নগর বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য দরপত্রে স্থানীয়দের জন্য প্রধান বাধাগুলি দূর করা

রাজ্য বাজেটে অর্থ প্রদানের পরিমাণের পরিবর্তে সর্বনিম্ন হার নির্ধারণ করা

সরকার সম্প্রতি ১১৫/২০২৪ নং ডিক্রি জারি করেছে, যেখানে জমি ব্যবহার করে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারী নির্বাচনের উপর দরপত্র আইন বাস্তবায়নের জন্য বেশ কয়েকটি ধারা এবং ব্যবস্থার বিস্তারিত বর্ণনা দেওয়া হয়েছে। এই ডিক্রির সবচেয়ে বড় পরিবর্তন হল রাজ্য বাজেটে উদ্যোগগুলিকে যে ন্যূনতম হার প্রদান করতে হবে তা স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা।

আইনজীবী ফাম থান তুয়ানের মতে, পূর্বে, ডিক্রি ২৫/২০২০ এর বিধান অনুসারে, ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া (পূর্বে m3 নামে পরিচিত) ছাড়াও রাজ্য বাজেটে অর্থ প্রদানের মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে, এলাকাগুলি ৩টি বিষয়ে সমস্যার সম্মুখীন হয়েছিল।

প্রথমত, নিলামের ফলাফল না থাকায় অথবা অনেক বেশি রেফারেন্স জমি তহবিল থাকায় কোনও রেফারেন্স জমি তহবিল নেই, যার ফলে এটি সংশ্লেষণ করা কঠিন হয়ে পড়ে। দ্বিতীয়ত, প্রত্যাশিত ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া নির্ধারণ করা কঠিন। তৃতীয়ত, এই মূল্য মূল্যায়নের কাজে স্থানীয় সংস্থাগুলির মধ্যে সমন্বয় করা কঠিন। জমি ব্যবহার করে প্রকল্পের জন্য দরপত্র আয়োজনের সময় অনেক এলাকা বিভ্রান্ত হওয়ার এটি একটি কারণ।

উপরোক্ত ত্রুটিগুলি কাটিয়ে ওঠার জন্য, ডিক্রি ১১৫/২০২৪ এর ৪৮ অনুচ্ছেদে নগর এলাকার প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য দরপত্র আহ্বানের সময় রাজ্য বাজেটে অর্থপ্রদানের ন্যূনতম হার (সাধারণত m মান হিসাবে উল্লেখ করা হয়) নির্ধারণ করা হয়েছে; গ্রামীণ আবাসিক এলাকাগুলি আগের মতো পরিমাণের পরিবর্তে শতাংশ হিসাবে গণনা করা হয়।

এলাকার প্রকল্প বাস্তবায়নকারী জমির প্লটের ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের পরে (শুরু মূল্য এবং নিলাম বিজয়ী মূল্যের মধ্যে পার্থক্য) রেফারেন্স গড় বৃদ্ধির হারের উপর ভিত্তি করে শতাংশ গণনা করা হয়।

প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য নিলামে তোলা জমি (মানুষের ঘর তৈরির জন্য পৃথক জমি নিলামের ফলাফল ব্যবহার না করে) প্রকল্প বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের সিদ্ধান্তের তারিখের আগে টানা ৩ বছরের মধ্যে সফল নিলাম ফলাফল থাকতে হবে (কিছু বিশেষ ক্ষেত্রে সর্বোচ্চ ৭ বছর) এবং অবস্থানের দিক থেকে (একই জেলা স্তরে বা প্রদেশের অন্য কোনও জেলায়) নিলামে তোলা জমির অনুরূপ হতে হবে।

এইভাবে, ডিক্রি ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা মূল্যায়নের মানদণ্ড নির্ধারণের পদ্ধতি পরিবর্তন করেছে, যাতে পূর্বের মতো নির্দিষ্ট অর্থে এই মূল্য নির্ধারণের পরিবর্তে "রাজ্য বাজেটে অর্থপ্রদানের ন্যূনতম হার" প্রয়োগ করা যায়। রাজ্য বাজেটে অর্থপ্রদানের প্রকৃত মূল্য (মান M) বিনিয়োগকারীর প্রস্তাবিত বাজেট প্রদানের হারের সমান হবে যা প্রকল্পের প্রকৃত ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া দিয়ে গুণিত হবে।

হো চি মিন সিটিতে একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প (ছবি: ত্রিনহ নুয়েন)।

এলাকায় উল্লেখযোগ্য রাজস্ব বয়ে আনার আশা করা হচ্ছে

রিয়েল এস্টেট আইন বিশেষজ্ঞরা m মূল্য নির্ধারণের বিষয়টি নিম্নরূপ ব্যাখ্যা করেন:

প্রদেশ A-এর পিপলস কমিটি 4টি নগর এলাকার প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলামের আয়োজন করেছে। এলাকা A এই 4টি প্রকল্পের নিলামের ফলাফল ব্যবহার করে নিলামের পরে গড় বৃদ্ধির হার (তলমূল্য এবং নিলামমূল্যের মধ্যে অনুপাত) গণনা করবে, ফলাফল 10%। বিডিং নথিতে উল্লেখিত 10% হার হল রাজ্য বাজেটে সর্বনিম্ন অর্থপ্রদানের হার যা বিনিয়োগকারীকে অবশ্যই দিতে হবে (মূল্য m)।

বিনিয়োগকারীদের রাজ্য বাজেটে ১০% বা তার বেশি হারে অর্থ প্রদানের প্রস্তাব করতে হবে। রাজ্য বাজেটে প্রকৃত অর্থ প্রদানের মূল্য বিজয়ী বিনিয়োগকারীর প্রস্তাবিত হারের (উদাহরণস্বরূপ, ২০%) সমান হবে, যা প্রকৃত ভূমি ব্যবহার ফি এবং প্রদেয় ভূমি ভাড়া (উদাহরণস্বরূপ, ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ) দিয়ে গুণিত হবে। ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া ভূমি আইনের বিধান অনুসারে গণনা করা হয়। সুতরাং, বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহার ফি (মান M) এর বাধ্যবাধকতা ছাড়াও রাজ্য বাজেটে অতিরিক্ত ৪০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ প্রদান করবেন।

যদি এলাকাটি কখনও কোনও প্রকল্প নিলামের আয়োজন না করে থাকে, তাহলে সূত্রে কোনও রেফারেন্স ভূমি তহবিল অন্তর্ভুক্ত করার প্রয়োজন হবে না। ডিক্রির ৪৮ অনুচ্ছেদের ধারা ৬-এ আরও বলা হয়েছে যে, নিলামের জন্য কোনও রেফারেন্স ভূমি তহবিল না থাকলে, বিনিয়োগ নীতিগত সিদ্ধান্তের তারিখের আগে টানা ৫ বছরে দরপত্রের জন্য সংগঠিত প্রকল্পগুলির বাজেট পরিশোধ মূল্যের গড় বৃদ্ধির হার বা দরপত্রের জন্য সংগঠিত প্রকল্পের তথ্য অনুমোদনকারী নথি ব্যবহার করা যেতে পারে।

যদি এলাকাটি নিলাম বা বিডিং পদ্ধতিতে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনের ব্যবস্থা না করে থাকে, যার ফলে কোনও রেফারেন্স ভূমি তহবিল না থাকে, তাহলে বিডিং নথিতে রাজ্য বাজেটে (মি) অর্থপ্রদানের হার নির্দিষ্ট করা থাকে না। এই হার বিনিয়োগকারী দ্বারা বিডিং নথিতে প্রস্তাবিত। বিনিয়োগকারী (মি) দ্বারা প্রস্তাবিত রাজ্য বাজেটে অর্থপ্রদানের মূল্য প্রকল্প চুক্তিতে উল্লেখিত ফর্ম এবং সময়সূচী অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া প্রদানের সাথে সাথেই প্রদান করা হবে।

এইভাবে, রাজ্য বাজেট অবদানের হার (মি) নির্ধারণ স্পষ্ট এবং সম্পূর্ণ হয়ে উঠেছে, যা অনেক এলাকার জন্য অসুবিধা দূর করেছে। রাজ্য বাজেট অবদানের (মি) মূল্য নির্ধারণের নতুন নিয়ম স্থানীয়দের জন্য উল্লেখযোগ্য রাজস্ব বয়ে আনবে বলে আশা করা হচ্ছে, বিনিয়োগ পরিবেশকে স্বচ্ছ এবং আকর্ষণীয় দিকে উন্নত করবে।

তবে, আইনজীবী ফাম থান তুয়ানের মতে, উপরোক্ত হিসাবটি এম-কে যে পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হবে তার থেকে এন্টারপ্রাইজের প্রকল্প বাস্তবায়ন খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করতে পারে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm