দর কষাকষি নাকি শুধুই একটা চালাকি?

[বিজ্ঞাপন_১]

লোকসানে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রির কৌশল সম্পর্কে সত্য

হাই বা ট্রুং জেলার "বিলাসিতা" হিসেবে বিবেচিত একটি প্রকল্পে, কিছু "বাড়ির মালিক" 300 মিলিয়ন - 800 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ক্ষতির সাথে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করছেন। উদাহরণস্বরূপ, 2022 সালের শুরুতে এই প্রকল্পে 100 বর্গমিটার এলাকা এবং 3 শয়নকক্ষ সহ একটি সম্পূর্ণ সজ্জিত অ্যাপার্টমেন্টের দাম 5 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়েরও বেশি ছিল, কিন্তু এখন "বাড়ির মালিক" 500 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং কমিয়ে 4.5 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং করতে সম্মত হয়েছেন, যার দাম প্রায় 45 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার।

এছাড়াও এই প্রকল্পে, ৪৮ বর্গমিটার আয়তনের ১-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের দাম আগে ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল, কিন্তু এখন "বাড়ির মালিক" দাম কমিয়ে ২.৫ - ২.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং করতে সম্মত হয়েছেন।

অ্যাপার্টমেন্টটির দাম ৮০ কোটি ডং পর্যন্ত, এটা কি শুধুই একটা লোক দেখানো? — অনেক "বাড়ির মালিক" প্রতি ইউনিটে ৩০০-৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত ক্ষতি স্বীকার করেন, কেউ কেউ এমনকি "বড়" খেলেন এবং ৮০ কোটি ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত ক্ষতি কমিয়ে আনেন। (ছবি: বিডিএস)

জার্নালিস্ট অ্যান্ড পাবলিক ওপিনিয়ন নিউজপেপারের সাংবাদিকদের সাথে আলাপকালে, থান জুয়ান জেলার একটি রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের পরিচালক মিঃ ডো কিয়েন হুং শেয়ার করেছেন: ২০২০ সাল থেকে, অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে "ক্ষতি কমানোর" পরিস্থিতি ক্রমাগত দেখা দিয়েছে। প্রকৃত "ক্ষতি কমানোর" কিছু ঘটনাও ঘটেছে, তবে বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট দালালদের কৌশল মাত্র।

মিঃ হাং শেয়ার করেছেন যে বছরের পর বছর ধরে অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ ধীরে ধীরে হ্রাস পাচ্ছে, বিশেষ করে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্ট পণ্য, যা হ্যানয়ে প্রায় ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টার নিচে মূল্যের, অদৃশ্য হয়ে যাচ্ছে, সেই প্রেক্ষাপটে অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষতি কমানোর কোনও মানে হয় না।

"হ্যানয়ে ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েনডি/বর্গমিটারের নিচে দামের বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই বৃদ্ধি পাচ্ছে," মিঃ হাং বলেন।

উদাহরণস্বরূপ, প্রাথমিক বাজারে, নাম তু লিয়েম জেলার একটি নগর প্রকল্পে, গত বছরের জুন মাসে, এই প্রকল্পে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য ৪১ - ৪২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ওঠানামা করেছিল, কিন্তু এখন অবস্থানের উপর নির্ভর করে তা ৪৫ - ৪৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় উন্নীত হয়েছে।

অথবা, ২০২২ সালের জুন মাসে গিয়া লামের আরেকটি নগর প্রকল্পের বিক্রয় মূল্য ছিল ৩০ - ৩২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, কিন্তু এখন বিনিয়োগকারীরা ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি নতুন মূল্য তালিকাভুক্ত করেছেন।

ইতিমধ্যে, সেকেন্ডারি মার্কেটে, ২০২০ সালে কোয়াং ট্রুং স্ট্রিটে (হা ডং জেলা) অবস্থিত একটি নতুন প্রকল্প হস্তান্তর করা হয়েছিল, যখন এটি বিক্রয়ের জন্য খোলা হয়েছিল, তখন অবস্থানের উপর নির্ভর করে এর দাম ছিল প্রায় ২৬ - ২৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, কিন্তু এখন মালিকরা এটি ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি দামে বিক্রি করছেন। এইভাবে, মাত্র ৩ বছরে, এই প্রকল্পের মূল্য প্রায় ৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"সুতরাং, সরবরাহের তীব্র ঘাটতির বর্তমান প্রেক্ষাপটে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম সহজেই বৃদ্ধি পায়, কিন্তু কমানো কঠিন," মিঃ হাং বলেন।

Batdongsan.com.vn এর এই বছরের প্রথম ত্রৈমাসিকের প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে রিয়েল এস্টেটের চাহিদা সম্পন্ন ৪৩% মানুষ রিয়েল এস্টেটের দাম কমার জন্য অপেক্ষা করে চলেছেন।

তবে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোওক আনহ বলেছেন যে অদূর ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম খুব বেশি হ্রাস পাবে না কারণ প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণকারী রিয়েল এস্টেট এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারের উজ্জ্বল স্থান।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে হ্যানয়ে আবাসনের দাম নিম্নমুখী, কিন্তু বাস্তবে তা নয়। এছাড়াও, বিনিয়োগকারী যখন প্রকল্পটি বাস্তবায়ন শুরু করেছিলেন তার তুলনায় বর্তমান আবাসনের দাম অনেক বেশি, তাই উচ্চ ছাড়কে বিনিয়োগকারীদের ব্যবসায়িক কৌশল হিসাবে বিবেচনা করা হয়।

"এই বছর, হ্যানয়ের বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি নিম্ন-উত্থান পণ্যের চেয়ে বেশি মনোযোগ পাবে, কারণ নিম্ন-উত্থান পণ্যের দাম উচ্চ স্তরে রয়েছে," মিঃ দিন বলেন।

এছাড়াও, মিঃ দিন এবং অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, একই মতামত হল যে বাজারে সরবরাহ সংকট স্বল্পমেয়াদে সমাধান করা যাবে না এবং বাজারের নিয়ম অনুসারে, যখন চাহিদা বেশি থাকে কিন্তু পণ্যের অভাব দেখা দেয়, তখন অবশ্যই দাম বাড়বে এবং কমবে না।

লোকসান কমানোর বাস্তব ঘটনা আছে।

মিঃ হাং যেমনটি বলেছেন, কিছু ক্ষেত্রে প্রকৃত লোকসান কাটার ঘটনাও ঘটেছে, কিন্তু সেগুলো বিরল। উদাহরণস্বরূপ, বাড়ির মালিক লোকসানের ব্যবসা করছেন এবং জরুরিভাবে অর্থের প্রয়োজন, তাই তিনি মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য "লোকসানে" বিক্রি করতে রাজি হন।

" অর্থনৈতিক সমস্যার কারণে, এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে যেখানে ব্যবসায়ীদের তাদের কোম্পানি রক্ষণাবেক্ষণের জন্য অর্থ সংগ্রহের জন্য তাদের বাড়ি এবং গাড়ি বিক্রি করতে হয়। এটি ঘটে, তবে খুব বেশি নয়। বেশিরভাগ বাড়ির মালিক পরিচিতদের কাছে ভালো দামে বিক্রি করবেন," মিঃ হাং বলেন।

অ্যাপার্টমেন্টটির দাম ৮০ কোটি ডং পর্যন্ত, এটা কি শুধুই একটা প্রদর্শনী? ছবি ২ — "ক্ষতি কমানোর" কিছু বাস্তব ঘটনা আছে, কিন্তু তার বেশিরভাগই কেবল রিয়েল এস্টেট দালালদের কৌশল। (ছবি: এমডি)

দ্বিতীয়ত, "কেলেঙ্কারি" সহ প্রকল্প, যেমন মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এমন অ্যাপার্টমেন্ট, অথবা নির্মাণ ও নকশায় অনেক লঙ্ঘন রয়েছে এমন প্রকল্প যা বাসিন্দাদের "লাল বই" বা "গোলাপী বই" প্রদানের মান পূরণ করে না, অনেক লোককে অন্যান্য প্রকল্প খুঁজে পেতে "ক্ষতি কমানোর" কথা স্বীকার করতে বাধ্য করে।

"হ্যানয়ে, নির্মাণ ও নকশা লঙ্ঘনের অভিযোগে অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের অভাব নেই। অনেক গৃহ ক্রেতা কয়েক দশক ধরে তাদের লাল বই পাননি। এই ক্ষেত্রে, অনেক লোক তাদের ক্ষতি কমিয়ে অন্যান্য প্রকল্পের সন্ধান করবে," মিঃ হাং বলেন।

তৃতীয়ত, এমন কিছু ঘটনা আছে যেখানে বাড়ির মালিকরা ৫০ বছরের মালিকানা চুক্তির মাধ্যমে অ্যাপার্টমেন্ট কিনেন এবং প্রায় ১০-১৫ বছর পর অন্য প্রকল্প খুঁজে বের করার জন্য "ক্ষতি কমাতে" রাজি হন।

"এই ঘটনাটি সাধারণ নয়, তবে এটি ঘটে। কারণ দীর্ঘমেয়াদী বা স্থায়ী মালিকানার অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির দাম ৫০ বছরের মালিকানার অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় বেশি হবে। ব্যবহারের সময়কালে, বিক্রয় মূল্য থেকে অবচয় কেটে নেওয়া হবে, তাই লোকসান কমানোর পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে," মিঃ হাং বলেন।

পরিশেষে, সবচেয়ে স্পষ্ট উদাহরণ হল উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্প যার দাম আকাশছোঁয়া, যেগুলো অবিক্রীত থাকে এবং দ্রুত বিক্রি করার জন্য লোকসান কমাতে হয়।

"ভিয়েতনামের অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্ট কাঠামোতে সাশ্রয়ী মূল্যের পণ্যের তীব্র ঘাটতি রয়েছে, তবে বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের আধিক্য রয়েছে। চাহিদার চেয়ে সরবরাহ বেশি হওয়ার কারণে, স্থানান্তরের সময়, বাড়ির মালিকদের ক্ষতি স্বীকার করতে হয়," মিঃ হাং শেয়ার করেছেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস