রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি M&A চুক্তির মাধ্যমে নিজেদের বাঁচাচ্ছে

[বিজ্ঞাপন_১]

বেঁচে থাকার জন্য "নিজেকে বিক্রি করো"

২০২২ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে রিয়েল এস্টেট বাজারের কঠিন সময়ে অনেক ব্যবসা একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের (M&A) মাধ্যমে অধিগ্রহণ করা হয়েছিল, এই বিষয়টি অনেক বিশেষজ্ঞ সতর্ক করেছিলেন। ভিয়েতনামী ব্যবসাগুলি বাজারে আধিপত্য বিস্তার করত, বিশাল জমি তহবিল ধারণ করত এবং তাদের নিজস্ব বাজারের অংশীদারিত্ব বজায় রাখত। তবে, কঠিন সময়ে, তরলতা এবং নগদ প্রবাহের ক্ষতি অনেক ব্যবসাকে টিকে থাকার জন্য "নিজেদের বিক্রি" করতে বাধ্য করেছে।

এটা উল্লেখ করার মতো যে, সেই সময়ে, কম দামে বিক্রি হওয়া প্রকল্পগুলি শক্তিশালী আর্থিক সম্পদসম্পন্ন বিদেশী বিনিয়োগকারীদের জন্য বাজার দখলের সুযোগ হয়ে ওঠে, যার ফলে ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলির অন্তর্নিহিত সুবিধাগুলি দূর হয়।

প্রধান M&A চুক্তিগুলির মধ্যে একটি হল সেই চুক্তি যেখানে কেপেল গ্রুপ এবং কেপেল ভিয়েতনাম ফান্ড (KVF), যা সম্মিলিতভাবে কেপেল কনসোর্টিয়াম নামে পরিচিত, থু ডাক সিটিতে দুটি সংলগ্ন আবাসিক প্রকল্পের 49% শেয়ার অধিগ্রহণের জন্য বাধ্যতামূলক চুক্তি স্বাক্ষর করেছে। আশা করা হচ্ছে যে 10,000 বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি উন্নয়ন ব্যয়ের এই দুটি প্রকল্পের শেয়ার অধিগ্রহণ এই বছর সম্পন্ন হবে।

অধিগ্রহণ এবং একীভূতকরণের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে উদ্ধার করা হচ্ছে, চিত্র ১ — অনেক প্রকল্প মূলধন অবদানের মাধ্যমে "বিক্রি" করা হয় যাতে ব্যবসাগুলি নিজেদের বাঁচাতে পারে।

২০২২ সালে হ্যানয়ে তিনটি জমি অধিগ্রহণের পর এটি কেপেল এবং কেভিএফ-এর মধ্যে দ্বিতীয় যৌথ বিনিয়োগ বলে জানা গেছে। ভিয়েতনামের কেপেলের প্রেসিডেন্ট জোসেফ লো আরও বলেছেন যে উপরে উল্লিখিত দুটি প্রকল্পে মূলধন ক্রয় কেপেলের ব্যবসায়িক মডেলের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ, যা কোম্পানিকে বৃদ্ধির জন্য তৃতীয় পক্ষের জমি তহবিল ব্যবহার করার অনুমতি দেয়। কেপেল ভিয়েতনামে বিনিয়োগ বাড়াতে চান এমন ব্যবসার প্রেক্ষাপটে যেখানে বিনিয়োগ বৈচিত্র্য আনার কৌশল রয়েছে এবং ঝুঁকি কমাতে চীনের উপর মনোযোগ দেওয়া উচিত নয়।

এর আগে, ফ্রেজারস প্রপার্টি ভিয়েতনাম, ফ্রেজারস প্রপার্টি গ্রুপ ইকোসিস্টেমের অন্তর্গত একটি কোম্পানি - একটি বহুজাতিক কর্পোরেশন যার রিয়েল এস্টেট সেক্টরে বিভিন্ন পণ্য ও পরিষেবার মালিকানা, পরিচালনা এবং উন্নয়নে ব্যাপক অভিজ্ঞতা রয়েছে, তারা ভিয়েতনামের একটি কর্পোরেশনের সাথে উত্তরে শিল্প পার্ক গড়ে তোলার জন্য সহযোগিতার ঘোষণা দিয়েছে যার মোট বিনিয়োগ ২৫০ মিলিয়ন মার্কিন ডলার। এই চুক্তিতে, FPV চার্টার মূলধনের ৪৯% অবদান রেখেছে।

বিদেশী বিনিয়োগকারী কোম্পানিগুলির সাথে ক্রয়-বিক্রয় লেনদেন এবং মূলধন অবদানের পাশাপাশি, ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট উদ্যোগগুলি শেয়ার ক্রয়-বিক্রয়ের মাধ্যমে একে অপরের সাথে বিনিয়োগ এবং অধিগ্রহণের লেনদেনও অব্যাহত রাখে। এর ফলে, মূলধনের উৎস অ্যাক্সেস করতে অসুবিধার প্রেক্ষাপটে সংগ্রামরত উদ্যোগগুলি অসম্পূর্ণ প্রকল্পগুলি রক্ষণাবেক্ষণ এবং সম্পূর্ণ করতে পারে।

বাও ভিয়েত সিকিউরিটিজ কোম্পানি (বিএসসি) এর প্রতিবেদনে আরও মূল্যায়ন করা হয়েছে যে, ২০২৩ - ২০২৪ সালের মধ্যে রিয়েল এস্টেট এম অ্যান্ড এ কার্যক্রম উত্তপ্ত হতে পারে কারণ সস্তা অর্থের সময়কাল শেষ হয়ে গেছে। রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি তারল্য ঘাটতির সময়কাল অনুভব করছে যখন মূলধন সংগ্রহের উৎসগুলি কমবেশি বাধার সম্মুখীন হচ্ছে।

উপরোক্ত বিবৃতিটি ব্যাখ্যা করে, বিএসসি বলেছে যে নেতিবাচক বাজার মনোভাবের কারণে বিক্রয়ে অসুবিধা, পণ্যগুলি প্রকৃত চাহিদা পূরণ না করা, ব্যবসা এবং বাড়ির ক্রেতা উভয়ই ঋণের উপর নির্ভরশীল হওয়ার কারণে এটি ঘটেছে। দ্বিতীয়ত, এমন সময়কালে যখন রিয়েল এস্টেট খাতে ঋণ এখনও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত থাকে যখন বন্ড এবং স্টকের মতো অন্যান্য মূলধন চ্যানেলগুলি অনুকূল নয়। অবশেষে, সুদের হার বেশি এবং বন্ডের পরিপক্কতা বিন্দু 2023 - 2024 সালে কেন্দ্রীভূত হয়। চারপাশে অনেক চ্যালেঞ্জের সাথে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে অসুবিধাগুলি সমাধানের জন্য একীভূতকরণ এবং অধিগ্রহণের চ্যানেল বেছে নিতে হবে।

এছাড়াও, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে ব্যবসাগুলিকে তাদের প্রকল্পের কিছু অংশ বিক্রি করতে হয়, যা তাদের আর্থিক সামর্থ্যের বাইরে বিনিয়োগ ছড়িয়ে দেয়। কিছু ব্যবসা কেবল মুনাফা অর্জনের চেষ্টা করে, তাই তারা ব্যবসা এবং গ্রাহকদের স্বার্থের মধ্যে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করে না।

কেবল রিয়েল এস্টেটেই নয়, অসুবিধাগুলিও

তবে, ২০২২ সালের শেষ থেকে ২০২৩ সালের প্রথম মাস পর্যন্ত তাকালে দেখা যায় যে, অর্থনৈতিক সমস্যাগুলি কেবল রিয়েল এস্টেট নয়, সকল ক্ষেত্রেই প্রভাব ফেলেছে। এটি প্রমাণ করে যে অন্যান্য অনেক ক্ষেত্রেই এম অ্যান্ড এ চুক্তি দেখা দিয়েছে, যখন অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান উৎপাদনে অসুবিধা এবং মূলধনের অভাবের কারণে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের কাছে কম দামে সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য হচ্ছে।

জাতীয় পরিষদের আর্থ-সামাজিক বিষয় সম্পর্কিত স্থায়ী কমিটির কাছে সম্প্রতি এক ব্যাখ্যায়, পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ মন্ত্রী নগুয়েন চি ডাং আরও উল্লেখ করেছেন যে অনেক বৃহৎ উদ্যোগকে তাদের প্রকৃত মূল্যের মাত্র ৫০% মূল্যে সম্পদ বিক্রি করতে হয়েছিল এবং ক্রেতারা ছিল বিদেশী উদ্যোগ, কঠিন উৎপাদন ও ব্যবসায়িক পরিস্থিতি এবং সীমিত মূলধন শোষণ ক্ষমতার কারণে।

প্রাইভেট ইকোনমিক ডেভেলপমেন্ট রিসার্চ বোর্ডের প্রায় ১০,০০০ উদ্যোগের উপর করা জরিপ অনুসারে, অনেক উদ্যোগ বিশেষভাবে কঠিন পরিস্থিতির সম্মুখীন হচ্ছে। জরিপে অংশগ্রহণকারী ৮২.৩% পর্যন্ত উদ্যোগ ২০২৩ সালের বাকি মাসগুলিতে তাদের স্কেল কমানোর, সাময়িকভাবে স্থগিত করার বা কার্যক্রম বন্ধ করার পরিকল্পনা করছে।

অধিগ্রহণ এবং একীভূতকরণের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে উদ্ধার করা হচ্ছে, চিত্র ২ — রিয়েল এস্টেটের পাশাপাশি, অনেক ব্যবসাকে টিকে থাকার জন্য অনেক ধরণের সম্পদ বিক্রি করতে হচ্ছে।

২০২৩ সালে এখনও চালু থাকা উদ্যোগগুলির মধ্যে, ৭১.২% তাদের কর্মীসংখ্যা ৫% এর বেশি কমানোর আশা করছে, ২২.২% ৫০% এর বেশি কমানোর আশা করছে। ৮০.৭% উদ্যোগ ৫% এর বেশি রাজস্ব হ্রাস করার আশা করছে, ৫০% এর বেশি রাজস্ব হ্রাসের হার ২৯.৪%। বিশেষ করে, এই প্রেক্ষাপটে সামষ্টিক অর্থনীতি এবং শিল্প অর্থনীতিতে ব্যবসায়িক আস্থা বিশেষভাবে কম, ৮১.৪% উদ্যোগ এটিকে নেতিবাচক এবং অত্যন্ত নেতিবাচক রেটিং দিয়েছে।

জরিপে দেখা গেছে যে ব্যবসাগুলি যে সমস্যার মুখোমুখি হচ্ছে সেগুলি হল শৃঙ্খলা পরিস্থিতি (৫৯.২%); ঋণের অ্যাক্সেস (৫১.১%); প্রশাসনিক পদ্ধতি এবং আইনি বিধিমালা বাস্তবায়ন (৪৫.৩%) এবং অর্থনৈতিক লেনদেনকে অপরাধীকরণের ভয় (৩১.১%)। এটি লক্ষণীয় যে অসুবিধা সত্ত্বেও, স্থানীয় কর্তৃপক্ষের সহায়তা এখনও প্রয়োজনীয়তা পূরণ করতে পারেনি। ৮৪% পর্যন্ত ব্যবসা স্থানীয় সরকার ব্যবস্থাপনা এবং সহায়তার কার্যকারিতাকে অকার্যকর বলে মূল্যায়ন করে।

বিদেশী বিনিয়োগ সংস্থার তথ্য অনুযায়ী, চলতি বছরের প্রথম চার মাসে দেশটিতে বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দ্বারা দেশীয় উদ্যোগের শেয়ার কেনার জন্য ১,০৪৪টি মূলধন অবদান লেনদেন হয়েছে, যার মোট মূলধন অবদান মূল্য ৩.১ বিলিয়ন মার্কিন ডলারেরও বেশি, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৭০% বেশি। বাজার থেকে ৭৭,০০১টি উদ্যোগ প্রত্যাহার করেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২৫.১% বেশি, প্রতিদিন গড়ে ৬০০টিরও বেশি উদ্যোগ বাজার ত্যাগ করছে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস