সমন্বয় থাকতে হয়।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবিত দ্বিতীয় বাড়ি এবং তার বাইরের জন্য ঋণ সীমা প্রয়োগের ফলে বিনিয়োগকারীদের জন্য ব্যাংকগুলির মূলধন সম্পদের উপর প্রভাব পড়বে। প্রথমত, এই প্রস্তাব বিনিয়োগকারী এবং বাড়ি ক্রেতাদের মধ্যে লেনদেনের সংখ্যার উপর প্রভাব ফেলবে।

তবে, প্রস্তাবটি মৌলিকভাবে যুক্তিসঙ্গত এবং এটি এমন একটি পদক্ষেপ হিসেবে বিবেচিত যা একটি উপযুক্ত রোডম্যাপের সাথে এবং উপযুক্ত পরিস্থিতিতে প্রয়োগ করা প্রয়োজন। বাজার বাস্তবতার দিকে তাকালে, নীতির কার্যকর প্রয়োগের জন্য দুটি শর্ত প্রয়োজন: প্রয়োজনীয় শর্ত এবং পর্যাপ্ত শর্ত।

পূর্বশর্ত হল একটি রিয়েল এস্টেট বাজারের ডাটাবেস। তথ্য অবশ্যই সত্যিকার অর্থে পরিষ্কার, জীবন্ত, সম্পূর্ণ এবং সর্বদা আপডেটেড হতে হবে।

কারণ, যখন আমাদের কাছে রিয়েল এস্টেট বাজারের সম্পূর্ণ তথ্য থাকে না, প্রতিটি ব্যক্তির মালিকানাধীন বাড়ির সংখ্যা, তখন একজন ব্যক্তির কতগুলি সম্পত্তি আছে তা নির্ধারণের কোনও ভিত্তি থাকে না। এটি একটি পূর্বশর্ত হিসাবে বিবেচিত হয়।

প্রয়োগের জন্য পর্যাপ্ত শর্ত হল আমাদের নীতিগুলি অবশ্যই সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে। ঋণ নীতির পাশাপাশি, আমাদের সুদের হার এবং ফটকা-বিরোধী করের ক্ষেত্রে নতুন নীতি প্রয়োগ করতে হবে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল সরবরাহ উন্নত করা।

আমি মনে করি উপরের প্রস্তাবটি মূলত যুক্তিসঙ্গত, কিন্তু যখন প্রয়োগ করা হবে, তখন তথ্যের ক্ষেত্রে এবং সমন্বয় নিশ্চিত করার ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট শর্ত থাকতে হবে। তবেই উপরের নীতিটি লক্ষ্যবস্তু এবং নির্ভুল হবে।

এই প্রস্তাবের কি কোন স্পষ্ট আইনি ভিত্তি আছে, এবং যদি এটি বাস্তবায়িত হয়, তাহলে অন্যান্য আইন যেমন গৃহায়ন আইন, ভূমি আইন বা ঋণ প্রতিষ্ঠান সংক্রান্ত আইনের সাথে দ্বন্দ্ব এড়াতে কোন কোন বিধিমালা যুক্ত করা প্রয়োজন, স্যার?

যেমনটি উল্লেখ করা হয়েছে, দুটি বিষয় রয়েছে, যার মধ্যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হল নীতিগত সমন্বয়, যার অর্থ প্রকল্পগুলির জন্য আইনি অসুবিধা এবং বাধাগুলি অপসারণ করা।

কারণ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল সরবরাহ এবং চাহিদার কারণগুলি নিশ্চিত করার জন্য একটি সরবরাহ উৎস তৈরি করা। আমরা অতীতে এটি খুব ভালোভাবে করেছি যখন বাজারে সমাধান এবং বাস্তবায়িত প্রকল্পের সংখ্যা স্পষ্টভাবে প্রদর্শিত হয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, জমি ছাড়া আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের সমস্যা, শুধুমাত্র হ্যানয়ই প্রায় ১,৫০০ হেক্টর জমির ২৯৮টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের সমাধান করেছে। এই ধরনের সমাধানের জন্য অনেক আইনি বিধি সংশোধন করা প্রয়োজন।

দ্বিতীয়ত, ঋণ নীতি সম্পর্কে। ঋণ নীতিতে অনেক আইনি বিষয় জড়িত, কেবল ঋণ প্রতিষ্ঠান সম্পর্কিত আইন এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইনই নয়। এর জন্য মুদ্রা নীতি, রাজস্ব নীতি এবং আর্থিক নীতির ব্যবস্থাপনা প্রয়োজন।

উপরন্তু, আমি একাধিক সম্পত্তির মালিকদের উপর একটি প্রগতিশীল কর প্রস্তাব করছি।

তবে, এই সমস্যা সমাধানের "মেরুদণ্ড" হল তথ্য ফ্যাক্টর। পর্যাপ্ত তথ্য ছাড়া, সমস্ত নীতি প্রক্রিয়া কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করা সম্ভব নয়। প্রতিটি নীতি প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ এবং স্বচ্ছ তথ্যের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা উচিত।

এই সমস্যা সমাধানের "মেরুদণ্ড" হল ডেটা ফ্যাক্টর। (ছবি: ভিএনপি)

যদি এই নীতিটি প্রয়োগ করা হয়, তাহলে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়ায় সবচেয়ে বড় অসুবিধা কী হবে বলে আপনার মনে হয়, স্যার?

- প্রতিটি ব্যক্তির মালিকানাধীন বা পরিচালনা করা রিয়েল এস্টেটের পরিমাণের উপর ভিত্তি করে কর বা ঋণ নীতি প্রয়োগ করার সময়, এটি কেবল ভিয়েতনাম নয়, অন্যান্য দেশেরও উদ্বেগের বিষয়।

প্রকৃতপক্ষে, এখানে সমস্যাটির মূল্যায়ন করার জন্য দুটি সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় রয়েছে। প্রথমত, আমাদের অনুমানমূলক আচরণ এবং প্রকৃত আবাসিক মালিকানার আচরণের মধ্যে স্পষ্টভাবে পার্থক্য করতে হবে।

এটি একটি খুবই কঠিন কাজ, কারণ উদাহরণস্বরূপ, একজন ফটকাবাজ তার বাবা-মা, ভাইবোন বা আত্মীয়দের পলিসি এড়াতে তাদের নামে রিয়েল এস্টেট নিবন্ধন করতে বলতে পারে। যদি শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেটের সংখ্যার উপর ভিত্তি করে করা হয়, তাহলে পলিসি লক্ষ্যে পৌঁছাতে পারবে না।

উদাহরণস্বরূপ, যেসব ফাটকাবাজ তাদের বাবা-মা, ভাইবোন বা আত্মীয়দের তাদের নামে সেই সম্পত্তিতে দাখিল করতে বলে, তাদের এই ক্ষেত্রে স্পষ্টভাবে চিহ্নিত করা হবে।

উপরোক্ত নীতিমালা, যদি রিয়েল এস্টেটের সংখ্যার উপর ভিত্তি করে করা হয়, তাহলে এটি একটি প্রয়োজনীয় শর্ত কিন্তু যথেষ্ট হবে না। সঠিক লক্ষ্য চিহ্নিত করার জন্য, প্রগতিশীল কর প্রয়োগের মতো অন্যান্য হাতিয়ার এবং ব্যবস্থা প্রয়োগ করা প্রয়োজন।

দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেট ডাটাবেস বর্তমানে সমাপ্তি এবং সিঙ্ক্রোনাইজেশনের প্রক্রিয়াধীন। সম্পদ খাত ভূমি তথ্য পরিচালনা করে, নির্মাণ খাত আবাসন ব্যবস্থাপনা করে, কর খাত কর তথ্য পরিচালনা করে, নোটারি পাবলিক নোটারি তথ্য পরিচালনা করে এবং ব্যাংক ক্রেডিট তথ্য পরিচালনা করে।

তবে, একটি সাধারণ ডাটাবেস গঠনের জন্য এই তথ্যগুলির একত্রীকরণ, ভাগাভাগি এবং সমন্বয় এখনও সম্পন্ন হওয়ার প্রক্রিয়াধীন। অতএব, ঋণ বিতরণের সময়, বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলির কাছে একজন ব্যক্তির কতগুলি রিয়েল এস্টেটের মালিক তা নির্ধারণ করার জন্য একটি সম্পূর্ণ ডাটাবেস থাকে না।

প্রকৃতপক্ষে, ব্যাংকগুলিও স্বীকার করেছে যে তারা কোনও ব্যক্তির মালিকানাধীন বা পরিচালিত সম্পত্তির সংখ্যা সঠিকভাবে নির্ধারণ করতে পারে না। অতএব, সম্পত্তির সংখ্যার উপর ভিত্তি করে ঋণ মূল্যায়নের দায়িত্ব একটি বড় চ্যালেঞ্জ। এটি একটি প্রয়োজনীয় হাতিয়ার কিন্তু আবেদনের সময় এবং রোডম্যাপ বিবেচনা করা আবশ্যক।

প্রকৃত বাড়ি ক্রেতা এবং ফাটকাবাজদের মধ্যে পার্থক্য করার মানদণ্ডের ক্ষেত্রে, উন্নত দেশগুলি প্রায়শই নগদ প্রবাহ এবং অর্থের উৎসের উপর নির্ভর করে খুব শক্তভাবে পরিচালনা করে।

বিদ্যুৎ ও পানির বিল, খরচ কে পরিশোধ করেছে ইত্যাদি তথ্যের মাধ্যমে সম্পত্তির প্রকৃত মালিক নির্ধারণ করা সম্ভব। তবে, ভিয়েতনামের বর্তমান পরিস্থিতিতে, সীমিত প্রাসঙ্গিক তথ্যের কারণে এই মানদণ্ডগুলি প্রয়োগ করা এখনও খুব কঠিন।

সুতরাং, যদিও OECD দেশগুলির মতো মানদণ্ডের লক্ষ্যে, বর্তমান সময়ে, আমাদের ধীরে ধীরে ডাটাবেস সম্পূর্ণ করার জন্য একটি রোডম্যাপ থাকা দরকার যাতে রিয়েল এস্টেটের মালিকানার উপর ভিত্তি করে কর এবং ঋণ নীতিগুলি সত্যিই কার্যকর হতে পারে।

ধন্যবাদ!

সূত্র: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html