আপনি এখনও অনেক পুঁজি ছাড়াই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে পারেন

১৮ জুন বিকেলে অর্থ মন্ত্রণালয়ের নিয়মিত সংবাদ সম্মেলনে, রাজ্য সিকিউরিটিজ কমিশনের ভাইস চেয়ারম্যান মিঃ বুই হোয়াং হাই বলেন যে তিনি ভিপিএস সিকিউরিটিজ কোম্পানির সাথে কাজ করেছেন এবং এই ইউনিটটিকে অবিলম্বে উপবিভক্ত রিয়েল এস্টেটের আকারে সিকিউরিটিজ সার্টিফিকেট বিতরণ বন্ধ করার অনুরোধ করেছেন।

স্টেট সিকিউরিটিজ কমিশনের প্রধানের মতে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের এই পদ্ধতির উপর বর্তমানে কোনও নিয়ন্ত্রণ নেই। "ব্যবস্থাপনা সংস্থা এটিকে অনেক ঝুঁকিপূর্ণ একটি ধরণ হিসাবে মূল্যায়ন করে এবং VPS-কে এই পণ্য বিতরণ বন্ধ করার নির্দেশ দেয়," মিঃ হাই বলেন।

এই ব্যক্তি আরও বলেন যে বিদেশী বাজারে এই ধরণের ব্যবসার ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ এবং সীমিত করার জন্য নির্দিষ্ট নিয়ম রয়েছে, কিন্তু ভিয়েতনামে এখনও এমন কোনও নিয়ম নেই।

অর্থ উপমন্ত্রী মিঃ নগুয়েন ডুক চি আরও বলেন যে মন্ত্রণালয় এই বিষয়ে সিকিউরিটিজ কমিশনকে নির্দেশনা জারি করেছে।

মিঃ চি-এর মতে, বর্তমান আইনে কোনও নিষেধাজ্ঞা নেই, তবে একটি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থার দৃষ্টিকোণ থেকে, সিকিউরিটিজ কমিশনের দায়িত্ব সিকিউরিটিজ কোম্পানিগুলির কার্যকলাপ নিবিড়ভাবে পর্যবেক্ষণ করা।

এই ব্যবসাগুলির পরিষেবা প্রদান অবশ্যই লাইসেন্সপ্রাপ্ত ক্ষেত্র এবং শিল্পের মধ্যে হতে হবে। যদি তারা এই সুযোগের বাইরে থাকে, তাহলে তাদের বন্ধ করতে হবে যাতে ব্যবস্থাপনা একটি ব্যাপক মূল্যায়ন করতে পারে, মিঃ চি নিশ্চিত করেছেন।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ উপবিভাগ মডেল মূলত অনেক বিনিয়োগকারীর কাছে শেয়ার ভাগ করে রিয়েল এস্টেট বিক্রি করে। এই মডেলটি ৪-৫ বছর আগে ভিয়েতনামের বাজারে উপস্থিত হয়েছিল। এর আগেও একইভাবে পরিচালিত কিছু মডেল হল মুনকা, হাউজ ইনভেস্ট, সানশাইন হোমস...

সম্প্রতি, Fnest JSC VPS সিকিউরিটিজ কোম্পানির SmartOne অ্যাপ্লিকেশনের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ পরিষেবা প্রদান করে।

অংশগ্রহণের জন্য, গ্রাহকদের VPS বিনিয়োগকারী হতে হবে। সেই অনুযায়ী, প্রতিটি রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ইউনিট দ্বারা মূল্যায়ন করা হয় এবং Fnest ইউনিটের প্রাথমিক বিনিয়োগকারীদের কাছে বিক্রি করা যেতে পারে এমন শেয়ারে রূপান্তরিত হয়। যার মধ্যে, 1 Fnest 10,000 VND এর সমতুল্য। উদাহরণস্বরূপ, 25 বিলিয়ন VND মূল্যের একটি রিয়েল এস্টেট 2.5 মিলিয়ন Fnest এর সমতুল্য হবে। Fnest যে রিয়েল এস্টেট পোর্টফোলিও প্রদান করে তা বেশ বৈচিত্র্যময়, ভিলা, দোকানঘর, অ্যাপার্টমেন্ট থেকে শুরু করে...

ভিয়েতনামনেটের প্রতিবেদকের সাথে কথা বলতে গিয়ে, টিএটি ল ফার্মের আইনজীবী মাই থাও মূল্যায়ন করেছেন যে এই মডেলের শক্তি হল এটি সঠিক লক্ষ্যে পৌঁছায়, যা বিনিয়োগকারীদের মনস্তত্ত্বকে আঘাত করে যাদের খুব বেশি মূলধন বিনিয়োগ করতে হয় না কিন্তু রিয়েল এস্টেটের একটি অংশের মালিকানা পেতে ইচ্ছামত রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে পারে।

"৪.০ প্রযুক্তি প্ল্যাটফর্মের সাথে ঐতিহ্যবাহী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক মডেলগুলিকে একত্রিত করে একটি নতুন চেহারা দেওয়ার পাশাপাশি, ঐতিহ্যবাহী রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক মডেলের তুলনায় গ্রাহকদের কাছে আরও বেশি মূল্য আনার প্রতিশ্রুতি দিয়ে, আমি বিশ্বাস করি যে রিয়েল এস্টেট বাজারে এই ধরনের 'হাইব্রিড' ফর্ম তৈরি করা সহজেই এই ব্যবসায়িক কার্যকলাপে অস্থিরতা সৃষ্টি করে এবং এটি নিয়ন্ত্রণের জন্য কোনও নির্দিষ্ট আইনি কাঠামো না থাকলে সহজেই বিরোধের দিকে পরিচালিত করে," আইনজীবী মাই থাও বলেন, এই মডেলের এটিই ত্রুটি যা লেনদেনের সাথে জড়িত পক্ষগুলিকে সচেতন হওয়া দরকার এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকেও লেনদেনে অংশগ্রহণের সময় লোকেদের প্রয়োজনীয় সতর্কতা প্রদান করতে হবে।

fnest vietnamnet.png
Fnest হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্ট, দোকানঘর, ভিলা সহ রিয়েল এস্টেট চালু করেছে, যার সবকটিই বর্তমানে বিক্রি হয়ে গেছে হিসাবে তালিকাভুক্ত। যে বিনিয়োগকারীরা কিনতে চান তাদের সেকেন্ডারি মার্কেট থেকে কিনতে হবে (কিনুন এবং পুনরায় বিক্রি করুন)। স্ক্রিনশট 20 জুন।

আইনজীবীরা বিশ্লেষণ করেন যে, মূলত, রিয়েল এস্টেট বাজারে এই ধরণের ব্যবসা হল উদ্যোগের জন্য মূলধন সংগ্রহের এক ধরণের রূপ। তারা রিয়েল এস্টেটকে বাজার থেকে অর্থ আকর্ষণ করার জন্য একটি আর্থিক বিনিয়োগের মাধ্যম হিসেবে বিবেচনা করে যাতে সহজেই কার্যকরী মূলধন পাওয়া যায়। অতএব, আইনত, বাজারে রিয়েল এস্টেট আনার জন্য যে শর্তগুলি নিশ্চিত করা প্রয়োজন তার পাশাপাশি, তারা "শেয়ার" ধারণাটি ব্যবহার করেছেন যা বিনিয়োগকারীদের সহজেই সেই রিয়েল এস্টেটের মালিকানা সম্পর্কে বিভ্রান্ত করতে পারে।

"বাস্তবে, বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের আর্থিক মূল্যের একটি অংশ শেয়ারের আকারে মালিকানাধীন, যেমনটি পক্ষগুলির দ্বারা সম্মত হয়েছে। বর্তমানে, আইনে রিয়েল এস্টেটের মালিকানাকে শেয়ারে ভাগ করার কোনও নিয়ম নেই, যা ভবিষ্যতে সম্পত্তির মালিকানা এবং ব্যবস্থাপনা নিয়ে সহজেই বিরোধের দিকে পরিচালিত করে," আইনজীবী মাই থাও মন্তব্য করেছেন।

লাভের মূল্য এবং তারল্য সম্পর্কে আইনজীবী বলেন যে এটি কেবল বিনিয়োগকারীদের জন্য কোনও গ্যারান্টি ব্যবস্থা ছাড়াই মডেলটি বিক্রিকারী ইউনিটের একমুখী প্রতিশ্রুতি দেখায়, তাই প্রয়োজনে মূলধন প্রত্যাহার করা ছোট বিনিয়োগকারীদের জন্য কঠিন। এছাড়াও, পরিষেবা ফি প্রদান করতে হবে এবং এই মডেলের জন্য অপারেটিং মূল্যের ব্যবস্থাপনাও স্পষ্ট এবং স্বচ্ছ নয়।

বিরোধের ক্ষেত্রে কে দায়ী?

বিনিয়োগ রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত বিরোধের ক্ষেত্রে কে দায়ী এই বিষয়ে আইনজীবী মাই থাও বলেন যে সমাধান দুটি প্রক্রিয়ার উপর ভিত্তি করে তৈরি: আদালত বা সালিশে চুক্তি এবং নিষ্পত্তি।

বিশেষ করে, মামলার বিরোধ নিষ্পত্তির ভিত্তি চুক্তির শর্তাবলী এবং চুক্তির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য নথির উপর নির্ভর করবে, যদি থাকে। যদি পক্ষগুলির আইনের বিধান লঙ্ঘন না করে এমন পক্ষগুলির অধিকার এবং দায়িত্ব সম্পর্কে স্পষ্ট নিয়মকানুন থাকে, তবে সেগুলি প্রয়োগ করা হবে। এই মডেল লেনদেনে অংশগ্রহণের সময় যখন উভয় পক্ষের নির্দিষ্ট নিয়মকানুন থাকে না, তখন পক্ষগুলির দায়িত্ব নির্ধারণের জন্য প্রাসঙ্গিক আইনি নিয়মকানুন বিবেচনা করা হবে।

"দায়িত্ব সম্পর্কে, দুটি ইউনিট, Fnest এবং সিকিউরিটিজ কোম্পানি, বিনিয়োগকারীদের অধিকার নিশ্চিত করার জন্য বিরোধ নিষ্পত্তির প্রাথমিক দায়িত্ব নিতে হবে, রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত নিয়মকানুন এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক আইন মেনে চলতে হবে। যদি কোনও লঙ্ঘন হয়, তবে চুক্তির বিরোধ এবং অধিকার লঙ্ঘিত হলে বিনিয়োগকারীদের ক্ষতিপূরণ (যদি থাকে) অনুসারে তা সমাধান করা হবে," আইনজীবী বলেন।

বিশেষজ্ঞরা আরও উল্লেখ করেছেন যে মডেলের একটি সমস্যা হল রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন। অতএব, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন একটি স্বাধীন কার্যকলাপ যা বিরোধ দেখা দিলে পক্ষগুলিকে সমাধানের জন্য একটি ভিত্তি পেতে বা বিনিয়োগকারীদের যথাযথভাবে বিনিয়োগ করার জন্য তাদের আর্থিক ক্ষমতা জানতে সাহায্য করে।

তবে, বিরোধ সীমিত করার জন্য, বিশেষজ্ঞরা সুপারিশ করেন যে বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেটের আইনি নথিপত্র পরীক্ষা করার দিকে মনোযোগ দেওয়া উচিত, বিনিয়োগকারীকে সরাসরি সেগুলি সরবরাহ করতে বলা উচিত (ভূমি ব্যবহারের অধিকারের শংসাপত্র, বাড়ির মালিকানা, নির্মাণ অনুমতি, প্রকল্প গ্রহণের মিনিট ইত্যাদি); উপরোক্ত তথ্যগুলি নির্মাণ বিভাগ, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এবং নোটারি অফিসের মতো উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে দেখা যেতে পারে যাতে রিয়েল এস্টেটটি বিতর্কিত, বন্ধকযুক্ত বা বিনিয়োগকারীর দ্বারা গ্যারান্টিযুক্ত না হয় তা পরীক্ষা করা যায়।

এছাড়াও, বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই বিনিয়োগকারীর চুক্তির শর্তাবলী বিবেচনা করতে হবে কারণ চুক্তিটি দেওয়ানি কোডের বিধান অনুসারে পক্ষগুলির মধ্যে একটি চুক্তি। যদি আইনের নির্দিষ্ট শাখাগুলিতে সরাসরি নিয়মকানুন না থাকে, তাহলে দেওয়ানি কোড প্রযোজ্য হবে।

এছাড়াও, প্রকল্পটির উদ্দেশ্যমূলক দৃষ্টিভঙ্গি এবং মূল্যায়নের জন্য অর্থ, বিনিয়োগ এবং রিয়েল এস্টেটে বিশেষজ্ঞ আইনজীবীদের মতো বিশেষজ্ঞদের সাথে পরামর্শ করা প্রয়োজন। মামলা বা সালিশের প্রয়োজন এমন বিরোধের ক্ষেত্রে, বিনিয়োগকারীদের সম্পদের অপচয় এড়াতে প্রয়োজনীয় প্রমাণ একত্রিত করা এবং জরুরি ব্যবস্থা প্রয়োগ করা প্রয়োজন।

নাট নাম কোম্পানির সিইও ভু থি থুয়ের অবিশ্বাস্য সুদের হারের 'ফাঁদে পড়ে' হাজার হাজার মানুষ। ৫ - ৭%/মাস পর্যন্ত বিশাল মুনাফা, যা ৬০ - ৮৪%/বছরের সমতুল্য, নিয়ে নাট নাম রিয়েল এস্টেট কোম্পানি বিনিয়োগকারীদের আস্থা অর্জন এবং বিশেষ করে বিপুল পরিমাণ অর্থ আত্মসাৎ করার জন্য আরও অনেক কৌশল অবলম্বন করেছে।
হ্যানয়ে টাউনহাউস কেনার জন্য কোটি কোটি টাকা জমা করার পর, গ্রাহকরা আবিষ্কার করেন যে বিনিয়োগকারী ইচ্ছাকৃতভাবে পরিকল্পনাটি 'ছিঁড়ে ফেলেছেন' । বহু বছর আগে থান হা - সিয়েনকো ৫ নগর এলাকা প্রকল্পে (হ্যানয়) টাউনহাউস কেনার জন্য জমা দেওয়ার পর, গ্রাহকরা আবিষ্কার করেন যে এই জমির প্লটগুলি ভিলা হিসেবে পরিকল্পনা করা হচ্ছে।