হোরিয়া ব্যাখ্যা করছে কেন সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা এখনও প্রয়োগ করা উচিত নয়

জমির মূল্য তালিকার সাথে "খাপ খাইয়ে নিতে" সময় লাগে।

সেই অনুযায়ী, HoREA "১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে প্রযোজ্য খসড়া জমির মূল্য তালিকা" সম্পর্কে শহরের মন্তব্যকে স্বাগত জানিয়েছে এবং পরামর্শ দিয়েছে যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিধান অনুসারে ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রযোজ্য "প্রথম জমির মূল্য তালিকা" তৈরির উপর তাদের মনোযোগ দেওয়া উচিত। একই সাথে, সমিতিটি পুরানো জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমি ব্যবহারের ফি প্রদানের জন্য লোকেদের যে আর্থিক বাধ্যবাধকতা দিতে হতে পারে তাও গণনা করেছে এবং "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" নিম্নরূপ হবে:

মামলা ১: মিঃ এ, নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিট (বিন হুং কমিউন, বিন চান জেলা) সংলগ্ন ১০০ বর্গমিটার জমিতে অনেক আগে নির্মিত একটি বাড়ির জন্য একটি সার্টিফিকেটের জন্য আবেদন করেছিলেন। এই জমির প্লটটি মূলত কৃষি জমি যার দাম ২০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (অবস্থান ১) এবং হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটির ১৬ জানুয়ারী, ২০২০ তারিখের সিদ্ধান্ত ০২-এ জমির মূল্য তালিকা (বর্তমান জমির মূল্য তালিকা) অনুসারে নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিটের জমির দাম ৬.৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

যদি এরিয়া II-এর জন্য ৩.৩ গুণ জমির মূল্য সমন্বয় সহগ গণনা না করে শুধুমাত্র বর্তমান জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমি ব্যবহার ফি গণনা করা হয়, তাহলে জনাব A-কে ভূমি ব্যবহার ফি হিসেবে মাত্র ৬৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে। যদি সমন্বয় সহগ অন্তর্ভুক্ত করা হয়, তাহলে জনাব A-কে ২.১৭৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

কিন্তু যদি "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করা হয়, যেখানে বলা হবে যে নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিটের সংলগ্ন কৃষি জমির মূল্য ৩.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (অবস্থান ১) এবং নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিটের জমির মূল্য ৬৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (৯.৫৫ গুণ বৃদ্ধি), তাহলে মিঃ এ-কে ৬.১৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।

সুতরাং, "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" অনুসারে জনাব এ-কে যে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে তা ৬৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের ভূমি ব্যবহার ফি-এর তুলনায় ৯.৩৬ গুণ বৃদ্ধি পাবে এবং সহগ গণনা করার সময় ২.১৭৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের ভূমি ব্যবহার ফি-এর তুলনায় ২.৮৩ গুণ বৃদ্ধি পাবে।

অনেক মতামত বলে যে জমির দাম সামঞ্জস্য করার আগে মানুষের "অভিযোজিত" হওয়ার জন্য সময় প্রয়োজন।

মামলা ২: মিসেস বি-এর নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিট (বিন হুং কমিউন, বিন চান জেলা) সংলগ্ন ২০০ বর্গমিটার জমি ব্যবহারের অধিকার রয়েছে এবং তার পূর্বের আর্থিক সামর্থ্যের অভাবের কারণে, মিসেস বি শুধুমাত্র ১০০ বর্গমিটার আবাসিক জমির জন্য একটি সার্টিফিকেটের জন্য আবেদন করেছিলেন যেখানে বাড়িটি নির্মিত হয়েছিল, বাকি ১০০ বর্গমিটার আবাসিক জমি স্বল্পমেয়াদী কৃষি ফসল চাষের জন্য জমি হিসাবে নির্ধারিত হয়েছিল। এখন মিসেস বি-কে ১০০ বর্গমিটার সিমেন্ট ইয়ার্ডের জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে আবাসিক জমিতে পরিবর্তনের জন্য আবেদন করতে হবে, "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" অনুসারে গণনা করা হলে মিসেস বি-কে ৬.১৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে।

মামলা ৩: মিঃ সি তার আবাসিক জমির সংলগ্ন ১,০০০ বর্গমিটার কৃষি জমি আলাদা করার জন্য আবেদন করেছিলেন। একই সাথে, তিনি ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য কৃষি জমি থেকে ৫টি আবাসিক প্লটে পরিবর্তন করার জন্য আবেদন করেছিলেন, প্রতিটি প্লটের আয়তন ২০০ বর্গমিটার, যা তার সন্তানদের মধ্যে ভাগ করে দেওয়ার জন্য।

এই কৃষি জমির এলাকাটি নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিট (বিন হুং কমিউন, বিন চান জেলা) এর সংলগ্ন। বর্তমান জমির মূল্য তালিকা অনুসারে ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করে, মিঃ সি-কে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে 6.6 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। যদি 3.3 গুণের সহগ যোগ করা হয়, তাহলে মিঃ সি-কে 21.78 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে।

কিন্তু যদি ভূমি ব্যবহার ফি "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" অনুসারে গণনা করা হয় যার মূল্য ৩.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার (অবস্থান ১) এবং নগুয়েন ভ্যান লিন স্ট্রিটে জমির মূল্য ৬৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার হয়, তাহলে মিঃ সি-কে ভূমি ব্যবহার ফি হিসেবে ৬১.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং দিতে হবে। এটি ৬.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর ভূমি ব্যবহার ফি থেকে ৯.৩৬ গুণ বেশি এবং সহগ যোগ করার সময় ২১.৭৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর ভূমি ব্যবহার ফি থেকে ২.৮৩ গুণ বেশি।

HoREA আরও জানিয়েছে যে যদি উপরোক্ত ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানের পরিমাণ নির্বাচন করতে বলা হয়, হয় সিদ্ধান্ত 2/2020/QD-UBND এবং সিদ্ধান্ত 56/2023/QD-UBND অনুসারে অথবা "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" অনুসারে, তাহলে অবশ্যই সকলেই বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকা অনুসারে প্রদান করা জমি ব্যবহার ফি প্রদানের পরিমাণ নির্বাচন করার পরামর্শ দেবেন যা আরও ব্যক্তি এবং পরিবারের আর্থিক ক্ষমতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

"স্থগিত" পরিকল্পনার ক্ষেত্রে অসুবিধা সমাধান করা

বিশেষ করে, HoREA চতুর্থ মামলাটিও তুলে ধরেছে, যারা সবচেয়ে বেশি সুবিধাবঞ্চিত মানুষ যখন তাদের বাড়ি এবং জমি "স্থগিত" পরিকল্পনা এলাকায় যেমন নবনির্মিত আবাসিক এলাকা, সংস্কারকৃত আবাসিক এলাকা; অথবা "স্থগিত" প্রকল্প যেমন বিন কোই - থান দা প্রকল্প... অবস্থিত থাকে তখন তারাই সবচেয়ে বেশি সুবিধাবঞ্চিত হয়। অতএব, বহু বছর ধরে, এই লোকেদের নতুন নির্মাণ অনুমতি দেওয়া হয়নি, প্লট ভাগ করার অনুমতি দেওয়া হয়নি, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার অনুমতি দেওয়া হয়নি, তাই তারা আগে খুব কম জমির দামে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে সক্ষম হয়নি।

যদি নিকট ভবিষ্যতে, হো চি মিন সিটি "স্থগিত পরিকল্পনা এবং স্থগিত প্রকল্পগুলি" সরিয়ে দেয়, তাহলে এই লোকেরা দ্বিতীয়বার ক্ষতির সম্মুখীন হতে থাকবে কারণ "খসড়া জমির মূল্য তালিকা" এর বিধান অনুসারে তাদের খুব বেশি জমির দামে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হবে। অতএব, HoREA জমির মূল্য তালিকা তৈরিকারী সংস্থাকে স্পষ্টভাবে দেখতে অনুরোধ করেছে যে বর্তমান সময়ে, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে প্রযোজ্য একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা উপযুক্ত নয়।

পরিকল্পিত এলাকায় জমি আটকে থাকা ব্যক্তিদের জমির মূল্য সমন্বয় মোকাবেলা করার সময় থাকবে না।

অ্যাসোসিয়েশন আরও উল্লেখ করেছে যে বর্তমানে হো চি মিন সিটিতে ১৩,০৩৫টিরও বেশি জমি রয়েছে যাদের সার্টিফিকেট দেওয়া হয়নি, যা শহরের মোট জমির ০.৭%; অথবা যাদের বিদ্যমান বাড়ির সাথে সংযুক্ত স্থিতিশীল শহুরে আবাসিক এলাকায় অবস্থিত কৃষি জমি এলাকার ভূমি ব্যবহারের অধিকার বৈধ করতে হবে; অথবা যাদের জমির প্লট আলাদা করতে হবে এবং একই সাথে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যকে আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করতে হবে যেমন উপরে দেখানো হয়েছে।

উপরোক্ত কারণে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন (ধারা ১, অনুচ্ছেদ ২৫৭) অনুসারে, বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকা এবং বর্তমান ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত প্রযোজ্য থাকবে, যাতে লোকেরা একটি শংসাপত্রের জন্য আবেদন করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে এবং পুরানো মূল্যে ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানের জন্য আর্থিক ব্যবস্থাপনার জন্য পর্যাপ্ত সময় পায়, যা মানুষের উপর আর্থিক চাপ কমায়।

একই সাথে, অ্যাসোসিয়েশন হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে "স্থগিত পরিকল্পনা এবং স্থগিত প্রকল্পগুলি" অপসারণের দিকে মনোনিবেশ করার জন্য কর্তৃপক্ষকে দ্রুত এবং দৃঢ়ভাবে নির্দেশ দেওয়ার জন্য অনুরোধ করেছে যাতে এই অঞ্চলের লোকেরা ভূমি ব্যবহারকারী হিসাবে তাদের অধিকার প্রয়োগ করার জন্য পর্যাপ্ত সময় পায়, যাতে তারা বর্তমান ভূমি মূল্য তালিকা অনুসারে 2025 সালে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে পারে।

সম্প্রতি, ভূমি ব্যবহারের অধিকার, বাড়ির মালিকানা অধিকার এবং জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের সার্টিফিকেট প্রদানের বিষয়ে, থু ডাক সিটির (HCMC) ভূমি নিবন্ধন অফিসের শাখা এলাকার 34টি ওয়ার্ডের পিপলস কমিটিগুলিকে একটি নথি পাঠিয়েছে যাতে সার্টিফিকেট প্রদান করা জমির প্লটের সাথে সংযুক্ত সম্পদের নিবন্ধন বা জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের পরিবর্তনের নিবন্ধনের বিষয়ে অবহিত করা হয়, যার জন্য একটি মেয়াদ (অস্থায়ী নির্মাণ অনুমতি) সহ নির্মাণ অনুমতিপত্র রয়েছে। এর অর্থ হল পরিকল্পিত জমিতে নির্মিত অস্থায়ী বাড়ি সহ পরিবারগুলিরও লাল বই পাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html