এটা কি দর কষাকষি নাকি শুধুই একটা মার্কেটিং প্লট?

লোকসানে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার কৌশলের পেছনের সত্যতা।

হাই বা ট্রুং জেলার "বিলাসিতা" হিসেবে বিবেচিত একটি প্রকল্পে, কিছু বাড়ির মালিক তাদের অ্যাপার্টমেন্টগুলি 300 মিলিয়ন থেকে 800 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসানে বিক্রি করছেন। উদাহরণস্বরূপ, এই প্রকল্পে একটি সম্পূর্ণ সজ্জিত 100 বর্গমিটার, 3-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট, যার দাম 2022 সালের শুরুতে 5 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের বেশি ছিল, এখন 500 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লোকসানে দেওয়া হচ্ছে, যার ফলে দাম 4.5 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ নেমে এসেছে, যার দাম প্রায় 45 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারের বেশি।

এছাড়াও এই প্রকল্পে, ৪৮ বর্গমিটার আয়তনের একটি ১-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট, যার পূর্বে মূল্য ছিল ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, এখন মালিক কর্তৃক ২.৫ - ২.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং কম দামে অফার করা হচ্ছে।

অনেক বাড়ির মালিক প্রতি সম্পত্তির জন্য ৩০-৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত ক্ষতি মেনে নিচ্ছেন, এবং কেউ কেউ ৮০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত ক্ষতি কমিয়ে বড় ঝুঁকিও নিচ্ছেন। (ছবি: রিয়েল এস্টেট)

থান জুয়ান জেলার একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজের পরিচালক মিঃ ডো কিয়েন হাং নিউজপেপার ফর জার্নালিস্টস অ্যান্ড পাবলিক ওপিনিয়নের একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে বলেন: ২০২০ সাল থেকে, অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে "লোকসানে বিক্রি" করার ঘটনাটি ক্রমাগত দেখা দিয়েছে। "লোকসানে বিক্রি" করার কিছু সত্যিকারের ঘটনা রয়েছে, তবে বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট ব্রোকারদের দ্বারা ব্যবহৃত কৌশল মাত্র।

মিঃ হাং বলেন যে, বছরের পর বছর ধরে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ ক্রমাগত হ্রাস পাচ্ছে, বিশেষ করে ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কম দামের সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি, যা হ্যানয়ে প্রায় অদৃশ্য হয়ে গেছে, লোকসানে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার কোনও প্রশ্নই ওঠে না।

"হ্যানয়ের বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের নিচে, প্রাথমিক এবং মাধ্যমিক উভয় বাজারেই দাম বৃদ্ধি পাচ্ছে," মিঃ হাং বলেন।

উদাহরণস্বরূপ, প্রাথমিক বাজারে, নাম তু লিয়েম জেলার একটি নগর উন্নয়ন প্রকল্প, যার অ্যাপার্টমেন্টের দাম গত জুনে ৪১-৪২ মিলিয়ন ভিয়েনডি/ঘণ্টার মধ্যে ছিল, এখন অবস্থানের উপর নির্ভর করে ৪৫-৪৭ মিলিয়ন ভিয়েনডি/ঘণ্টার মধ্যে বৃদ্ধি পেয়েছে।

অথবা, গিয়া লামের আরেকটি নগর উন্নয়ন প্রকল্প, যার বিক্রয় মূল্য ২০২২ সালের জুন মাসে ৩০-৩২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার মধ্যে ছিল, এখন ডেভেলপার কর্তৃক তালিকাভুক্ত একটি নতুন মূল্য ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার বেশি।

ইতিমধ্যে, সেকেন্ডারি মার্কেটে, ২০২০ সালে সম্পন্ন একটি প্রকল্প, যা কোয়াং ট্রুং স্ট্রিটে (হা ডং জেলা) অবস্থিত, যা প্রথমে অবস্থানের উপর নির্ভর করে প্রায় ২৬-২৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে বিক্রি হয়েছিল, এখন বাড়ির মালিকরা ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি দামে বিক্রির জন্য প্রস্তাব করছেন। এইভাবে, মাত্র ৩ বছরে, প্রকল্পটির মূল্য প্রায় ৪০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

"অতএব, বর্তমান তীব্র সরবরাহ ঘাটতির প্রেক্ষাপটে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম সহজেই বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, কিন্তু কমানো কঠিন," মিঃ হাং বলেন।

Batdongsan.com.vn-এর এই বছরের প্রথম প্রান্তিকের প্রতিবেদন অনুসারে, বাড়ি কেনার প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ৪৩% মানুষ এখনও রিয়েল এস্টেটের দাম কমার অপেক্ষায় রয়েছেন।

তবে, Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোওক আনহ বিশ্বাস করেন যে অদূর ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম উল্লেখযোগ্যভাবে কমার সম্ভাবনা কম কারণ প্রকৃত জীবনযাত্রার চাহিদা পূরণকারী আবাসনগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারে একটি উজ্জ্বল স্থান হিসাবে রয়ে গেছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে হ্যানয়ে আবাসনের দাম তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে, কিন্তু বাস্তবে এটি সত্য নয়। তদুপরি, বর্তমান আবাসনের দাম ইতিমধ্যেই ডেভেলপাররা যখন তাদের প্রকল্প শুরু করেছিলেন তার তুলনায় অনেক বেশি, তাই ডেভেলপাররা উচ্চ ছাড়কে একটি ব্যবসায়িক কৌশল হিসাবে দেখেন।

"এই বছর, হ্যানয় বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি নিম্ন-উত্থিত সম্পত্তির তুলনায় বেশি মনোযোগ পাবে, কারণ নিম্ন-উত্থিত সম্পত্তির দাম বেশি," মিঃ দিন বলেন।

অধিকন্তু, মিঃ দিন এবং আরও অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারে সরবরাহ সংকট স্বল্পমেয়াদে সমাধান করা যাবে না এবং বাজারের নীতি অনুসারে, যখন চাহিদা বেশি থাকে কিন্তু পণ্যের অভাব দেখা দেয়, তখন দাম স্বাভাবিকভাবেই বৃদ্ধি পাবে, কমবে না।

এমন কিছু ঘটনা আছে যেখানে প্রকৃত ক্ষতি কমানো হয়।

মিঃ হাং যেমনটি বলেছেন, লোকসানে বিক্রি করার কিছু সত্যিকারের ঘটনা আছে, কিন্তু সেগুলো বিরল। উদাহরণস্বরূপ, যেসব বাড়ির মালিক ব্যবসায়িক ক্ষতির সম্মুখীন হয়েছেন এবং জরুরিভাবে অর্থের প্রয়োজন, তারা তাদের মূলধন পুনরুদ্ধারের জন্য লোকসানে বিক্রি করতে রাজি হতে পারেন।

"কঠিন অর্থনৈতিক পরিস্থিতির কারণে, এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে যেখানে উদ্যোক্তাদের তাদের কোম্পানিগুলিকে টিকিয়ে রাখার জন্য তাদের বাড়ি এবং গাড়ি বিক্রি করতে হয়। এই ধরনের ঘটনা ঘটে, কিন্তু তা সাধারণ নয়। বেশিরভাগ বাড়ির মালিক পরিচিতদের কাছে ভালো দামে বিক্রি করবেন," মিঃ হাং বলেন।

"ক্ষতি কমানোর" কিছু সত্যিকারের ঘটনা আছে, কিন্তু বেশিরভাগই রিয়েল এস্টেট দালালদের একটি কৌশল মাত্র। (ছবি: এমডি)

দ্বিতীয়ত, কেলেঙ্কারিতে জর্জরিত প্রকল্পগুলি, যেমন অ্যাপার্টমেন্টগুলির মান দামের সাথে মেলে না, অথবা অসংখ্য নির্মাণ ও নকশা লঙ্ঘনযুক্ত প্রকল্প যা জমির মালিকানা শংসাপত্র প্রদানের মান পূরণ করতে বাধা দেয়, অনেক লোককে ক্ষতি স্বীকার করতে এবং অন্যান্য প্রকল্পের সন্ধান করতে বাধ্য করে।

"হ্যানয়ে, নির্মাণ ও নকশা লঙ্ঘনের সাথে অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের কোনও অভাব নেই, এবং অনেক গৃহ ক্রেতা এক দশকেরও বেশি সময় ধরে তাদের জমির মালিকানা শংসাপত্র পাননি। এই ধরনের ক্ষেত্রে, অনেক লোক তাদের ক্ষতি কমিয়ে অন্য প্রকল্প খুঁজে বের করবে," মিঃ হাং বলেন।

তৃতীয়ত, এমন কিছু ঘটনা আছে যেখানে বাড়ির মালিকরা ৫০ বছরের মালিকানা অধিকার সহ অ্যাপার্টমেন্ট কিনেন এবং প্রায় ১০-১৫ বছর পরে, তারা অন্য প্রকল্পের সন্ধানের জন্য "ক্ষতি" স্বীকার করেন।

"এটি কোনও সাধারণ ঘটনা নয়, তবে এটি ঘটে। কারণ দীর্ঘমেয়াদী বা স্থায়ী মালিকানার অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির দাম ৫০ বছরের মালিকানার অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় বেশি হবে। ব্যবহারের সময়, বিক্রয় মূল্য থেকে অবচয় কেটে নেওয়া হবে, যার ফলে লোকসানে বিক্রি করার পরিস্থিতি তৈরি হবে," মিঃ হাং বলেন।

পরিশেষে, সবচেয়ে স্পষ্ট উদাহরণ হল উচ্চমানের, আকাশছোঁয়া দামের অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলি যেগুলি বিক্রি করতে হিমশিম খাচ্ছে, যা তাদের লোকসান কমাতে বাধ্য করছে যাতে তারা দ্রুত তাদের মজুদ খালাস করতে পারে।

"ভিয়েতনামের অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টের তীব্র ঘাটতি রয়েছে, তবে বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহও অতিরিক্ত। এই অতিরিক্ত সরবরাহের কারণে, বাড়ির মালিকদের পুনরায় বিক্রয়ের সময় ক্ষতি স্বীকার করতে হয়," মিঃ হাং শেয়ার করেছেন।

উৎস: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html