বন্ড ও রিয়েল এস্টেটের প্রতিবন্ধকতা দূর করা।

আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর সম্প্রতি প্রকাশিত এক প্রতিবেদনে নির্মাণ মন্ত্রণালয় জানিয়েছে যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলো বহুবিধ সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে। বিশেষ করে, ২০২১ সালের তুলনায় ২০২২ সালে দেউলিয়া বা বিলুপ্ত ঘোষিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সংখ্যা ৩৮.৭% বৃদ্ধি পেয়েছে।

একের পর এক সমস্যা।

এই সংস্থাটি রিয়েল এস্টেট খাতে কর্মরত ব্যবসাগুলোর জন্য ২০২২ সালকে একটি চ্যালেঞ্জপূর্ণ বছর হিসেবে মূল্যায়ন করেছে, যেখানে কিছু কর্পোরেশন অসুবিধা মোকাবেলার জন্য তাদের কর্মী সংখ্যা ৫০% পর্যন্ত কমিয়ে দিয়েছে। এর প্রধান কারণগুলো ছিল ঋণ প্রাপ্তি, বন্ড ইস্যু করা এবং গ্রাহকদের কাছ থেকে মূলধন সংগ্রহে অসুবিধা, যার ফলে অনেক ব্যবসা মূলধনের অভাবে পড়ে এবং প্রকল্প বাস্তবায়ন বিলম্বিত বা সাময়িকভাবে স্থগিত করতে বাধ্য হয়।

এছাড়াও, ঋণের সুদের হার, বৈদেশিক মুদ্রার বিনিময় হার, জ্বালানির মূল্য এবং নির্মাণ সামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধির কারণে ব্যবসায়িক খরচ বেড়েছে, যা ব্যবসায়িক কার্যক্রমকে প্রভাবিত করছে। রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের জন্য গ্রাহকদের ব্যাংক ঋণ পেতে অসুবিধাও পরোক্ষভাবে রিয়েল এস্টেট পণ্য ও প্রকল্পের তারল্যকে প্রভাবিত করে; ব্যবসাগুলো মূলধন পুনরুদ্ধার এবং পুনঃবিনিয়োগের জন্য তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারে না।

এছাড়াও, ২০২২ সালের শেষ থেকে বর্তমান পর্যন্ত, কর্পোরেট বন্ড ইস্যু নিয়ন্ত্রণকারী নীতিমালার পরিবর্তনসহ বিভিন্ন কারণে কিছু ব্যবসাপ্রতিষ্ঠানকে নির্ধারিত সময়ের আগেই বিনিয়োগকারীদের বন্ড পরিশোধ করার চাপের সম্মুখীন হতে হয়েছে।

ভিয়েতনাম বন্ড মার্কেট অ্যাসোসিয়েশন (ভিবিএমএ)-এর ভিয়েতনামের বন্ড বাজার বিষয়ক একটি প্রতিবেদন অনুসারে, গত বছর কর্পোরেট বন্ড ইস্যুর মোট পরিমাণ ছিল ২৫৫,১৬৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং, যা তার আগের বছরের তুলনায় ৬৬% কম। ২০২২ সালে বেশিরভাগ খাতের ইস্যুকৃত বন্ডের পরিমাণ আগের বছরের তুলনায় হ্রাস পেয়েছে; বিশেষভাবে উল্লেখযোগ্য যে, বেশ কিছু প্রতিকূল সামষ্টিক অর্থনৈতিক কারণের প্রভাবে রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলোর বন্ড ইস্যু আগের বছরের তুলনায় ৮০.৮% পর্যন্ত কমে গেছে।

মূলধন প্রাপ্তির অসুবিধা রিয়েল এস্টেট বাজারের ক্রয়-বিক্রয় কার্যক্রমকে উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত করেছে। (ছবি: তান থান)

এদিকে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে নির্ধারিত সময়ের আগেই ২১০,৮৩০ বিলিয়ন VND পর্যন্ত বন্ড পুনঃক্রয় করতে হয়েছে, যা ২০২১ সালের তুলনায় ৪৬% বেশি। এর মধ্যে, রিয়েল এস্টেট খাত প্রায় ৩৫,৪০০ বিলিয়ন VND পুনঃক্রয় করেছে। এর অর্থ হলো, রিয়েল এস্টেট খাতের মূলধন শুধু সংকুচিতই হচ্ছে না, বরং আগের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাসও পাচ্ছে, যার ফলে এই খাতের অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে আরও বড় সমস্যার সম্মুখীন হতে হচ্ছে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর সাম্প্রতিক লোকসানের ধারাবাহিক ঘোষণা এই সমস্যারই প্রমাণ দেয়, যেমন ২০২২ সালের শেষ প্রান্তিকে ফাত দাত রিয়েল এস্টেটের প্রায় ২৩০ বিলিয়ন VND লোকসান, ২০২২ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে সেন ল্যান্ডের ৫৮.৬ বিলিয়ন VND নিট লোকসানের ঘোষণা এবং দাত সান গ্রুপের ৪০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি লোকসান...। এছাড়া আরও অনেক বড় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের আয় ও মুনাফায় তীব্র পতন ঘটেছে।

২০০ বিলিয়ন VND-এর বেশি বকেয়া বন্ড ঋণ থাকা একটি রিয়েল এস্টেট কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান বলেছেন যে, ঋণ ও সুদ পরিশোধের চক্র থেকে বেরিয়ে আসার জন্য তার কোম্পানি বিনিয়োগ পোর্টফোলিও পুনর্গঠন এবং প্রকল্প বিক্রি করতে "ক্ষতি ও দুর্ভোগ" মেনে নিয়েছে। তবে, এই সময়ে বিক্রির জন্য অংশীদার খুঁজে পাওয়া অত্যন্ত কঠিন, কারণ বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেট কোম্পানির মূলধন ফুরিয়ে আসছে এবং শুধু রিয়েল এস্টেটই নয়, সব ধরনের সম্পদই বিক্রি করা কঠিন হয়ে পড়েছে।

কর্পোরেট বন্ড মার্কেটের কঠোরতা খুব দ্রুত এবং আকস্মিকভাবে আমাদের অপ্রস্তুত করে দিয়েছে। আমরা এখন যে বিষয়ে চিন্তিত তা হলো, আমাদের প্রকল্পগুলো বাস্তবায়নের জন্য কীভাবে মূলধন জোগাড় করব, অথচ এ সংক্রান্ত অনেক নীতি ও পদ্ধতি এখনও অমীমাংসিত। তাই, আমাদের যা প্রয়োজন তা হলো, সরকার যেন দ্রুত নীতিগত বাধাগুলো দূর করার উপায় খুঁজে বের করে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে তাদের প্রকল্প বাস্তবায়নে সহায়তা করে,” ওই ব্যক্তি জানান।

সমস্যাটি কাটিয়ে ওঠার অনেক সমাধান রয়েছে।

নগুয়ি লাও দং পত্রিকার একজন প্রতিবেদকের সাথে কথা বলার সময়, হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্সের ডঃ নগুয়েন হু হুয়ান বলেন যে, রিয়েল এস্টেট বাজার ইনপুট এবং আউটপুট উভয় ক্ষেত্রেই সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, বিশেষ করে মূলধন কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত হওয়ায়। তাই, এই বাজারের মূলধনের সীমাবদ্ধতা দূর করতে, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের এমন নীতি বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার তারল্য উদ্ধারের জন্য স্বল্পমেয়াদী ঋণ সহায়তাসহ সুস্পষ্ট সমর্থনের ইঙ্গিত দেয়।

যেহেতু কর্পোরেট বন্ড সংক্রান্ত সমস্যাগুলো রাতারাতি সমাধান করা সম্ভব নয়, অন্যদিকে অসমাপ্ত প্রকল্পগুলো বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার জন্য রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর জরুরি ভিত্তিতে কার্যকরী মূলধন প্রয়োজন। ব্যবসাগুলো বিদেশি ঋণের মতো মূলধনের অন্যান্য উৎস খুঁজতে পারে, কিন্তু তাদের বিনিময় হারের ঝুঁকির সম্মুখীন হতে হবে, কারণ তাদের মার্কিন ডলারে ঋণ নিতে হয় এবং সব ব্যবসা আন্তর্জাতিক মূলধন সংগ্রহের শর্ত পূরণ করতে পারে না। তাই, স্বল্প মেয়াদে, এই 'বোঝা বহন করতে' এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর পুনরুদ্ধারে অবদান রাখতে ঋণ মূলধনের এখনও প্রয়োজন রয়েছে," বলেছেন ড. নগুয়েন হু হুয়ান।

ড. নগুয়েন হু হুয়ানের মতে, শুধু রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরাই ঋণ পেতে অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছেন না, বরং বসবাসের জন্য বা বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে বাড়ি কিনতে ঋণ গ্রহণকারী ব্যক্তিগত গ্রাহকরাও মূলধন প্রাপ্তিতে বাধার সম্মুখীন হচ্ছেন অথবা বছরে প্রায় ১৫%-১৬% উচ্চ সুদের হারের সম্মুখীন হচ্ছেন। তাই, যত দ্রুত সম্ভব ঋণের সুদের হার স্থিতিশীল বা হ্রাস করার জন্য সমাধান প্রয়োজন।

কর্পোরেট বন্ড সমস্যার সমাধান প্রসঙ্গে, হো চি মিন সিটি ইউনিভার্সিটি অফ ইকোনমিক্স-এর কর্পোরেট ফাইন্যান্স বিভাগের উপ-প্রধান ড. লে দাত চি মনে করেন যে, ব্যাংক ঋণের পাশাপাশি এটিকে ব্যবসার জন্য মূলধন সংগ্রহের একটি গুরুত্বপূর্ণ মাধ্যম হিসেবে স্বীকৃতি দেওয়া প্রয়োজন। অতএব, আমানতকারীদের সুরক্ষার জন্য ব্যাংকগুলোকে যেভাবে ঋণদান বিধিমালা মেনে চলতে হয়, ঠিক সেভাবেই কর্পোরেট বন্ড বাজারকে সংগঠিত ও পরিচালনা করার জন্য পদক্ষেপ নেওয়া উচিত।

অন্যদিকে, আর্থিক ও সিকিউরিটিজ বিশেষজ্ঞ ল্যাম মিন চ্যান মনে করেন যে, কর্পোরেট বন্ড বাজার সম্প্রতি অনেক বিনিয়োগকারীর আস্থা নষ্ট করেছে এবং তারা এতে পুনরায় অংশগ্রহণের কোনো আগ্রহ দেখাচ্ছেন না। কর্পোরেট বন্ডের গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পুনরুদ্ধার করতে হলে নিম্নলিখিত শর্তগুলো অবশ্যই নিশ্চিত করতে হবে:

প্রথমত এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে, সকল কর্পোরেট বন্ডকে অবশ্যই স্বনামধন্য রেটিং এজেন্সি দ্বারা ক্রেডিট-রেটিং করাতে হবে। এর ফলে বিনিয়োগকারীরা প্রতিটি ধরনের কর্পোরেট বন্ডের ঝুঁকির মাত্রা বুঝতে পারবেন। দ্বিতীয়ত, নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোকে বন্ড বিতরণ কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে হবে। ব্যক্তিগতভাবে ইস্যুকৃত বন্ড জনসাধারণের মধ্যে বিতরণের জন্য কোনোভাবেই কোনো ফাঁকফোকরের অপব্যবহার করা উচিত নয়। তৃতীয়ত, শুধুমাত্র সিকিউরিটিজ ব্রোকারেজ লাইসেন্সধারীদেরই বিনিয়োগকারীদের বন্ড বিষয়ে পরামর্শ দেওয়া এবং বিক্রি করার অনুমতি দেওয়া উচিত। ব্যাংক কর্মচারীদের মতো অযোগ্য ব্যক্তিদের বন্ড বিক্রির বিষয়ে পরামর্শ দেওয়া থেকে বিরত থাকুন।

চতুর্থত, বন্ড বিক্রয় ও পরামর্শ পেশাদারদের অবশ্যই একটি বিশদ এবং কঠোর পরামর্শ প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে, যাতে বিনিয়োগকারীরা পরিষ্কারভাবে বুঝতে পারেন যে তারা কোন কর্পোরেট বন্ডে বিনিয়োগ করছেন এবং সেই বন্ডগুলির সাথে সম্পর্কিত সম্ভাব্য ঝুঁকিগুলি কী কী। বিশেষজ্ঞ ল্যাম মিন চ্যান জোর দিয়ে বলেন, "যদি এই কাজগুলো করা হয়, তাহলে কর্পোরেট বন্ডগুলো ধীরে ধীরে পুনরুদ্ধার হবে এবং শক্তিশালীভাবে বিকশিত হবে, যা ব্যবসা, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার জন্য মূলধন সরবরাহের একটি মাধ্যম হয়ে উঠবে।"

নিয়ন্ত্রক সংস্থার দৃষ্টিকোণ থেকে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক জনাব হোয়াং হাই বলেন যে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় অর্থ মন্ত্রণালয়ের কাছে সরকারের কাছে ডিক্রি ৬৫/২০২২/এনডি-সিপি-তে সংশোধনী ও সংযোজন জমা দেওয়ার প্রস্তাব করেছে। এই সংশোধনীগুলোর উদ্দেশ্য হলো: অভ্যন্তরীণ বাজারে বেসরকারি কর্পোরেট বন্ডের প্রস্তাব ও লেনদেন এবং আন্তর্জাতিক বাজারে কর্পোরেট বন্ডের প্রস্তাব নিয়ন্ত্রণ করা; আইন অনুযায়ী অভ্যন্তরীণ বাজারে কর্পোরেট বন্ডের প্রস্তাব ও লেনদেন এবং আন্তর্জাতিক বাজারে কর্পোরেট বন্ডের প্রস্তাবের বিষয়ে নির্দেশনা ও দিকনির্দেশনা জোরদার করা; এবং ফটকাবাজি, কারসাজি ও মূল্যস্ফীতি এড়িয়ে শেয়ার বাজারে রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মূলধন সংগ্রহের কার্যক্রম নিয়ন্ত্রণ করা।

নির্মাণ মন্ত্রণালয় প্রস্তাব করছে যে, ভিয়েতনামের রাষ্ট্রীয় ব্যাংক যেন অর্থনীতিকে সহায়তা করার জন্য একটি উপযুক্ত ঋণসীমা ব্যবস্থাপনা পরিকল্পনা বিবেচনা ও প্রস্তাব করে; এবং ব্যবসা, গৃহক্রেতা ও বিনিয়োগকারীদের জন্য ঋণের সহজলভ্যতা নিশ্চিত করতে ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে নির্দেশ ও নির্দেশনা প্রদান করে। এছাড়াও, মন্ত্রণালয় ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলোকে আইন অনুযায়ী যোগ্য ব্যবসা ও রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোতে দ্রুত ঋণ প্রদান ও তহবিল বিতরণের জন্য নির্দেশনা ও দিকনির্দেশনা অনুরোধ করছে; এবং উচ্চ দক্ষতা ও পরিশোধ ক্ষমতা সম্পন্ন সামাজিক আবাসন প্রকল্প, শ্রমিক আবাসন, সাশ্রয়ী বাণিজ্যিক আবাসন এবং উৎপাদন ও সামাজিক কল্যাণমূলক কাজে ব্যবহৃত অন্যান্য ধরনের রিয়েল এস্টেটে ঋণ প্রদানে অগ্রাধিকার দেওয়ার কথা বলছে।

স্থানীয় পর্যায়ে, তাদের এলাকার আবাসন ও রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলোর একটি তালিকা পর্যালোচনা ও সংকলন করা প্রয়োজন; বিশেষ করে, যেসব প্রকল্প বিনিয়োগ অনুমোদন পেয়েছে কিন্তু বাস্তবায়িত হয়নি বা বিলম্বিত হয়েছে, সেগুলোর কারণ ও উৎস মূল্যায়ন করতে হবে। এর ভিত্তিতে, বাজারে সরবরাহ বাড়ানোর জন্য আবাসন প্রকল্পে বিনিয়োগ প্রস্তুতির ক্ষেত্রে আইনি ও পদ্ধতিগত অসুবিধাগুলো সমাধানে মনোযোগ দিতে হবে। এলাকায় রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বাস্তবায়নের পদ্ধতি সমাধানে দায়িত্ব এড়ানো বা বিলম্ব পরিহার করে প্রশাসনিক সংস্কার ত্বরান্বিত করতে হবে।

আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা অধ্যয়ন

জাতীয় আর্থিক ও মুদ্রা নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ড. ক্যান ভ্যান লুক বলেছেন, তিনি চীনের রিয়েল এস্টেট বাজারকে উদ্ধারের জন্য ১৬টি সমাধান পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে অধ্যয়ন করেছেন এবং দেখেছেন যে ভিয়েতনাম সেগুলোর মধ্যে ১০টি প্রয়োগের কথা বিবেচনা করতে পারে।

প্রকৃতপক্ষে, আমরা ইতোমধ্যে কিছু সমাধান বাস্তবায়ন করেছি, যেমন কর পরিশোধ স্থগিতকরণ/স্থগিতকরণ, ঋণ পরিশোধ স্থগিতকরণ/স্থগিতকরণ... আমরা নির্মাণ মন্ত্রণালয়, অর্থ মন্ত্রণালয় এবং সরকারকে দেশের প্রকৃত পরিস্থিতির ওপর ভিত্তি করে গবেষণা করে উপযুক্ত পন্থা খুঁজে বের করার পরামর্শও দিয়েছি।

উদাহরণস্বরূপ, সময়মতো ঋণ পরিশোধের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে নির্দিষ্ট কিছু সম্পদ বিক্রি করতে ছাড় গ্রহণ করতে হয়; কঠিন পরিস্থিতিতে বন্ডহোল্ডারদের সাথে ঋণের মেয়াদ বাড়ানোর জন্য আলোচনা করা, যা ডিক্রি ৬৫ দ্বারা অনুমোদিত। পণ্যের বিনিময়ে অর্থ, রিয়েল এস্টেটের বিনিময়ে বন্ড – এই সমাধানগুলোর জন্য সম্ভাব্য আইনি সমস্যা এড়াতে রাষ্ট্রীয় নির্দেশনা প্রয়োজন। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে ঋণ পুনর্গঠনের অনুমতি দেওয়া হয়েছে, অর্থাৎ পুরোনো ঋণ পরিশোধের জন্য তাদের নতুন বন্ড ইস্যু করার অনুমতি রয়েছে..." - মিঃ লুক বলেন।

(*) ৩০শে জানুয়ারি তারিখের সংখ্যা থেকে নগুয়ি লাও দং সংবাদপত্রটি দেখুন।

উৎস: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm