বন্ড এবং রিয়েল এস্টেটের জন্য সমস্যা সমাধান করা

সম্প্রতি প্রকাশিত রিয়েল এস্টেট এবং আবাসন বাজারের উপর একটি প্রতিবেদনে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় বলেছে যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। বিশেষ করে, ২০২১ সালের তুলনায় ২০২২ সালে দেউলিয়া এবং বিলুপ্ত ঘোষণা করা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সংখ্যা ৩৮.৭% বৃদ্ধি পেয়েছে।

কষ্টের উপরে কষ্ট

এই সংস্থাটি মূল্যায়ন করেছে যে ২০২২ সাল এমন একটি বছর যখন রিয়েল এস্টেট খাতে পরিচালিত ব্যবসাগুলি অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হবে, কিছু কর্পোরেশন অসুবিধা মোকাবেলায় তাদের কর্মী সংখ্যা ৫০% পর্যন্ত কমিয়ে আনবে। প্রধান কারণগুলি হল ক্রেডিট ঋণ অ্যাক্সেস করা, বন্ড ইস্যু করা এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহ করা, যার ফলে অনেক ব্যবসার মূলধনের অভাব দেখা দেয়, প্রকল্প বাস্তবায়ন বিলম্বিত বা সাময়িকভাবে স্থগিত করতে হয়।

এছাড়াও, ঋণের সুদের হার, বৈদেশিক মুদ্রার হার, পেট্রোলের দাম এবং নির্মাণ সামগ্রীর দাম বৃদ্ধি পেয়েছে, যার ফলে ব্যবসার খরচ বেড়েছে, যা ব্যবসায়িক কার্যক্রমকে প্রভাবিত করছে। রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের ব্যাংক ঋণ পেতে অসুবিধা হওয়ার বিষয়টিও পরোক্ষভাবে রিয়েল এস্টেট পণ্য এবং প্রকল্পের তারল্যকে প্রভাবিত করে; ব্যবসাগুলি মূলধন পুনরুদ্ধার এবং পুনঃবিনিয়োগের জন্য পণ্য বিক্রি করতে পারে না।

এছাড়াও, ২০২২ সালের শেষ থেকে এখন পর্যন্ত, কিছু উদ্যোগ এখনও বিনিয়োগকারীদের বন্ডের টাকা আগেভাগে পরিশোধ করার চাপের মধ্যে রয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে উদ্যোগ কর্তৃক জারি করা বন্ড নিয়ন্ত্রণের নীতিমালায় পরিবর্তন।

ভিয়েতনাম বন্ড মার্কেট অ্যাসোসিয়েশন (VBMA) এর ভিয়েতনাম বন্ড মার্কেট রিপোর্ট দেখায় যে গত বছর কর্পোরেট বন্ড ইস্যুর মোট পরিমাণ VND255,163 বিলিয়নে পৌঁছেছে, যা আগের বছরের তুলনায় 66% কম। 2022 সালে বেশিরভাগ শিল্প গোষ্ঠীর ইস্যু মূল্য আগের বছরের তুলনায় হ্রাস পেয়েছে, উল্লেখযোগ্যভাবে অনেক প্রতিকূল ম্যাক্রো কারণের প্রেক্ষাপটে রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজ দ্বারা বন্ড ইস্যু একই সময়ের তুলনায় 80.8% হ্রাস পেয়েছে।

মূলধনের উৎসের অসুবিধাগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারে ক্রয়-বিক্রয় কার্যকলাপকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করে। ছবি: তান থানহ

ইতিমধ্যে, উদ্যোগগুলিকে অগ্রিম ২১০,৮৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পর্যন্ত মূল্যের বন্ড ফেরত কিনতে হয়েছিল, যা ২০২১ সালের তুলনায় ৪৬% বেশি। যার মধ্যে, রিয়েল এস্টেট গ্রুপ প্রায় ৩৫,৪০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং অগ্রিম ফেরত কিনেছে। এর অর্থ হল রিয়েল এস্টেটের মূলধনের উৎসগুলি কেবল সংকুচিতই নয় বরং আগের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিতও হয়েছে, যার ফলে শিল্পের অনেক উদ্যোগ অসুবিধায় পড়েছে। সম্প্রতি ঘোষণা করা বেশ কয়েকটি উদ্যোগ এই অসুবিধার কথা দেখায়, যেমন ফ্যাট ডাট রিয়েল এস্টেট ২০২২ সালের শেষ প্রান্তিকে প্রায় ২৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং হারিয়েছে, সেন ল্যান্ডও ২০২২ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে কর-পরবর্তী ক্ষতির কথা জানিয়েছে যা ৫৮.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং পর্যন্ত বা ডেটা জ্যান গ্রুপের ৪০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি নিট ক্ষতি হয়েছে..., অন্যান্য অনেক বৃহৎ উদ্যোগেরও রাজস্ব এবং মুনাফায় তীব্র হ্রাস পেয়েছে।

২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এরও বেশি বন্ড ঋণ সহ একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান বলেছেন যে তার কোম্পানি ঋণ এবং সুদের পরিস্থিতি থেকে বাঁচতে তার বিনিয়োগ পোর্টফোলিও পুনর্বিন্যাস এবং প্রকল্প বিক্রি করার জন্য "ক্ষতি এবং যন্ত্রণা" মেনে নিয়েছে... কিন্তু এই সময়ে বিক্রি করার জন্য একজন অংশীদার খুঁজে পাওয়া অত্যন্ত কঠিন, কারণ বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট কোম্পানি তাদের মূলধনের উৎস শেষ করে দিয়েছে এবং যেকোনো সম্পদ বিক্রি করা কঠিন, কেবল রিয়েল এস্টেট নয়।

"কর্পোরেট বন্ড বাজারের দ্রুত এবং হঠাৎ করে কঠোরীকরণের ফলে আমরা সময়মতো প্রতিক্রিয়া জানাতে অক্ষম হয়ে পড়েছি। আমরা এখন যা নিয়ে চিন্তিত তা হল প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য মূলধন কীভাবে খুঁজে বের করতে হবে তা না জানা, যখন পদ্ধতি সম্পর্কিত অনেক নীতি এখনও সমাধান করা হয়নি। অতএব, আমাদের যা প্রয়োজন তা হল সরকারকে শীঘ্রই প্রকল্প বাস্তবায়নে ব্যবসাগুলিকে সহায়তা করার জন্য নীতিগুলি অপসারণের একটি উপায় বের করতে হবে" - এই ব্যক্তি শেয়ার করেছেন।

অনেক সমাধান

লাও ডং সংবাদপত্রের সাংবাদিকদের সাথে আলাপকালে, হো চি মিন সিটির অর্থনীতি বিশ্ববিদ্যালয়ের ডঃ নগুয়েন হু হুয়ান বলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার ইনপুট এবং আউটপুট উভয় ক্ষেত্রেই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে মূলধনের উৎসগুলি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হচ্ছে। অতএব, এই বাজারের মূলধনের সমস্যা সমাধানের জন্য, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের জন্য তারল্য সংরক্ষণের জন্য স্বল্পমেয়াদী ঋণ মূলধনকে কিছুটা সমর্থন করে নির্দিষ্ট বার্তা দেওয়ার মাধ্যমে স্টেট ব্যাংকের নীতি প্রকাশ করা প্রয়োজন।

"কারণ কর্পোরেট বন্ডের সমস্যাগুলি রাতারাতি সমাধান করা যায় না, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজগুলির অসমাপ্ত প্রকল্পগুলি বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার জন্য কার্যকরী মূলধনের তীব্র প্রয়োজন। এন্টারপ্রাইজগুলি বিদেশী ঋণের মতো মূলধনের অন্যান্য উৎস খুঁজতে পারে, তবে বিনিময় হারের ঝুঁকির সম্মুখীন হবে কারণ তাদের মার্কিন ডলারে ঋণ নিতে হয় এবং সমস্ত উদ্যোগ আন্তর্জাতিক মূলধন সংগ্রহের শর্ত পূরণ করে না। অতএব, স্বল্পমেয়াদী সমস্যাটির জন্য এখনও "সহায়তা" করার জন্য ক্রেডিট মূলধনের প্রয়োজন, যা রিয়েল এস্টেট এন্টারপ্রাইজগুলিকে পুনরুদ্ধারে সহায়তা করতে অবদান রাখে" - ডঃ নগুয়েন হু হুয়ান বলেন।

ডঃ নগুয়েন হু হুয়ানের মতে, কেবল রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের জন্য ঋণ মূলধনই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে না, বরং বসবাস বা বিনিয়োগের জন্য বাড়ি কিনতে ঋণ নেওয়া ব্যক্তিগত গ্রাহকদেরও মূলধনের অ্যাক্সেস সীমিত বা তাদের উচ্চ সুদের হার প্রায় ১৫%-১৬%/বছর। অতএব, শীঘ্রই ঋণের সুদের হার স্থিতিশীল বা কমানোর জন্য একটি সমাধান বের করা প্রয়োজন।

কর্পোরেট বন্ড সমস্যার সমাধান সম্পর্কে, হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্সের কর্পোরেট ফাইন্যান্স অনুষদের উপ-প্রধান ডঃ লে দাত চি বলেন যে, ব্যাংক ঋণের পাশাপাশি এন্টারপ্রাইজগুলির জন্য এটিকে একটি গুরুত্বপূর্ণ মূলধন সংগ্রহের মাধ্যম হিসেবে স্বীকৃতি দেওয়া প্রয়োজন, যাতে ব্যাংকগুলিকে আমানতকারীদের সুরক্ষার জন্য ঋণ সংক্রান্ত নিয়মাবলী মেনে চলতে হয় এমনভাবে কর্পোরেট বন্ড বাজারকে সংগঠিত ও পরিচালনা করার ব্যবস্থা নেওয়া যায়।

এদিকে, আর্থিক ও সিকিউরিটিজ বিশেষজ্ঞ লাম মিন চান বলেন যে কর্পোরেট বন্ড বাজার সম্প্রতি অনেক বিনিয়োগকারীর আস্থা হারিয়ে ফেলেছে এবং আবার অংশগ্রহণের কোনও ইচ্ছা তাদের নেই। কর্পোরেট বন্ডের গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পুনরুদ্ধার করতে, নিম্নলিখিত শর্তগুলি নিশ্চিত করতে হবে:

প্রথমত এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, সমস্ত কর্পোরেট বন্ড অবশ্যই স্বনামধন্য রেটিং এজেন্সি দ্বারা ক্রেডিট রেটিং করা উচিত। তারপর, বিনিয়োগকারীরা প্রতিটি ধরণের কর্পোরেট বন্ডের ঝুঁকির মাত্রা জানতে পারবেন। দ্বিতীয়ত, ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে বন্ড বিতরণ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। আইন লঙ্ঘন এবং জনসাধারণের কাছে ব্যক্তিগতভাবে জারি করা বন্ড বিতরণ করা একেবারেই এড়িয়ে চলুন। তৃতীয়ত, কেবলমাত্র সিকিউরিটিজ ব্রোকারেজ সার্টিফিকেটধারী ব্যক্তিরাই বিনিয়োগকারীদের কাছে বন্ড পরামর্শ এবং বিক্রি করার অনুমতি পাবেন। ব্যাংক কর্মচারীদের মতো অ-পেশাদারদের দ্বারা বন্ড বিক্রয়ের বিষয়ে পরামর্শ এড়িয়ে চলুন।

চতুর্থত, বন্ড পরামর্শদাতা এবং বিক্রেতাদের একটি বিস্তারিত এবং কঠোর পরামর্শ প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে যাতে বিনিয়োগকারীরা স্পষ্টভাবে বুঝতে পারেন যে তারা কোন কর্পোরেট বন্ডে বিনিয়োগ করছেন এবং সেই কর্পোরেট বন্ডগুলির সম্ভাব্য ঝুঁকিগুলি কী। "যদি আমরা এটি করতে পারি, তাহলে কর্পোরেট বন্ডগুলি ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হবে এবং দৃঢ়ভাবে বিকশিত হবে, ব্যবসার জন্য, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য একটি মূলধন সরবরাহ চ্যানেল হয়ে উঠবে," বিশেষজ্ঞ লাম মিন চান জোর দিয়ে বলেন।

ব্যবস্থাপনা সংস্থার দৃষ্টিকোণ থেকে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই বলেছেন যে নির্মাণ মন্ত্রণালয় অর্থ মন্ত্রণালয়কে প্রস্তাব করেছে যে তারা সরকারকে ডিক্রি 65/2022/ND-CP এর সংশোধনী এবং পরিপূরক জমা দেবে যা দেশীয় বাজারে পৃথক কর্পোরেট বন্ডের অফার এবং আন্তর্জাতিক বাজারে কর্পোরেট বন্ডের অফার নিয়ন্ত্রণ করবে; আইনি নিয়ম অনুসারে দেশীয় বাজারে কর্পোরেট বন্ডের অফার এবং ট্রেডিং এবং আন্তর্জাতিক বাজারে কর্পোরেট বন্ডের অফার সম্পর্কে দিকনির্দেশনা এবং নির্দেশনা জোরদার করবে; জল্পনা, হেরফের এবং মূল্যস্ফীতি এড়িয়ে স্টক মার্কেটে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মূলধন সংগ্রহ কার্যক্রম নিয়ন্ত্রণ করবে।

স্টেট ব্যাংকের ক্ষেত্রে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় অর্থনীতিকে সমর্থন করার জন্য উপযুক্ত ক্রেডিট সিলিং ব্যবস্থাপনা পরিকল্পনা বিবেচনা এবং প্রস্তাব করার প্রস্তাব করেছে; ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে উদ্যোগ, গৃহ ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য ঋণ মূলধন অ্যাক্সেসের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করার নির্দেশ এবং নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে। ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলিকে আইন অনুসারে শর্ত পূরণকারী উদ্যোগ এবং রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে দ্রুত ঋণ এবং বিতরণ করার নির্দেশ এবং নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে; সামাজিক আবাসন প্রকল্প, কর্মী আবাসন, কম খরচের বাণিজ্যিক আবাসন এবং উচ্চ দক্ষতা এবং ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা সহ উৎপাদন এবং সামাজিক সুরক্ষার উদ্দেশ্যে অন্যান্য ধরণের রিয়েল এস্টেট পরিষেবা প্রদানে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়েছে।

এলাকার জন্য, এলাকার আবাসন ও রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির পর্যালোচনা এবং একটি তালিকা তৈরি করা প্রয়োজন; বিশেষভাবে বিনিয়োগের জন্য অনুমোদিত কিন্তু বাস্তবায়িত হয়নি বা বাস্তবায়নে ধীরগতির প্রকল্পগুলির কারণ এবং কারণগুলি মূল্যায়ন করা। সেই ভিত্তিতে, বাজারের জন্য সরবরাহ বৃদ্ধির জন্য আবাসন প্রকল্পে বিনিয়োগের প্রস্তুতির জন্য আইনি বিষয় এবং পদ্ধতিতে অসুবিধা এবং বাধা দূর করার উপর মনোযোগ দিন। প্রশাসনিক পদ্ধতি সংস্কার ত্বরান্বিত করুন, এলাকায় রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য পদ্ধতিগুলির নিষ্পত্তিতে দায়িত্ব এড়ানো বা বিলম্ব করা এড়িয়ে চলুন।

আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা নিয়ে গবেষণা করুন

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রানীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুক বলেছেন যে তিনি চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারকে উদ্ধারের জন্য ১৬টি সমাধান সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করেছেন এবং দেখেছেন যে ভিয়েতনাম এর মধ্যে ১০টি অধ্যয়ন এবং প্রয়োগ করতে পারে।

"প্রকৃতপক্ষে, আমরা কিছু সমাধান বাস্তবায়ন করছি, যেমন কর স্থগিতকরণ, ঋণ স্থগিতকরণ... আমরা অন্যান্য সমাধানগুলি অধ্যয়ন করতে এবং দেশের প্রকৃত পরিস্থিতির সাথে উপযুক্ত একটি দিকনির্দেশনা খুঁজে বের করার জন্য নির্মাণ মন্ত্রণালয়, অর্থ মন্ত্রণালয় এবং সরকারের সাথেও পরামর্শ করেছি।"

উদাহরণস্বরূপ, সময়মতো ঋণ পরিশোধের জন্য কিছু সম্পদ বিক্রি করার জন্য উদ্যোগগুলিকে ছাড় গ্রহণ করতে হবে; কঠিন পরিস্থিতিতে ঋণ বাড়ানোর জন্য বন্ডহোল্ডারদের সাথে আলোচনা করতে হবে, এটি ডিক্রি 65 দ্বারা অনুমোদিত। পণ্যের জন্য অর্থ বিনিময়, রিয়েল এস্টেটের জন্য বন্ড বিনিময়, এই সমাধানটি রাষ্ট্র দ্বারা পরিচালিত হওয়া প্রয়োজন যাতে উদ্ভূত আইনি সমস্যাগুলি এড়ানো যায়। উদ্যোগগুলিকে ঋণ রোল ওভার করার অনুমতি দেওয়া হয়, অর্থাৎ, তাদের পুরানো ঋণ পরিশোধের জন্য নতুন ইস্যু জারি করার অনুমতি দেওয়া হয়..." - মিঃ লুক বলেন।

(*) ৩০ জানুয়ারী তারিখের লাও ডং সংবাদপত্রের সংখ্যা দেখুন।

সূত্র: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm