এটা কি লাভজনক सौदा, নাকি নিছকই একটি বিপণন কৌশল?

লোকসানে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার কৌশলের পেছনের সত্য।

হাই বা ট্রুং এলাকার একটি 'বিলাসবহুল' প্রকল্পে, কিছু বাড়ির মালিক তাদের অ্যাপার্টমেন্ট ৩০০ মিলিয়ন থেকে ৮০০ মিলিয়ন VND লোকসানে বিক্রি করছেন। উদাহরণস্বরূপ, এই প্রকল্পের একটি সম্পূর্ণ আসবাবপত্রসজ্জিত ১০০ বর্গমিটারের ৩-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট, যার দাম ২০২২ সালের শুরুতে ৫ বিলিয়ন VND-এর বেশি ছিল, সেটি এখন ৫০০ মিলিয়ন VND লোকসানে বিক্রি করা হচ্ছে। এর ফলে দাম কমে ৪.৫ বিলিয়ন VND-এ দাঁড়িয়েছে, যা প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ৪৫ মিলিয়ন VND-এর বেশি।

এছাড়াও এই প্রকল্পে, ৪৮ বর্গমিটার আয়তনের একটি ১-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট, যার পূর্বমূল্য ছিল ৩ বিলিয়ন VND, এখন মালিক কর্তৃক ২.৫ - ২.৭ বিলিয়ন VND হ্রাসকৃত মূল্যে অফার করা হচ্ছে।

অনেক বাড়ির মালিক প্রতিটি সম্পত্তির জন্য ৩০০-৪০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত লোকসান মেনে নিচ্ছেন, এবং কেউ কেউ ৮০০ মিলিয়ন VND পর্যন্ত লোকসান কমিয়ে আনার মতো বড় ঝুঁকিও নিচ্ছেন। (ছবি: রিয়েল এস্টেট)

সাংবাদিক ও জনমত বিষয়ক সংবাদপত্রের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, থান জুয়ান জেলার একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজের পরিচালক জনাব দো কিয়েন হুং বলেন: ২০২০ সাল থেকে অ্যাপার্টমেন্টের ক্ষেত্রে 'লোকসানে বিক্রি' করার ঘটনা ক্রমাগত ঘটে চলেছে। 'লোকসানে বিক্রি' করার কিছু প্রকৃত ঘটনা থাকলেও, বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট দালালদের ব্যবহৃত কৌশল মাত্র।

মিঃ হাং জানান যে, বিগত বছরগুলোতে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ ক্রমাগত কমে আসার প্রেক্ষাপটে, বিশেষ করে হ্যানয় থেকে প্রতি বর্গমিটারে ২৫ মিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের সাশ্রয়ী অ্যাপার্টমেন্টগুলো প্রায় অদৃশ্য হয়ে যাওয়ায়, লোকসানে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার কোনো প্রশ্নই ওঠে না।

"হ্যানয়ের প্রাথমিক ও মাধ্যমিক উভয় বাজারেই প্রতি বর্গমিটারে ৩৫ মিলিয়ন VND-এর কম মূল্যের বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ছে," মিঃ হাং বলেছেন।

উদাহরণস্বরূপ, মূল বাজারে, নাম তু লিয়েম জেলার একটি নগর উন্নয়ন প্রকল্পের অ্যাপার্টমেন্টের দাম গত জুন মাসে প্রতি বর্গমিটারে ৪১-৪২ মিলিয়ন VND ছিল, যা এখন অবস্থানভেদে বেড়ে প্রতি বর্গমিটারে ৪৫-৪৭ মিলিয়ন VND হয়েছে।

অথবা, গিয়া লামের আরেকটি নগর উন্নয়ন প্রকল্প, যেখানে ২০২২ সালের জুন মাসে বিক্রয়মূল্য ছিল প্রতি বর্গমিটারে ৩০-৩২ মিলিয়ন VND, এখন ডেভেলপার সেটির নতুন মূল্য প্রতি বর্গমিটারে ৩৫ মিলিয়ন VND-এর বেশি নির্ধারণ করেছে।

এদিকে, সেকেন্ডারি মার্কেটে, হা ডং জেলার কোয়াং ট্রুং স্ট্রিটের ঠিক উপরে অবস্থিত ২০২০ সালে সম্পন্ন হওয়া একটি প্রকল্প, যা প্রাথমিকভাবে অবস্থানভেদে প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ২৬-২৯ মিলিয়ন VND-তে বিক্রি হয়েছিল, এখন বাড়ির মালিকরা প্রতি বর্গমিটারে ৪০ মিলিয়ন VND-এরও বেশি দামে বিক্রির জন্য প্রস্তাব করছেন। সুতরাং, মাত্র ৩ বছরে প্রকল্পটির মূল্য প্রায় ৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"সুতরাং, বর্তমান তীব্র সরবরাহ ঘাটতির প্রেক্ষাপটে অ্যাপার্টমেন্টের দাম সহজেই বাড়তে পারে, কিন্তু কমা কঠিন হবে," মিঃ হাং বলেছেন।

Batdongsan.com.vn-এর এই বছরের প্রথম ত্রৈমাসিকের প্রতিবেদন অনুসারে, বাড়ি কেনার প্রকৃত প্রয়োজন থাকা সত্ত্বেও ৪৩% মানুষ এখনও রিয়েল এস্টেটের দাম কমার অপেক্ষায় আছেন।

তবে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন কুওক আন মনে করেন যে, অদূর ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমার সম্ভাবনা নেই, কারণ প্রকৃত জীবনযাত্রার চাহিদা পূরণকারী আবাসনগুলো রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি উজ্জ্বল সম্ভাবনা হিসেবেই রয়েছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন ভান দিন মনে করেন যে হ্যানয়ে বাড়ির দাম তীব্রভাবে কমছে, কিন্তু আসলে বিষয়টি তেমন নয়। তাছাড়া, ডেভেলপাররা যখন প্রথম তাদের প্রকল্প শুরু করেছিল, তার চেয়ে বর্তমান বাড়ির দাম ইতিমধ্যেই অনেক বেশি, তাই উচ্চ ছাড়কে ডেভেলপাররা একটি ব্যবসায়িক কৌশল হিসেবে দেখছে।

"নিচু তলার বাড়ির উচ্চ মূল্যের কারণে, এ বছর হ্যানয়ের বাজারে নিচু তলার বাড়ির চেয়ে অ্যাপার্টমেন্ট খাতটি বেশি মনোযোগ আকর্ষণ করবে," জনাব দিন বলেন।

এছাড়াও, জনাব দিন এবং আরও অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারের সরবরাহ সংকট স্বল্প মেয়াদে সমাধান করা সম্ভব নয় এবং বাজার নীতি অনুসারে, যখন চাহিদা বেশি থাকে কিন্তু পণ্যের ঘাটতি দেখা দেয়, তখন দাম স্বাভাবিকভাবেই বাড়ে, কমে না।

এমনও ঘটনা আছে যেখানে প্রকৃত ক্ষতি কমিয়ে দেখানো হয়।

মিঃ হাং যেমনটি বলেছেন, লোকসানে বিক্রি করার কিছু প্রকৃত ঘটনা থাকলেও, সেগুলো বিরল। উদাহরণস্বরূপ, যেসব বাড়ির মালিক ব্যবসায় ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছেন এবং যাদের জরুরিভাবে টাকার প্রয়োজন, তারা তাদের মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য লোকসানে বিক্রি করতে রাজি হতে পারেন।

কঠিন অর্থনৈতিক পরিস্থিতির কারণে অনেক ক্ষেত্রে উদ্যোক্তাদের নিজেদের কোম্পানি টিকিয়ে রাখার জন্য বাড়ি ও গাড়ি বিক্রি করতে হয়। এমন ঘটনা ঘটে বটে, কিন্তু তা সচরাচর ঘটে না। বেশিরভাগ বাড়ির মালিকই পরিচিতদের কাছে ভালো দামে বিক্রি করে দেন," মিঃ হাং বলেন।

লোকসান কমানোর কিছু প্রকৃত ঘটনা থাকলেও, বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট দালালদের একটি কৌশল মাত্র। (ছবি: এমডি)

দ্বিতীয়ত, কেলেঙ্কারিতে জর্জরিত প্রকল্প, যেমন দামের তুলনায় নিম্নমানের অ্যাপার্টমেন্ট, অথবা নির্মাণ ও নকশায় অসংখ্য ত্রুটির কারণে জমির মালিকানার সনদ পাওয়ার মানদণ্ড পূরণে ব্যর্থ হওয়া—এসবও অনেককে লোকসান মেনে নিতে এবং অন্য প্রকল্পের সন্ধান করতে বাধ্য করে।

মিঃ হাং বলেন, “হ্যানয়ে নির্মাণ ও নকশাগত ত্রুটিযুক্ত অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের কোনো অভাব নেই এবং অনেক বাড়ি ক্রেতা এক দশকেরও বেশি সময় ধরে তাদের জমির মালিকানার সনদপত্র পাননি। এমন পরিস্থিতিতে, অনেকেই ক্ষতি মেনে নিয়ে অন্য প্রকল্প খোঁজেন।”

তৃতীয়ত, এমনও ঘটনা আছে যেখানে বাড়ির মালিকরা ৫০ বছরের মালিকানা মেয়াদে অ্যাপার্টমেন্ট কেনেন এবং প্রায় ১০-১৫ বছর পর, অন্য প্রকল্পের খোঁজে লোকসান মেনে নেন।

"এটি একটি সাধারণ ঘটনা নয়, তবে এমনটা ঘটে থাকে। কারণ দীর্ঘমেয়াদী বা চিরস্থায়ী মালিকানার অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলোর দাম ৫০ বছরের মালিকানার অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে বেশি হয়। ব্যবহারের সময় বিক্রয়মূল্য থেকে অবচয় বাদ দেওয়া হয়, ফলে লোকসানে বিক্রি করার পরিস্থিতি তৈরি হয়," মিঃ হাং বলেন।

অবশেষে, সবচেয়ে সুস্পষ্ট উদাহরণ হলো উচ্চমানের, আকাশছোঁয়া দামের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলো, যেগুলো বিক্রি করতে হিমশিম খাচ্ছে, ফলে তারা লোকসান কমিয়ে দ্রুত তাদের মজুদ সম্পত্তি বিক্রি করে ফেলতে বাধ্য হচ্ছে।

মিঃ হাং জানান, “ভিয়েতনামের অ্যাপার্টমেন্ট বাজার সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের তীব্র ঘাটতি এবং বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের অতিরিক্ত সরবরাহের সমস্যায় ভুগছে। এই অতিরিক্ত সরবরাহের কারণে, বাড়ির মালিকদের পুনরায় বিক্রি করার সময় লোকসান মেনে নিতে হয়।”

উৎস: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html