হ্যানয়ে বাড়ি রাখা যতটা কঠিন, হাই ফং জমির নিলাম সংশোধন করে, বাজার একটি নতুন চক্র শুরু করে, 'রাজত্বকারী' অংশের পূর্বাভাস দেয়

হ্যানয়ে মানুষের আবাসন পাওয়া ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে, ২০২৫ সাল থেকে একটি নতুন চক্র শুরু হবে, হাই ফং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম সংশোধন করবে... এই হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির হার বিশ্বের মধ্যে সর্বোচ্চ, যার ফলে মানুষের পক্ষে বাড়ি কেনা ক্রমশ কঠিন হয়ে পড়ছে। (ছবি: লিন আন)

মানুষের জন্য আবাসন সহজলভ্যতা ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোওক আনহ বলেন যে ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির হার বিশ্বের শীর্ষে রয়েছে, যার ফলে মানুষের বাড়ি কেনার ক্ষমতা ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে।

সেই অনুযায়ী, ২০১৯ থেকে ২০২৪ সাল পর্যন্ত, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেটের দাম ৫ বছরে ৫৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। এই বৃদ্ধি উন্নত দেশ যেমন মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র (৫৪%), অস্ট্রেলিয়া (৪৯%), জাপান (৪১%), সিঙ্গাপুর (৩৭%) এর তুলনায় অনেক বেশি...

উপরোক্ত বৃদ্ধির কারণে, মিঃ কোওক আন বলেন যে, ধরে নিচ্ছি যে সমস্ত আয় একটি বাড়ি কেনার জন্য ব্যবহার করা হবে, হ্যানয়ের জনগণকে ২২.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ইউনিট গড় বিক্রয় মূল্যের একটি রাস্তার সামনের বাড়ি কিনতে ১৬৯ বছর ধরে কাজ করতে হবে; প্রায় ৬.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ইউনিট গড় বিক্রয় মূল্যের একটি ব্যক্তিগত বাড়ি কিনতে ১৩২ বছর সময় লাগবে। বর্তমানে ৩.১ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ইউনিট গড় বিক্রয় মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্টের সাথে, মানুষেরও ২৩ বছর সময় লাগবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর গবেষণা তথ্য থেকে আরও দেখা যায় যে হ্যানয়ে একটি গড় দামের বাড়ি কেনার জন্য প্রস্তাবিত ন্যূনতম আয় হ্যানয়ের গড় পরিবারের আয়ের তুলনায় প্রায় ২.৩ থেকে ১০ গুণ বেশি।

বিশেষ করে, সাধারণ পরিসংখ্যান অফিসের তথ্য অনুসারে, ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয়ের শ্রমিকদের গড় মাসিক আয় ১০.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসে পৌঁছেছে। ধরে নিচ্ছি যে ৪ জনের একটি পরিবার, যার মধ্যে ২ জন কর্মক্ষম বয়সী, মোট পরিবারের আয় হবে প্রায় ২১.৪ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস।

২০২৪ সালে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য ৭০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছে, নতুন খোলা প্রকল্পগুলির দাম ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারের মধ্যে, হ্যানয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে সক্ষম হতে, ক্রেতাদের এলাকার উপর নির্ভর করে ন্যূনতম ৪৫ মিলিয়ন থেকে ২১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসিক আয় থাকতে হবে।

প্রকৃত গড় আয় এবং বাড়ির দামের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য আজ হ্যানয়ে কেবল একটি চ্যালেঞ্জই নয় বরং গড় বা এমনকি ভালো আয়ের বেশিরভাগ পরিবারের জন্য বাড়ির মালিকানা অসম্ভব করে তুলেছে। হোয়ান কিয়েম, বা দিন, দং দা, হাই বা ট্রুং বা তাই হো-এর মতো কেন্দ্রীয় জেলাগুলিতে, বন্ধকী পরিশোধের জন্য প্রয়োজনীয় ন্যূনতম বার্ষিক বেতন এবং গড় পরিবারের আয়ের মধ্যে ব্যবধান 10 অঙ্ক পর্যন্ত। এদিকে, হা দং, বাক তু লিয়েম বা লং বিয়েনের মতো শহরতলির এলাকায় আরও সহজলভ্য দাম রয়েছে, তবে শুধুমাত্র 40-60 মিলিয়ন/মাস আয়ের ব্যক্তি এবং পরিবারের জন্য উপযুক্ত।

প্রতিটি জেলার গড় বাড়ির দামের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয় এবং ধরে নেওয়া হয় যে ক্রেতারা ২০ বছরের জন্য ৮%/বছর গড় সুদের হারে ব্যাংক থেকে বাড়ির মূল্যের ৭০% ধার নিতে পারবেন। আর্থিক নীতি অনুসারে, মোট মাসিক কিস্তি আয়ের ৪০% এর বেশি হওয়া উচিত নয়, তাহলে হা দং, লং বিয়েন, নাম তু লিয়েম, বাক তু লিয়েম, গিয়া লাম-এ গড় দামের বাড়ি কেনার জন্য প্রস্তাবিত ন্যূনতম আয় হ্যানয় শ্রমিকদের গড় পারিবারিক আয়ের চেয়ে প্রায় ২ থেকে ৩ গুণ বেশি।

হোয়ান কিয়েম, বা দিন, হাই বা ট্রুং, দং দা বা তাই হো জেলায়, ন্যূনতম আয়ের প্রয়োজন ১ বিলিয়ন ভিয়েনডি/বছরের বেশি, যা প্রায় ৩.৭ থেকে ৮ গুণের পার্থক্যের সমান। কাউ গিয়াই এবং থান জুয়ান জেলায়, পার্থক্য ৩ থেকে ৩.৫ গুণ।

Batdongsan.com.vn-এর মার্কেটিং ডিরেক্টর মিঃ লে বাও লং বলেন যে রিয়েল এস্টেটের দাম বৃদ্ধির কারণে, ৮৪% ক্রেতাকে এখনও ঋণ নিতে হয়। যেসব পরিবারের মোট আয় ৪ কোটি ভিয়েতনামি ডং/মাসের কম, তাদের ঋণের হার সর্বোচ্চ, যা ৬৯%। এদিকে, যেসব পরিবারের মোট আয় ৪ কোটি ১০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাস, তাদের ঋণের হার ১৮%, যা ৭ কোটি ১০ লক্ষ ভিয়েতনামি ডং/মাস থেকে ৯%। ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসের বেশি আয়ের পরিবারের জন্য ঋণের হার মাত্র ৪%।

তবে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন-এর মতে, ঋণগ্রহীতাদের এই দলটি অনেক অপ্রত্যাশিত বিষয়ের মুখোমুখি হবে, যেমন অর্থনৈতিক মন্দা যা গৃহক্রেতাদের আয় হ্রাস করতে পারে, তাদের পরিশোধের ক্ষমতা হ্রাস করতে পারে বা ঋণ পরিশোধের চাপ বৃদ্ধি করতে পারে। ব্যাংকের সুদের হার স্থির থাকে না এবং কিছু সময়কালে, সুদের হার সমন্বয় গৃহঋণকে আরও ব্যয়বহুল করে তোলে, যার ফলে তারা কিস্তির জন্য অর্থ প্রদান করতে অক্ষম হতে পারে। এছাড়াও, অন্যরা তাদের আর্থিক অবস্থার আরও নমনীয় হওয়ার জন্য অপেক্ষা করতে বা বাড়ি ভাড়া নিতে পছন্দ করবে। এছাড়াও, অনেক গ্রাহক শীঘ্রই বসবাসের জন্য একটি জায়গার মালিক হতে সক্ষম হওয়ার জন্য বাড়ি খুঁজে পাওয়ার জন্য তাদের মানদণ্ডও কমিয়ে দেন।

প্রাদেশিক বাজারে নগর জমি রাজত্ব করবে

SGO হোমসের জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে দিন চুং বলেন যে দীর্ঘ সময় ধরে বাজার সংকটের পর, আটকে থাকা বিনিয়োগকারীদের নগদ প্রবাহ এবং বিনিয়োগ বাজারের পুনঃভারসাম্য তৈরির প্রক্রিয়া চলছে। গত দুই বছরে, মূলধনে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে নগদ প্রবাহ প্রবাহিত হয়েছে কারণ বাজার এবং এই বিভাগটি হ্যানয় বাজারের প্রকৃত ব্যবহার - একটি বিশাল এবং সর্বদা উপস্থিত মূলধনের চাহিদা - পূরণ করে। বিনিয়োগকারীদের একটি বিশাল ঘনত্বের একটি বাজার হ্যানয় রিয়েল এস্টেটের দাম দ্রুত এবং জোরালোভাবে বাড়িয়ে দিয়েছে, যার ফলে আশেপাশের প্রদেশগুলির বাজারে একটি নির্দিষ্ট উত্তাপ ছড়িয়ে পড়েছে, যা এই প্রদেশগুলিকে পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখাতে সাহায্য করেছে।

বর্তমানে, হ্যানয়ের রিয়েল এস্টেটের দাম খুব বেশি, যা ধীরে ধীরে হ্যানয়ের আশেপাশের প্রদেশগুলির উন্নয়নের গতিকে একই রকম করে তুলছে, যেখানে উন্নয়নের গতিও একই রকম। এই প্রবণতা অনুসরণ করে, ২০২৫ সালে, উত্তরের রিয়েল এস্টেট বাজারে, সাধারণত হ্যানয়ের, ২০২৪ সালের মতো দামের তীব্র বৃদ্ধি হবে না। বিশেষ করে, উচ্চ আবাসনের দামের প্রেক্ষাপটে, লোকেরা আর বাড়ি কিনতে তাড়াহুড়ো করবে না বরং ভাড়ায় চলে যাবে এবং প্রদেশ বা গ্রামাঞ্চলে বিনিয়োগের জন্য বাড়ি কেনার উদ্দেশ্যে অর্থ ব্যবহার করবে।

প্রাদেশিক বাজারে, নগর জমির অংশ প্রাধান্য পাবে, বিশেষ করে সম্পূর্ণ আইনি কাগজপত্র সহ জমির জন্য আরও বেশি খোঁজা হবে। ক্রেতারা শিল্প পার্কের কাছাকাছি জমি, নিম্ন-উত্থিত পণ্য, অর্থনৈতিক অক্ষের কাছাকাছি যেমন বাক নিন, বাক জিয়াং বা হুং ইয়েন, হাই ডুওং, হাই ফং, কোয়াং নিন বেছে নেবেন। এই প্রদেশগুলির সাধারণ বিষয় হল তাদের মোটামুটি শক্তিশালী অর্থনৈতিক উন্নয়ন রয়েছে, রাজধানী থেকে প্রধান ট্র্যাফিক অক্ষের উপর অবস্থিত এবং শিল্প পার্কের ভিত্তি, একটি প্রাণবন্ত পর্যটন ভিত্তি রয়েছে।

সাধারণভাবে, ২০২৫ সাল হল একটি নতুন রিয়েল এস্টেট চক্রের সূচনার বছর। ভিড়ের মধ্যে বিনিয়োগ করার পরিবর্তে, বাজারের তরঙ্গ অনুসরণ করার পরিবর্তে বা একটি নির্দিষ্ট "গরম" অংশ অনুসরণ করার পরিবর্তে, বিনিয়োগকারীদের এমন একটি বাজার বেছে নিতে হবে যা অর্থনৈতিক উন্নয়ন এবং অবকাঠামোর সাথে ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত। ২০২৫ সালে হ্যানয়ের উপকণ্ঠে প্রাদেশিক বাজারের উত্থান দেখা যাবে। বিনিয়োগকারীরা সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র সহ স্বনামধন্য বিনিয়োগকারীদের পণ্যের দিকে তাকাবেন। এরপর, তাদের এমন পণ্য বেছে নিতে হবে যা তাদের আর্থিক ক্ষমতার সাথে মানানসই এবং খুব বেশি লিভারেজ ব্যবহার না করে।

হাই ফং: ভূমি ব্যবহারের অধিকার সংশোধনের কাজ

হাই ফং সিটি পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান সংশ্লিষ্ট বিভাগ, শাখা এবং ইউনিটগুলিকে এলাকার ভূমি ব্যবহারের অধিকারের নিলাম সংশোধনের জন্য নির্দেশনা এবং অনুরোধ জারি করেছেন।

বিশেষ করে, হাই ফং সিটি পিপলস কমিটির চেয়ারম্যান প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ এবং জেলা পিপলস কমিটিগুলিকে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে তোলা হয় এমন এলাকা এবং পার্শ্ববর্তী এলাকায় পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, নির্মাণ পরিকল্পনা, নগর পরিকল্পনার জনসাধারণের জন্য প্রকাশনা সংগঠিত করার দায়িত্ব দিয়েছেন; রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহ ও চাহিদার ভারসাম্যহীনতা কাটিয়ে, অভাবী সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের অ্যাক্সেসযোগ্যতা এবং অর্থ প্রদানের ক্ষমতার জন্য উপযুক্ত আবাসিক রিয়েল এস্টেট এবং জমি সরবরাহ নিশ্চিত করার ব্যবস্থা গ্রহণ করুন।

ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য জমির মূল্য তালিকা অনুসারে প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণের আগে, নিলাম অনুষ্ঠিত হয় এমন এলাকা এবং স্থানে নিয়ম অনুসারে জমির মূল্য তালিকার সংশ্লিষ্ট জমির মূল্য পর্যালোচনা, সমন্বয় এবং পরিপূরক করা প্রয়োজন। ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম পরিকল্পনার উন্নয়নের দিকনির্দেশনা কঠোর, বৈজ্ঞানিক এবং কর্তৃপক্ষ কর্তৃক নিয়ন্ত্রিত হতে হবে, লাভের জন্য নিলামের সুযোগ নেওয়ার পরিস্থিতি এড়িয়ে চলতে হবে, যার ফলে অনেক বাজার বিশৃঙ্খলা দেখা দেয়...

জেলা গণ কমিটি, বিভাগ, সংস্থা এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলির জন্য, স্থানীয় জমির চাহিদা পর্যালোচনা করুন, ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে তোলার প্রত্যাশিত জমির প্লটের অবকাঠামো নির্মাণের পরিকল্পনা করুন এবং বিনিয়োগ করুন; একই সাথে, পুনর্বাসন জমি বরাদ্দ বাস্তবায়নের জন্য উপযুক্ত জমি তহবিলের ব্যবস্থা করার কথা বিবেচনা করুন, নির্ধারিত বিষয়গুলিতে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করে জমি বরাদ্দ। প্রচার এবং স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের সংগঠনে তথ্য প্রযুক্তি এবং ডিজিটাল রূপান্তরের প্রয়োগ প্রচার করুন; প্রচার, স্বচ্ছতা, বস্তুনিষ্ঠতা নিশ্চিত করতে এবং রাষ্ট্রের স্বার্থ এবং সংশ্লিষ্ট পক্ষের অধিকার ও স্বার্থ রক্ষা করার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজন ও বাস্তবায়নে আইন এবং সিটি পিপলস কমিটির সামনে দায়ী থাকুন।

বিচার বিভাগকে অনুরোধ করা হচ্ছে যে তারা সম্পত্তি নিলাম সংস্থাগুলিকে বর্তমান আইনি বিধিমালার ভিত্তিতে নিলামে অংশগ্রহণের ইতিহাস সম্পর্কিত তথ্য কঠোরভাবে পরিচালনা করার জন্য যথাযথ ব্যবস্থা গ্রহণের নির্দেশ দিন যাতে নিলামে অস্বাভাবিক লক্ষণ দেখা যায় যেমন: একই নিলাম এলাকায় একাধিক জমির জন্য দরপত্র জমা দেওয়ার জন্য নিবন্ধিত এক ব্যক্তি বা গোষ্ঠী, নিলামে অংশগ্রহণকারীরা অস্বাভাবিকভাবে বেশি দরপত্র জমা দিচ্ছেন বা উচ্চ দরপত্র জিতেছেন কিন্তু আমানত ত্যাগ করছেন, যথাযথ ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থার জন্য সম্পত্তির মালিক এবং উপযুক্ত কর্তৃপক্ষকে রিপোর্ট করুন।

হাই ফং সিটি পুলিশ সক্রিয়ভাবে পরিস্থিতি উপলব্ধি করে, সনাক্ত করে, তদন্ত করে এবং আইন অনুসারে কঠোরভাবে পরিচালনা করে, যারা ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে ফৌজদারি দায়বদ্ধতার জন্য মামলা করার মতো পরিমাণে লঙ্ঘন করে।

হাং ইয়েন ২৭৩টি জমির লট সফলভাবে নিলাম করেছে

ল্যাক ভিয়েতনাম জয়েন্ট স্টক নিলাম কোম্পানি জানিয়েছে যে ৯ ফেব্রুয়ারি, কোম্পানিটি হাং ইয়েন প্রদেশের আন থি শহরের জেলা ক্রীড়া, সাংস্কৃতিক ও আবাসিক কমপ্লেক্সের উত্তর আবাসিক এলাকায় ২৭৩টি জমি ব্যবহারের অধিকার সফলভাবে নিলামে তুলেছে।

ল্যাক ভিয়েত জয়েন্ট স্টক অকশন কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারওম্যান মিসেস ডো থি হং হান বলেন যে ইউনিটটি ৪,০০০ এরও বেশি বিডিং ডকুমেন্ট পেয়েছে। নিলামের দিনে প্রায় ২০০০ অংশগ্রহণকারী উপস্থিত ছিলেন।

২৭৩টি নিলামকৃত জমির মোট আয়তন ৩০,৫৭১.৯ বর্গমিটার, যার মোট প্রারম্ভিক মূল্য ৬৪৫,৭৪৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং।

জমির প্লটগুলির আয়তন ৯০-২৯৫.২ বর্গমিটার/প্লট। প্রারম্ভিক মূল্য ১৯.২-৩১.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার; প্রতিটি প্লটের প্রারম্ভিক মূল্য ১.৭ বিলিয়নেরও বেশি থেকে ৭.৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি। নিলাম পদ্ধতিটি নিলামে এক রাউন্ডে সরাসরি গোপন ব্যালটের মাধ্যমে; আরোহী দরপত্র পদ্ধতি।

নিলামের ফলাফলে দেখা গেছে যে মোট বিজয়ী দর মূল্য ১,৫০৩.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর বেশি, যা ৮৫৭.৬৩১ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং এর পার্থক্য, যা ২৩২.৮১% বৃদ্ধি পেয়েছে।

যার মধ্যে, সর্বোচ্চ নিলাম মূল্য হল ১২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং সর্বনিম্ন ৩৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

নিলাম আয়োজকের মতে, সর্বোচ্চ বিজয়ী মূল্যের লটটি হল কোণার লট, সবচেয়ে ভালো অবস্থান এবং ২০০ বর্গ মিটারেরও বেশি এলাকা।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html