নতুন আইন বাস্তবায়িত হলে কি রিয়েল এস্টেটের দাম কমবে?

২০২৪ সালের ভূমি আইনে জমির মূল্য তালিকা প্রবর্তনের সাথে সাথে, ক্রমবর্ধমান উপকরণ ব্যয়ের কারণে রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়তে পারে। তবে, এই বৃদ্ধি এখনও নিয়ন্ত্রণ করা যেতে পারে।

বাড়ির দাম বাড়তেই থাকবে

"২০২৪ সালের ১ আগস্টের পর রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়তে পারে। কারণ নতুন ভূমি আইনে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা হবে, যার ফলে ক্ষতিপূরণ এবং ছাড়পত্রের খরচ বৃদ্ধি পাবে, পাশাপাশি ভূমি ব্যবহারের ফিও বৃদ্ধি পাবে। এই বিষয়গুলি প্রকল্পের ইনপুট মূল্য বৃদ্ধিতে অবদান রাখবে," ডাউ তু নিউজপেপার আয়োজিত "বছরের দ্বিতীয়ার্ধে বিনিয়োগের সুযোগ খুঁজে বের করা" সেমিনারে বক্তৃতাকালে ডিকেআরএ গ্রুপের বিনিয়োগ পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বলেন।

আরও বিশ্লেষণ করে, মিঃ থাং বলেন যে একটি বিনিয়োগ প্রকল্পের মূলধন কাঠামো বিবেচনা করার সময়, স্বাভাবিক অনুপাত 2:4:4। সেই অনুযায়ী, ইক্যুইটি মূলধন প্রায় 20%; আর্থিক লিভারেজ 40%, ব্যাংক এবং বিনিয়োগ তহবিল থেকে; বাকি 40% গ্রাহকদের কাছ থেকে সংগ্রহ করা হয় যারা আগে থেকে অর্থ প্রদান করে।

ডিকেআরএ গ্রুপের বিনিয়োগ পরিচালক মিঃ ভো হং থাং বিশ্বাস করেন যে বাজারে বিনিয়োগের সুযোগ সর্বদা যে কোনও সময় উপস্থিত হয়। ছবি: চি কুওং

তবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসার নতুন আইন অনুসারে, বাড়ি কেনার জন্য জমার পরিমাণ পণ্য মূল্যের ৫% এর বেশি হবে না, বর্তমান আইনের মতো ৩০% এর পরিবর্তে। বাড়ি হস্তান্তরের আগে, ক্রেতাকে কেবল ৫০% পর্যন্ত দিতে হবে, যা আগের তুলনায় ২০% কম।

"গ্রাহকদের কাছ থেকে সংগ্রহ করা মূলধন কমে গেলে, মালিকদের কাছ থেকে মূলধন এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ধার করা মূলধন বৃদ্ধি পাবে। এই সময়ে, "রাজদণ্ড" রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির হাতে থাকবে, কারণ প্রকল্প লাইসেন্সের সময় আর্থিক ব্যয় ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হবে", মন্তব্য করেছেন ডিকেআরএ গ্রুপের বিনিয়োগ পরিচালক।

মিঃ থাং-এর ব্যাখ্যা অনুসারে, যদি নতুন আইনগুলি আইনি বাধা অপসারণের গতি বাড়ায়, তাহলে আর্থিক খরচ কমে যাবে, যার ফলে প্রকল্পের ইনপুট খরচ "ঠান্ডা" হবে। যখন প্রকল্পগুলি একই সাথে অপসারণ করা হবে, তখন বিনিয়োগকারীদের মনোভাব স্বস্তি পাবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে আরও অর্থ প্রবাহিত হবে।

ডিকেআরএ গ্রুপের নেতা মন্তব্য করেছেন যে এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত, তিনটি নতুন রিয়েল এস্টেট আইন সেগমেন্টের উপর গভীর প্রভাব ফেলবে না, বিশেষ করে জটিল ম্যাক্রো পরিস্থিতির প্রেক্ষাপটে। পরিবর্তে, আইনগুলিকে বাজারে সত্যিকার অর্থে প্রবেশ করতে কমপক্ষে ৬-১২ মাস সময় লাগবে।

রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করার সময় কি এসেছে?

দাউ তু সংবাদপত্রের সেমিনারের বিশেষজ্ঞরা সকলেই একমত যে বাজারে সর্বদা যেকোনো পরিস্থিতিতে বিনিয়োগের সুযোগ থাকে। উদাহরণস্বরূপ, অতীতে, হ্যানয়ের পুরাতন অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি বিশেষভাবে "উত্তপ্ত" ছিল। অনেক বিনিয়োগকারী সেই সময়ে সুযোগটি কীভাবে কাজে লাগাতে হয় এবং "সার্ফিং" করতে হয় তা জানতেন এবং খুব আকর্ষণীয় মুনাফার হার অর্জন করেছিলেন।

"বাজার দুই বছরেরও বেশি সময় ধরে একদিকে এগোচ্ছে। বর্তমানে, সুদের হার খুবই কম, যেসব বিনিয়োগকারীর নগদ সুবিধা আছে এবং যারা এই খাত সম্পর্কে জ্ঞানী, তাদের উচিত যুক্তিসঙ্গত মূল্যের পণ্যগুলিতে বিনিয়োগ করা। তবে, এমন একটি সময়ে যখন সামষ্টিক অর্থনীতিতে এখনও অনেক পরিবর্তনশীলতা রয়েছে, যারা আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করেন তাদের অবশ্যই সত্যিই সতর্ক থাকতে হবে," মিঃ থাং পরামর্শ দেন।

ডিকেআরএ-এর প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালের শেষের দিক থেকে, বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখিয়েছে তবে শুধুমাত্র প্রধান শহরগুলিতে বি এবং সি শ্রেণীর অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগগুলিতে মনোনিবেশ করা হয়েছে। এই বছরের দ্বিতীয়ার্ধে এই বিভাগটি বাজারে নেতৃত্ব অব্যাহত রাখবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তবে, মিঃ থাং অকপটে স্বীকার করেছেন যে বর্তমান পুনরুদ্ধার এখনও খুব একটা শক্তিশালী নয়। হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকায় এই বছরের প্রথম ৬ মাসে জরিপের তথ্য অনুসারে, অ্যাপার্টমেন্টের প্রাথমিক সরবরাহ ১৫,০০০ ইউনিটে পৌঁছেছে। তবে, খরচ মাত্র ৩,৩০০ ইউনিটে থেমেছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৮% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"যদিও সামগ্রিক সরবরাহ এবং চাহিদা বৃদ্ধি পেয়েছে, তবুও সংখ্যাটি এখনও নগণ্য, ২০১৯ সময়ের মাত্র ১৫-২০%। এছাড়াও, বিনিয়োগকারীদের মনে রাখা উচিত যে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের মতো আরও কিছু ক্ষেত্রে এখনও পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা যায়নি," মিঃ থাং মূল্যায়ন করেছেন।

বর্তমানে, বাজারের মনোভাব দুটি চরমে বিভক্ত। একটি হল, পূর্ববর্তী চক্রের আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করে বিনিয়োগকারীরা এখনও মুনাফা ধরে রাখার এবং সুযোগের জন্য অপেক্ষা করার প্রবণতা রাখেন। দ্বিতীয় হল, প্রচুর পরিমাণে নগদ অর্থ ধারণকারী কিছু বিনিয়োগকারী বাজারের পরবর্তী উন্নয়নের কথা শুনতে থাকেন।

"এই বছরের প্রথম ছয় মাসে স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনাম কর্তৃক প্রকাশিত তথ্য দেখায় যে খুব কম সুদের হার সত্ত্বেও মোট আমানতের পরিমাণ ১৩.৬ কোয়াড্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এর বেশি। এই প্রতিরক্ষামূলক মানসিকতার কারণে রিয়েল এস্টেট বাজারের তারল্য বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু এখনও সীমিত," মিঃ থাং শেয়ার করেছেন।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html