বাধা দূর করা এবং ভূমি সম্পদের প্রবাহ উন্মুক্ত করা

বিশেষজ্ঞরা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের "কারিগরি সমস্যাগুলি" কে "প্রাতিষ্ঠানিক বাধা" বলে মনে করেন যা আইনটি সত্যিকার অর্থে বাস্তবায়িত করার জন্য, দেশের একটি বিশেষ গুরুত্বপূর্ণ সম্পদ - ভূমি সম্পদ - উন্মুক্ত এবং কার্যকরভাবে ব্যবহারের জন্য অবিলম্বে অপসারণ করা প্রয়োজন।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবে অনেক উদ্ভাবন অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে, যেখানে ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা ও বাধা দূর করার জন্য বেশ কয়েকটি প্রক্রিয়া এবং নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যেমন: জমির মূল্য কাঠামো অপসারণ, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি, স্থানীয়ভাবে বিকেন্দ্রীকরণ প্রচার, রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসার মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করা।

বিশেষজ্ঞদের দ্বারা উল্লেখিত প্রথম পাঁচটি বাধার মধ্যে একটি হল ভূমি পরিকল্পনা ব্যবস্থা এবং দ্বি-স্তরের স্থানীয় সরকার মডেলের (প্রাদেশিক - তৃণমূল স্তর) মধ্যে সামঞ্জস্যের অভাব, যখন এই মডেলটি ১ জুলাই, ২০২৫ থেকে কার্যকর হতে শুরু করে। যদিও ২০২৪ সালের ভূমি আইন এখনও "জেলা-স্তরের ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনা" সংক্রান্ত বিধান বজায় রেখেছে, কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহর বা বিশেষ প্রশাসনিক- অর্থনৈতিক ইউনিটগুলিতে বর্তমান সরকারী সংগঠন মডেল দ্বি-স্তরের নগর সরকার অনুসারে পরিচালিত হয়েছে।

এর ফলে পরিকল্পনা অনুমোদনে কর্তৃত্বের অভাব এবং ধারাবাহিকতার অভাব দেখা দেয়, যার ফলে বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া ব্যাহত হয় বা দীর্ঘায়িত হয়। কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রনালয়ের কৌশল ও নীতি ইনস্টিটিউটের উপ-পরিচালক ডঃ নগুয়েন দিন থোর মতে, আইনটি এমনভাবে সমন্বয় করা প্রয়োজন যাতে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা তৃণমূল পর্যায়ে সামগ্রিক নগর উন্নয়ন পরিকল্পনা এবং সম্পদ ব্যবহার পরিকল্পনার সাথে একীভূত করা যায়। অন্যথায়, বাস্তবায়ন এবং তত্ত্বাবধানে এলাকাগুলি বিভ্রান্ত হবে।

দ্বি-স্তরের সরকারি মডেলের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ পরিকল্পনা প্রবিধান সমন্বয়ে বিলম্ব কেবল আইনের সম্ভাব্যতাকেই প্রভাবিত করে না, বরং অনেক এলাকাকে "নির্দেশনার জন্য অপেক্ষা করতে" বাধ্য করে, বিনিয়োগের প্রবাহকে বাধাগ্রস্ত করে। অতএব, নতুন ভূমি আইন বাস্তবায়নের শৃঙ্খলে পরিকল্পনাকে প্রথম "প্রাতিষ্ঠানিক বাধা" না হওয়ার জন্য শীঘ্রই একটি ঐক্যবদ্ধ নির্দেশিকা সমাধান করা প্রয়োজন।

দ্বিতীয় যে বাধাটি চিহ্নিত করা হয়েছে তা হল, জমি নিলাম এবং দরপত্র প্রক্রিয়ায় এখনও অনেক ত্রুটি রয়েছে, যা বিনিয়োগকারীদের জন্য অনুকূল নয়। নিলাম এবং দরপত্রের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ এবং ইজারা দেওয়ার উদ্দেশ্য প্রচার, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা এবং গোষ্ঠীগত স্বার্থ রোধ করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ হাতিয়ার। তবে, বর্তমান বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া অনেক সীমাবদ্ধতা প্রকাশ করছে।

রাজ্য কর্তৃক পরিচালিত জমি তহবিলের জন্য বার্ষিক অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমি ইজারার ধরণ সম্পর্কে কোনও স্পষ্ট নির্দেশিকা নেই। কিছু এলাকা বাজেট রাজস্ব নিশ্চিত করার সময় এবং সামাজিকীকরণ ক্ষেত্রগুলিতে বিনিয়োগকারী ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করার সময় "কোন সমাধান প্রয়োগ করতে হবে তা না জানা" পরিস্থিতির প্রতিফলন ঘটায়।

একই সময়ে, জমি নিলামের আগে একটি বিস্তারিত ১/৫০০ পরিকল্পনা থাকা বাধ্যতামূলক হওয়ায় বাস্তবায়নে অসুবিধা হচ্ছে, বিশেষ করে মিশ্র ব্যবহারের জমি বা আবাসিক এলাকার সাথে সংযুক্ত সরকারি জমির ক্ষেত্রে। এদিকে, বার্ষিক অর্থ প্রদানের সাথে জমি ইজারার ধরণ বিনিয়োগকারীদের জন্য খরচ গণনা করা, বন্ধক রাখা এবং মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদী মূলধন সংগ্রহ করা কঠিন করে তোলে।

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুক মন্তব্য করেছেন যে, জমি নিলাম প্রক্রিয়া আরও নমনীয় হওয়া দরকার, বিশেষ করে সামাজিক অবকাঠামো প্রকল্পের প্রাথমিক পর্যায়ে। যদি এটি কঠোর হয়, তাহলে এটি অনিচ্ছাকৃতভাবে বেসরকারি খাতের প্রেরণাকে দূর করবে - যে বিষয়টিকে ২০২৪ সালের ভূমি আইন সবচেয়ে জোরালোভাবে একত্রিত করার লক্ষ্য রাখে। কারণ নিলাম এবং বিডিং বিধিমালা এবং জমি ইজারা ব্যবস্থায় সমন্বয়ের অভাব কেবল বিনিয়োগের আকর্ষণ হ্রাস করে না বরং বাজেট ক্ষতির ঝুঁকিও তৈরি করে।

অতএব, জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবের উপর সরকারের রেজোলিউশন 339/NQ-CP জারি করা হয়েছে, যেখানে ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার জন্য বেশ কয়েকটি প্রক্রিয়া এবং নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যা কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের দাখিল নং 136/TTr-BNNMT-তে গবেষণার ফলাফলের উত্তরাধিকারকে অনুমোদন করে, যা ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে, সঠিক দিকের একটি পদক্ষেপ, তবে ব্যবসার একটি স্পষ্ট আইনি ভিত্তি নিশ্চিত করার জন্য এটিকে দ্রুত বাস্তবায়ন নির্দেশিকা হিসাবে একটি ডিক্রিতে রূপান্তর করা প্রয়োজন - মিঃ লুক মন্তব্য করেছেন।

এছাড়াও, ভূমি পুনরুদ্ধার বিধিমালা যা উন্নয়ন অনুশীলনগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করে না এবং নমনীয়তার অভাব রয়েছে তা বিশেষজ্ঞদের দ্বারা উদ্ধৃত তৃতীয় বাধা। যদিও ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদ ২০১৩ সালের ভূমি আইনের তুলনায় ভূমি পুনরুদ্ধারের পরিধি প্রসারিত করেছে বলে মনে করা হয়, তবুও এটি কৌশলগত এবং জরুরি তাৎপর্যপূর্ণ সমস্ত প্রকল্পকে অন্তর্ভুক্ত করে না।

বিশেষ করে, আইনে ভূমি পুনরুদ্ধারের জন্য বিটি (বিল্ড-ট্রান্সফার) প্রকল্পের জন্য অর্থ প্রদানের জন্য ভূমি তহবিল তৈরি করার বা পরিবেশ দূষণের কারণে স্থানান্তরিত হতে বাধ্য ব্যবসার জন্য জমি পুনর্বিন্যাস করার প্রক্রিয়া স্পষ্টভাবে নির্দিষ্ট করা হয়নি... উপরন্তু, ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসন পরিকল্পনা অনুমোদিত হওয়ার পরেই ভূমি পুনরুদ্ধার করা যেতে পারে এমন নিয়ম বিলম্বের কারণ এবং জরুরি প্রকল্পগুলির জন্য নমনীয়তার অভাব সৃষ্টি করে।

এই বাধা সম্পর্কে, হ্যানয় আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের কাউন্সিলের ভাইস চেয়ারম্যান সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন কোয়াং টুয়েন বলেন যে, গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলির জন্য আইনটিতে একটি নির্দিষ্ট ব্যবস্থা থাকা দরকার, কারণ যদি আমরা পর্যাপ্ত প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার জন্য অপেক্ষা করি, তাহলে মহাসড়ক, বিমানবন্দর এবং বৃহৎ শিল্প উদ্যানের মতো জাতীয় কৌশলগত অবকাঠামোর অগ্রগতি বিলম্বিত হবে, যা ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলি যে আইনি ঝুঁকি নিয়ে উদ্বিগ্ন তার চেয়ে অনেক বেশি ক্ষতি করবে।

এই বাধাটি আরও দেখায় যে ভূমি অধিগ্রহণ বিধিমালা প্রণয়নে নমনীয়তার অভাব অবকাঠামোগত উন্নয়নকে বাধাগ্রস্ত করছে - এমন একটি ক্ষেত্র যা ভিয়েতনাম ত্বরান্বিত করার লক্ষ্যে রয়েছে। বিশেষজ্ঞদের মতে, তাৎক্ষণিক সমাধান হল ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের "বাধা" এড়াতে, পাবলিক ইনভেস্টমেন্ট আইন বা বিডিং আইনের মতো গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলির জন্য একটি বিশেষ অনুমোদন প্রক্রিয়া অধ্যয়ন করা।

চতুর্থ যে বাধাটি দূর করা প্রয়োজন তা হল অপর্যাপ্ত, অস্থির জমির মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থা যা বাস্তবায়নকারীদের মধ্যে আতঙ্কের সৃষ্টি করে। ২০২৪ সালের ভূমি আইন "জমির মূল্য কাঠামো" বাদ দিয়েছে এবং একটি জমির মূল্য তালিকা ব্যবস্থায় রূপান্তরিত করেছে যা বার্ষিকভাবে আপডেট করা হয়, যা বাজার মূল্যের সাথে আরও ঘনিষ্ঠভাবে প্রতিফলিত হয়। এটি একটি উল্লেখযোগ্য পদক্ষেপ, তবে বর্তমান মূল্য নির্ধারণ ব্যবস্থার বাস্তব প্রয়োগে এখনও অনেক বাধা রয়েছে।

প্রথমত, নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ পরামর্শদাতা সংস্থা এবং বাজারের তথ্যের উপর অনেক বেশি নির্ভর করে, যদিও তথ্য ব্যবস্থা এবং জাতীয় জমির দামের ডাটাবেস এখনও সম্পূর্ণ হয়নি, যার ফলে স্থানীয়দের মধ্যে মূল্যায়নের ফলাফলে অসঙ্গতি দেখা দেয়। উদ্বৃত্ত পদ্ধতি - প্রকল্পের জমির দাম নির্ধারণের প্রধান হাতিয়ার - মানসম্মত করা হয়নি, যার ফলে বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা উদ্যোগগুলির প্রতিযোগিতামূলকতার উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলছে।

সেন্ট্রাল ইনস্টিটিউট ফর ইকোনমিক ম্যানেজমেন্টের প্রাক্তন ডেপুটি ডিরেক্টর ডঃ ট্রান কিম চুং বলেন যে যদি একটি স্বচ্ছ মূল্যায়ন ডাটাবেস তৈরি না করা হয়, তাহলে বাস্তবায়নকারীরা সর্বদা ভুল করার ভয় পাবেন। ফলস্বরূপ, অনেক জায়গা "স্বাক্ষর এড়িয়ে চলে", যা জনসাধারণের বিনিয়োগের অগ্রগতি এবং নগর ও শিল্প পার্ক উন্নয়ন উভয়কেই ধীর করে দেয়। এই বাধা কেবল একটি প্রযুক্তিগত সমস্যা নয় বরং জনসাধারণের দায়িত্ব পালনে একটি মানসিক দায়িত্বও। যখন জমির দাম আর্থিক বাধ্যবাধকতার সাথে যুক্ত হয়, তখন যেকোনো বিচ্যুতি পরিদর্শন, পরীক্ষা বা ফৌজদারি দায়বদ্ধতার দিকে পরিচালিত করতে পারে।

অতএব, সরকারকে শীঘ্রই একটি ব্যবস্থা জারি করতে হবে যাতে যারা এই প্রক্রিয়াটি সঠিকভাবে বাস্তবায়ন করে তাদের সুরক্ষা দেওয়া যায়, একই সাথে জমির মূল্যের তথ্যের ডিজিটাইজেশন প্রচার করা যায়, স্থানীয়দের জন্য একটি নিরাপদ আইনি করিডোর তৈরি করা যায় যাতে তারা সাহস করে কাজ করতে পারে এবং দায়িত্ব নিতে পারে - মিঃ চুং প্রস্তাব করেন।

এছাড়াও, ক্রান্তিকালীন সময়ে ভূমি আইন এবং সংশ্লিষ্ট আইনের মধ্যে সমন্বয়ের অভাব হল পঞ্চম বাধা যা সমাধান করা প্রয়োজন। এটিও একটি পদ্ধতিগত বাধা। যখন ভূমি আইন ২০২৪ জারি করা হবে, তখন একই সাথে আরও কয়েকটি আইন সংশোধন বা পরিপূরক করা হবে অথবা কার্যকর হবে, যেমন গৃহায়ন আইন ২০২৪, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন, দরপত্র সংক্রান্ত আইন, বিনিয়োগ আইন ইত্যাদি।

তবে, এই আইনগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য এখনও সুসংগত নয়, যার ফলে রূপান্তরকালীন সময়ে অনেক এলাকায় বিভ্রান্তি দেখা দেয়। উদাহরণস্বরূপ, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর সংক্রান্ত নিয়ন্ত্রণ জাতীয় পরিষদের প্রস্তাব এবং সরকারের ডিক্রিতে সমন্বয় করা হয়েছে, কিন্তু ভূমি আইনের নির্দেশিকা নথিতে সময়মতো "সমর্থিত" করা হয়নি। হ্যানয়, হো চি মিন সিটির মতো কিছু এলাকা... ডিক্রির জন্য "অপেক্ষা" প্রকল্পগুলির পরিস্থিতি প্রতিফলিত করেছে, যার ফলে সম্পদের অপচয় হচ্ছে।

আইনি দৃষ্টিকোণ থেকে, আইনজীবী ট্রুং থানহ ডুক মন্তব্য করেছেন: "ভূমি আইন সংশোধনে আমরা অনেক অগ্রগতি করেছি, কিন্তু যদি সংশ্লিষ্ট আইনগুলি সমন্বিতভাবে সংশোধন না করা হয়, তবে এখনও "আইন অপেক্ষা করছে" আইন থাকবে, যার ফলে ব্যবসার জন্য তাদের বিনিয়োগ পদ্ধতি কীসের উপর ভিত্তি করে তা জানা কঠিন হয়ে পড়বে।"

এই বাধা অতিক্রম করার জন্য, সরকার সক্রিয়ভাবে রেজোলিউশন 339/NQ-CP জারি করেছে, ভূমি আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে অসুবিধা দূর করার জন্য প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা সম্পর্কিত একটি পৃথক রেজোলিউশন জারি করার জন্য জাতীয় পরিষদে জমা দিয়েছে। যাইহোক, এই রেজোলিউশনটি সত্যিকার অর্থে কার্যকর হওয়ার জন্য, বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নে "আইনি ফাঁক" তৈরি করা এড়িয়ে পুরাতন এবং নতুন নিয়মের মধ্যে রূপান্তর সম্পর্কে এখনও বিস্তারিত নির্দেশনা থাকা প্রয়োজন - আইনজীবীরা পরামর্শ দিয়েছেন।

দশম অধিবেশনে ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নে পাঁচটি বৃহত্তম বাধার মুখোমুখি হয়ে, ১৫তম জাতীয় পরিষদ সরকার এবং কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রস্তাবের ভিত্তিতে ভূমি আইন বাস্তবায়নে অসুবিধা দূর করার জন্য প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা সম্পর্কে একটি বিশেষ প্রস্তাব বিবেচনা করবে এবং শীঘ্রই তা জারি করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞরা বোঝাপড়া এবং বাস্তবায়ন পদ্ধতিগুলিকে একীভূত করার জন্য সম্পর্কিত আইনগুলি (বিনিয়োগ আইন, গৃহায়ন আইন, দরপত্র আইন, নির্মাণ আইন) পর্যালোচনা এবং সমকালীনভাবে সমন্বয় করার প্রস্তাব করেছেন। বিশেষ করে, জমির তথ্যের ডিজিটাইজেশন জোরদার করা, বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা প্রকাশ করা, একটি স্বচ্ছ ভিত্তি তৈরি করা এবং ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির জন্য আইনি ঝুঁকি হ্রাস করা প্রয়োজন। যারা নিয়ম মেনে চলেন তাদের প্রশিক্ষণ এবং সুরক্ষা দেওয়ার পাশাপাশি, সাহসী কাজ করতে উৎসাহিত করা এবং দায়িত্ব নেওয়ার সাহস করার পাশাপাশি, মূল প্রকল্পগুলির জন্য নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া প্রচার করা প্রয়োজন, যা অবকাঠামো, শিল্পায়ন এবং নগরায়ণের অগ্রগতি নিশ্চিত করে।

উপরোক্ত বাধাগুলি দ্রুত এবং সমন্বিতভাবে চিহ্নিত এবং সমাধান করা হলে ২০২৪ সালের ভূমি আইন সম্পূর্ণরূপে তার ভূমিকা পালন করবে। তবেই ভূমি প্রকৃত অর্থে টেকসই উন্নয়নের চালিকা শক্তি হয়ে উঠবে, বর্তমান একীকরণ এবং শিল্পায়ন প্রক্রিয়ায় "বাধা" নয়।

সূত্র: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm